Guide du Syndic de Copropriété (ar) .pdf



Nom original: Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf

Ce document au format PDF 1.5 a été généré par Adobe InDesign CS3 (5.0) / Adobe PDF Library 8.0, et a été envoyé sur fichier-pdf.fr le 13/02/2015 à 17:24, depuis l'adresse IP 105.155.x.x. La présente page de téléchargement du fichier a été vue 500 fois.
Taille du document: 716 Ko (124 pages).
Confidentialité: fichier public


Aperçu du document


‫دليل وكيل‬

‫اتحاد المالك المشتركين‬

‫مديرية اإلنعاش العقاري‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫التعريف بامللكية امل�شرتكة والأجهزة امل�سرية لها‬
‫التعريف بوكيل احتاد املالك وب�أن�شطته التنظيمية‬
‫مهام وكيل احتاد املالك وخمتلف عالقاته‬

‫‪3‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫متهيد‪:‬‬
‫لقد عرف البناء العمودي و�إقامة التجمعات ال�سكنية‪ ،‬والإقامات على اختالف �أنواعها‬
‫انت�شارا وا�سعا‪ ،‬ومنوا كبريا يف الوقت احلا�رض يف بالدنا‪ ،‬نتيجة تطور فن البناء وارتفاع‬
‫النمو الدميوغرايف والهجرة القروية؛ وذلك ملواجهة الطلب املتزايد على امل�ساكن‬
‫واملحالت‪ ،‬الأمر الذي حدى بامل�رشع املغربي �إىل �إعادة تنظيم امللكية امل�شرتكة على‬
‫�أ�س�س جديدة‪ ،‬بغية ‪:‬‬

‫• تاليف امل�شاكل وال�صعوبات التي �أثارها تطبيق الت�رشيع امللغى؛‬
‫• تنظيم عالقات املالك امل�شرتكني ب�صورة حمكمة؛‬
‫• �إيجاد الأجهزة والقواعد الكفيلة بت�أمني �إدارة امللكية امل�شرتكة وت�سيريها الت�سيري‬
‫الأمثل‪ ،‬وذلك مبوجب قانون ‪ 18 - 00‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف رقم‬
‫‪ 298-02-1‬امل�ؤرخ ب ‪ 25‬رجب ‪ 1423‬هجرية املوافق ل ‪� 3‬أكتوبر ‪.2002‬‬

‫ويعترب وكيل احتاد املالك من بني الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‪ ،‬بل و�أكرثها �أهمية‬
‫وخطورة‪ ،‬وذلك بالنظر �إىل الدور الهام املناط به يف هذا ال�صدد‪� ،‬إذ هو املكلف بتنفيذ‬
‫الن�صو�ص القانونية املتعلقة بهذا النوع من امللكية وقرارات اجلمع العام‪� ،‬إ�ضافة �إىل‬
‫املهام املتنوعة امللقاة على عاتقه‪� ،‬إىل حد �صح معه القول‪� ،‬أن الت�سيري الأمثل للملكية‬
‫امل�شرتكة يتوقف على حنكة وجتربة وكيل االحتاد‪.‬‬

‫اعتبارا ملا تقدم‪ ،‬وبالنظر �إىل امل�شاكل وال�صعوبات التي �أ�صبح وكيل احتاد املالك‬
‫يواجهها يف الوقت احلا�رض‪ ،‬عند قيامه مبهامه تلك‪ ،‬الأمر الذي يفر�ض عليه �أن يكون‬
‫على دراية كافية مبعارف قانونية‪ ،‬مالية‪ ،‬حما�سبية‪ ،‬وتقنية‪ ،‬متكنه من النهو�ض بها على‬
‫الوجه املر�ضي‪.‬‬

‫ومل�ساعدة وكالء احتاد املالك على اكت�ساب املعارف ال�رضورية‪ ،‬واملهارات الالزمة للقيام‬
‫بعملهم بكيفية مر�ضية‪ ،‬قرر امل�س�ؤولون بوزارة الإ�سكان والتعمري والتنمية املجالية يف‬
‫�إطار اجلهود املبذولة من �أجل ت�أطري هذه الفئة وكذلك من �أجل �ضمان التطبيق ال�سليم‬
‫للن�صو�ص الت�رشيعية والتنظيمية اجلاري بها العمل يف هذا امل�ضمار و�ضع دليل عملي‬
‫خا�ص بوكيل احتاد املالك امل�شرتكني‪.‬‬

