Lotissement PRINCIPE FICHE Methodo CAUE .pdf


Nom original: Lotissement PRINCIPE - FICHE Methodo - CAUE.pdfTitre: Fiche Gén p1.cdrAuteur: Pierre CANER

Ce document au format PDF 1.4 a été généré par CorelDRAW Version 12.0 / Corel PDF Engine Version 1.0.0.536, et a été envoyé sur fichier-pdf.fr le 09/02/2015 à 18:56, depuis l'adresse IP 82.234.x.x. La présente page de téléchargement du fichier a été vue 512 fois.
Taille du document: 1.9 Mo (3 pages).
Confidentialité: fichier public


Aperçu du document


C.A.U.E. du TARN

direction
direction
départementale
de l’Équipement
l’Équipement
Tarn
Ta
r n

Plus qu'une simple procédure réglementaire, plus qu'un outil opérationnel de production
urbaine, le lotissement doit être avant tout l'occasion d'un véritable projet urbain.
Le projet urbain a un objectif global, il repense le bourg dans son ensemble, dans un souci d'intérêt collectif. Une méthode est
nécessaire pour produire autre chose que le paysage urbain construit par opérations successives, tel que nous le rencontrons
trop souvent. Il devient nécessaire de tendre vers une programmation cohérente de développement urbain, pour transformer
un projet d'opportunité en un aménagement organisé, pour contribuer à un cadre de vie quotidien respectueux des équilibres
mis en avant dans les lois d'urbanisme et les concepts de développement durable. Il faut être plus attentif au capital existant
naturel et bâti, ainsi qu'à la qualité des aménagements dans le temps, et notamment en terme de potentiel d'évolution.
xxx

le lotissement est une procédure très employée. Elle le sera certainement de plus en plus, et notamment en milieu rural,
si l'habitat diffus arrive à être contenu. De fait, la capacité à réinventer ou interpréter un mode d'habiter contemporain en
harmonie avec le bâti traditionnel des bourgs et des villages existants et la capacité à intégrer des trames urbaines adaptées
seront un des enjeux majeurs de la qualité paysagère des espaces ruraux face au développement. Le lotissement peut et doit
être un outil pour atteindre ces objectifs.

Les étapes indispensables à la création d’un lotissement
Trois échelles d'intervention et différents acteurs dont les rôles respectifs
sont primordiaux, vont s'enchaîner lors de l'élaboration d'un lotissement.
L'ÉCHELLE DU BOURG : le lotissement
est une extension urbaine

L'ÉCHELLE DU QUARTIER, DES ESPACES
ET DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS

L'ÉCHELLE DU PARCELLAIRE :
le lotissement est un lieu d'habitation

La commune a la responsabilité
de la cohérence des différentes
opérations entre elles et dans
leurs rapports avec l'existant.
La commune doit prendre
l'initiative d'élaborer un projet
cadre d'urbanisation d'ensemble
et de définir une politique de
développement pour garantir la
cohérence de l'opération avec le
contexte urbain existant et futur.
Ce niveau de réflexion peut être
issu des documents d'urbanisme
(PLU) ou d'une étude urbaine de
référence accompagnant un
document d'urbanisme
réglementaire.

Une maîtrise d'oeuvre compétente
doit faire émerger la dimension
urbaine du lotissement.
Le concepteur doit pouvoir
s'appuyer sur l'analyse du contexte
pour nourrir ses propositions et
enrichir la globalité de l'opération.
L'articulation avec les quartiers
existants, le rôle que le projet
réserve à ses espaces communs
et l'identité urbaine créée sont
autant d'éléments incontournables.
Le parti d'aménagement doit se
dégager et être explicité.
Il doit pouvoir se baser sur les
orientations générales projetées
par la commune.

Au-delà de la réalisation du projet,
le rôle du concepteur comprend
également la rédaction d'un
règlement qui doit refléter
et encadrer les objectifs de
l'opération en terme de typologie
de construction, d'évolution du bâti
et d'initiatives futures
d'appropriation.

