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Ecole&Supérieure&d’Ingénieurs&&
des&Travaux&de&la&Construction&de&Cachan&
&

Reconversion&de&l’ile&Seguin&

PROJET&DE&RECHERCHE&

F RICHES&INDUSTR IELL ES&
ETAT&DES&LIEUX&ET&PERSPE CTIVES &
&&&&&&

&
A u& t e u r s &

&
Superviseur&

Arthur&Bergoffen&
Alexis&Arrestier&

Olivier&&Aucouturier&

Année&scolaire&&2013&|&2014&

REMERCIEMENTS!
!
Nous! tenons! à! remercier! toutes! les! personnes! qui! nous! ont! particulièrement! aidés! à! réaliser!
notre!étude!:!
!
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M.# Michel# PACAUX,! 24ème! viceBprésident! de! la! Communauté! Urbaine! Lille! Métropole,!
Maire!de!Frelinghien,!qui!nous!a!transmis!le!rapport!de!la!mission!qu’il!a!présidée!sur!les!
«!Friches! industrielles! et! pollutions! historiques!»,! puis! mis! en! relation! avec! la! LMCU!
donnent!ainsi!un!premier!élan!à!notre!projet.!!
!
Mme#Christine#LAFEUILLE,!membre!de!la!LMCU,!et!rédactrice!de!la!thèse!«!La!prise!en!
compte! de! la! pollution! des! sols! dans! le! renouvellement! urbain! des! friches! industrielles!
en! France! :! vers! de! nouvelles! perspectives! en! aménagement!»! qui! nous! a! reçus! à! Lille!
dans!les!locaux!de!la!LMCU!avec!bienveillance.!!
!
M.# Emmanuel# FOURNIER,!Directeur!Général!Adjoint!chez!Spie!batignolles!immobilier,!
qui! nous! a! communiqué! ses! ! expériences! sur! le! montage! d’opération! et! mis! en! contact!
avec!la!Sadev!94.!
!
M.# Pierre# Paul# CURSOLLE,! responsable! d’opération! à! la! SADEV! 94,! actuellement! en!
charge! de! l’aménagement! de! la! ZAC! Ivry! Confluence! (IvryBSurBSeine),! qui! nous! a!
présenté! ce! projet! hors! norme! (1/5ème! de! la! ville! soit! 145hectares! renouvelés! pour! un!
montant!de!725M€),!et!nous!avoir!conseillé!le!site!de!l’ancienne!Usine!de!Eaux!de!Paris.!
!
Mme#LINDA#DACOSTA@DUBOS,!!chargée!d'opérations!pour!la!Ville!d'IvryBsurBSeine!
(94),!qui!nous!a!reçu!et!nous!a!présenté!en!détails!le!projet!AquaFutura.!
!
Mme#Evelyne#PERREON#DELAMETTE,!Chargée!de!communication!au!sein!de!l’ADEME!
(Agence!de!l'environnement!et!de!la!maîtrise!de!l'énergie),!qui!nous!a!invité!aux!journées!
techniques!de!l’ADEME!sur!le!thème!:!«!reconversion!des!friches!urbaines!polluées!»!les!
25!et!26!mars!2014.!
!
Mme#Catherine#PANKOWSKA,!Direction!de!l'Ingénierie!et!du!Patrimoine,!Eau!de!Paris,!
qui!a!nous!a!appuyé!dans!notre!démarche!visant!à!obtenir!une!visite!de!l’usine!des!eau.!
!
M.#Alain#BLOSSEVILLE,!ACAUR!Architectes,!qui!nous!a!aidés!dans!notre!recherche!d’une!
friche!industrielle!en!nous!indiquant!IvryBSurBSeine!et!la!ZAC!Ivry!Confluences.!
!
M.#Olivier#AUCOUTURIER,!Directeur!des!études!de!l’ESITC!de!Cachan!(Ecole!Supérieure!
d’Ingénieurs!des!Travaux!de!la!Construction)!qui!nous!a!suivis,!guidés!et!encouragés!tout!
au!long!du!projet.!!
!

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!

1!

!

!

!

2!

!
Discours de Monsieur Bruno LECHEVIN, Président de l’ADEME lors des Journées
techniques nationales Reconversion des friches urbaines Polluées :
!
«!Bonjour!à!toutes!et!à!tous,!
C’est! un! plaisir! pour! moi! d’introduire! brièvement! cette! seconde! journée! devant! une! salle! à! ce!
point!remplie.!
Je!venais!vous!affirmer,!vous!réaffirmer!toute!l’importance!du!sujet!«!friches!urbaines!»!et!de!ses!
enjeux,!mais!au!vu!de!votre!nombre!et!du!climat!qui!a!présidé!à!vos!échanges!d’hier,!cela!serait!
bien!inutile!:!nous!en!sommes!aujourd’hui!tous!convaincus.!
Et!c’est!là!un!premier!point;!au!fil!des!années,!les!constats!et!les!enjeux!ont!été!partagés.!Ce!n’est!
plus!le!local!qui!renvoie!au!national!ou!le!national!au!local!:!chacun!a!sa!place,!chacun!joue!son!
rôle!dans!ces!travaux!qui!font!appel!à!la!participation!de!tous.!
Cela! fait! un! peu! plus! d’un! an! que! je! préside! cette! belle! agence! de! l’environnement! et! de! la!
maîtrise! de! l’énergie.! Parmi! les! sujets! prégnants,! il! me! semble! que! la! lutte! contre! l’étalement!
urbain! figure! en! bonne! place.! De! par! ses! conséquences! environnementales! en! terme!
d’artificialisation! bien! sûr,! mais! également! car! il! y! a! là! à! creuser! quant! à! l’idée! que! nous! nous!
faisons!de!la!ville,!des!territoires!et!de!ses!habitants.!Cet!étalement!n’est!pas!que!le!seul!fruit!d’un!
souhait!d’espace!de!nos!concitoyens!mais!c’est!surtout!la!résultante!du!prix!du!foncier.!!
Or,!en!éloignant!de!plus!en!plus!les!moins!aisés,!ne!préparons!pas!nous!la!précarité!de!demain,!
qu’elle!soit!liée!à!l’habitat!ou!à!la!mobilité!?!!
Reconquérir!des!surfaces!constructibles,!densifier!la!ville,!c’est!donc!également!lutter!contre!une!
certaine! forme! d’exclusion.! C’est! également! décliner! la! transition! énergétique! en! matière!
d’aménagement! du! territoire! et! s’inscrire! résolument! dans! une! perspective! de! développement!
durable.! J’ai! été! particulièrement! sensible! aux! outils! et! aux! développements! en! cours! dans! le!
Nord!qui,!je!crois,!vous!ont!été!présentés!hier.!Vous!me!direz,!dans!le!Nord,!des!friches!il!y!en!a!
forcément!beaucoup.!Certes,!mais!je!vois!dans!leurs!travaux!actuels!la!même!espérance!que!celle!
que!le!Nord!porte!en!matière!de!3ème!révolution!industrielle!:!celle!d’une!transition!énergétique!
qui!construit!de!la!richesse!pour!la!collectivité!en!tenant!compte!des!erreurs!du!passé.!
RevenonsBen!aux!friches!:!je!crois!que!l’on!peut!faire!ici!l’analogie!entre!la!ville!et!le!bâtiment!:!
construire!des!bâtiments!neufs!performants!est!relativement!aisé!par!rapport!à!la!rénovation!de!
bâtiments!anciens,!or,!chacun!le!sait,!l’enjeu!principal!est!sur!la!rénovation!de!l’ancien,!le!parc!ne!
se!renouvelant!que!d’un!pour!cent!par!an.!!
La!reconversion!de!la!ville!me!semble!du!même!registre!:!il!est!plus!simple!de!créer!à!partir!de!
rien!que!de!réhabiliter!l’existant,!de!reconstruire!la!ville!sur!la!ville.!!
C’est! aux! générations! actuelles! d’inverser! une! pratique! vieille! de! 50! ans! qui! consistait! à!
urbaniser!dans!une!logique!d’étalement.!Mais!si!nous!voulons!peu!à!peu!reBdensifier!nos!villes,!il!
faudra!rendre!cette!densification!vivable!et!désirable!pour!nos!concitoyens.!Or,!quelle!condition!
sine!qua!non!!si!ce!n’est!la!qualité!sanitaire!?!

!

3!

Certains! visionnaires! avaient! agi! dès! les! années! 70,! tel! l’architecte! Marcel! Forest! qui!
construisant!les!entrepôts!Mac!Donald,!les!avait!dès!le!départ!dimensionnés!pour!qu’ils!puissent!
supporter!de!nouvelles!constructions!tout!en!reconnaissant!qu’il!ne!savait!pas!lesquelles!:!«!un!
socle,! un! soubassement! …! dans! l’attente,! qui! sera! peutBêtre! longue,! de! programmes! futurs!»!
avaitBil! écrit.! 45! ans! après,! un! véritable! quartier! est! en! cours! de! construction! sur! ces! mêmes!
entrepôts.!Malheureusement,!il!s’agit!là!d’une!exception!et!c’est!bien!pour!cela!qu’il!nous!faut!en!
grande!partie!réhabiliter!nos!anciennes!installations.!
Les!travaux!que!vous!menez!sont!particulièrement!importants!:!sans!réhabilitation!des!friches,!
l’équation! «!lutte! contre! l’étalement! urbain!»! et! «!augmentation! de! l’offre! de! logements!»! ne!
trouvera!pas!de!solution!:!d’autant!plus!que!l’objectif!de!500.000!logements!nouveaux!par!an!est!
particulièrement!ambitieux.!
Au! quotidien,! forcément,! nous! sommes! tous! confrontés! à! de! nombreuses! difficultés! dans! nos!
opérations! de! réhabilitation,! mais! il! me! semble,! en! prenant! un! peu! de! recul,! que! nous!
bénéficions! tout! de! même! d’une! sacrée! dynamique.! Il! n’y! a! pas! beaucoup! de! problématiques!
environnementales!qui!présentent!un!contexte!de!développement!aussi!favorable!que!celui!de!la!
reconversion! des! friches!:! des! collectivités! motivées,! des! professionnels! qualifiés,! des!
opportunités! économiques! liées! au! prix! du! foncier,! sans! compter! les! attentes! légitimes! de! nos!
concitoyens! en! matière! de! qualité! sanitaire! de! leurs! lieux! de! vie.! Bref,! nous! avons! de! bonnes!
cartes!en!main!même!si!le!chemin!parait!difficile!!!
Comment!aller!plus!loin,!faire!encore!mieux!et!surtout!à!plus!grande!échelle!?!
Les! efforts! en! matière! d’acquisition! de! connaissances! et! de! recherche! doivent! être! poursuivis,!
parallèlement! à! la! multiplication! des! opérations! de! réhabilitation,! pour! permettre! de! toujours!
mieux!connaître!et!gérer!les!risques!et!dans!un!souci!d’optimum!économique.!
!
De!nouvelles!formes!de!financement!nous!semblent!à!expérimenter.!En!5!ans,!l’ADEME!est!fière!
d’avoir!pu!soutenir!par!la!voie!de!subventions!plus!d’une!centaine!d’opérations.!Et!elle!a!raison!
de! l’être.! Néanmoins,! on! estime! aux! bas! mots! à! quelques! centaines! de! milliers! le! nombre! de!
friches! potentielles,! on! voit! tout! de! suite! que! le! modèle! de! soutien! doit! évoluer! si! l’on! veut!
changer! d’échelle.! Il! nous! faut! inventer! d’autres! modes! de! soutien! financier.! Un! soutien! au!
développement!de!mécanisme!financier!de!type!assurantiel!pourrait!permettre!ce!changement!
d’échelle!en!couvrant!le!risque!lié!aux!incertitudes!et!aléas!de!travaux.!La!proximité!de!ce!type!de!
dispositif! au! marché! pourrait! générer! des! effets! de! développement! plus! direct! et! permettre! la!
généralisation! de! la! démarche! de! réhabilitation! de! friches! industrielles.! Ainsi,! nous! travaillons!
actuellement!avec!la!Région!Nord!Pas!de!Calais!et!Lille!Métropole,!pour!évaluer!la!faisabilité!d’un!
fonds! de! garantie! dont! l’ADEME! pourrait! participer! à! titre! expérimental! à! l’amorçage.! Un! tel!
fond,!telle!une!assurance!payée!par!les!primes!de!l’ensemble!des!opérations,!permettrait!de!faire!
face! à! des! dépassements! imprévus! et! sécuriserait! les! acteurs.! Bien! entendu,! cette! assurance!
nécessiterait! en! amont! de! garantir! la! qualité! des! études! préalables! afin! de! ne! pas! assurer! des!
projets!de!friches!insuffisamment!explorées.!!
Nous! devons! faire! preuve! d’imagination! en! termes! d’ingénierie! financière! et! d’assurance!:!
comme!nous!ne!sommes!qu’entre!nous,!une!des!idées!pourrait!être!d’oser!jusqu’à!interroger!des!
programmes!tels!les!investissements!d’avenir!…!mais!cela,!c’est!pour!demain.!
!

4!