‫‪5‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫فما هي �أهداف هذا الدليل ؟ وما هو مو�ضوعه ؟‪.‬‬

‫�أهداف الدليل‪:‬‬

‫ميكن تلخي�صها فيما يلي‪:‬‬

‫• املعرفة الكاملة بالإطار الت�رشيعي والتنظيمي املتعلق بامللكية امل�شرتكة؛‬
‫• التعريف بنطاق امل�س�ؤوليات واملهام امللقاة على عاتق وكيل احتاد املالك وم�ضمونها‬
‫ونتائجها؛‬
‫• الت�أقلم مع تقنيات ت�سيري امللكية امل�شرتكة ( املحا�سبة‪ ،‬ت�سيري الأموال‪ ،‬تدبري‬
‫الوثائق)؛‬
‫• التحكم يف تقنيات التوا�صل وت�سيري االجتماعات؛‬
‫• معرفة طرق التقا�ضي املتعلقة بالنزاعات املرتبطة بت�سيري امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫كما يعترب هذا الدليل‪ ،‬خري معني لوكالء احتادات املالك على قيامهم بواجباتهم يف مناخ‬
‫جيد‪ ،‬و�أف�ضل �أداة متكن الباحثني من االطالع على التطبيق العملي والواقعي للن�صو�ص‬
‫اجلاري بها العمل‪ ،‬واملتعلقة بامللكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫مو�ضوع الدليل‪:‬‬

‫ي�شتمل هذا الدليل على تفا�صيل مدققة ومعلومات �إ�ضافية تهم اجلوانب القانونية‪،‬‬
‫واملالية‪ ،‬واملحا�سبية‪ ،‬والتقنية‪ ،‬التي يكون وكيل احتاد املالك يف حاجة ما�سة �إليها‪ ،‬والتي‬
‫ت�ساعده على القيام مبهامه على الوجه الأكمل‪ ،‬وهكذا �سيت�ضمن هذا الدليل ‪:‬‬
‫• بيانا مف�صال عن الن�صو�ص الت�رشيعية والتنظيمية املتعلقة بامللكية امل�شرتكة؛‬
‫• معلومات مدققة عن اجلوانب املالية‪ ،‬واملحا�سبية‪ ،‬والتوثيقية التي تتعلق باحتاد‬
‫املالك؛‬
‫• القواعد والأحكام التي تنظم عالقة وكيل االحتاد �سواء بامل�ستخدمني �أو املالك‬
‫امل�شرتكني �أو بالغري‪ ،‬وكذا القواعد التي تنظم املعامالت اجلارية على املحالت‬
‫والطبقات وال�شقق اخلا�ضعة لهذا النظام‪.‬‬

‫وبناء عليه‪� ،‬سيت�ضمن هذا الدليل الأجزاء الثالثة الآتية ‪:‬‬

‫• اجلزء الأول ‪ :‬التعريف بامللكية امل�شرتكة وبالأجهزة امل�سرية لها‪.‬‬
‫• اجلزء الثاين ‪ :‬التعريف بوكيل احتاد املالك وب�أن�شطته التنظيمية‪.‬‬
‫• اجلزء الثالث ‪ :‬مهام وكيل احتاد املالك وخمتلف عالقاته‪.‬‬

‫‪6‬‬

‫الجزء األول‬

‫التعريف بالملكية المشتركة‬
‫وباألجهزة المسيرة لها‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫لقد عرف ال�سكن اجلماعي مبختلف �أ�شكاله (عمارات‪ ،‬جتمعات �سكنية‪� ،‬إقامات) انت�شارا‬
‫متزايدا يف بالدنا يف الآونة الأخرية‪ ،‬بف�ضل ارتفاع وثرية �إنتاج الوحدات ال�سكنية‬
‫لتدارك النق�ص احلا�صل يف هذا امل�ضمار‪ ،‬والذي يتفاقم �سنة عن �سنة‪ ،‬وال�سيما ال�سكن‬
‫االجتماعي‪ ،‬وذلك بالنظر �إىل الدعم املتزايد الذي توفره الدولة لقطاع ال�سكن عموما‪،‬‬
‫وال�سكن االجتماعي بوجه خا�ص‪.‬‬