Les éléments de réflexion pour la réussite d'un bon projet
Le lotissement est un morceau de ville qui mérite d'être conçu en intégrant des domaines de réflexion plus
larges que ceux de l'urbanisme. Mener cette démarche de projet, à travers cette réflexion complémentaire
permettrait d'aborder de nouvelles préoccupations en matière de Qualité Environnementale, de projet de
paysage et de pré-verdissement, de mixité sociale et fonctionnelle, de gestion alternative des déplacements...

Cette réflexion plurielle inscrit le lotissement dans une démarche préalable de programmation
d'ensemble à long terme (en terme d'équipements, de vitesse de croissance, etc.), qui relève
de la responsabilité communale.
Le projet de lotissement doit s'adapter au projet communal et non l'inverse.

Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement du Tarn - 188, rue de Jarlard - 81000 ALBI
Tél : 05 63 60 16 70 - Fax 05 63 60 16 71 - e-mail : caue-81@wanadoo.fr

1

Les étapes indispensables à la création d'un lotissement - les éléments incontournables pour la réussite d'un bon projet.
A Le lotissement : une extension urbaine
La conception d'un lotissement c'est :
Anticiper sa capacité d'intégration par rapport à une cohérence urbaine à préserver,
Participer au renforcement du fonctionnement d'ensemble du bourg,
Mesurer son impact en terme de remise en cause d'un support urbain existant,
Mener une réflexion globale autour de ce nouveau projet et des choix futurs de
développement,
Analyser l'incidence née de l'implantation du projet et de sa voirie : quelle nouvelle
trame urbaine va être impulsée ? Quelles orientations, en terme d'urbanisation, vont
être renforcées ? Quelles sont celles qui risquent d'être compromises ?

Le contexte urbain

B Le lotissement : un nouveau quartier
A ce titre, une identité doit être créée. La qualité des espaces publics, places,
rues, la qualité du traitement paysager va concourir à créer cette identité sans remettre en
cause l'intégration de ce lieu au reste du bourg.
L'intégration d'équipement public, ou le fait de favoriser l'installation de services ou de
commerces (autour d'espace public par exemple) participe à la création d'un quartier.
Les éléments à prendre en compte à ce stade de la conception :
Les voies doivent être hiérarchisées selon leur statut urbain et judicieusement

dimensionnées. Profil, trottoirs, plantations, mobilier urbain doivent être définis.
Une réflexion doit intégrer les différents déplacements correspondant aux statuts de la
voie. Lorsque celle-ci a vocation à recevoir une circulation importante (voies principales
ou voies inter-quartiers), il est nécessaire d'intégrer un cheminement piéton séparé.
Intégrer les déplacements doux en cohérence avec les utilisations
projetées des voies.
xxx

Les espaces publics : espaces verts ou places plus minérales.
Une organisation à éviter.

Une enclave qui désorganise
la structure existante et compromet
les extensions futures.

Ils font partie intégrante du projet de lotir et doivent être dessinés : localisation et
fonction découleront de leur fonction urbaine et de la vocation du quartier.
Les espaces verts ne doivent pas être relégués dans les coins mais assumer le rôle
d'espace à vocation sociale, pour le quartier ou en liaison avec les quartiers voisins.
xxx

L'aménagement des abords et des entrées permet d'ancrer le nouveau

C Le lotissement : un lieu d’habitation
En milieu urbain ou péri-urbain, les surfaces des parcelles de plus en plus réduites
imposent un autre modèle que la maison au centre de la parcelle de taille uniforme.
Sont à prendre en compte à ce stade de la conception, les éléments qui
concernent la projection du futur bâti. Les options choisies vont avoir
des conséquences : dans le domaine social, selon que l'on favorise ou pas une
certaine mixité (par rapport à la population ciblée ou aux fonctions envisagées), dans le
domaine du confort (futurs habitants) en favorisant ou pas (par le règlement) une
bonne appropriation de la parcelle, dans le domaine environnemental en

favorisant ou pas un bon équilibre entre espace planté et espace bâti.