Comme!vous!l’avez!maintes!fois!évoqué!hier,!et!cela!sera!sans!doute!aussi!le!cas!aujourd’hui,!les!
études! préalables,! la! préparation! en! amont! sont! essentielles! et! constituent! les! clés! du! succès!
d’opérations! bien! maitrisés.! L’ADEME! accorde! des! aides! à! la! décision! pour! ses! travaux! de!
manière!relativement!dispersée.!A!un!moment!où!chacun!est!amené!à!réfléchir!à!l’efficacité!de!
ses!aides!et!de!son!travail,!je!penserai!utile!de!mieux!cibler!ces!aides!le!plus!en!amont!possible!
sur!des!démarches!d’anticipation!et!aussi!de!les!orienter!d’avantage!sur!les!collectivités.!
Pour! finir! sans! trop! retarder! la! première! séquence! de! la! matinée,! gardons! bien! à! l’esprit! la!
dynamique! des! systèmes!:! ce! qui! économiquement! n’est! pas! rentable! aujourd’hui,! pourrait! le!
devenir! demain! avec! la! raréfaction! du! foncier! et! de! nouvelles! contraintes! issues! de! la! lutte!
contre! l’étalement!:! il! faut! donc! éviter! de! sousBvaloriser! ces! gisements! et! conserver! leurs!
potentiels!(quitte!à!envisager!plusieurs!usages!successifs!dans!le!temps!?)!
RéjouissonsBnous!également!des!nouvelles!dispositions!de!la!loi!ALUR,!qui!apporte!des!éléments!
de!sécurisation!mais!aussi!un!nouveau!souffle!en!permettant!à!des!aménageurs!de!se!substituer!
en! tant! que! tiers! demandeur! aux! obligations! du! dernier! exploitant!:! cela! devrait! stimuler! les!
opérations!de!reconversion,!sans!pour!autant!perdre!la!chaîne!des!responsabilités.!
Je! m’arrête! là! et! vous! souhaite! une! seconde! journée! aussi! fructueuse! que! la! première!:! bons!
travaux! et! merci! à! l’ensemble! de! nos! partenaires,! ministères,! établissements! et! entreprises!
publiques,!représentants!des!professionnels!!!!
Soyez! assuré! que! l’ADEME! continuera! à! vous! soutenir,! notamment! grâce! à! l’acquisition! et! au!
partage!des!connaissances,!à!la!diffusion!des!bonnes!pratiques!et!des!retours!d’expérience!et!à!
l’animation!de!travaux!partenariaux.!
Bonne!journée!!!»!

!

5!

!

!

!

6!

SOMMAIRE
!

INTRODUCTION ............................................................................ 11
!
!

PARTIE I : CADRE DE L’ETUDE ............................................... 13
!
I.! L’enjeu!de!la!réhabilitation!des!friches!industrielles!...........................................................................!14!
1)! Présentation!de!la!situation!et!contexte!général!............................................................................!14!
II.! Présentation!de!notre!projet!........................................................................................................................!16!
1)! Résumé!de!l’étude!........................................................................................................................................!16!
2)! Objectifs!et!travaux!réalisés!....................................................................................................................!17!
!
!

PARTIE II : LA SITUATION ACTUELLE ................................. 19
!
I.! De!l’espace!rural!aux!cités!industrielles!....................................................................................................!20!
II.! Un!moteur!déterminant:!l’Etat!.....................................................................................................................!21!
1)! L’ADEME!..........................................................................................................................................................!21!
2)! La!loi!ALUR!.....................................................................................................................................................!22!
3)! BASIAS!..............................................................................................................................................................!24!
4)! BASOL!...............................................................................................................................................................!25!
III.! Dynamique!des!projets!..................................................................................................................................!26!
1)! Connaitre!pour!agir!.....................................................................................................................................!26!
2)! Le!besoin!de!compétences!et!d’outils!spécifiques!.........................................................................!32!
3)! Marchés!fonciers!et!immobiliers!...........................................................................................................!34!
a.! De!l’aménagement!urbain!au!renouvellement!urbain!..............................................................!34!
b.! Du!recyclage!foncier!à!la!promotion!immobilière!......................................................................!35!
c.! Le!«!compte!à!rebours!»!ou!l’évaluation!du!prix!acceptable!...................................................!36!
d.! Une!reconversion!des!friches!dépendante!du!marché!immobilier!.....................................!37!
!

7!

4)! Impliquer!les!riverains!dans!le!projet!.................................................................................................!38!
5)! Les!solutions!alternatives!à!la!construction!.....................................................................................!39!
a.! Evaluer!les!potentiels!et!mettre!fin!aux!incertitudes!................................................................!39!
b.! Identifier!les!usages!transitoires!possibles!...................................................................................!40!
c.! Valoriser!le!patrimoine!industriel!et!la!biodiversité!..................................................................!40!
d.! Focus!sur!des!exemples!concrets!.......................................................................................................!41!
IV.! Problématique!de!la!Pollution!....................................................................................................................!46!
1)! Généralités!......................................................................................................................................................!46!
a.! Les!coûts!.......................................................................................................................................................!47!
b.! La!législation!...............................................................................................................................................!47!
2)! L’exemple!Commune!de!CROUY!(02)!..................................................................................................!48!
a.! Le!plan!de!gestion,!le!schéma!conceptuel!.......................................................................................!49!
b.! Les!travaux!!de!dépollution!à!entreprendre!.................................................................................!49!
c.! Les!dispositions!constructives!liées!à!la!dépollution!résiduelle!des!sols!.........................!50!
3)! Gestion!des!terres!........................................................................................................................................!53!
a.! Généralités!:!.................................................................................................................................................!53!
b.! Guide!de!réutilisation!hors!site!des!terres!excavées!en!technique!routière!et!dans!les!
projets!d’aménagement!..................................................................................................................................!54!
c.! Travaux!en!cours!:!.....................................................................................................................................!54!
d.! Méthode!d’échantillonnage!..................................................................................................................!55!
e.! Des!outils!performants:!..........................................................................................................................!55!
!
!

PARTIE III : PROPOSITION DE RECONVERSION ................ 57
!
I.! La!ZAC!d’IvryBSurBSeine!:!Ivry&Confluences!...............................................................................................!59!
1)! La!genèse!.........................................................................................................................................................!61!
2)! Ivry!Confluences!en!quelques!chiffres!................................................................................................!61!
3)! Les!grandes!lignes!du!projet!...................................................................................................................!62!
4)! Un!aménageur!unique!:!SADEV!94!.......................................................................................................!63!
5)! Financement!...................................................................................................................................................!63!
II.! L'usine!des!eaux!de!Paris!...............................................................................................................................!65!

!

8!

1)! Historique!.......................................................................................................................................................!66!
2)! Présentation!de!l’usine!..............................................................................................................................!67!
a.! Les!bâtiments!..............................................................................................................................................!67!
b.! Le!site!.............................................................................................................................................................!69!
3)! Le!potentiel!du!site!......................................................................................................................................!72!
a.! Ce!qui!a!déjà!été!fait!.................................................................................................................................!72!
b.! Notre!réflexion!...........................................................................................................................................!74!
!
!

CONCLUSION ................................................................................. 81
!
!

GLOSSAIRE ..................................................................................... 84
!
!

BIBLIOGRAPHIE ........................................................................... 88!
!

!

9!

!

!

!

10!

INTRODUCTION)
Nous! sommes! deux! étudiants! en! quatrième! année! de! l’ESITC! de! Cachan! (Ecole!
Supérieure! d’Ingénieurs! des! Travaux! de! la! Construction.)! ! Dans! le! cadre! de! notre! cursus,! nous!
devions!!réaliser!un!projet!de!recherche!qui!s’étale!sur!une!période!d’environ!six!mois.!Le!thème!
que!nous!avons!retenu!est!la!reconversion!des!friches!industrielles.!!
!
Durant! les! 30! glorieuses,! les! collectivités! développent! des! grandes! zones! d’activité!
économiques! au! pourtour! des! villes! qui! sont! aujourd’hui! intégrées! à! cause! de! l’extension! des!
agglomérations.!!!
Ces#espaces#aujourd’hui#en#déshérence#sont#devenus#des#territoires#à#enjeux#pour#
la#ville#de#demain#et#pour#la#mise#en#œuvre#de#la#ville#durable.!Il!s’avère!que!la!plupart!de!
ces! friches! sont! polluées! et! nécessitent! en! conséquence! des! opérations! de! dépollution! en! vue!
d’un!usage!futur!correspondant!au!projet!de!territoire.!!!
!
A! l’heure! où! le! gouvernement! prévoit! la! construction! de! 500!000! nouveaux! logements!
par!an,!!les!besoins!de!!foncier!sont!énormes.!!!
Dans! une! politique! d’aménagement! durable,! de! préservation! des! espaces! naturels! et!
agricoles!et!ainsi!de!limitation!de!l’étalement!urbain,!la!reconversion!des!friches!industrielles!est!
incontournable!pour!réaliser!les!constructions!de!demain.!!!
La# reconquête# de# ce# foncier# contraint,# souvent# niché# en# cœur# de# ville,# relié# aux#
principales#infrastructures,#proche#des#services#et#équipements#publics,#offre#en#effet#de#
véritables#opportunités#économiques,#sociales#et#environnementales!avec!:!
"

"

"

"

une! attractivité! retrouvée! pour! les! quartiers! laissés! en! déshérence,! permettant! de!
répondre!aux!demandes!de!logement!et!d’emploi,!!
une! nouvelle! dynamique! pour! le! centre! urbain! avec! des! retombées! économiques! et!
fiscales!locales,!!
une!réponse!sanitaire!et!environnementale!par!le!traitement!des!pollutions,!en!gardant!
la!mémoire!de!ce!qui!a!été!réalisé,!!
une! occasion! de! créer! de! nouveaux! espaces! culturels,! de! biodiversité,! intégrant! des!
énergies!renouvelables,!…!!

!!
Futurs! acteurs! de! la! construction! et! soucieux! de! la! qualité! du! développement! urbain,! nous!
sommes! convaincu! de! l’importance! que! représentent! les! friches! industrielles! dans! le!
renouvellement!des!villes.!!!
Ainsi!pour!notre!étude,!nous#avons#commencé#par#chercher#des#informations#auprès#de#
personnes#pleinement#impliquées#dans!ce!sujet,!à!savoir!la!communauté!urbaine!de!Lille!qui!
concentre!sur!son!territoire!près!de!1800!sites!(sur!6700!sites!en!France!métropolitaine),!ainsi!
que! l’ADEME! qui! dispose! d’un! pôle! dédié! à! la! reconversion! de! ces! sites.! Fort! de! ces!
!

11!

connaissances,!nous#avons#établi#un#état#des#lieux#de#la#situation#actuelle,#des#compétences#
acquises# et# des# moyens# à# mettre# en# place# pour# traiter# ces# terrains# dans# de# meilleurs#
conditions!(anticipation,!gestion,!aide!aux!agglomération,!…).!
Pour!appuyer!notre!étude,!et!nous!confronter!réellement!aux!problèmes,!nous#avons#choisi#
une# friche# industrielle# dans# le# but# de# proposer# un# renouvellement# du# site#:# l’ancienne#
usine# des# eaux# de# Paris.! De! par! la! complexité! des! infrastructures! et! la! dimension! du! site! (9!
hectares),! aucun! projet! n’est! à! ce! jour! lancé! bien! que! l’usine! ne! soit! plus! en! activité! depuis! 10!
ans.!!!!
!
Quels# sont# les# principaux# enjeux# de# la# réhabilitation# des# friches# industrielles#?# Quelle#
méthodologie# faut@il# adopter# pour# reconquérir# ces# lieux#?# Comment# prendre# en# compte#
de# manière# concrète# ces# sites# dégradés# dans# les# stratégies# et# projets# urbains# ?# Quelles#
études#et#quels#travaux#engager#?###
#
#
#
!

!

!

12!

)
!
!
!
!
!

)
!

PARTIE)I):)CADRE)DE)L’ETUDE)
!
!

!

13!

I.

L’enjeu#de#la#réhabilitation#des#friches#
industrielles#

!
!

1) Présentation#de#la#situation#et#contexte#général#
#
!
Commençons! par! définir! le! terme! «!friche! industrielle!»!:! Une# friche# industrielle# est# un#
terrain# laissé# à# l'abandon# à# la# suite# de# l'arrêt# de# l'activité# industrielle# qui# s'y# exerçait.!
Cependant,!cette!définition!est!très!subjective!car!toute!ancienne!industrie!peut!être!considérée!
comme!telle!sans!notion!de!taille!par!exemple.!Ainsi!le!nombre!de!sites!comptabilisé!en!France!
varie!fortement!d’une!source!à!l’autre.!
Du!point!de!vue!de!la!LMCU!(Lille!Métropole!Communauté!Urbaine),!une!friche!industrielle!
est! un! espace! de! plus! de! 2000! m²,! ! bâti! ou! non,! inoccupé! ou! sousButilisé! et! qui! contribue! à! la!
déqualification!d’un!territoire.!
La! France! comporterait! entre! 200!000! et! 400!000! friches! industrielles,! le! NordBPasBdeB
Calais,! la! Lorraine! et! l'IleBdeBFrance! étant! les! régions! ayant! la! plus! forte! densité! de! sites.! La!
première! compte! à! elle! seule! la! moitié! des! friches! françaises,! dont! 40%! se! trouvent! dans! la!
métropole!lilloise,!représentant!près!de!400!hectares.!CellesBci!ont!souvent!un!impact!négatif!sur!
leur! environnement! (pollution! existante! ou! liée! à! la! dégradation! des! installations,! pollution!
visuelle).! Cependant! elles! représentent! aussi! une! formidable! opportunité! de! développement!
pour! les! villes! car! elles! permettent! d’implanter! un! nombre! important! de! logements,!
d’entreprises,! de! commerces,! ou! encore! des! espaces! publics! (infrastructures! sportives,!
culturelles!ou!autres),!grâce!à!des!superficies!conséquentes!et!parfois!très!bien!situées.!
!
Aujourd’hui,!elles!représentent!donc!un!double#enjeu!:!
" La! réhabilitation! d’espaces! abandonnés,! la! dépollution! et! la! sécurisation! de! sites! qui!
représentent!un!danger!pour!les!hommes!et!l’environnement.!
" Un! intérêt! géostratégique! au! niveau! national!:! inscription! dans! une! démarche! de!
développement! durable,! renaturation! des! sites,! stimulation! de! l’économie! d’une! ville,!
d’une!région.!
!
La!réhabilitation!d’une!friche!correspond!toujours!à!une!volonté,!à!une!ambition!politique!:!
c’est!un!souhait!de!développement,!d’aménagement!et!de!renouvellement!de!la!ville,!en!accord!
avec!ses!besoins!(logements,!pépinière!d’entreprises,!pôle!scientifique,!équipements!publiques,!
...).! Les# villes,# ou# plus# généralement,# les# communautés# urbaines# doivent# donc# être# le#
moteur# des# projets# de# renouvèlement.! ! Il! faut! être! conscient! qu’à! cause! des! coûts! (études,!

!