‫غري �أن البناء العمودي على الطراز احلديث‪ ،‬قد �أخذ يف االنت�شار يف بالدنا‪ ،‬وال�سيما يف‬
‫املدن الكربى‪ ،‬منذ العقد الثالث من القرن املا�ضي‪ ،‬مما ا�ستدعى تدخل امل�رشع لتنظيم‬
‫امللكية امل�شرتكة للعقارات املبنية مبوجب الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ يف ‪ 16‬نونرب ‪.1946‬‬

‫وقد �أثار تطبيقه العملي م�شاكل و�صعوبات ب�سبب ما اعرتته من �سلبيات خا�صة‪:‬‬
‫ـ على م�ستوى تنظيم عالقات املالك امل�شرتكني؛‬

‫ـ وعلى م�ستوى تنظيم الأجهزة املكلفة ب�إدارة وت�سيري هذا النوع من امللكية؛ الأمر‬
‫الذي حدى بامل�رشع �إىل �إعادة تنظيم امللكية امل�شرتكة على �أ�س�س جديدة مبوجب‬
‫القانون ‪ 18 - 00‬وذلك ‪:‬‬
‫‪ ‬لتاليف ال�سلبيات التي اعرتت الن�ص امللغى؛‬
‫‪ ‬وحلث امل�ستثمرين و�أرباب الأموال على اال�ستثمار يف هذا املجال يف ظل‬
‫�إطار قانوين مالئم‪.‬‬
‫وقبل التعريف بامللكية امل�شرتكة يف ظل الت�رشيع احلايل [نطاقها‪ ،‬ومكوناتها‪ ،‬وما �إىل‬
‫ذلك]‪ ،‬وبالأجهزة املكلفة بت�سيريها‪ ،‬لنتبني مكانة وكيل احتاد املالك من بينها‪ ،‬يجدر بنا‬
‫�أن نقول كلمة موجزة عن تطوير هذا النوع من امللكية ببالدنا‪.‬‬
‫وعلى هذا �سيتم تق�سيم هذا اجلزء �إىل الف�صلني الآتيني ‪:‬‬

‫الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بامللكية امل�شرتكة؛‬
‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫‪9‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بامللكية امل�شرتكة‬
‫�سبقت الإ�شارة �إىل �أن امللكية امل�شرتكة ينظمها حاليا قانون ‪ ،18.00‬والذي دخل حيز‬
‫التطبيق يف ‪ 07‬نونرب ‪ ،2003‬وقد مت �سن هذا القانون ملواكبة التطورات التي عرفها‬
‫قطاع الإ�سكان بف�ضل الدعم املتزايد له من طرف الدولة‪ ،‬ولإيجاد احللول املنا�سبة‬
‫ملختلف امل�شاكل التي �أثارها التطبيق العملي للت�رشيع امللغى‪ ،‬ولتمكني املالك امل�شرتكني‬
‫من ا�ستعمال امللكية امل�شرتكة ا�ستعماال ي�ستفيد منه اجلميع‪ ،‬وتنظيم عالقاتهم تنظيما‬
‫حمكما عن طريق بيان حقوقهم والتزاماتهم‪ ،‬وذلك حتى يت�سنى لهم العي�ش يف �أمان‬
‫واطمئنان‪.‬‬
‫وللتعريف بهذا النوع من امللكية البد من حتديد مفهومها‪ ،‬وجمال اعمالها‪ ،‬وعنا�رصها‪،‬‬
‫وما �إىل ذلك‪� ،‬إ�ضافة �إىل التعريف بحقوق كل مالك م�شرتك والتزاماته‪.‬‬

‫وهذه �أمور ينبغي على وكيل احتاد املالك �أن يكون على دراية بها‪ ،‬لأنها متثل الإطار العام‬
‫لن�شاطه‪ ،‬بل �إنها قد تدخل �أحيانا �ضمن هذا الن�شاط‪ ،‬لذلك مت تكري�س هذا الف�صل‬
‫ال�ستعرا�ض �أهم الأحكام املتعلقة بها‪� ،‬إ�ضافة �إىل بيان بع�ض القواعد اخلا�صة التي‬
‫حتكم الت�رصفات اجلارية على ال�شقق‪� ،‬أو الطبقات‪� ،‬أو املحالت اخلا�ضعة لها‪ ،‬وذلك يف‬
‫الفقرات التالية ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬عموميات‬
‫�أوال ‪ :‬تعريف امللكية امل�شرتكة ونطاق تطبيق القانون املتعلق بها‬
‫‪ - 1‬تعريف امللكية امل�شرتكة‬