Déclinaisons des réponses à apporter en
fonction des différents éléments de réflexion:
Dimension environnementale
non prise en compte :
Équilibre des zones vertes et des zones
minérales non favorisé. Cette typologie
entraîne, lorsque la parcelle est trop petite,
un manque d'intimité qui va générer une
imperméabilisation accrue des sols et
empêcher la constitution d'une zone
plus verte de jardin.

projet au bourg existant et de renforcer les liens avec le tissu urbain.
Une typologie peu adaptée
à de petites parcelles

Dimension urbaine :
Qualité urbaine : création de rue, possibilité
d'évolution (extension possible)
Une meilleure habitabilité : rationalisation de
la parcelle, orientation des constructions.

Meilleur équilibre entre surfaces
bâties et espaces verts. Meilleure
adaptation de la construction à la
parcelle, possibilité d'extension

Les incidences

Dimension sociale :

En terme de déplacement et de liaisons :
Allongement des déplacements
Renvoi systématique sur les axes de circulation principaux
Pas d'alternative de déplacement par des voies
secondaires ou des cheminements piétons
En terme d'urbanisme :
La multiplication d'opération avec cette organisation va
générer des enclaves successives sans liaisons entre elles.
«Elles se tournent le dos».

2

Une réponse possible
Une trame urbaine en cohérence
avec la structure urbaine existante.

Programme à définir
individuel groupé ou plus dense.
La place permet d’accueillir des
activités (services, professions
libérales, etc.). Ce peuvent être
des équipements publics.

Projection d'un espace public
en liaison avec un équipement
public, en continuité du bourg.

Possibilité d'introduire une mixité au niveau des
typologies (offre différenciée = population
différenciée).
Mixité fonctionnelle (créer des espaces, places,
rues pouvant accueillir d'autres occupations).

Programme à définir
individuel groupé ou plus dense.
La place permet d’accueillir des
activités (services, professions
libérales, etc.). Ce peuvent
être des équipements publics.

Ces choix relèvent de la programmation de
développement, dont les objectifs sont
définis par la collectivité.
Introduction de la mixité

3

Préconisations
Ces préconisations ont un double objectif :
Servir de guide pour la réalisation d'un programme ou cahier des charges en vue de la consultation de la maîtrise d'oeuvre
ou comme support de conseil en amont de la réalisation. (Mairie)
Servir de support à l'instruction de la demande d'un permis de lotir. (Service instructeur)

La note de présentation du projet :
Dans le cadre de l'application de l'article R-315-5 (a) du Code de l'Urbanisme, «une note doit préciser les objectifs et indiquer les dispositions prévues pour assurer
l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture». Ces objectifs en matière d'intégration paysagère justifient des exigences
minimum quant au traitement des projets de lotissements et leur présentation au travers du permis de lotir. Cette présentation du projet, similaire dans sa vocation
au volet paysager du permis de construire, doit être complète et présenter des photos, plans et écrits à l'échelle du bourg.
xxx

Il est indispensable de :
Préciser l'intégration du lotissement dans son contexte urbain et paysager au travers de documents permettant à minima :

de se rendre compte de l'environnement, de situer le projet par rapport au centre bourg et de dégager ainsi le parti urbain dans le cadre du fonctionnement
général (plan du bourg et situation du lotissement en fonction du bourg, liaisons indiquées, parti urbain exprimé).
d'indiquer en plan l'occupation des parcelles voisines et les liaisons explicitant le fonctionnement du quartier.
d'apprécier au mieux et par la fourniture de photos explicites, l'impact visuel du projet de lotissement dans son environnement proche et lointain.
Photos de l'environnement.

