Fichier PDF

Partage, hébergement, conversion et archivage facile de documents au format PDF

Partager un fichier Mes fichiers Convertir un fichier Boite à outils PDF Recherche PDF Aide Contact



إشكالية بيع سكنات ديوان الترقية والتسيير العقاري .pdf



Nom original: إشكالية بيع سكنات ديوان الترقية والتسيير العقاري.pdf
Titre: m.s.d.o.s
Auteur: AIN SAFRA

Ce document au format PDF 1.5 a été généré par Microsoft® Office Word 2007, et a été envoyé sur fichier-pdf.fr le 15/09/2014 à 21:18, depuis l'adresse IP 197.205.x.x. La présente page de téléchargement du fichier a été vue 601 fois.
Taille du document: 911 Ko (7 pages).
Confidentialité: fichier public




Télécharger le fichier (PDF)









Aperçu du document


‫‪2014‬‬
‫‪ESM‬‬
‫‪AIN SAFRA‬‬

‫إشكالية بيع سكنات‬
‫‪OPGI‬‬
‫بوثائق ال حجية لها‬
‫‪Boumami.M‬‬

‫]‪[M.S.D.O.S‬‬
‫……………………………………………………………‬

‫إشاكلية رشإء سكنات ديوإن إلرتقية وإلتس يري إلعقاري ‪.......‬بومايم ‪ .‬م‬

‫قيل في الرجل ‪ »............‬كلمة الرجال كالبارود إذا خرجت فال ترجع « أو »‬
‫الكلمة كي تخرج كي الرصاصة مترجعش« وقوله صلى هللا عليه وسلم »ال دين ملن‬
‫ال أمانة له‪ ،‬وال إيمان ملن ال عد له « ‪ .......‬لق ولى عد ألامانة والكلمة دون‬
‫توثيق عن املوثقين وال شدادة الشاه ين فال نصب وال احتيال وال خ اع وال طمع‬
‫والشجع بل قناعة ووفاء ‪....‬هكذا كان الرجال ؟؟؟؟؟؟؟ ‪ .....‬لكن هذه املعاني‬
‫تغيرت وتب لت وحل محلدا التحايل والنصب والتزوير وع م الوفاء وضاعت‬
‫الكلمة في مدب الريح بل انتشر الجحود والنكران رغم التوثيق ‪.‬‬
‫الحظنا خالل حضورنا ملجالس املحاكم قضايا اجتماعية من نوع آخر‬
‫فالك ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــثير‬

‫من‬

‫الورثة وبائعي السكنات إلاجتماعية‬

‫‪OPGI‬‬

‫في صراعات قضائية مع زبائنه ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــم الستعادة مساكنهم التي قام ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـوا ببيعدا وفق‬
‫طرق غير قانونية‪ ،‬بسبب إلارتفاع الخيالي لسعر هـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـذه الس ـ ـكنات في السوق‬
‫من سنة ألخرى ‪.‬‬
‫فالكثير من املستفي ين من س ــكنات ‪ O P GI‬ق باعوها إما بيعا صوريا‬
‫ُ‬
‫وإما في شكل عقود عرفية ال حجية لدا في اثبات انتقال املكية ‪ .....‬لذى تص ر‬
‫املحاكم يوميا العشرات من قرارات الطرد في حق عائالت أمضت عقودا اقل ما‬
‫يقال عنها انها شبه عقود حيث يكون مصير العائلة الشارع رغم تق يمدم لوثائق‬
‫يحسبون أنها تثبت أحقيتهم ‪.‬‬

‫إشاكلية رشإء سكنات ديوإن إلرتقية وإلتس يري إلعقاري ‪.......‬بومايم ‪ .‬م‬

‫ّ‬
‫يتحول الكثير من املواطنين في ظل أزمة السكن‪ ،‬ضحايا عصابات‬
‫وهكذا‬
‫تزوير وثائق القطع ألارضية واملساكن‪ ،‬فيق مون مبالغ طائلة دون التأك من‬
‫صحة الوثائق وفي هذا الص د يحذر الع ي من املختصين من الاعتماد على وثيقة‬
‫"الاعتراف بال ين" أو " العق العرفي" التي يبرمدا املواطنون عن شرائهم ملساكن ‪،‬‬
‫وفي حقيقة الامر هذا البيع ليس له أي سن قانوني‪ ،‬وهاته السن ات ال تحمي‬
‫املشتري إذا ما تراجع البائع عن عملية البيع بع قبضه الثمن‪ ،‬إذ بإمكانه طرد‬
‫املشتري من املنزل وبكل سدولة بع الادعاء بأن الوثيقة ال عالقة لدا ببيع مسكنه‬
‫بل فهي مجرد دين سابق بينه وبين املشتري‪.‬‬
‫رأيي صحيح‬

