Diagnostics immobiliers Le Dossier de Diagnostic Technique .pdf


Nom original: Diagnostics immobiliers - Le Dossier de Diagnostic Technique.pdfAuteur: Sylvain COOPMAN

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Les diagnos cs sont souvent vécus comme une contrainte mais

n’est‐il pas plus sage de connaître de façon plus exhaus ve le bien
dans lequel vous inves ssez ou que vous allez occuper ?

Depuis  le  1er  novembre  2007,  un  dossier  unique  appelé  "Dossier  de  Diagnos c 
Technique"  (DDT) doit  rassembler  les  états,  constats  et  diagnos cs  pour  apporter  une 
meilleure informa on au futur acquéreur ou locataire : 
• que le vendeur doit fournir aux fins de l’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à 
l’acte authen que ; 
• que le propriétaire bailleur doit annexer au contrat de loca on. 
Les candidats acquéreurs (ou locataires) peuvent demander à le consulter préalablement à 
la signature de l’avant‐contrat (ou du contrat de bail). 
Il est donc préférable de réaliser les diagnos cs le plus tôt possible, pourquoi pas à l’occasion 
de  la  réalisa on  du  DPE  en  vue  de  l’affichage  de  l’é que e  énergé que  dans  l’annonce 
immobilière ? 
Chaque  diagnos c  a  un  domaine  d’applica on  et  une  durée  de  validité  différente,  et 
certains n'étant pas nécessaires selon la localisa on du bien concerné, le DDT diffère selon 
les cas. 

P

   

 

Selon le type, l’âge du bien ainsi que sa 
localisa on, il doit comporter : 
1.  Le  DPE  pour  un  bien  immobilier, 
habita on ou ter aire, 
2.  L’ERNMT  (pour des locaux situés à
l’intérieur de zones dont la liste est
arrêtée par le Préfet), 
3.  Le  CREP  (pour les logements
construits avant le 1er janvier 1949), 

P

   

 

Lors  de  la  signature  d’un  nouveau 
contrat  de  loca on  soumis  à  la  loi  du  6 
juillet  1989  ou  de  son  renouvellement, 
un DDT doit être fourni par le bailleur et 
annexé au bail. 
Moins  complet  pour  l’instant  que  dans 
le cadre d’une vente, il comprend : 
1. Le DPE, 
2.  L’ERNMT  (pour des locaux situés à
l’intérieur de zones dont la liste est
arrêtée par le Préfet), 

4.  L’état  men onnant  la  présence  ou 
l’absence  de  matériaux  ou  produits 
contenant  de  l’amiante  (pour les locaux
construits avant le 1er juillet 1997), 
5. L’état rela f à la présence de termites 
(dans les zones délimitées par arrêté
préfectoral), 
6.  L’état  de  l’installa on  intérieure  de 
gaz  (pour des installa ons datant de
plus de 15 ans) pour les logements, 
3.  Le  CREP  (pour les logements
construits avant le 1er janvier 1949), 
 
A noter : 
 La men on de la surface habitable est 
obligatoire pour les baux soumis à la loi 
du 6 juillet 1989. 
  Le  DTA  (Dossier Technique Amiante)
et  le  DAPP  (Dossier Amiante Par es
Priva ves)  ne  sont  pas  joints  au  bail 
mais tenus à disposi on du locataire. 
 

Le saviez
Le saviez‐‐ vous
vous   ?  

Le Dossier de DiagnosƟc Technique

• En l’absence, lors de la signa‐
ture de l’acte de vente notarié, 
de l’un des documents en cours 
de  validité  rela f  au  plomb 
dans les peintures, à l’amiante, 
aux  termites,  aux  installa ons 
d'électricité et de gaz et à l’ins‐
talla on  d’assainissement  non 
collec f,  le  vendeur  ne  peut 
s’exonérer  de  la  garan e  des 
vices cachés correspondante. A 
noter,  si  le  vendeur  est  un 
professionnel, il ne peut pas, en 
tout état de cause, s’exonérer. 
• En l’absence, lors de la signa‐
ture de l’acte de vente notarié, 
de  l’état  des  risques  naturels, 
miniers  et  technologiques  ou 
sismiques,  l’acquéreur  peut 
demander au juge la résolu on 
du  contrat  ou  une  diminu on 
de prix. 
• En revanche, le diagnos c de 
performance énergé que (DPE) 
n’a qu’une valeur informa ve. 

7.  L’état  de  l’installa on  intérieure 
électrique  (pour des installa ons datant
de plus de 15 ans) pour les logements, 
8. Le contrôle de l’installa on d’assainis‐
sement non collec f pour les immeubles 
d’habita on. 
 

A noter : 
 La superficie loi Carrez est obligatoire 
pour  la  vente  de  tout  lot  de 
copropriété. 
Pour tous les autres contrats de loca on 
(baux  commerciaux,  loca ons  meu‐
blées…) : 
1.  L’ERNMT  doit  être  joint  dès  lors  que 
le  bien  est  situé  dans  une  zone  dont  la 
liste est arrêtée par le Préfet, 
2. Le DPE doit être établi pour les locaux 
à usage d’habita on mais aussi pour les 
locaux  à  autre  usage  (sauf loca on
saisonnière et bail rural). 