14!

démolition! ou! réhabilitation,! dépollution,! reconstruction/aménagement),! ces! opérations! sont!
souvent!déficitaires.!
C’est! dans! cette! mesure! que! les! ! entreprises! du! secteur! privé! (promoteurs,! constructeurs,!
investisseurs….)!sont!des!acteurs!intervenant!dans!leur!domaine!de!compétences,!cependant!ils!
ne! sont! pas! initiateur! de! projets! car! le! risque! que! l’opération! ne! soit! pas! viable! est! trop!
important.!!Un!autre!obstacle!à!l’investissement!du!secteur!privé!est!le!fait!qu’une!société!peut!
supporter! du! foncier! sur! 4! ou! 5! ans! sans! rentabilité! avec! des! superficies! d’environ! 2! hectares.!!
Alors!qu’un!projet!de!renouvellement!de!friche!s’étale!souvent!sur!15B20!ans!avec!des!surfaces!
bien!plus!importantes.!!
Ainsi,! le! cout! des! opérations! que! supporte! le! secteur! public! (ville,! communauté!
d’agglomération,!département,!région…)!peut!être!considéré!comme!un!investissement!pour!le!
développement!et!le!renouvellement!de!la!ville.!!
!
Depuis! les! débuts! de! la! reconversion! des! friches! industrielles,! plusieurs! stratégies! ont! été!
établies.!Dans!les!années!2000!on!privilégie!la!politique!de!la!table!rase!:!on!préfère!détruire!et!
reconstruire! car! réhabiliter! un! bâtiment! existant! peut! coûter! jusqu’à! trois! fois! plus! cher.!
Egalement,!d’un!point!de!vue!social,!le!fait!de!détruire!le!passé!industriel!d’un!site!efface!les!durs!
moments!de!la!désindustrialisation!qui!ont!marqué!l’histoire!d’une!région.!Cependant,!on!réalise!
aujourd’hui!l’importance!du!patrimoine!industriel.!Il!est!question!de!notre!histoire,!du!symbole!
que! les! usines! représentent!;! elles! apportent! une! identité! régionale! à! laquelle! les! gens! sont!
attachés.!Toutefois,!il!existe!une!problématique!autour!de!la!conservation!des!bâtiments!:!!
Sur#quels#critères#choisit#on#de#conserver#ou#non#un#bâtiment#?#
"
"
"

"
"

!

Etat!structurel!?!!
Identité!et!symbolique!du!bâtiment!?!!
Intégration!dans!le!quartier!environnant!qui!a!pu!se!métamorphoser!depuis!l’époque!
de!construction!(cf!:!frigo!de!paris)!?!!!
Adaptabilité!au!futur!projet!en!termes!d’espace!libre,!d’ouvertures,!de!sécurité!?!
…!!

15!

II.

Présentation#de#notre#projet#

!
!

1) Résumé#de#l’étude#
!

«&Proposition)de)reconversion)d’une)friche)industrielle)»&
!
A! l’heure! où! la! ville! doit! se! reconstruire! sur! la! ville,! la! ! reconversion! des! friches!
industrielles!est!un!des!enjeux!indispensable!pour!la!construction!de!demain.!On!dénombre!en!
France!près!de!250000!friches!industrielles,!le!plus!souvent!situées!à!la!périphérie!des!grandes!
villes.!La!réhabilitation!de!ces!zones!pose!problème!aux!communes!concernées.!
Avec!cet!objectif,!ce!sont!tous!les!acteurs!de!la!construction!qui!sont!amenés!à!réfléchir!
sur!les!méthodes!à!adopter.!Ainsi!l’Etat,!aidé!de!l’Agence!De!l’Environnement!et!de!la!Maîtrise!de!
l’Energie,!ainsi!que!des!bases!de!données!BASIAS!et!BASOL!sont!essentiels!pour!apporter!de!la!
dynamique! aux! projets.! Trop! long,! trop! couteux,! trop! d’aléas! sont! autant! de! risques! que! ne!
peuvent! supporter! les! entreprises! privées.! Ce! rapport! vise! à! apporter! des! informations! ! et! à!
prendre! connaissance! des! outils! existants! afin! de! facilité! la! reconversion! de! ces! lieux.! Avec!
l’essor!des!villes,!ces!derniers!ont!une!valeur!foncière!qui!ne!cesse!d’augmenter.!Un!des!objectifs!
que!nous!nous!sommes!fixés!était!de!mettre!en!avant!l’adéquation!entre!équilibre!financier!et!la!
pertinence! d’un! projet! ! de! reconversion! d’une! friche! industrielle.! ! D’autant! plus! que! ceuxBci!
comportent!de!multiples!aspects!socioBéconomiques,!impliquant!les!riverains.!!Sans!oublier!que!
la! construction! n’est! pas! la! seule! issue! possible! à! la! réhabilitation! d’un! site.! Nous! nous!
appuierons!sur!des!exemples!précis!qui!détailleront!les!solutions!trouvées!sur!des!cas!concrets.!!
Nous!nous!arrêterons!sur!un!point!qui!nous!semble!le!plus!important!sur!le!sujet!de!la!
reconversion! ! de! ces! sites!:! la! pollution!!! En! effet,! si! certaines! friches! ne! présentent! pas! de!
pollution,!!elle!représente!le!problème!numéro!un!de!la!réhabilitation.!Il!en!résulte,!pour!en!venir!
à!terme!des!coûts!conséquents,!mais!également!se!pose!le!problème!du!choix!d’une!méthode!à!
adopter! adéquate! (excavation,! confinement! de! la! zone! polluée,! traitement! in! situ…..).! Nous!!
présenterons!la!législation!en!vigueur,!les!démarches!à!mettre!en!œuvre!pour!dépolluer,!gérer!
les!terres,!et!enfin!des!exemples!de!dépollution.!
!Vous! trouverez! en! dernière! partie,! ! notre! proposition! de! reconversion! de! l’ancienne!
usine!des!eaux!d’IvryBsurBSeine.!Cette!étude!prendra!en!compte!le!tissu!urbain!à!travers!le!projet!
de! grande! ampleur!de! la! ZAC! d’IvryBConfluence,! ! dans! lequel! elle! se! situe.! Il! figura! les!
caractéristiques! du! site,! les! différentes! structures! existantes,! les! projets! qui! ont! déjà! été!
proposés!et!enfin!notre!réflexion!de!réhabilitation!du!site.!
!

!
!
!

16!

2) Objectifs#et#travaux#réalisés#
!
Notre! projet! comporte! deux! objectifs! principaux.! Le# premier# est# un# état# des# lieux# de# la#
situation#actuelle#des#friches#industrielles#en#France.!Nous!présentons!dans!cette!partie,!les!
difficultés!de!la!réhabilitation,!les!problèmes!liés!à!ces!lieux,!les!coûts!engendrés!par!les!travaux!
de!réhabilitation.!!
!
Pour! ce! faire,! nous! ! avons! commencé! par! consulter! brièvement! les! informations! sur! des!
travaux!déjà!réalisés!pour!évaluer!les!connaissances!acquises!à!ce!jour!sur!le!sujet.!La!mission!
d’information! et! d’évaluation! réalisée! en! Juin! 2010! sur! «!Friches! Industrielles! et! pollutions!
historiques!»!a!été!le!point!de!départ!de!toute!notre!étude.!Après!avoir!contacté!Monsieur!Michel!
Pacaux,!président!de!la!mission,!nous!avons!rencontré!Madame!Christine!Lafeuille,!auteur!de!la!
thèse!:!«!La!prise!en!compte!de!la!pollution!des!sols!dans!le!renouvellement!urbain!des!friches!
industrielles!en!France!:!vers!de!nouvelles!perspectives!en!aménagement!».!Le!rendezBvous!a!eu!
lieu! à! Lilles! le! 23! Janvier! 2014! dans! les! locaux! de! la! LMCU! (Lille! Métropole! Communauté!
Urbaine).!
Le!second!temps!fort!de!ce!travail!a!été!la!conférence!ADEME!du!25!et!26!Mars!2014!sur!le!
sujet!:! «!Reconversion! des! friches! urbaines! polluées!».! L’ADEME! étant! «!l’agence! de!
l'environnement! et! de! la! maîtrise! de! l'énergie!»,! établissement! public! à! caractère! industriel! et!
commercial! placé! sous! la! tutelle! des! ministres! chargés! de! la! recherche,! de! l'écologie! et! de!
l'énergie.!Ceci!nous!a!permis!de!faire!le!constat!de!la!situation!actuelle!en!France,!et!de!définir!
plus! précisément! le! terme! de! «friche!industrielle»!:! quels! en! sont! les! critères!?! (Ampleur,!
localisation,!historique!…)!!!
!
Le# second# objectif# est# de# proposer# une# solution# originale# et# réalisable# pour# la#
réhabilitation#d’une#friche#industrielle#précise.!Dans!cette!partie,!nous!mettrons!en!avant!la!
reproductibilité! de! notre! protocole! pour! d’autres! friches.! Pour! cela,! nous! avons! sélectionné! la!
friche!industrielle!de!l’ancienne!usine!des!eaux!de!Paris,!située!à!IvryBsurBSeine.!Inactive!depuis!
2004,! les! bâtiments! n’ont! pas! été! démolis,! et! le! site! est! resté! intact.! De! par! la! complexité! des!
infrastructures! que! comporte! une! usine! des! eaux,! et! malgré! des! initiatives! de! reconversions,!
l’avenir! du! site! n’est! toujours! pas! décidé.! Cette! ancienne! usine! sera! le! «!fil! rouge!»! de! notre!
étude.!C’estBàBdire!que!nous!adapterons!notre!travail!à!ses!caractéristiques.!!
!
!
!
!
!
!
!
!

17!

Pourquoi)ce)site)?)
!
"

"

"

Nous!cherchions!un!site!en!région!parisienne!ou!alentours!afin!que!nous!puissions!nous!
rendre!sur!place!et!le!décrire!avec!minutie.!La!ville!d’IvryBSurBSeine!se!situant!en!petite!
couronne,!le!site!correspondait!géographiquement!à!nos!attentes.!
!
Son! abandon! et! l’absence! de! projet! défini,! constituaient! une! opportunité! pour! nous! de!
proposer!une!reconversion!concrète!et!ainsi!de!pouvoir!monter!une!étude!réalisable.!
!
Il! répondait! à! nos! attentes! par! ses! caractéristiques!:! taille,! passé! industriel,! pollution,!
réhabilitation!compliquée…!

!
!
Pour!cette!friche!nous!avons!essayé!d’établir!un!projet!viable!sur!tous!les!plans!:!
!
"

"

"

"

détermination! des! points! forts! de! la! friche! (superficie,! environnement,! voies! de!
communication,!…).!
!
établissement!d’un!plan!d’urbanisation!en!correspondance!avec!les!besoins!de!la!ville,!de!
la!région!(aspect!économique,!besoin!en!logements,!commerces,!bureaux,!infrastructures!
publiques,!espaces!vert)!et!tenant!compte!du!confort!de!vie.!
!
évaluation! de! la! pollution! et! de! la! dégradation! du! site,! estimation! du! coût! de! la!
dépollution!et!de!la!réhabilitation.!
!
établissement! d’un! plan! de! financement! (investissements! privés/publics,! Partenariat!
Public!Privé,!…).!

#
Bien! que! nous! ayons! examiné! toutes! les! facettes! du! projet,! notre! étude! s’est! limitée! à! la!
conception! du! projet!:! de! la! friche! industrielle! choisie,! jusqu’! à! l’impact! environnemental! et!
sociétal,!des!différents!coûts!engendrés,!jusqu’à!leur!financement.!
Nous! ne! sommes! pas! entrés! dans! les! détails! de! la! conception! et! de! la! réalisation! technique!
nécessaires! pour! l’aboutissement! du! projet.! Il! nous! semblait! plus! intéressant! d’étudier! le!
montage!du!projet!avec! toutes!les!contraintes! techniques!que!pose!une!friche! industrielle,! que!
de!réaliser!un!«!simple!projet!»!d’architecture.!
#
!
!
!

!

!

18!

!
!
!
!
!
!
!
!
!
!

PARTIE)II):)LA)SITUATION)
ACTUELLE)
!

!

19!

I.

De#l’espace#rural#aux#cités#industrielles#

!
!
Début# du# XIXe# siècle!:! explosion! de! l’industrialisation,! création! de! grands! complexes!
industriel!et!naissance!des!«!villes!usines!».!
Ce!dynamisme!économique!s’est!accompagné!d’un!souci!sommaire!de!gestion!des!déchets!:!
on! rejette! les! eaux! usées! souvent! toxiques! directement! dans! le! milieu! naturel,! les! déchets!
sont!enfouis!sans!précaution.!
1975# @# 1980#:!Début!de!la!désindustrialisation!et!naissance!de!la!préoccupation!autour!des!
friches.!
1978#:!La!France!a!été!l’un!des!premiers!pays!Européen!à!conduire!un!inventaire!des!friches!
industrielles.!
1980#:!Lois!d’orientation!foncière!pour!encourager!la!construction!de!logements!
1984/1985#:! Fermeture! des! grandes! usines.! On! s’aperçoit! alors! que! l’abandon! des! sites!
industriels!laisse!des!grandes!superficies!à!réhabiliter.!
1985#:!Rapport!Lacaze!:!rapport!sur!l’état!des!friches!en!France.!!
1990#:!renouvellement!urbain,!politique!de!reconquête!des!espaces!industriels!
!
Les! usines! ne! sont! pas! immédiatement! réhabilitées,! car! la! population! veut! prendre! ses!
distances! avec! le! monde! de! l’industrie.! Les! usines! abandonnées! sont! perçues! comme! un! échec!
vers!lequel!on!ne!veut!pas!retourner.!!
A!l’époque!de!la!libéralisation!du!travail!(congés!payés,!temps!de!travail!qui!diminue…),!les!
particuliers! développent! leur! vie! privée! en! dehors! du! travail! et! rêvent! d’avoir! leur! propre!
propriété.! On! construit! alors! des! banlieues! pavillonnaires! autour! des! villes! sur! des! terrains!
vierges.!!
Les# anciennes# usines# sont# laissées# telles#quelles,# elles# ne# sont# pas# réinvesties# par# de#
nouvelles# industries# du# fait# des# coûts# de# réhabilitation,# de# dépollution# et# de# démolition#
que#cela#engendrerait…#!
!
!
!
!