‫يراد بامللكية امل�شرتكة‪� ،‬أن يتملك عدة �أ�شخا�ص باال�شرتاك فيما بينهم مبنى مق�سم �إىل‬
‫طبقات‪� ،‬أو �شقق‪� ،‬أو حمالت‪ ،‬واملق�سمة �إىل �أجزاء ي�ضم كل جزء منها جزءا مفرزا‪،‬‬
‫وح�صة يف الأجزاء امل�شرتكة ( املادة الأوىل من قانون ‪.)18.00‬‬

‫فحق املالك ي�ضم جزءا مفرزا‪ ،‬وح�صة يف الأجزاء امل�شرتكة؛ فهو حق موحد‪ ،‬ومن ثم‬
‫يختلف عن حق امللكية العادي‪.‬‬

‫‪ - 2‬نطاق تطبيق القانون‬

‫من مزايا القانون احلايل‪� ،‬أنه قد و�سع من نطاق تطبيقه‪ ،‬حيث جعله وا�سعا ي�شمل �أي‬
‫عقار به �أجزاء خا�صة و�أجزاء م�شرتكة‪ ،‬ميلكه عدد من املالك �أيا كان بنا�ؤه وكيفما كان‬
‫نظامه القانوين‪ ،‬وال �ضري‪ ،‬فهذا القانون �إمنا يعمل على تنظيم عالقات املالك امل�شرتكني‬
‫فيما بينهم وكيفية ا�ستعمال الأجزاء اخلا�صة والأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬و�إدارة وت�سيري امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬ومن ثم فهو ال يتطرق �إىل حق امللكية يف ذاته‪ ،‬وال �إىل طرق اكت�سابها ؛‬
‫وهكذا يتحدد جمال تطبيق هذا القانون كما هو م�ستفاد ‪ -‬من املادة الأوىل منه – كما‬
‫يلي ‪:‬‬
‫‪11‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ العقارات املبنية امل�ؤلفة من طبقات �أو �شقق �أو حمالت؛‬‫ املجمعات العقارية املبنية‪ ،‬وخمتلف الإقامات امل�ؤلفة من بنايات متال�صقة‪،‬‬‫�أومنف�صلة‪ ،‬وبها �أجزاء م�شرتكة مملوكة على ال�شيوع ملجموع املالك‪.‬‬
‫وي�شمل نطاق التطبيق كل هذه العقارات كيفما كان نوع ا�ستعمالها‪� ،‬أي �سواء كانت‬
‫خم�ص�صة لل�سكنى �أو لال�ستعمال املهني �أو التجاري‪.‬‬

‫وي�رسي على هذه العقارات كيفما كان نظامها القانوين‪� ،‬سواء كانت حمفظة‪� ،‬أو يف طور‬
‫التحفيظ‪� ،‬أو غري حمفظة‪.‬‬

‫كما ت�رسي �أحكام القانون اجلاري به العمل على التعاونيات واجلمعيات ال�سكنية‪ ،‬حيث‬
‫يجب عليها و�ضع نظام للملكية امل�شرتكة‪ ،‬ويف حالة حلها‪ ،‬يتم ت�أ�سي�س احتاد املالك بني‬
‫�أع�ضائها بقوة القانون‪ ،‬مادامت هناك �أجزاء م�شرتكة ميلكونها على ال�شياع فيما بينهم‬
‫(املواد ‪46‬و‪47‬و ‪ 48‬منه)‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬مكونات امللكية امل�شرتكة‬

‫يتكون هذا النوع من امللكية من جزء مفرز خا�ص‪ ،‬ومن ح�صة �شائعة يف الأجزاء‬
‫امل�شرتكة‪.‬‬

‫‪ - 1‬معيار التمييز بني الأجزاء املفرزة والأجزاء امل�شرتكة‬

‫من مزايا هذا القانون �أي�ضا �أنه و�ضع معيارا للتمييز بني الأجزاء املفرزة‪ ،‬والأجزاء‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬يتمثل يف اال�ستعمال اخلا�ص �أو امل�شرتك بحيث يكون املعيار يف الأوىل هو‬
‫اال�ستعمال اخلا�ص وال�شخ�صي‪ ،‬ويف الثانية هو اال�ستعمال امل�شرتك فيما بني جمموع‬
‫املالك �أو البع�ض منهم وتتحدد على �ضوئه كل من الأجزاء املفرزة والأجزاء امل�شرتكة‪.‬‬