V

 

 

 

Les rapports joints dans le Dossier de Diagnos c Technique doivent être encore valables à la date à laquelle ils sont requis. Si tel n’est pas le cas, seul le 
document obsolète à la date de signature devra être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authen que de vente. 
Les durées de validité des différents états, constats et diagnos cs n’étant pas du tout homogènes, et même différents pour certains entre la vente et 
la loca on, il convient d’être très a en f à ces dates butoir, document par document. 
Voici un tableau récapitula f, en fonc on du cas rencontré : 

 

CREP (*)

DPE 

ERNMT 

Amiante 

Installa ons 
électriques 

Termites  Installa ons gaz 

Installa ons d’assainissement 
non collec f 

Vente 

1 an 

10 ans 

6 mois 

Illimité 

6 mois 

3 ans 

3 ans 

3 ans 

Loca on 

6 ans 

10 ans 

6 mois 

 

 

 

 

 

(*) Si le CREP établit que du plomb est présent dans des revêtements à des concentraƟons inférieures aux seuils réglementaires (1 mg/cm²) ou qu’il est totalement absent, il
n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat : la durée de validité est alors illimitée et le constat peut être annexé à chaque mutaƟon 

DDT
DDT  :   

 ’

 ? 
La  liste  des  organismes  accrédités  est  disponible  sur  le  site 
www.cofrac.fr. 
 

L’objec f majeur du Dossier de Diagnos c Technique est de protéger le 
protéger le 
futur acquéreur ou locataire en l’informant sur les éléments suscep bles 
de présenter des risques pour  la santé ou  la sécurité des personnes.
la sécurité des personnes.  La 
performance énergé que du bâ ment est également intégrée.  

UN MINIMUM DE GARANTIES
UN MINIMUM DE GARANTIES  

Tous les documents (à l’excep on de la mesure de la surface et de l’état
des risques naturels, miniers et technologiques qui peuvent être établis
par le propriétaire et l’état de l’installa on d’assainissement non
collec f) doivent  être  établis  par  des  professionnels  sa sfaisant  à  des 
obliga ons légales en vigueur depuis le 1er novembre 2007. 

Les  cabinets  de  diagnos c  doivent  avoir  souscrit  une  assurance  en 
responsabilité civile et professionnelle minimale dont les seuils sont de : 
 300 000 € par sinistre, 
 500 000 € par an. 
 

Le(s) diagnos queur(s) capable(s) de produire le DDT doivent sa sfaire 
aux obliga ons suivantes : 
  un  minimum  de  garan e  (l’assurance en responsabilité civile et
professionnelle), 
 la cer fica on de personne, compétence par compétence, 
 l’impar alité et l’indépendance lors de la réalisa on du diagnos c. 

INDÉPENDANCE ET IMPARTIALITÉ DU DIAGNOSTIC
INDÉPENDANCE ET IMPARTIALITÉ DU DIAGNOSTIC  

Les  diagnos queurs  doivent  reme re  à  leur  client  un  document 
a estant qu’ils sont en règle au regard de ces obliga ons. 

A en on ! 
A  la  vente  comme  à  la  loca on,  à  chaque  fois  que  la  mesure  de  la 
surface  est  requise,  celle‐ci  ne  s’intègre  pas  au  Dossier  de  Diagnos c 
Technique (voir la fiche technique «mesure de la surface»). 
 

Les professionnels du diagnos c ne doivent avoir aucun lien de nature à 
porter  a einte  à  leur  impar alité  et  à  leur  indépendance,  ni  avec  le 
propriétaire  ou  son  mandataire  (notamment agent immobilier ou
notaire), ni  avec  toute  entreprise  pouvant  réaliser  des  travaux  sur  les 
ouvrages,  installa ons  ou  équipements  pour  lesquels  il  leur  est 
demandé l’un ou l’autre des diagnos cs. 
Ainsi, par exemple, un agent immobilier ne peut établir des diagnos cs 
sur un logement qu’il est chargé de vendre ou de me re en loca on. 

LA CERTIFICATION DES TECHNICIENS
LA CERTIFICATION DES TECHNICIENS  
Toute  personne  qui  effectue  un  diagnos c  doit  être  cer fiée  par  un 
organisme  accrédité  par  le  COFRAC,  Comité  français  d’accrédita on, 
compétence  par  compétence  (amiante, plomb, termites, DPE, gaz et
électricité). 
Ce e cer fica on lui est délivrée au maximum pour 5 ans. 
Ce  disposi f  a  été  reformé  courant  2012  avec  notamment  l’appari on 
de  cer fica ons  à  deux  niveaux  (sans et avec men on)  pour  les 
compétences  «DPE»  et  «plomb  dans  les  peintures»,  selon  l’usage  du 
bâ ment (usage principal d’habita on ou autre) ou les type de missions 
à réaliser. 

Des sanc ons pénales 
Une  amende  de  1  500  €  (majorée à 3 000 € en cas de récidive)  est 
prévue : 
 pour la personne qui établit un diagnos c ou constat sans respecter 
les  règles  de  compétences,  d'organisa on  et  d'assurance  et  les 
condi ons d'impar alité et d'indépendance, 
  pour  le  vendeur  qui,  en  vue  d'établir  le  diagnos c,  fait  appel  à  une 
personne qui ne sa sfait pas aux obliga ons légales décrites ci‐dessus. 


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