!

20!

II.

Un#moteur#déterminant:#l’Etat#

!
La# tendance# actuelle# est# à# une# valorisation# écologique# des# espaces# déchus# de# leur#
utilité# économique# première.!La!loi!de!programmation!du!3!août!2009,!mettant!en!œuvre!le!
Grenelle! de! l'environnement,! encourage! la! reconversion! des! friches! industrielles! en! écoB
quartiers.!Le!problème,!comme!le!montrent!de!nombreux!exemples,!est!financier.!
Les!espaces!de!loisirs!ont!la!préférence!des!riverains,!mais!leur!installation,!passant!souvent!
par! une! dépollution! des! lieux,! coûte! très! cher! et! ces! sites,! pas! ou! peu! lucratifs,! contribuent! au!
bienBêtre!de!tous,!mais!pas!au!dynamisme!économique!des!régions.!Chères!et!non!rentables,!ces!
trames!vertes!et!bleues!(TVB)!tendent!à!laisser!leur!place!à!des!projets!industriels,!l'Etat!cédant!
ses!terrains!au!plus!offrant.!!
Afin!de!gérer!au!mieux!ces!sites,!l’Etat!intervient!à!travers!l’action!de!L’ADEME!(L'Agence!de!
l'Environnement!et!de!la!Maîtrise!de!l'Energie).!
La!loi!Alur,!par!son!article!173,!apporte!des!éléments!de!sécurisation!mais!aussi!un!nouveau!
souffle! en! permettant! à! des! aménageurs! de! se! substituer! en! tant! que! tiers! demandeur! aux!
obligations! du! dernier! exploitant!:! cela! devrait! stimuler! les! opérations! de! reconversion,! sans!
pour!autant!perdre!la!chaîne!des!responsabilités.!
!

1) L’ADEME#
!
Nous! avons! assisté! à! la! 4eme! édition! des! journées! technique! de! l’ADEME! (précédentes!
éditions!de!ces!journées!:!2006B2009B2011).!
L'Agence# de# l'Environnement# et# de# la# Maîtrise# de# l'Energie!est!un!établissement!public!
sous!la!triple!tutelle!du!ministère!de!l'Ecologie,!du!Développement!durable,!des!Transports!et!du!
Logement,! du! ministère! de! l’Enseignement! supérieur! et! de! la! Recherche! et! du! ministère! de!
l’Economie,! des! Finances! et! de! l'Industrie.! Elle! participe# à# la# mise# en# œuvre# des# politiques#
publiques# dans# les# domaines# de# l'environnement,# de# l'énergie# et# du# développement#
durable.!!!Afin!de!leur!permettre!de!progresser!dans!leur!démarche!environnementale,!l'agence!
met! à! disposition! des! entreprises,! des! collectivités! locales,! des! pouvoirs! publics! et! du! grand!
public,!ses!capacités!d'expertise!et!de!conseil.!Elle!aide!en!outre!au!financement#de#projets,#de#
la#recherche#à#leur#mise#en#œuvre!et!ce,!dans!les!domaines!suivants!:!la!gestion!des!déchets,!la!
préservation!des!sols,!l'efficacité!énergétique!et!les!énergies!renouvelables,!la!qualité!de!l'air!et!
la!lutte!contre!le!bruit.!!
!
Les! retours! d’expériences! conduits! par! l’ADEME! notamment! par! le! biais! de! ces! journées!
techniques!ont!permis!l’élaboration!du!«!Guide!de!l’aménagement!sur!zone!pollué!».!!
En!outre,!les!retours!sur!expérience!de!l’ADEME!ont!également!permis!:!
"
"

!

Une!montée!en!gamme!des!métiers!de!la!dépollution!
Une!meilleure!maitrise!des!diagnostics!et!des!connaissances!de!la!pollution!
21!

"

Des!contraintes!de!pollutions!de!mieux!en!mieux!prises!en!compte!

Il# ressort# que# lorsque# le# projet# est# bien# conduit# et# les# études# bien# menées,# il# est#
possible#d’atteindre#un#équilibre#financier.###
#

2) #La#loi#ALUR#
!
La! loi! pour! l’Accès# au# Logement# et# à# un# Urbanisme# Rénové! (Alur)! a! été! définitivement!
votée!le!20 février!2014,!après!l’accord!trouvé!le!11 février!entre!députés!et!sénateurs.!Elle!traite!
de!la!modernisation!des!règles!d’urbanisme!et!de!la!transition!écologique!des!territoires.!
!
Objectifs#:!!
"
"

accélération!des!constructions!de!bâtiments!en!limitant!l’étalement!urbain.!
Densification!de!la!ville!en!préservant!les!milieux!naturels!
!

Cette! loi! est! un! outil! pour!atteindre! le! but! fixé! par! le! gouvernement! à! savoir! 500!000!
logements!par!an.!Sur!177!textes,!un!seul!traite!de!la!gestion!des!sols!pollués,!c’est!l’article#173.!!
CeluiBci!se!compose!de!trois!grands!axes!:!
1B Amélioration! de! l’information! sur! les! risques! des! opérations! sur! foncier! pollué! et!
l’existence!des!pollutions,!leur!localisation,!et!le!type!de!pollution!
2B Sécurisation!sur!un!plan!juridique!et!technique!de!ce!foncier!
3B Amélioration!du!cadre!règlementaire!sur!la!réhabilitation!de!ces!terrains!!
!
Objectif#:!!
"

"

Améliorer! l’information! pour! les! acquéreurs! de! terrains! de! façon! à! ce! qu’ils! ne!
deviennent! pas! propriétaires! d’un! terrain! pollué! par! une! activité! industrielle! sans! le!
savoir.!La!pollution!n’est!pas!toujours!visible!au!premier!abord.!!La!connaissance!des!sols!
sera!annexée!aux!documents!d’urbanisme.!Cela!assure!la!compatibilité!entre!le!sol!et!le!
projet!de!construction.!
Imposer!en!cas!de!changement!d’usage!du!!site!une!étude!de!sol!

Ainsi,!la!loi!met!en!valeur!deux!points!importants!que!sont!le#principe#de#prise#en#compte#
des#sols#en#amont#des#projets!et!le#recours#le#plus#souvent#possible#à#des#professionnels#
compétents! (bureaux! d’étude,! experts…).! L’innovation! dans! cette! loi! est! le! principe# du# tiers#
demandeur!:! Un! aménageur! va! pouvoir! se! substituer! au! dernier! exploitant! pour! la!
réhabilitation! quant! à! la! responsabilité! de! la! dépollution.! Ceci! permet! plus! de! souplesse! et!
d’accessibilité!pour!accélérer!la!remise!en!état!des!terrains.!
!
!
!
!

22!

Extrait#de#la#loi#:#Article#L512@21#
Créé#par#LOI#n°2014@366#du#24#mars#2014#@#art.#173#
!
I.! ―! Lors! de! la! mise! à! l'arrêt! définitif! d'une! installation! classée! pour! la! protection! de!
l'environnement! ou! postérieurement! à! cette! dernière,! un! tiers! intéressé! peut! demander! au!
représentant!de!l'Etat!dans!le!département!de!se!substituer!à!l'exploitant,!avec!son!accord,!pour!
réaliser!les!travaux!de!réhabilitation!en!fonction!de!l'usage!que!ce!tiers!envisage!pour!le!terrain!
concerné.!!
II.!―!Lorsque!l'usage!ou!les!usages!envisagés!par!le!tiers!demandeur!sont!d'une!autre!nature!que!
ceux!définis,!selon!le!cas,!en!application!des!articles!L.!512B6B1,!L.!512B7B6!ou!L.!512B12B1,!le!tiers!
demandeur!recueille!l'accord!du!dernier!exploitant,!du!maire!ou!du!président!de!l'établissement!
public!de!coopération!intercommunale!compétent!en!matière!d'urbanisme!et,!s'il!ne!s'agit!pas!de!
l'exploitant,!du!propriétaire!du!terrain!sur!lequel!est!sise!l'installation.!!
III.!―!Le!tiers!demandeur!adresse!au!représentant!de!l'Etat!dans!le!département!un!mémoire!de!
réhabilitation! définissant! les! mesures! permettant! d'assurer! la! compatibilité! entre! l'usage! futur!
envisagé!et!l'état!des!sols.!!
IV.!―!Le!représentant!de!l'Etat!dans!le!département!se!prononce!sur!l'usage!proposé!dans!le!cas!
mentionné!au!II!et!peut!prescrire!au!tiers!demandeur!les!mesures!de!réhabilitation!nécessaires!
pour!l'usage!envisagé.!!
V.! ―! Le! tiers! demandeur! doit! disposer! de! capacités! techniques! suffisantes! et! de! garanties!
financières! couvrant! la! réalisation! des! travaux! de! réhabilitation! définis! au! IV! pour! assurer! la!
compatibilité! entre! l'état! des! sols! et! l'usage! défini.! Ces! garanties! sont! exigibles! à! la! première!
demande.!!
Toute! modification! substantielle! des! mesures! prévues! dans! le! mémoire! de! réhabilitation!
rendant!nécessaires!des!travaux!de!réhabilitation!supplémentaires!pour!assurer!la!compatibilité!
entre!l'état!des!sols!et!le!nouvel!usage!envisagé!peut!faire!l'objet!d'une!réévaluation!du!montant!
des!garanties!financières.!!
VI.! ―! Les! arrêtés! préfectoraux! prévus! au! présent! article! peuvent! faire! l'objet! des! mesures! de!
police!prévues!au!chapitre!Ier!du!titre!VII!du!livre!Ier.!!
VII.! ―! En! cas! de! défaillance! du! tiers! demandeur! et! de! l'impossibilité! de! mettre! en! œuvre! les!
garanties! financières! mentionnées! au! V,! le! dernier! exploitant! met! en! œuvre! les! mesures! de!
réhabilitation!pour!l'usage!défini!dans!les!conditions!prévues!aux!articles!L.!512B6B1,!L.!512B7B6!
et!L.!512B12B1.!!
VIII.! ―! Un! décret! en! Conseil! d'Etat! définit! les! modalités! d'application! du! présent! article.! Il!
prévoit,! notamment,! les! modalités! de! substitution! du! tiers! et! le! formalisme! de! l'accord! de!
l'exploitant!ou!du!propriétaire.!
!
!
!

!

23!

3) BASIAS##
!
BASIAS! est! l'acronyme! d'une! base! de! données! française! créée! en! 1998! pour! récolter# et#
conserver# la# mémoire# des# «# anciens# sites# industriels# et# activités# de# service# »! (sites!
abandonnés! ou! non),! susceptibles! d'avoir! laissé! des! installations! ou! des! sols! pollués! (ce! qui!
signifie!que!tous!les!sites!répertoriés!ne!sont!pas!nécessairement!pollués).!
BASIAS!a!été!créée!sous!l'égide!du!ministère!chargé!de!l'Environnement,!pour!regrouper!
les! données! de! l'inventaire! national! commencé! en! 1978,! puis! des! inventaires! historiques!
régionaux.!!
Cette! base! (en! complément! d'une! autre! base! dite! BASOL)! est! accessible! au! public,! par!
internet!ou!en!préfecture!ou!au!service!régional!du!BRGM.!C'est!un!outil!qui!permet!de!prendre!
connaissance!!des!pollutions!de!sites.!
En! 2007,! BASIAS! recensait! près! de! 180! 000! sites! qui! ont,! par! le! passé,! accueilli! une!
activité! industrielle! ou! de! service,! pour! 300! 000! à! 400! 000! sites! potentiellement! pollués! par!
l'industrie!ou!des!activités!de!service.!
L'arrêté! de! création! cite! comme! premiers! buts! l'amélioration! de! la! planification!
urbanistique! et! la! protection! de! l'environnement.! En! conservant! une! trace! minimale! des!
activités!qui!ont!eu!lieu!sur!ces!sites,!on!peut!ou!on!pourra!mieux!gérer!d'éventuels!risques!!pour!
que! les! futurs! usages! puissent! en! tenir! compte.! Les! notaires,! chambres! de! commerce! et!
d'industrie,! collectivités! ou! autres! propriétaires,! vendeurs! ou! acheteurs! de! sites! peuvent!
également!mieux!qualifier!leurs!ventes!ou!achats!de!foncier!ou!d'immobilier.!!
!
Avantages#:#
"
"
"

"

Facilité!et!rapidité!d'accès!!
Information!synthétique,!facilement!mise!à!jour!!
Moindre! perte! de! la! mémoire! de! l'utilisation! industrielle! des! sols! :! il! est! fréquent! que!
tout!ou!partie!des!archives!d'usines!ou!d'ateliers!devenus!des!friches!industrielles!aient!
été!détruites!ou!perdues!!
Aide!à!la!connaissance!d'éventuelles!superpositions!de!séquelles!environnementales!sur!
certaines!zones!géographiques.!
!

Limites#:#
"

"

!

Cette! base! ne! contient! que! l'information! qui! était! rendue! disponible! par! les! rédacteurs!
des!fiches.!!
Elle!ne!traite!pas!des!sources!non!industrielles,!mais!qui!se!sont!ajoutées!à!d'éventuelles!
pollutions!industrielles.!Par!exemple,!sur!le!littoral!et!dans!la!moitié!nord!de!la!France,!
les!anciens!sites!industriels!ou!de!services!(gares,!ports,!lieux!de!stockage!ou!vente,!etc.)!
ont! souvent! antérieurement! été! pris! pour! cibles! lors! de! guerre.! Il! faut! alors! ajouter!
d'éventuels!problèmes!de!séquelles!de!guerre.!!

24!