‫‪ - 2‬الأجزاء املفرزة‬

‫تعترب �أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء املبنية �أو غري املبنية التي ميلكها كل واحد من‬
‫املالك امل�شرتكني بغر�ض االنتفاع ال�شخ�صي واخلا�ص‪ ،‬من ذلك مثال‪ :‬الطبقة‪� ،‬أو ال�شقة‪،‬‬
‫�أو املحل‪ ،‬الذي ي�ستقل به كل واحد من املالك‪ ،‬واملر�آب اخلا�ص بكل واحد منهم‪ ،‬وغرفة‬
‫املخلفات‪ ،‬وغرفة الغ�سيل‪...‬‬
‫وتتميز الأجزاء املفرزة اخلا�صة مبا يلي ‪:‬‬

‫ تعترب الأجزاء املذكورة ملكا خا�صا لكل مالك م�شرتك؛‬‫ ال ميكن للجمع العام ب�أي حال من الأحوال �أن يلزم �أحد املالك امل�شرتكني بتغيري‬‫تخ�صي�ص الأجزاء املفرزة �أو �رشوط ا�ستعمالها واالنتفاع بها؛‬
‫ يعترب باطال كل �رشط يف امللكية امل�شرتكة يفر�ض قيودا على حقوق املالك‬‫امل�شرتكني يف الأجزاء املفرزة لكل واحد منهم با�ستثناء ما يتعلق بتخ�صي�ص‬
‫العقار امل�شرتك وبخ�صو�صياته وموقعه؛‬
‫‪12‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ ال يجوز تق�سيم �أي جزء مفرز �إال مبوافقة احتاد املالك وب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات‬‫املالك‪.‬‬

‫‪ - 3‬الأجزاء امل�شرتكة ‪:‬‬

‫تعترب �أجزاء م�شرتكة من العقار‪ ،‬الأجزاء املبنية �أو غري املبنية املخ�ص�صة لالنتفاع‬
‫واال�ستعمال من طرف املالك امل�شرتكني جميعهم �أو بع�ضا منهم‪ ،‬بع�ضها �أ�صلي‪ ،‬وبع�ضها‬
‫يعترب كذلك ما مل تق�ضي �سندات امللكية بخالفه �إ�ضافة �إىل احلقوق التابعة لها‪.‬‬
‫�أ ‪ -‬تعد �أجزاء م�شرتكة �أ�صلية ‪:‬‬
‫ الأر�ض؛‬‫ هيكل العقار والأ�سا�سات واجلدران احلاملة له‪ ،‬والأقبية مهما كان عمقها؛‬‫ واجهة البناية؛‬‫ ال�سطوح املعدة لال�ستعمال امل�شرتك؛‬‫ الدرج واملمرات والدهاليز املعدة لال�ستعمال امل�شرتك؛‬‫ م�ساكن احلرا�س والبوابني؛‬‫ املداخل وال�رساديب وامل�صاعد املعدة لال�ستعمال امل�شرتك؛‬‫ اجلدران واحلواجز الفا�صلة بني �شقتني �أو حملني؛‬‫ التجهيزات امل�شرتكة مبا فيها الأجزاء التابعة لها والتي متر عرب الأجزاء املفرزة؛‬‫‪ -‬املخازن واملداخن ومنافذ التهوية املعدة لال�ستعمال امل�شرتك‪.‬‬

‫ب ‪ -‬وتعد كذلك �أجزاء م�شرتكة ما مل ين�ص على ذلك يف �سندات امللكية �أو يف‬
‫حالة وجود تعار�ض بينها ‪:‬‬
‫ الغماءات وال�رشفات غري املعدة �أ�صال لال�ستعمال ال�شخ�صي؛‬‫ ال�ساحات واحلدائق؛‬‫ املحالت املعدة لال�ستعمال اجلماعي؛‬‫وب�صفة عامة كل جزء يعترب م�شرتكا‪� ،‬أو تق�ضي طبيعة العقار �أن يكون خم�ص�صا‬
‫لال�ستعمال امل�شرتك‪.‬‬
‫ج ‪ -‬وتعد حقوقا تابعة للأجزاء امل�شرتكة‬
‫ احلق يف تعلية البناء؛‬‫ احلق يف �إحداث �أبنية جديدة يف ال�ساحات �أو احلدائق �أو يف �رساديبها؛‬‫‪ -‬احلق يف احلفر‪.‬‬