Les documents graphiques du lotissement :
Il est indispensable de :
Représenter la structure viaire du projet :
Les axes principaux du lotissement doivent être identifiés. Une hiérarchie dans le traitement des voies peut être définie et faire apparaître leur fonction, une
avenue, une rue, une desserte, un mail...
Les voies en impasse ne seront pas admises, sauf exception, si elles sont réellement secondaires. Dans ce cas là, l'impasse sera traitée en conséquence comme
un véritable espace public, une petite place, une aire de jeux ou de stationnement paysager, etc...
L'organisation du lotissement ne doit pas proposer de voies privées internes aux parcelles. Chaque lot doit avoir plus qu'une largeur de chemin comme façade
sur la rue.
Le projet affichera le traitement des limites privé/public et le mode de transition prévu sur l'espace viaire.
Dessiner les espaces publics :
La conception du lotissement doit aboutir au dessin soigné de tous les espaces publics ; places, stationnements, voiries, trottoirs, circulations piétonnes,
plantations feront l'objet d'un véritable projet d'aménagement urbain.
Les espaces verts participent à l'organisation d'ensemble et jouent leur rôle d'espaces publics. Ils ne doivent pas être relégués dans une zone difficilement
accessible, ni ne consister en de simples délaissés ou encore en une banale parcelle non lotie, parce que l'on n'a pas pu ou su composer autrement.
Les points propretés, s'ils s'avèrent nécessaires, ainsi que d'autres éléments de programme (aire de détente, point de halte, local poubelle, abri bus) seront
intégrés au projet global du lotissement.
Exprimer le découpage parcellaire et la densité du bâti :
Le dessin de zones constructibles doit traduire des choix urbains explicités par rapport à l'organisation générale du bourg ou par rapport au parti
d'aménagement.
xxx

La partie réglementaire
Quelque soit le territoire celui-ci est déjà couvert par des règles d'urbanisme issues soit du RNU, d'un POS ou d'un PLU.
Celles du lotissement doivent compléter l'arsenal existant et surtout traduire les spécificités liés au projet Elles doivent également
donner un cadre pour atteindre une meilleure intégration des futures constructions dans leur environnement.
xxx

Quelques points sont importants :
Organisation dans la parcelle

En fonction du contexte, certains enjeux seront traduits par des règles spécifiques. Cependant, des préconisations basiques et très générales qui concourent à une meilleure
intégration des futures constructions méritent d'être rappelées : adaptation au sol, positionnement du garage par rapport à la voie, orientation de la construction...
xxx

Rapport à l'espace public

Le traitement des espaces de transition, la nature des clôtures, la gestion du stationnement (individuel et visiteur) sont incontournables dans l'optique de la création
d'une harmonie de quartier et de la définition de la rue (si l'alignement en limite n'est pas la règle).
xxx

Typologie du bâti

les «types d'habitat» doivent être spécifiés et issus d'une organisation programmée, habitat individuel isolé, groupé, habitat collectif etc...
rédaction & illustrations : CAUE du Tarn - création graphique & mise en page : alpha graph - 81 réalmont - 05 63 45 50 41 - juin 2005

4

Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement du Tarn - 188, rue de Jarlard - 81000 ALBI
Tél : 05 63 60 16 70 - Fax 05 63 60 16 71 - e-mail : caue-81@wanadoo.fr


Aperçu du document Lotissement PRINCIPE - FICHE Methodo - CAUE.pdf - page 1/3

Aperçu du document Lotissement PRINCIPE - FICHE Methodo - CAUE.pdf - page 2/3

Aperçu du document Lotissement PRINCIPE - FICHE Methodo - CAUE.pdf - page 3/3




Télécharger le fichier (PDF)





Documents similaires


lotissement principe fiche methodo caue
projet marchiennes 1
niouz mai 2017 mpa
guide de conception des espaces publics
padd debattu
noticepresentation141205 zac pierrins projet 2006

Sur le même sujet..




🚀  Page générée en 0.291s