4) BASOL#
!
BASOL! est! en! France! l'acronyme! d'une! base! de! données! nationale! qui,! sous! l’égide! du!
Ministère! de! l'Écologie,! du! Développement! Durable! et! de! l'Énergie! (MEDDE)! B! Direction!
Générale! de! la! Prévention! et! des! Risques! (DGPR),! récolte# et# conserve# la# mémoire# de#
plusieurs# milliers# (3900# sites# en# 2007)# de# «# sites# et# sols# pollués# ou# potentiellement#
pollués#appelant#une#action#des#pouvoirs#publics,#à#titre#préventif#ou#curatif#».#Cette!base!
est!accessible!au!public,!par!internet!ou!en!préfecture!ou!au!service!régional!du!BRGM.#C'est!l’un!
des!deux!grands!outils!français!qui!permet!de!prendre!connaissance!!des!pollutions!de!sites!et!
sols! ! encore! utilisés! ou! non! par! l'industrie,! et! connus! de! l'administration! comme! pollués! ou!
potentiellement!pollués.#
BASOL!doit!notamment!répondre!aux!questions!posées!par!la!réutilisation!de!ces!sites.!C'est!
aussi!un!outil!de!sensibilisation!du!public!et!des!aménageurs,!afin!qu'ils!appliquent!mieux!et!plus!
souvent!les!méthodologies!et!les!techniques!d'évaluation!et!de!réhabilitation!des!sols.!Quand!un!
site! a! été! traité,! dépollué! et! qu'il! ne! pose! plus! de! problème! au! regard! de! la! réglementation,! il!
disparait!de!cette!base!et!est!transféré!vers!BASIAS.!Une!liste!des!sites!transférés!est!disponible.!
La!loi!Grenelle!II!modifie!le!code!de!l'environnement!en!y!ajoutant!2!articles!(L.!125B6!et!L.!
125B7)!dont!le!premier!précise!:!«!L'État!rend!publiques!les!informations!dont!il!dispose!sur!les!
risques! de! pollution! des! sols.».! Elle! permet! de! croiser! des! données! de! BASOL! avec! d'autres,!!
concernant!par!exemple!!l'eau!et!la!vulnérabilité!des!nappes.!!
!
Avantages#:#
"
"
"

"

Facilité!et!rapidité!d'accès!
Information!synthétique,!facilement!mise!à!jour!!
Moindre! perte! de! la! mémoire! de! l'utilisation! industrielle! des! sols! :! il! est! fréquent! que!
tout!ou!partie!des!archives!d'usines!ou!d'ateliers!devenus!des!friches!industrielles!aient!
été!détruites!ou!perdues!
Aide!à!la!connaissance!d'éventuelles!superpositions!de!séquelles!environnementales!sur!
certaines!zones!géographiques,!et!par!suite,!à!une!éventuelle!mutualisation!des!efforts!de!
réhabilitation!et!de!renaturation.!
!

Limites:##
"

"

!

Cette!base!ne!contient!que!l'information!qui!était!disponible!par!les!rédacteurs!des!fiches!
au!moment!où!elles!ont!été!rédigées.!
Elle! ne! traite! pas! des! sources! non! industrielles,! qui! se! sont! ajoutées! à! d'éventuelles!
pollutions!industrielles.!Par!exemple,!sur!le!littoral!et!dans!la!moitié!nord!de!la!France,!
les!anciens!sites!industriels!ou!de!services!(gares,!ports,!lieux!de!stockage!ou!vente..)!ont!
souvent! antérieurement! été! pris! pour! cibles! lors! de! guerre.! Il! faut! alors! ajouter!
d'éventuels!problèmes!de!séquelles!de!guerre.!
!

25!

III.

Dynamique#des#projets#

!
Toute! opération! d’aménagement! est# un# projet# long# et# complexe,! faisant! intervenir! de!
nombreux!acteurs.!!
L’expérience! prouve! que! le! temps! passé! au! calage! du! projet! et! à! la! coordination! des!
compétences!est!un!investissement!utile,!car!l’énergie!investie!ici!sera!largement!récupérée!au!fil!
de!la!réalisation!et!du!fonctionnement!de!l’opération.!!

)
1) Connaitre#pour#agir#
!
Il! parait! aujourd’hui! évident! que! l’anticipation! est! le! mot! clef! d’un! projet! de! reconversion!
réussi.!Encore,!fautBil!que!l’information#soit#disponible#et#accessible#aux#acteurs#concernés.##
Par!exemple,!pour!mener!à!bien!un!projet,!les!collectivités!ont!besoin!:!!
"

"
"

De!pouvoir!identifier!et!mesurer!le!potentiel!du!foncier!:!elles!ne!réalisent!pas!forcément!
les!possibilités!que!cachent!les!friches!urbaines.!
D’avoir!!intégré!aux!documents!d’urbanisme!les!risques!de!pollution.!
D’avoir!accès!à!des!données!concernant!les!sites!industriels!présents!sur!leur!territoire,!
notamment!leur!historique!et!le!risque!de!présence!de!polluants.!

!
A!ce!jour!il!reste!beaucoup!à!faire!comme!:!
" Maintenir!et!diffuser!la!connaissance!(informations!recensées,!disponibles)!
" Estimer,!dans!une!approche!globale,!les!valeurs!des!sites,!favoriser!l’adaptation!des!
outils!de!planification!
" Accompagner!dès!le!début!les!initiatives!privées!
!
Malgré!l’existence!de!bases!de!données!générales,!avant!la!reconversion!d’un!site,!un!travail!
d’enquête!méticuleux!reste!indispensable.!!
!
Problème#:#
" Le! risque! de! pollution! des! sols! est! encore! peu! pris! en! compte! dans! les! projets!
d’aménagement.! Cela! est! pourtant! essentiel! afin! d’anticiper! les! enjeux! sanitaires! et!
financiers!et!d’éviter!les!cas!de!découverte!tardive!de!pollution!des!sols!non!suspectée.!
" Il!faut!mettre!en!œuvre!des!démarches!spécifiques!pour!l’évaluation!de!la!contrainte!!liée!
à!la!pollution!des!sols!dans!les!:!
• SCoT!
• PLU!
• Opération!d'aménagement!
!

26!

Quel#vocabulaire#utiliser#?!:!Les!écarts!de!langage!
!
" Dans!les!documents!d’urbanisme!
L’intégration!!de!la!qualification!de!la!contrainte!pollution!ou!du!«!risque!de!pollution!des!
sols!»!dans!les!documents!d’urbanisme!n’est!pas!systématique!:!de!nombreux!SCoT!et!PLU!n’y!
font!pas!référence.!Plus!de!50%!des!SCoT!et!PLU!ne!mentionnent!pas!la!problématique!des!sites!
et!sols!pollués.!De!plus,!la!qualification!de!la!contrainte!pollution!des!sols!ou!du!risque!de!
pollution!des!sols!est!partielle!lorsqu’elle!existe.!Le!vocable!utilisé!est!restrictif!et!n’est!pas!
consensuel.!
De!manière!générale,!la!prise!en!compte!des!différents!aspects!liés!au!risque!de!pollution!des!
sols!dans!les!documents!d’urbanisme!est!incomplète!et!insuffisant,!l’une!des!raisons!étant!que!
les!collectivités!en!charge!de!la!rédaction!de!ces!documents!ne!possèdent!généralement!!pas!
suffisamment!d’expertise!«!!sols!pollués!».!
!
" Dans!la!bibliographie!institutionnelle!
Il!est!à!noter!qu’il!n’existe!pas!de!définition!formelle!et!officielle!du!risque!de!pollution!des!
sols!pour!les!besoins!de!l’urbanisme.!La!terminologie!pour!qualifier!la!contrainte!pollution!des!
sols!et!le!risque!de!pollution!des!sols!est!différente!selon!les!textes!ou!outils!considérés.!Les!
éléments!pour!qualifier!la!contrainte!pollution!des!sols!sont!plus!ou!moins!détaillés!selon!les!
définitions,!et!demeurent!parfois!incomplets!par!rapport!aux!enjeux!réels.!Par!exemple,!la!
définition!du!ministère!de!l’écologie,!du!développement!durable!et!de!l’énergie!mentionne!le!
risque!de!pollution!des!sols!comme!lié!à!une!«!activité!actuelle!ou!ancienne!»!alors!que!la!
définition!de!l’ADEME!précise!qu’il!est!lié!à!la!présence!de!«!substances!chimiques,!physiques!ou!
organiques!ne!pouvant!pas!être!éliminées!naturellement!par!l’écosystème!».!Les!niveaux!de!
précision!dans!le!vocable!utilisé!diffèrent!d’une!définition!à!une!autre.!Les!acteurs!institutionnels!
n’ayant!pas!encore!établi!de!définition!commune,!les!acteurs!de!l’urbanisme!ont!des!difficultés!à!
définir!le!risque!de!pollution!d’un!site!dans!le!cadre!de!leur!projet.!
!
" Dans!les!éléments!de!langage!des!acteurs!
De!nombreux!acteurs!sont!impliqués!dans!les!projets!d’urbanisme,!avec!des!niveaux!de!
connaissance!des!enjeux!associés!à!la!pollution!des!sols!très!variables!,!et!des!intérêts!bien!
distincts!:!communautés!urbaines,!maires,!aménageurs,!promoteurs,!notaires,!avocats,!
associations!de!riverains,!architectes,!bureaux!d’étude,!usagers,!citoyens,!etc…!
Les!échanges!avec!ces!différents!acteurs!font!notamment!ressortir!que!les!acteurs!utilisent!
un!vocable!différent!pour!désigner!le!risque!de!pollution!des!sols.!Des!incompréhensions!
semblent!ainsi!exister!parfois!entre!les!acteurs!juridiques!ou!techniques!et!les!décideurs!
(collectivités).!Ces!incompréhensions!sont!souvent!associées!à!un!niveau!de!connaissance!
différent!entre!les!interlocuteurs!et!à!une!inadéquation!des!termes!utilisés.!On!observe!
également,!un!manque!d’une!définition!juridique!d’un!sol!pollué!et!d’un!risque!de!pollution!des!
sols,!ce!flou!juridique!entraînant!une!possibilité!d’interprétation!subjective!des!textes.!!
En!ce!qui!concerne!la!qualification!de!la!contrainte!pollution!des!sols,!certains!acteurs!parlent!de!
!

27!

«!substance!non!naturelle!présentant!des!risques!pour!l’environnement!et!la!société!»,!d’autres!
raisonnent!en!comparaison!au!bruit!de!fond!géochimique.!Il!est!à!noter!que!le!«!risque!de!
pollution!des!sols!»!est!lui!aussi!abordé!de!manière!différente!selon!les!acteurs!:!risque!sanitaire,!
risque!d’occurrence,!risque!financier…!!Ainsi,!intuitivement,!chaque!acteur!comprend,!ou!croit!
comprendre!le!risque!de!pollution!des!sols!au!regard!de!ses!propres!enjeux.!La!perception!de!
risque!de!pollution!des!sols!est!donc!directement!liée!aux!enjeux!propres!des!acteurs.!De!même,!
des!écarts!de!compréhension!existent!entre!les!professionnels!et!une!homogénéisation!parait!
nécessaire!pour!fluidifier!les!échanges.!!
!
!
!
!

!
«&L’art&en&friche&»&&
!
!
!
!

!

28!

#########################################PLU#####################################################SCoT#

Pour!chacune!des!trois!échelles!précitées,!différents!niveaux!de!prise!en!compte!du!
risque!de!pollution!des!sols!dans!les!étapes!précédant!la!définition!du!projet!peuvent!être!
observés!selon!les!documents!étudiés.!Le!Schéma!ciBaprès!illustre!!nos!observations!pour!les!
SCoT!et!PLU!:!!

Sous@Etape#

Acteurs#

Prise#en#compte#du#"risque#de#pollution#des#sols"#

Rapport!de!
présentation!

EPCI,!Collectivités!
territoriales,!
citoyens,!Syndicats!
mixtes,!Agence!de!
l'urbanisme!

Etat!des!lieux!des!sols!et!!des!sousBsols,!cartographie!des!
sites!pollués!(via!BASOL,!via!BASIAS),!lien!avec!
l'aménagement!urbain!

PADD!

EPCI,!Collectivités!
territoriales,!
citoyens!

Document!
d'orientation!
et!objectifs!
(DOO)!

EPCI,!Collectivités!
territoriales,!
citoyens!

Rapport!de!
présentation!

Collectivités!
territoriales,!
citoyens!

PADD!

Collectivités!
territoriales,!
citoyens!

Orientations!
particulières!
d'aménagemen
t!

Collectivités!
territoriales,!
citoyens!

Règlement!et!
documents!
graphiques!

Collectivités!
territoriales,!
citoyens!

Pas!de!prise!en!compte!observée!dans!la!bibliographie!
consultée!
Proposition:!axes!stratégiques!sur!la!requali|ication!des!
friches,!introduction!de!la!notion!de!prise!en!compte!du!
risque!de!pollution!des!sols!dans!les!projets!
Pas!de!prise!en!compte!observée!dans!la!bibliographie!
consultée!
Proposition:!cartographie!des!zones!de!vigilance,!
association!des!pollutions!potentielles!aux!zones!
prioritaires.!
Notion!de!risques!naturels!et!technologiques!(excluant!
les!SSP)!mais!pas!de!notion!de!risque!de!pollution!dans!le!
diagnostic!
reconversion!de!friche!abordée!mais!pas!de!lien!avec!les!
risques!
Proposition:!intégrer!les!risques!de!pollution!dans!les!
risques!naturels!et!technologiques!
Pas!de!prise!en!compte!systématique!!
Proposition:!Axes!stratégiques!sur!la!requali|ication!des!
friches,!introduction!de!la!notion!de!prise!en!compte!du!
risque!de!pollution!des!sols!dans!les!projets.!
Pas!de!prise!en!compte!observée!dans!la!bibliographie!
consultée!!
Proposition:!intégrer!l'historique!du!site!dans!les!|iches!
décrivant!les!zones!à!urbaniser!sous!condition!
Pas!de!prise!en!compte!observée!dans!la!bibliographie!
consultée!!
Proposition:!clause!de!réhabilitation!et!de!méthode!
d'analyse!de!risques!en!fonction!de!l'usage!futur!
#

#
!

29!