‫د‪ -‬تتميز الأجزاء امل�شرتكة مبا يلي‪:‬‬
‫تعترب الأجزاء امل�شرتكة ملكا �شائعا بني املالك امل�شرتكني �شيوعا جربيا بحيث‪:‬‬
‫ ال يجوز �أن تكون مو�ضوعا لطلب الق�سمة؛‬‫‪13‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ كما ال يجوز �أن تكون مو�ضوعا لبيع جربي مبعزل عن الأجزاء املفرزة؛‬‫ و�أخريا ال ي�سوغ لأي واحد من املالك امل�شرتكني �أن يت�رصف يف ن�صيبه املفرز‪،‬‬‫�أوت�أجريه‪� ،‬أو رهنه‪ ،‬مبعزل عن اجلزء ال�شائع العائد له‪ ،‬والعك�س �صحيح‪.‬‬

‫‪ - 4‬طريقة حتديد الأجزاء امل�شرتكة ‪:‬‬

‫يتم حتديد احل�صة ال�شائعة لكل مالك يف الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬على �أ�سا�س م�ساحة اجلزء‬
‫املفرز العائد له بالن�سبة �إىل جمموع م�ساحة الأجزاء املفرزة يف العقار‪ ،‬حني �إقامة امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬ما مل ين�ص على خالف ذلك يف عقود امللكية‪.‬‬

‫ف�إذا كانت م�ساحة اجلزء املفرز العائد للمالك متثل ‪ ٪10‬من جمموع م�ساحة الأجزاء‬
‫املفرزة يف العقار‪ ،‬ف�إن ح�صته ال�شائعة يف الأجزاء امل�شرتكة حتدد �أي�ضا ب ‪ ٪10‬من‬
‫جمموع م�ساحة هذه الأجزاء‪.‬‬

‫ويتوىل نظام امللكية امل�شرتكة لزاما‪ ،‬توزيع احل�ص�ص ال�شائعة التي ت�شمل كل جزء‬
‫مفرز يف الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬بحيث يجب �أن يت�ضمن و�صفا خمت�رصا لتق�سيم العقار �إىل‬
‫طبقات‪� ،‬أو �شقق‪� ،‬أو حمالت‪ ،‬وبيان خمتلف الأجزاء املفرزة وامل�شرتكة التي يتكون منها‬
‫كل م�ستوى‪ ،‬وجدوال يبني احل�صة ال�شائعة املرتبطة بكل جزء مفرز‪.‬‬

‫وجتدر الإ�شارة‪� ،‬إىل �أن من بني الدعامات الأ�سا�سية للملكية امل�شرتكة‪ ،‬و�ضع نظام‬
‫خا�ص بها‪ ،‬وقد جعل امل�رشع و�ضعه �أمرا �إلزاميا‪� ،‬إذ يف حالة عدم وجوده يطبق النظام‬
‫النموذجي‪.‬‬

‫ومبا �أن نظام امللكية امل�شرتكة يعترب �أداة رئي�سية يعتمد عليها وكيل احتاد املالك يف قيامه‬
‫مبهامه و�أن�شطته‪ ،‬فقد مت تخ�صي�ص جزء م�ستقل ال�ستعرا�ض الأحكام املتعلقة به‪.‬‬

‫‪14‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬حقوق املالك امل�شرتك والتزاماته‬
‫�سعيا منه �إىل توفري مناخ منا�سب ي�ضمن العي�ش الهادئ واملطمئن لكافة املالك‬
‫امل�شرتكني‪ ،‬اعتنى امل�رشع بتنظيم العالقات فيما بني املالك تنظيما حمكما‪ ،‬بحيث رتب‬
‫لهم حقوق وفر�ض عليهم التزامات‪ ،‬تهم على وجه اخل�صو�ص �سالمة العقار وح�سن‬
‫�إدارته وت�سيريه‪ ،‬وقد �أ�شار �إليها القانون املذكور يف خمتلف بنوده‪ ،‬وبحث �أهمها بتف�صيل‬
‫يف املواد ‪ 31‬وما يليها‪ ،‬وميكن �إجمالها يف ما يلي ‪:‬‬