‫‪Commentaire [a1]:‬‬

‫يحتمل الخطأ‬

‫وأمام تفاقم هذه الظاهرة التي تشد ها معظم مجالس القضاء واملحاكم‬
‫املختلفة يستطيع املشتري ‪ -‬حسب رأيي ‪ -‬أن يتمسك بالحلول التالية ‪:‬‬
‫البيع بموجب » اعتراف بدين « بشرط عدم حصول البائع على عقد‬
‫امللكية النهائي من قبل ‪:OPGI‬‬
‫يستطيع املشتري ال فع بالصورية وما يترتب عنها من آ ثار ‪ :‬حيث انه طبقا‬
‫لنص املادة ‪ 199‬من القانون امل ني التي تنص على انه» إذا أخفى املتعاقدان‬
‫عقدا حقيقيا بعقد ظاهر فالعقد النافذ فيما بين املتعاقدين والخلف العام‬
‫هو العقد الحقيقي «‬
‫بمعنى ان عق البيع املستتر هو الذي يتمسك به املشتري أو أح ورثته‬
‫وليس العق الظاهر ألن هذا الاخير غير موجود اصال فاملتعاق ان أرادا أن يلتزما‬
‫بعق بيع ال عق الاعتراف بال ين ‪.‬‬

‫إشاكلية رشإء سكنات ديوإن إلرتقية وإلتس يري إلعقاري ‪.......‬بومايم ‪ .‬م‬

‫حيث انه طبقا لنص املادة ‪ 201‬فقرة ‪ 01‬من القانون امل ني للمحكمة ان‬
‫تقض ي من تلقاء نفسدا بالبطالن اذا كان محل الالتزام غير مشروع او غير قابل‬
‫للتصرف فيه‪...........‬‬
‫يتمثل النظام‬

‫‪Commentaire [a2]:‬‬

‫العام في مثل هذا البيع في قيام‬
‫الدولة بمنع التعامل في مثل هاته‬
‫املساكن للقضاء على كل اشكال‬
‫املضاربة في العقار‬

‫الحايل على‬

‫‪Commentaire [a3]:‬‬

‫القانون يتمثل في ابرام عقد بيع‬
‫في شكل اعتراف بدين لن‬
‫القانون يمنع بيع مثل هاته‬
‫السكنات لذي وجب اثباتها‬
‫بكافة طرق الاثبات‬

‫السنهوري‬

‫‪Commentaire [a4]:‬‬

‫ص ‪2019‬‬

‫حيث ان املادة ‪ 39‬من القانون امل ني» اذا كان محل الالتزام ‪.......‬أو‬
‫مخالفا للنظام العام‪« ..............‬‬
‫وبهذا يكون التعامل في مثل هاته السكنات غير مشروع مما يؤدي الى بطالن‬
‫العق ‪-‬عقد البيع‪ -‬و ع م املشروعية يرجع الى النصوص القانونية التالية‪:‬‬
‫*املادة ‪ 983‬من القانون امل ني التي تنص على انه» ال يجوز التصرف في‬
‫أموال ال ولة ‪ « ............................‬ونفس املضمون في املادة ‪ 00‬من قانون ‪90-30‬‬
‫املتعلق باألمالك الوطنية‬
‫* املادة ‪ 75‬من قانون املالية لسنة ‪ 1008‬التي تنص على انه»ال يجوز‬
‫للمستفي ين من السكنات امل عمة من طرف ال ولة التصرف فيها مل ة ‪20‬‬
‫سنوات بع حصولدم على عق امللكية «‬
‫وإذا ما تم التحايل على القانون ‪-‬كما ذكرنا أعاله‪ -‬ملصلحة البائع ض مصلحة‬
‫املشتـ ـ ـ ـ ـ ـ ــري جاز لدذا الاخير ان يثبت الع ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــق املستتر ‪ -‬بيع الشقة‪ -‬بجميع‬
‫طرق الاثبات ومن بينها البينة ‪ -‬شدادة الشدود‪-‬فاذا اثبت صاحب املصلحة عق‬
‫بيع الشقة يثير القاض ي بطالن هذا البيع من تلقاء نفسه ألنه مخالف للنظام‬
‫العام وذلك لوجود نص قانوني يمنع بيع مثل هاته الشقق ‪.‬‬