Ainsi,!ressort!une!absence!généralisée!de!prise!en!compte!du!risque!de!pollution!des!sols!ou!
de!la!qualification!de!la!contrainte!pollution!des!sols!dans!les!SCoT!et!les!PLU.!Lorsque!le!sujet!y!
est!traité,!il!ne!l’est!que!superficiellement!et!l’étude!se!limite!à!la!mention!du!nombre!de!sites!
BASOL!et!BASIAS!présents!sur!le!territoire!concerné,!parfois!assortis!d’une!carte.!Il!semble!donc!
que!les!collectivités!territoriales!en!charge!de!l’élaboration!des!documents!d’urbanisme!ne!
considèrent!pas!ou!peu!le!risque!de!pollution!des!sols!dans!leurs!processus!décisionnel.!!
!
" A!l’échelle!du!SCOT!
• La!rédaction!de!paragraphes!d’ordre!qualitatif!
• Une!représentation!du!nombre!de!sites!potentiellement!pollués!par!commune!
• Une!représentation!des!sites!BASIAS!et!BASOL!sur!le!territoire!
• Un!traitement!par!modélisation!informatique!des!données!disponibles!
• La!mise!en!place!de!pôles!de!compétences!sites!et!sols!pollués!
!
" A!l’échelle!du!PLU!
• La!mise!en!place!d’indices!sur!des!zones!de!risques!sur!le!territoire!
• Une!représentation!des!sites!BASOL!et!BASIAS!sur!le!territoire!
• La!réalisation!de!SIG!communaux!compilant!les!informations!disponibles!
• Le!développement!des!inventaires!historiques!urbains!
• Le!recrutement!de!contractuels!spécialisés!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!

!

30!

PROJET#

En!revanche,!comme!le!montre!le!schéma!suivant,!à!l’échelle!du!projet!d’aménagement,!
des!outils!et!des!méthodes!existent!et!sont!appliqués!par!les!acteurs!pour!prendre!en!compte!la!
contrainte!pollution!de!sols!et!évoluer!le!risque!d’une!présence!de!pollution!des!sols.!

Sous@Etape#

Acteurs#

Prise#en#compte#du#"risque#de#pollution#des#
sols"#

Identi|ication!d'un!
projet!sur!le!site!

Collectivités,!BET,!
Propriétaires,!exploitants!

Etude!preliminaire!de!la!pollution:!collecte!des!
informations!disponibles!(archives,!photos,!
servitudes)!BASOL,!BASIAS...!

Faisabilité!/!
Préparation!du!
projet!

AMO!SSP,!bureaux!d'étude!
et/ou!experts!SSP,!
propriétaires,!urbanistes,!
maitre!d'ouvrage!

Etude!approfondie!du!risque!de!pollution:!
informations!propriétaire/exploitant,!conditions!
cessation!activité,!diagnostics!sur!sites!(quali|ier!
la!pollution)!

Dé|inition!du!
projet!

Maître!d'ouvrage,!AMO,!
bureaux!d'études!et!
urbanistes!

Evaluation!précise!du!risque!de!pollution:!
diagnostics,!schémas!conceptuels,!bilan!coûts/
avantages,!plan!de!gestion!SSP!(inclus!dans!le!plan!
de!masse),!ARR.!

PréBOpération!du!
projet!

Maître!d'ouvrage,!AMO,!
bureaux!d'études!et!
aménageurs,!riverains!

Intégration!des!informations!sur!risque!de!
pollution!dans!cahier!des!charges:!dossier!de!
consultation!à!destination!aménageur!reprenant!
toutes!les!informations!SSP.!!
Communication!sur!projet!auprès!des!riverains.!

Maître!d'ouvrage,!maître!
d'oeuvre,!aménageur,!
promoteurBconstructeur,!
entreprise!de!travaux!

Réhabilitation!du!site:!mise!en!sécurité,!
diagnostics!travaux!(quanti|ication,!distinction!
terre!polluée,!choix!des!modalités!de!gestion!des!
terres,!impact!sanitaires!et!environnementaux)!
Risques!juridiques!liés!à!l!pollution!des!sols:!
clause!entre!maître!d'ouvrage,!promoteur!et!
aménageur!
Communication!sur!projet!auprès!des!riverains.!

Réalisation!des!
travaux!de!
préparation!du!
site/!
requali|ication!

Réalisation!des!
travaux!
d'aménagement/!
construction!

Livraison!du!projet!

Maître!d'ouvrage,!maître!
d'oeuvre,!aménageur,!
promoteurBconstructeur,!
entreprise!de!travaux!

Maître!d'ouvrage,!
promoteurBconstructeur,!
utilisateur!|inal.!

!

!

31!

Contrôle!des!aspects!SSP:!suivi!et!contrôle!des!
aspects!SSP!par!un!organisme!exterieur!
(piezomètre,!impacts,!déchets,!constuctions...!),!
compatibilité!usage!du!site!et!état!de!la!pollution!
(analyse!de!risques!résiduels)!
Risques!de!pollution!nonBidenti|iés:!étude!des!
impacts!sur!le!projet,!modi|ication!du!plan!de!
gestion!ou!changement!de!projet!(si!
incompatibilité).!
Controle!des!aspects!SSP:!contrôle!ef|icacité!des!
mesures!de!gestion,!mise!en!place!de!restrictions!
d'usage!
Communication!sur!les!aspects!pollution!des!sols!
du!projet:!réunions!d'information,!traçabilité!des!
contraintes!environnementales!

!

!
!

2) Le#besoin#de#compétences#et#d’outils#spécifiques#
!
A!ce!jour,!les!collectivités!manquent!encore!de!moyens!concrets!spécialisés!pour!réhabiliter!les!
zones!urbaines!désaffectées.!!
Les! différents! retours! d’expérience! sur! le! sujet! montrent! une! réalité!:! sans! service! compétent,!
l’élu!n’a!pas!la!capacité!d’agir.!Les!collectivités!expriment!notamment!le!désir!d’un!interlocuteur!
unique!auquel!s’adresser!en!plus!des!bases!de!données.!
A#Lille,!où!le!nombre!de!friches!est!plus!important!qu’ailleurs!(près!de!400ha!avec!200!sites!en!
friches),!la!communauté!urbaine!(LMCU)!a!mis!en!place!une!unité!dédiée!au!renouvellement!
urbain.!Il!a!notamment!été!créé!un!SIG!(Système!d’Information!Géographique)!contenant!:!!
"
"
"
"

!

Des!photos!aériennes!permettant!de!retracer!l’histoire!d’un!site!depuis!1930!!
Les!données!BASIAS!et!BASOL!
L’Etat!actuel!du!terrain!(Industrie!active,!friche,!changement!d’activité)!
Les!données!du!PLU!

32!

CiBdessous!la!stratégie!précise!de!Lille!métropole!en!matière!de!réhabilitation!de!friches!
industrielles!:!5!axes!d’intervention!et!12!Actions.!
!
AXE#1#:#Produire#un#atlas#partagé#et#actualisé#des#friches#industrielles#et#des#terrains#
affectés#par#des#pollutions#historiques##
1.!Réaliser!un!atlas!actualisé!(SIG)!
2.!Mettre!en!place!un!dispositif!de!traçabilité!de!la!pollution!résiduelle!des!sols!
#
AXE#2#:#Définir#le#cadre#méthodologique#de#la#régénération#des#friches#industrielles#
3.! Préciser! les! conditions! de! recyclage! responsable! des! friches! industrielles! sur! le! territoire!
métropolitain!
4.!Prendre!en!compte!la!production!des!sols!dans!la!détermination!de!l’usage!futur!des!terrains!
5.!Elaborer!un!plan!stratégique!de!régénération!des!friches!industrielles!
#
AXE#3#:#Mettre#en#place#des#instances#partenariales#de#coproduction#et#de#régulation#
6.!!Mettre!en!place!un!comité!de!pilotage!communautaire!
7.! Constituer! un! groupement! partenarial! pérenne! sur! les! friches! industrielles! et! les! pollutions!
historiques!
#
AXE#4#:#Animer,#conseiller,#communiquer#
8.!Faire!connaitre!et!valoriser!les!initiatives!pour!traiter!les!friches!polluées!
9.! Organiser! l’échange! et! le! transfert! de! savoirBfaire! au! sein! d’un! atelier! métropolitain! de!
régénération!des!friches!!
#
AXE#5#:#Favoriser#l’innovation#et#la#recherche#
10.!Signer!des!conventions!avec!des!organismes!de!recherche!
11.!Associer!des!entreprises!à!la!régénération!!des!friches!industrielles!!
12.!Expérimenter!sur!des!sites!pilotes!!
!
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33!

!
D’autres!villes,!pourtant!moins!concernées!par!le!problème!mettent!en!place!leur!propre!
stratégie!d’intervention.!!
Depuis!2011!à#Pau,!a!été!réalisé!un!inventaire!des!friches!urbaines.!CeluiBci!a!abouti!à!la!création!
d’un! SIG! contenant! des! informations! sur! les! parcelles! (Etat! actuel,! superficie,! propriétaire,!
croisement!BASIAS/BASOL).!!
Egalement,!dans!le!but!de!reconstruire!la!ville!sur!la!ville,!un!recensement!des!locaux!vacants!a!
été!conduit!pour!qu’un!professionnel!qui!contacterait!la!municipalité!pour!un!local!(ex!:!2000m2!
de!bureaux)!puisse!savoir!si!des!locaux!désaffectés!pourraient!correspondre!à!sa!demande.!
Cependant!il!faut!rester!vigilant,!les!SIG!sont!une!compilation!de!données!existantes.!Elles!sont!
très! utiles! mais! seules! de! véritables! études! peuvent! garantir! la! connaissance! de! l’état! réel! du!
site.!Par!exemple,!il!est!possible!qu’un!incident!industriel!n’ait!jamais!été!référencé.!
Pour!conclure,!les!SIG!sont!des!indicateurs!qui!renseignent!sur!l’histoire!du!site,!et!permettent!
de!s’orienter!vers!une!méthodologie!sans!présager!du!niveau!de!pollution!réel!(une!étude!de!sol!
est!indispensable!pour!en!connaître!l’état).!!
!
!

3) Marchés#fonciers#et#immobiliers#
!
a. De%l’aménagement%urbain%au%renouvellement%urbain% %
#
L’aménagement!urbain!consiste!à!structurer!et!à!organiser!l’espace!de!la!ville!en!:!
"

"

Développant! de! nouvelles! zones,! de! nouveaux! quartiers! dans! le! cadre! d’un! projet!
d’extension!urbain.!
Réhabilitant!un!terrain!bâti!ou!non,!inutilisé,!voire!abandonné!dans!le!cadre!d’un!projet!
de!renouvellement!urbain.!

Le! renouvellement! urbain! conjugue! réhabilitation,! démolition,! construction! de! logements! et!
d’équipements!et!poursuite!d’améliorations!du!parc!immobilier!tout!en!répondant!aux!exigences!
de!gestion!économe!de!l’espace.!
Aujourd’hui,! ces! deux! problématiques! s’inscrivent! naturellement! dans! une! perspective! de!
développement!durable,!un!impératif!né!de!la!prise!de!conscience!du!réchauffement!climatique!
et!du!renchérissement!de!l’énergie!(coût!du!pétrole).!
!
!
!
!

!

34!

b. Du%recyclage%foncier%à%la%promotion%immobilière%
#
Dans! le! domaine! de! l’aménagement! urbain,! le! foncier! est! une! matière! première! transformée! à!
plusieurs!reprises!pour!obtenir!in!fine!une!opération!de!construction.!Le!travail!d’aménagement!
réalisé!par!de!multiples!acteurs!augmente!progressivement!sa!valeur!ajoutée.!Le!cas!des!friches!
urbaines! suscite! une! interrogation! spécifique!:! comment! opérer! la! mise! en! œuvre! de! ces!
principes!sur!des!fonciers!souvent!pollués,!donc!forcément!contraints!?!!
!

PROPRIETAIR
E#

rain!
Vend!les!m²!de!ter

FONCIER#
BRUT#
Achète

FONCIER#
AMENAGE#

EPF#
!les!m²

!de!ter

(Etablissement#public#
foncier#

rain!

Remembre!
Dépollue!

AMENAGEUR#

bâtir!
Négocie!les!droits!à!
nts!
me
ipe
qu
s!é
!le
Réalise
!
!
Vend!les!droits!à!bâtir

u!lot!à!bâtir)!
(m ²!surface!plancher!o

Achète!les!droits!à!bâtir!

Lot!à!bâtir!

AQUEREUR#FINAL#
(habitant#/#entreprise)#

truire!
Dépose!le!permis!de!cons
ations!
ilis
Réalise!les!dernieres!viab
!
uit
Constr
Vend!les!m²!habitables!

M²!surface!
plancher!

PROMOTEUR#

MARCHE#
IMMOBILIER#
AQUEREUR#FINAL#
(habitant#/#entreprise)#

Achète!les!m²!habitable
s!

!
!
!
!
!

!

35!

Dépollue!!

c. Le%«%compte%à%rebours%»%ou%l’évaluation%du%prix%acceptable%
#
Le!«!compte!à!rebours!»!est!l’évaluation!du!prix!acceptable!pour!vendre!ou!acquérir!un!terrain!
après!déduction!de!tous!les!coûts.!
Le#raisonnement#de#l’aménageur#:#
L’aménageur! retranche! tous! les! coûts! à! engager! (viabilisation,! branchement! aux! réseaux,!
dépollution,!et!démolition,!participation!financière)!pour!déterminer!le!montant!maximum!qu’il!
peut! consacrer! à! l’acquisition! du! terrain.! Il! cherche! à! dégager! une! marge! et! un! rendement! des!
fonds! propres! immobilisés.! Les! aménageurs! publics! peuvent! privilégier! le! principe! de! l’intérêt!
général!et!viser!une!simple!situation!d’équilibre.!!
!

!
Source&ADEF&2011&

Le#raisonnement#du#promoteur#
Le! promoteur! part! du! prix! de! sortie! (les! recettes! potentielles),! et! retranche! les! coûts! prévus!
(construction,!promotion,!frais!d’étude!et!de!commercialisation)!tout!en!se!réservant!une!marge.!
Il!connait!alors!le!prix!maximal!auquel!il!peut!acquérir!le!terrain!(la!charge!foncière)!pour!que!
l’opération!immobilière!soit!rentable.!
!
!

!