‫�أوال‪ :‬حقوق املالك امل�شرتك‬

‫تثبت للمالك امل�شرتك – �إ�ضافة �إىل اكت�سابه الع�ضوية يف احتاد املالك ويف اجلمع العام‬
‫ومتتعه بعدد من الأ�صوات يتنا�سب مع اجلزء املفرز من العقار والذي �أ�صبح مالكا له‬
‫احلقوق التالية‪:‬‬

‫‪ - 1‬احلق يف الت�رصف‬

‫يحق لكل مالك م�شرتك �أن يت�رصف دون قيد �أو �رشط يف اجلزء املفرز له من العقار‪،‬‬
‫وكذا يف الأجزاء امل�شرتكة املرتبطة به بح�سب الغر�ض املعد له‪ ،‬كالبيع‪ ،‬والهبة‪ ،‬وغريهما‪،‬‬
‫وذلك ف�ضال عما يتمتع به من مكنة اال�ستغالل‪ ،‬واال�ستعمال‪.‬‬
‫كما يحق له �أو ملن يحل حمله كاملكرتي �أن ي�ستعمل �أو يت�رصف يف الأجزاء امل�شرتكة‪،‬‬
‫بح�سب الغر�ض املعد له‪� ،‬رشيطة �أال يلحق �أي �رضر بباقي املالك‪� ،‬أو بتخ�صي�ص‬
‫العقار‪.‬‬

‫‪ - 2‬احلق يف االطالع على الربائد والوثائق وامل�ستندات املتعلقة‬
‫بامللكية امل�شرتكة‬

‫يتمتع كل مالك باحلق يف االطالع على الربائد‪ ،‬وال�سجالت اخلا�صة باحتاد املالك‪،‬‬
‫وال�سيما ما يتعلق منها بالو�ضعية املالية‪.‬‬

‫‪ - 3‬حق اللجوء �إىل الق�ضاء‬

‫يحق لكل مالك �إقامة دعوى للمحافظة على حقوقه‪� ،‬أو للمطالبة ب�إ�صالح الأ�رضار التي‬
‫ت�صيب العقار‪� ،‬أو جزءا من الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬نتيجة خط�أ من �أحد املالك امل�شرتكني‪� ،‬أو‬
‫من الغري‪.‬‬

‫‪ - 4‬حق الأف�ضلية ‪:‬‬

‫املق�صود به ما يتمتع به كل مالك من احلق يف �أن ي�سرتجع ال�شقة التي باعها مالك �آخر‪،‬‬
‫�أو عاو�ض عليها بعد �أداء الثمن‪ ،‬وامل�صاريف‪ ،‬على �أن ميار�سه �ضمن الآجال‪ ،‬ووفق‬
‫الإجراءات املن�صو�ص عليها‪ ،‬وقد يكون هذا احلق الحتاد املالك‪.‬‬
‫ويتمتع املالك بهذا احلق‪� ،‬إن كان قد �سبق االتفاق عليه‪ ،‬ومت تنظيمه يف نظام امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬ف�إن مل ي�رش �إليه هذا النظام‪ ،‬جاز للمالك ب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات املالك‬
‫‪15‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫امل�شرتكني احلا�رضين �أو املمثلني �أن ين�شئوا هذا احلق فيما بينهم‪ ،‬يف جميع الت�رصفات‬
‫الناقلة للملكية بعو�ض‪ ،‬والتن�صي�ص على كيفية ممار�سته‪ ،‬و�آجاله يف نظام امللكية‬
‫امل�شرتكة‪.‬‬

‫‪ - 5‬حق التعلية وحق احلفر و�إعادة بناء العقار‬

‫ت�ضاف �إىل احلقوق املذكورة �سابقا حقوق �أخرى‪ ،‬ت�ضمن للمالك مع باقي املالك الآخرين‪،‬‬
‫كاحلق يف التعلية‪ ،‬واحلق يف احلفر‪ ،‬واحلق يف �إعادة البناء �إذا تهدم ‪:‬‬
‫ ال يكون احلق يف التعلية �أو احلق يف احلفر �صحيحني �إال �إذا مت الرتخي�ص بهما‬‫�رصاحة مبوجب القوانني اجلاري بها العمل وقبولهما بالإجماع من طرف املالك‬
‫امل�شرتكني‪.‬‬
‫ �إذا تهدم العقار كليا يتخذ قرار �إعادة بنائه ب�إجماع املالك‪ ،‬و�إذا تهدم جزئيا‪ ،‬يتخذ‬‫قرار �إ�صالح اجلزء املتهدم ب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات املالك امل�شرتكني؛‬
‫ ويف حالة النزاع‪ ،‬يتم اللجوء �إىل املحكمة املخت�صة؛‬‫ تخ�ص�ص العائدات املرتتبة عن تهدم العقار لإعادة بنائه �أو �إ�صالحه؛‬‫ يف حالة التهدم الكلي ميكن للمحافظ العقاري‪ ،‬بناء على طلب من ذوي احلقوق‪،‬‬‫�شطب الر�سوم العقارية اخلا�صة بالأجزاء املفرزة‪ ،‬وتقييد الر�سم الأ�صلي اخلا�ص‬
‫بالأجزاء امل�شرتكة يف �إ�سم كافة املالك بح�سب الن�سب املبينة يف نظام امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬مع وجوب نقل احلقوق والتحمالت املقيدة �إىل الر�سم العقاري‬
‫الأ�صلي‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬التزامات املالك امل�شرتك‬