‫إشاكلية رشإء سكنات ديوإن إلرتقية وإلتس يري إلعقاري ‪.......‬بومايم ‪ .‬م‬

‫وبالرجوع الى نص املادة ‪ 209‬من القانون امل ني التي تنص وبالرجوع الى نص‬
‫املادة ‪ 209‬من القانون امل ني التي تنص» يعاد املتعاقدين الى الحالة التي كانا‬
‫عليها قبل ابرام العقد في حالة البطالن ‪ « ...........‬و اذا كانت هذه هي القاع ة‬
‫العامة بالنسبة ألثار البطالن فانه يوج استثناء نصت عليه الفقرة الاخيرة من‬
‫نفس املادة بقولدا ‪................‬يحرم من الاسترداد في حالة بطالن العقد من‬
‫تسبب في عدم مشروعيته او كان عاملا به «‬
‫وهكذا تستطيع املحكمة القضاء ببطالن عق بيع الشقة وحرمان كل طرف من‬
‫استرداد ما قبض ويظل املشتري محتفظا بالشقة ويستطيع اتمام اجراءات نقل‬
‫امللكية بموجب الوكالة التي بي ه بشرط ان ال يقوم البائع بفسخ عق الوكالة ‪.‬‬
‫اما اذا تم فسخ الوكالة وتحصل البائع ‪ -‬املستأجر‪ -‬على عق امللكية فاملشتري‬
‫حلين هما ‪:‬‬
‫ احكام الالتصاق بالعقار ‪:‬‬‫يطرد ال محالة املشتري بموجب عق اعتراف ب ين اذا ما حصل البائع على‬
‫عق امللكية من قبل ‪ OPGI‬فاملحكمة في ترجيح الادلة دائما تأخذ في اثبات‬
‫امللكية العقارية بالعق الرسمي حيث ان نص املادة ‪ 13‬من القانون ‪17-30‬‬
‫املتعلق بالتوجيه العقاري يؤك بأن امللكية العقارية الخاصة تثبت بموجب‬
‫عقد رسمي مسجل ومشهر‪.‬‬
‫فاملشتري في هاته الحالة ال يسترجع الشقة وانما يطالب بمصاريف‬
‫الترميمات التي صرفدا على الشقة وما عليه إال املطالبة بما انفقه في سبيل ذلك‬

‫إشاكلية رشإء سكنات ديوإن إلرتقية وإلتس يري إلعقاري ‪.......‬بومايم ‪ .‬م‬

‫فدو في مركز ضعف ما عليه إال الالتجاء الى احكام الالتصاق بالعقار املادة ‪581‬‬
‫» كل ما على الارض او تحتها من غراس‬
‫من القانون امل ني التي تنص‬
‫أو بناء أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــاحب الارض وأقامه على نفقته‬
‫ويكون مملوكا له‬
‫غير انه يجوز ان تقام البينة – شهادة الشهود‪ -‬على ان اجنبيا اقام‬
‫املنشآت على نفقته كما يجوز ان تقام البينة على ان صاحب الارض قد خول‬
‫اجنبيا ملكية منشآت ‪« ...........................‬‬
‫املشتري في هاته الحالة يق م طلب مقابل ويقيم الحجة انه قام بمنشآت‬
‫زادت في قيمة الشقة لتوافر حالة الارتباط بين الطلب الاصلي والطلب املقابل وما‬
‫على املحكمة إال الاستجابة لطلبه وذلك بتعيين خبير لتق ير قيمة املنشآت التي‬
‫قام بها على نفقته ‪ ،‬وتحكم في الاخير بطرده من الشقة ومنحه تعويضا مساويا ملا‬
‫انفقه على الشقة اذا ما اثبت ان املنشآت اقامدا هو ‪ ،‬ويعفى البائع هنا من‬
‫الاثبات الن الفقرة الاولى جاءت بقرينة قانونية لفائ ته من اثارها اعفاءه من‬
‫عبء الاثبات‬
‫الحل الثالث والاخير ‪ :‬التمسك بالتقادم املكسب في حالة حصول‬
‫البائع على عقد امللكية من قبل ‪OPGI‬‬
‫يستطيع املشتري التمسك في مواجدة البائع بتملكه للشقة بالتقادم‬
‫املكسب اذا ما احتج البائع امام القضاء بعق ملكية صادر باسمه من قبل‬
‫‪ OPGI‬بشرط توافر مجموعة من الشروط ‪:‬‬

‫إشاكلية رشإء سكنات ديوإن إلرتقية وإلتس يري إلعقاري ‪.......‬بومايم ‪ .‬م‬

‫‪ ‬اثبات الحيازة بركنيها املادي واملعنوي م ‪ 815‬ق م‬
‫‪ ‬خلو الحيازة من عيوبها م ‪ 808‬ق م‬
‫‪ ‬استمرار الحيازة اكثر من ‪ 27‬سنة‬
‫ويعتبر املشتري حائز بأثر رجعي في مواجدة البائع وليس في مواجدة ‪OPGI‬‬
‫الن البائع اذا ما حصل على العق النهائي يعتبر مالكا بأثر رجعي وهو ما‬
‫تؤك ه املادة ‪ 999‬من الق امل ني التي تنص » اذا كان ثمن البيع مؤجال‬
‫جاز للبائع ان يشترط ان يكون نقل امللكية الى املشتري موقوفا على‬
‫دفه الثمن كله ولو تم تسليم الش يء املبيع ‪.........................‬وإذا أوفى‬
‫املش ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــتري جميع الاقساط يعتبرانه تملك الش يء املبيع من يوم ال ـ ـ ـ ـبيع‬
‫) من يوم الاستفادة من الشقة (‪.‬‬

‫وهلل الحم ‪......‬في ‪ 1020-09-19 :‬العين الصفراء‬


Documents similaires


Fichier PDF fichier sans nom 2
Fichier PDF novembre2011a2
Fichier PDF jijel
Fichier PDF jpost aout 2012
Fichier PDF rediger un commentaire master hep
Fichier PDF tariftraiteur xlsx


Sur le même sujet..