36!

d. Une%reconversion%des%friches%dépendante%du%marché%immobilier%
!
Les! coûts! de! dépollution! peuvent! peser! sur! le! budget! d’un! projet! immobilier! et! handicaper! les!
efforts! de! recyclage! du! foncier.! CeluiBci! est! parfois! si! dégradé! que! la! succession! des! comptes! à!
rebours!peut!conduire!à!une!valeur!du!m²!négative.!!
Les! friches! urbaines! peuvent! aussi! acquérir! une! valeur! car! elles! sont! le! support! de! projets!
immobiliers.!

!
!
Le!modèle!ABC!du!réseau!d’experts!européens!Cabernet!distingue!3!types!de!situations!:!!
"

"

"

A# –!Les# terrains# de# classe# A# ou# secteur# «#dans# le# marché#»#:!leur!valeur!marchande!
excède!de!beaucoup!les!coûts!en!raison!du!contexte!socioBéconomique!local!(et!in!fine!de!
la!valeur!vénale!des!terrains)!favorable.#
B# –# Les# terrains# de# classe# B# ou# catégorie# intermédiaire#:! les! coûts! de! dépollution!
peuvent! être! élevés! mais! les! terrains! ont! un! fort! potentiel! de! réaménagement! (zone!
urbaine! proche! de! service,! équipements,! …).! La! contrainte! du! coût! de! dépollution! est!
dans! ce! cas! significative,! la! valeur! marchande! du! terrain,! une! fois! «!nettoyé!»,! pouvant!
être!légèrement!moins!élevé!que!le!prix!du!terrain,!coûts!de!dépollution!inclus.#
C#–#Les#terrains#de#classe#C#ou#secteurs#«#hors#marché#»#:!Les!couts!de!«!nettoyage!»,!
élevés,! ne! pourront! pas! être! compensés! par! la! plusBvalue! du! terrain! (zone! rurale! ou!
éloignée,! zone! urbaine! plus! petite).! Ces! coûts! de! l’incertitude! ont! raison! de! l’intérêt! du!
marché!pour!ces!sites!qui!ne!sont!pas!réhabilités!sans!un!portage!public.!#

#
#
#
#

!

37!

4) Impliquer#les#riverains#dans#le#projet#
!!
La! reconversion! d’une! friche! urbaine! polluée! génère! des! impacts! sur! les! populations!
riveraines! à! double! titre!:! comme! tout! projet! d’aménagement,! elle! entraine! des! prises! de!
position,! favorables! ou! non,! mais! les! opinions! particulières! sont! souvent! décuplées! à! cause! de!
l’histoire!du!site.!!
Une!communication!«!classique!»,!du!porteur!de!projet!vers!les!populations!ne!suffit!pas!lors!
d’un! projet! de! reconversion! d’une! friche! urbaine! polluée.! Il! faut,! au! contraire,! instaurer! un!
dialogue!au!fur!et!à!mesure!que!les!habitants!ont!des!questions!ou!des!demandes!particulières.!
Pour! pouvoir! échanger! avec! eux! sur! les! dispositifs! que! l’on! souhaite! installer,! comprendre!
leurs!inquiétudes!ou!leurs!réticences!et!chercher!à!y!répondre,!voire!imaginer!ensemble!d’autres!
solutions! que! celles! envisagées! au! départ,! il! faut! mettre! en! place! des! instances! spécifiques! de!
concertation.!!
Il! existe! divers! moyens! d’instaurer! une! communication! avec! les! riverains.! Nous! pouvons!
citer! l’exemple! de! la! ZAC! d’Ivry! Confluences,! qui! réunit! un! certain! nombre! de! friches!
industrielles! (Entrepôts! du! BHV,! Philips,! Snfa! (usine! de! roulements! à! billes),! SKF,! Usine! de!
traitement!des!eaux!de!Paris….).!!
Pour!informer!les!habitants!d’Ivry!Sur!Seine,!un!bâtiment!a!été!!mis!à!leur!disposition!par!la!
ville! (à! savoir! l’ancienne! banque! de! France).! On! y! trouve! toute! l’information! nécessaire:! Une!
maquette! représentant! le! projet,! des! panneaux! explicatifs! de! points! clés,! de! la! documentation!
ainsi! que! des! représentants! de! l’aménageur! (SADEV! 94)! qui! sont! présents! pour! expliquer! le!
projet.!!
Une! communication! pertinente! peut! également! se! faire! par! d’autres! moyens!:! à! Seraing! en!
Belgique,! la! ville! a! souhaité! attirer! l’attention! sur! son! patrimoine! industriel! et! sa! nouvelle!
dynamique.!Pour!cela,!des!artistes!ont!réalisé!des!fresques!sur!les!anciennes!usines!et!la!ville!a!
également!proposé!des!expositions!photos.!
Face! aux! réactions! et! inquiétudes! particulières,! la! seule! réponse! durable! est! l’instauration!
d’une! confiance! réciproque! entre! la! population! locale! et! le! porteur! de! projet.! Le# relationnel#
doit# primer# sur# la# technique.! ! Les! choses! sont! difficiles! à! expliquer,! donc! il! faut! d’abord!
s’entendre,!pour!que!les!riverains!aient!confiance!dans!ce!qu’on!leur!dit.!!
" Rendre!la!communication!très!accessible!:!un!effort!particulier!de!vulgarisation!doit!être!
fait.!
" User!de!transparence!à!bon!escient!:!notamment!sur!les!informations!les!plus!sensibles!
(nature,!étendue!et!impacts!de!la!pollution!et!de!la!dépollution)!
" Mettre! en! place! une! réelle! concertation!:! elle! doit! être! intégrée! au! projet! dès! sa!
conception!et!son!planning!calé!sur!les!temps!forts!du!projet.!
!
C’est! au! maître! d’ouvrage! qu’il! revient! de! lancer! à! minima! la! communication! et! au! mieux! la!
concertation.! Il! peut! en! définir! les! objectifs! avec! les! autres! parties! prenantes! de! l’opération!
(aménageur,!urbaniste,!architecte,!promoteur,!…)!et!confier!sa!mise!en!œuvre!à!un!spécialiste.!!

!

38!

La!concertation!s’échelonne!tout!au!long!du!projet!et!lors!des!moments!clés!suivants!:!
"
"
"
"

Etudes!de!faisabilité!(choix!des!aménagements)!
Phases!préBopérationnelles!(acceptabilité!des!mesures!de!gestion!de!la!pollution)!
Phases!de!travaux!(nuisances!et!risques!sanitaires!éventuels)!
Livraison! des! constructions! (bienBfondé! des! servitudes,! maintenance! des! dispositions!
constructives!particulières,!surveillance!des!eaux!souterraines…).!

!
La!communication!!est!indispensable!pour!montrer!aux!citoyens!l’avenir!:!le!renouvellement!
de!leur!ville.!!Cela!doit!être!prévu!dès!le!début!du!projet!et!doit!évoluer!en!suivant!l’avancée!des!
travaux.! Pour! ce! point! précis,! il! peut! être! intéressant! de! faire! appel! à! une! entreprise! de!
communication! selon! la! taille! du! projet.! En! effet,! il! faut! savoir! être! pédagogue! avec! une!
population! souvent! méfiante! face! à! la! transformation! de! son! environnement.! Il! est! donc!
essentiel!d’être!transparent!tout!en!utilisant!un!vocabulaire!adapté!qui!répond!à!ses!inquiétudes.!
!
!

5) Les#solutions#alternatives#à#la#construction#
!
Dès!lors!que!l’activité!initiale!a!disparu,!de!multiples!usages!transitoires!et/ou!alternatifs!à!la!
construction!de!logements!peuvent!intervenir.!La!notion!de!changement!d’usage,!inscrit!dans!la!
règlementation!est!un!moteur!clé!de!ces!usages!transitoires!et/ou!alternatifs.!
Si! aujourd’hui! de! nombreuses! friches! industrielles! sont! en! cours! ou! en! projet! de!
reconversion,!notamment!sur!des!sites!à!fort!potentiel!de!développement,!il# reste# encore# bon#
nombre#de#friches#et#sites#pollués,#bâtis#ou#non,#pour#lesquels#rien#n’est#fait.!
Pourtant,!on!a!tout!intérêt!à!envisager!sur!ces!friches!des!usages!alternatifs,!transitoires!ou!
non,!voire!une!dépollution!de!longue!durée!telle!que!la!phytoremédiation.!
!
a. Evaluer%les%potentiels%et%mettre%fin%aux%incertitudes%
!
L’usage!transitoire!et/ou!alternatif!à!la!construction!de!logements!pourra!être!déterminé!en!
croisant!les!critères!de!caractérisation!suivants!:!
" La! localisation! du! site!:! la! variété! de! situations! est! large,! mais! on! peut! retenir! une!
différenciation! entre! zones! «!urbaine! connectée!»,! «!rurale! connectée!»! et! «!rurale!
isolée!»!
" La!nature!de!la!pollution!:!notamment!si!elle!peut!faire!l’objet!d’un!confinement,!ce!qui!
permet!d’envisager!des!usages!ouverts!aux!publics!
" La! surface! du! site!:! déterminante! selon! les! usages! potentiels.! On! différencie! «!! très!
petite!»!(B1!ha),!«!petite!»!(B!de!5!ha)!et!«!grande!»!(+!de!9!ha)!

!

39!

" La! présence! de! bâtiments!:! facteur! généralement! défavorable! à! la! reconversion,! car!
impliquant!un!coût!de!remise!en!état!ou!de!déconstruction!significatif.!Cependant,!dans!
certains! cas! (intérêt! historique! ou! patrimonial,! nichage! d’espèces! spécifiques),! ce! bâti!
peut!être!favorablement!reconverti.!
La# pollution# doit# être# nécessairement# bien# connue#:# il# faut# s’assurer# de# l’absence# de#
risques#sanitaires#pour#les#usagers#lors#de#cette#période#transitoire#et#mettre#en#place,#le#
cas# échéant,# des# mesures# spécifiques# de# gestion.# Cela# passe# par# des# études# historiques,#
des#diagnostics#et#l’élaboration#d’un#schéma#conceptuel#sur#la#base#des#usages#actuels##
#
b. Identifier%les%usages%transitoires%possibles%
%
Les!occupations!transitoires!sont!nombreuses!et!variées,!chacune!revêtant!des!avantages!et!
inconvénients.!!
En!voici!quelques!exemples!:!
" Production! de! biomasse! (valorisation! énergétique! et! chimique,! production! de!
biomatériaux)!
" Centres! artistiques! (traité! ici! sous! l’angle! de! centre! occupés! par! des! artistes! avec!
l’animation!d’une!vie!artistique!plus!ou!moins!continue!sur!l’année)!
" Espaces!de!loisirs,!aménagements!de!type!musées,!valorisation!de!patrimoine!bâti!
" Solutions!de!phytotechnologies!
" Réservoirs!de!biodiversité!
" Centrales!solaires!photovoltaïques!au!sol!
" PlatesBformes!logistiques!
" Agriculture!!
!
c. Valoriser%le%patrimoine%industriel%et%la%biodiversité%%
!
Intégrées! au! tissu! urbain,! les! friches! présentent! des! atouts! patrimoniaux! indéniables,!
parfois!insoupçonnés,!qu’il!convient!de!prendre!en!compte!dans!les!projets!d’aménagement.!Cela!
concerne,!bien!sûr,!le!patrimoine!bâti,!mais!aussi!la!richesse!de!la!faune!et!de!la!flore.!
Les!anciens!bâtiments!présents!sur!la!friche!constituent!un!lien!avec!le!passé!industriel!du!
site.! En! les! conservant,! on! peut! rattacher! le! nouvel! aménagement! à! son! histoire,! et! mettre! en!
valeur!la!qualité!architecturale!ou!le!caractère!patrimonial!des!bâtiments.!Cette!conservation!de!
la! mémoire! des! sites! est! une! tendance! actuelle! à! encourager,! et! qui! répond! à! la! logique! de!
reconversion!durable.!
Cependant! la! nouvelle! affectation! donnée! aux! bâtiments! industriels! (bureaux,! ateliers,!
entrepôts,!logements…),!soulève!la!question!primordiale!des!enjeux!énergétiques.!

!

40!

Concernant! la! biodiversité! et! la! préservation! des! espèces,! leurs! enjeux! sont! multiples! et!
dépassent! la! simple! dimension! paysagère! de! la! reconversion!:! en! effet,! la! fragmentation! des!
espèces!est!la!première!cause!d’érosion!de!la!biodiversité.!
Dans! ces! conditions,! les! friches! peuvent! jouer! un! rôle! de! «!poumon! vert!»! et! même!
contribuer! à! la! «!trame! verte! et! bleue! de! nos! territoires!»! introduite! par! le! Grenelle! 2! de!
l’Environnement.!
En!préalable!à!toute!décision!concernant!la!sauvegarde!du!patrimoine!et!de!la!biodiversité,!
il! s’agit! de! bien! connaître! leur! état,! leur! nature! et! leur! potentiel.! Cela! passe! par! une! phase! de!
diagnostic!et!la!recherche!de!solutions!adaptées.!
Cela!peut!se!traduire!par!exemple!par!:!
"
"
"
"

Evaluer!le!patrimoine!industriel!:!
Connaitre!la!biodiversité!et!le!fonctionnement!de!l’écosystème!
Prendre!en!compte!la!biodiversité!dans!le!projet!
Conserver!et!favoriser!la!présence!des!espèces!végétales!du!site!

!
d. Focus%sur%des%exemples%concrets%
!
!

Production!d’énergie!renouvelable!

!
Exemple#de#réhabilitation#d’une#friche#industrielle#en#parc#solaire#
#
Le! projet! de! centrale! photovoltaïque! de! la! commune! de! Distré! s’est! inscrit! dans! une!
démarche! innovante,! de! développement! durable! et! d’exemplarité! en! termes! de!
développement!des!énergies!renouvelables!sur!le!territoire.!!
A!la!suite!de!l’arrêt!de!l’activité!de!production!et!de!stockage!de!champignon!par!la!société!!
France!Champignon,!le!site!a!été!laissé!à!l’abandon.!La!commune!s’est!donc!retrouvée!dans!la!
nécessité!de!rechercher!pendant!plusieurs!années!une!possible!reconversion.!
Compte!tenu!de!son!éloignement!des!grands!axes!routiers!et!de!la!nature!instable!du!sol,!le!
terrain! se! prêtait! difficilement! à! l’implantation! de! nouvelles! activités! commerciales! ou!
industrielles!traditionnelles.!
Une! étude! de! dépollution! a! permis! d’identifier! l’absence! ou! non! de! polluants! en! surface! et!
dans!les!sols.!
Les#chiffres#clés#sur#ce#site#:#
"
"
"
"
"
!

Surface!:!4!hectares!de!friches!
Puissance!de!la!centrale!:!2!MW!
Production!annuel!:!2!!200!000!KWh/an!
Rejet!annuel!de!CO2!évité!:!1700!tonnes/an!
Investissement!:!6,5!millions!d’euros!

41!

" Durée!de!vie!de!l’installation!supérieure!à!30!ans!
" Temps!de!retour!sur!investissement!:!10!ans!
!
Le#choix#du#site#d’implantation:#
!
!

!

Diversité!du!milieu!naturel!

!

Etat!du!milieu!naturel!

Fonction!du!milieu!naturel!

!
!

!
CRITERES!
ENVIRONNEMENTAUX!

Etat!d’imperméabilisation!du!sol!

Fonctions!géologiques!

Etat!de!tassement!du!sol!

!
Etat!de!contamination!du!sol!

!
!

Paysage,!fonction!de!l’espace!

Cadre!et!contexte!

Voisinage!
Patrimoine!culturel!

!

!

Radiation!globale!maximale!

!

!

!

Facteurs!naturels!du!site!

Angle!de!radiation!favorable!
Ombrage!évité!

!

Conditions!climatiques!favorables!

CRITERES!
TECHNIQUES!

Propriétés!du!sol!favorables!
!

Possibilités!de!raccordement!

Infrastructure!énergétique!

Situation!du!point!de!raccordement!
Charge!actuelle!du!réseau!

!
!
!
!
!
!
!
!

!

42!

!

ReBvégétalisation!des!sites!dégradés!

!
Les! opérations! de! reBvégétalisation! peuvent! être! très! différentes! en! fonction! des! volontés.! On!
peut!:!
" Dépolluer!et!revenir!à!l’état!initial!du!site!(marais,!bois,!…)!
" Dépolluer!et!reBvégétaliser!
" Ne!pas!dépolluer!!et!laisser!la!végétation!reprendre!lentement!ses!droits.!Cela!pose!le!
problème!de!la!sécurité!du!site,!au!niveau!sanitaire!et!même!physique!(structures!
métalliques!dégradées,!instabilités,!…)!
Attention!:!il!faut!prendre!en!compte!la!région!car!en!fonction!de!la!faune!et!la!flore!présente,!les!
risques!sanitaires!de!renaturation!d’un!site!ne!sont!pas!les!même.!Il!faut!faire!au!cas!par!cas.!
De!plus,!il!faut!être!attentif!au!niveau!de!dépollution!à!atteindre!pour!permettre!à!la!biodiversité!
de! renaitre! sans! danger.! La! dépollution! ne! doit! pas! s’arrêter! à! la! question! de! l’usage! (jardin!
paysager)!
Risque! sanitaire,! recherche! de! biodiversité,! et! de! l’usage! le! plus! approprié,! complexifient! la!
décision!à!prendre.!!
!
!
!!
!

&
Renaturation&des&pistes&de&l'aéroport&désaffecté&de&FranckfortFBonames.&Elles&ont&simplement&été&
disloquées&pour&permettre&aux&graines&et&racines&d'espèces&pionnières&et&facilitatrices&de&croître.&
!
!
!
!
!

43!

Exemple#de#réhabilitation#d’une#friche#industrielle#en#Parc#Naturel#Urbain#
!
Le!projet!des!Prairies!SaintBMartin!s’inscrit!dans!les!principes!de!développement!durable!de!
la!ville!de!Rennes.!Il!concourt!à!la!mise!en!œuvre!du!«!Plan!Bleu!»!du!projet!urbain!rennais.!En!
grande! partie! inondable! et! situé! à! proximité! du! centreBville,! ce! site! de! 29! hectares! a! pour!
vocation!l’aménagement!d’un!parc!naturel!urbain!par!:!!
" Le!développement!du!potentiel!attractif!des!prairies!SaintBMartin!et!de!sa!fréquentation!
par! les! Rennais,! en! lien! avec! l’esprit! du! site,! l’activité! des! quartiers! riverains! et!dans! le!
respect!de!la!fragilité!des!écosystèmes!présents!ou!en!devenir.!
" La! valorisation! écologique! et! paysagère! de! la! rivière,! des! prairies! humides! et! de! la!
ripisylve,!la!renaturation!et!la!restauration!des!corridors!écologiques.!
" Le!développement!du!champ!d’exposition!des!crues!et!la!reconstitution!du!lit!majeur!de!
la!rivière,!au!droit!du!bras!naturel!de!l’ile.!
" Le!renforcement!de!l’identité!des!lieux,!tout!particulièrement!en!révélant!la!présence!de!
l’eau!sous!toutes!ses!formes.!
" L’implantation!d’un!troupeau!pour!permettre!une!gestion!pastorale!des!espaces!naturels!
et!assurer!pas!sa!présence!une!animation!permanente!sur!le!site.!
" La! recomposition! de! la! frange! bâtie! du! canal! et! la! requalification! de! sa! berge,! pour!
constituer!une!couture!avec!le!tissu!urbain.!
" Le! développement! de! liaisons! transversales! avec! le! centreBville! et! le! quartier!
périphériques.!
Ce! projet! urbain! mêle! des! enjeux! paysagers! et! environnementaux,! des! connexions! étroites!
avec!la!ville!dense,!des!vocations!sociales,!récréatives,!mais!aussi!fonctionnelles,!des!contraintes!
hydrauliques!et!sols!pollués.!L’exemplarité!est!de!recherchée!dans!la!renaturation!de!cet!espace,!
mais!aussi!dans!ses!accroches!urbaines,!pour!garantir!un!geste!fort!et!une!identité!du!site.!AuB
delà!de!l’image!du!concours,!le!projet!retenu!revêt!toutefois!un!caractère!évolutif,!pour!concilier!
les!fortes!contraintes!techniques!(dont!l’hydraulique!et!les!sols!pollués)!avec!les!usages!futurs.!
La! définition! de! ces! derniers! a! été! soumise! à! la! concertation! en! 2012.! A! l’issue! de! la! phase!
réglementaire!de!projet!(nouveau!dossier!DUP,!enquête!parcellaire!et!dossier!Loi!sur!l’eau),!les!
travaux!devraient!s’échelonner!de!2015!à!2020.!!!
!
!
!
!
!
!
!

!

44!

Parc!Naturel!Urbain!
!
CentreBville!

!

!
Prairies!inondables!

Jardins!potagers!
Parc!central!

Foret!

Plaine!festive!et!sportive!

!

!

45!

IV.

Problématique#de#la#Pollution#

!

1) Généralités#
!
Les! étapes! d’un! aménagement! sur! site! pollué! est! un! processus! itératif! impliquant! de!
multiples! allers/retours! entre! toutes! ces! phases! où! le! maitre! mot! est! l’anticipation.! Plus! la!
pollution!sera!caractérisée!et!prise#en#compte#en#amont#du#projet,!plus!la!reconversion!de!la!
friche!sera!facilitée.!!

!
!
!
!

46!

Il!faut!réaliser!une!«!Gestion!des!risques!selon!l’usage!»!c’est!à!dire!:!
" adapter!la!dépollution!au!projet!(école,!nouvelle!industrie!ou!logements)!
" appliquer!la!méthodologie!suivante!:!!
1) couper!la!source!
2) couper!les!voies!de!transfert!
3) s’assurer!que!la!pollution!résiduelle!est!compatible!avec!le!projet.!
Il! faut! être! conscient! que! ces! sites! peuvent! induire! des! problèmes# sanitaires# liés# à# la#
pollution#pour#les#futurs#utilisateurs#du#lieu,!ce!qui!implique!un!véritable!travail!sur!ce!sujet,!
et!ce!qui!explique!la!réticence!pour!la!réutilisation!de!ces!sites.!!
!
a. Les%coûts%
!
La! présence! de! pollution! entraine! des! contraintes! techniques! spécifiques! et! nécessite!
l’intervention!d’acteurs!particuliers!et!d’activités!spécialisées.!De!plus,!on!maitrise!mal!les!coûts!:!
Les! études! concernant! la! pollution! sont! chères,! et! il! est! difficile# d’évaluer# correctement# la#
pollution# d’un# site.! Les! coûts! d’intervention! peuvent! différer! largement! de! la! prévision.!
Néanmoins,! traiter! les! sites! en! termes! de! pollution! peut! être! intéressant! même! s’il! n’y! a! pas!
encore!de!projet!de!renouvellement!dessus.!!
Les!investisseurs!privés!sont!réticents!à!cause!des!problèmes# de# pollution.!!En!effet!si!
elle!n’est!pas!suffisamment!soumise!à!des!études,!il!peut!résulter!des!sources!de!pollution!non!
traitées! dont! le! coût! de! traitement! sera! imputé! à! l’entreprise! qui! réalise! les! travaux.!
Le! point! dur! de! la! dépollution! est! le! désamiantage.! Beaucoup! d’usines! en! comportent,! et!
l’amiante!doit!être!traitée!entièrement!et!de!façon!spécifique!(la!loi!l’impose)!avec!des!coûts!très!
élevés.!!
Des!subventions!existent!pour!aider!à!la!dépollution.!Par!exemple,!Le!Fonds!Européen!de!
Développement!Régional!(FEDER)!vise!à!renforcer!la!cohésion!économique!et!sociale!au!sein!de!
l’Union!européenne!en!corrigeant!les!déséquilibres!régionaux.!Il!aide!ainsi!à!financer!des!projets!
de!réhabilitation!de!friches!industrielles.!
!
b. La%législation%
!
La!circulaire!précisant!la!méthodologie!nationale!au!sujet!de!la!gestion!des!sites!pollués!
du! 8! février! 2007,! recommande! une! réhabilitation# des# sites# dégradés# en# fonction# de# leur#
usage#futur.!Il!s’agit!de!démontrer!que!les!actions!prévues!pour!la!dépollution!du!site!(mesures!
de!gestion)!le!rendront!apte!à!accueillir!un!projet!d’aménagement.!Pour!cela,!le!plan!de!gestion,!
cœur!du!dispositif!de!reconversion!permet!aussi!bien!d’agir!sur!l’état!initial!du!site!que!sur!les!
usages!choisis.!La!priorité!est!de!supprimer!l’impact!des!pollutions!par!des!mesures!de!gestion!
selon!une!approche!coûts/avantages.!La# solution# finalement# retenue# doit# offrir# le# meilleur#
compromis# sur# la# base# de# considérations# environnementales,# sanitaires,# techniques# et#

!

47!

économiques.!Ici,!le!pragmatisme!peut!consister!à!accepter!que!certaines!pollutions!stabilisées!
ou!résiduelles!subsistent,!après!s’être!assuré!de!leur!innocuité!sanitaire!et!environnemental.!Une!
analyse! des! risques! résiduels! est! réalisée,! sur! la! base! d’une! Evaluation! Qualitative! des! Risques!
Sanitaires!(EQRS),!pour!valider!l’adéquation!du!traitement!au!regard!des!usages.!
Le! Grenelle! de! l’environnement! n’est! pas! très! impliqué! dans! la! question! de! la!
réhabilitation!des!friches!industrielles.!Seule!une!étude!a!été!conduite!dans!les!années!2000!sur!
des! écoles! construites! sur! des! sols! pollués.! On! notera! tout! de! même! une! amélioration! avec!
l’article!173!de!loi!ALUR,!première!article!qui!montre!une!volonté!de!l’Etat!d’agir.!La!France,!la!
Grèce!et!le!Portugal!sont!les!seuls!pays!en!Europe!sans!règles!sur!la!pollution!des!sols.!La!seule!
règle!qui!s’applique!est!l’obligation!de!remise!en!état!pour!une!même!activité.!!!
Exemple!:!Si!une!fonderie!quitte!un!site,!elle!a!l’obligation!de!remettre!le!terrain!en!état!de!façon!
à!être!adapté!à!une!nouvelle!activité!industrielle!de!même!type.!Cette!mesure!n’est!donc!pas!très!
efficace!et!limite!la!responsabilité!de!l’ancien!occupant!visBàBvis!des!dommages!causés!aux!sols.!
!
!

2) L’exemple#Commune#de#CROUY#(02)#
!
Le!terrain!présente!une!superficie!de!6581!m².!Il!était!utilisé!comme!aire!de!stockage!de!
métaux!ferreux!et!non!ferreux!ainsi!que!des!produits!liquides!en!fûts.!La!commune!s’en!est!
rendue!propriétaire!en!2003,!suite!à!la!liquidation!judiciaire!de!l’exploitant,!la!société!PECQUETB
TESSON.!!
Plusieurs!études!environnementales!ainsi!qu’un!plan!de!gestion!ont!été!effectué.!Cela!a!permis!
de!démontrer!la!présence!:!
"
"
"
"
"
"

De!métaux!lourds!au!niveau!des!remblais!superficiels,!
D’une!zone!source!sol!superficiel!en!hydrocarbures!!
De!trois!zones!sources!sol!en!composés!OrganoBHalogénés!Volatils!(!C.O.H.V.)!
D’un!impact!sur!la!nappe!superficielle!en!C.O.H.V.!
D’un!risque!sanitaire!pour!les!futurs!usagers!du!site!
D’un!risque!sanitaire!pour!les!usagers!hors!site!(riverains)!

La!commune!est!informée!que!la!liquidation!judiciaire!n’a!pas!permis!de!dégager!les!fonds!
nécessaire!à!la!dépollution!du!site.!
La!reconversion!!de!cette!friche!polluée!a!pu!être!effectuée!par!des!subventions!de!l’ADEME.!
L’agence!intervient!également!au!titre!de!la!maitrise!d’ouvrage!sur!les!sites!pollués!à!
«!responsable!défaillant!»!pour!le!compte!de!Ministère!du!développement!durable!:!il!s’agit!ici!de!
mesurer!et!de!gérer!les!impacts!«!hors!sites!»!de!la!pollution!émanant!du!site.!
!
!

!

48!


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