‫يلتزم املالك امل�شرتك بالتزامات عديدة من �أهمها ‪:‬‬

‫‪ - 1‬بح�ضور اجتماعات اجلمع العام‪ ،‬وامل�شاركة يف �أ�شغاله‪.‬‬
‫‪ - 2‬ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة فيما �أعدت له‪ ،‬وبدون �أن يحدث �أي‬
‫�رضر لغريه من املالك‪.‬‬
‫‪ - 3‬ال�سماح بتنفيذ الأ�شغال املتعلقة بالأجهزة امل�شرتكة ‪:‬‬

‫ ال يجوز للمالك �أو لذوي حقوقه �أو ملن ي�شغل املحل �أن مينع �إجناز الأ�شغال املتعلقة‬‫بالأجزاء امل�شرتكة التي قررها اجلمع العام ولو داخل اجلزء املفرز ؛‬
‫ يجب على وكيل االحتاد �أن يخرب املالك �أو ذوي حقوقه �أو من ي�شغل املحل بنوع‬‫الأ�شغال‪ ،‬ثمانية �أيام قبل ال�رشوع فيها‪ ،‬ما مل يتعلق الأمر ب�أ�شغال ذات طابع‬
‫ا�ستعجايل من �ش�أنها احلفاظ على �سالمة العقار امل�شرتك وعلى �أمن �ساكنته ؛‬
‫ يف حالة اعرتا�ض �أحد املالك على �إجناز الأ�شغال املذكورة‪ ،‬يعر�ض النزاع على‬‫قا�ضي امل�ستعجالت الذي له �أن ي�صدر الأمر ب�إجناز الأ�شغال الالزمة لرفع‬
‫ال�رضر‪.‬‬
‫‪16‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫‪ - 4‬امل�ساهمة يف التكاليف امل�شرتكة ‪:‬‬

‫وهو �أهم التزام يفر�ض على املالك امل�شرتك‪ ،‬ويثري م�شاكل عديدة من الناحية العملية‪،‬‬
‫وفيما يلي �أهم القواعد التي تتعلق بهذا االلتزام وال�ضمانات التي تكفله ‪:‬‬
‫ا ‪ -‬القواعد التي حتكم هذا االلتزام ‪:‬‬
‫ يلتزم كل مالك م�شرتك‪ ،‬بامل�ساهمة يف التكاليف التي ي�ستلزمها احلفاظ على‬‫الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬و�صيانتها‪ ،‬وت�سيريها ؛‬
‫ يتم حتديد هذه التكاليف‪ ،‬على �أ�سا�س ن�صيب كل مالك يف اجلزء املفرز من العقار‪،‬‬‫ما مل توجد مقت�ضيات خمالفة يف نظام امللكية امل�شرتكة؛‬
‫ ال يجوز تعديل توزيع التكاليف امل�شرتكة �إال من طرف اجلمع العام ب�أغلبية ثالثة‬‫�أرباع �أ�صوات املالك؛‬
‫ ميكن لكل مالك �إذا تبني له �أن م�ساهمته يف التكاليف تفوق ما ينوبه �أن يعر�ض‬‫الأمر على املحكمة املخت�صة للمطالبة مبراجعتها ؛ ويف هذه احلالة‪ ،‬تقام الدعوى‬
‫�ضد احتاد املالك‪ ،‬بح�ضور وكيل االحتاد عند االقت�ضاء‪.‬‬
‫ب – التدابري املقررة ل�ضمان الوفاء بامل�ساهمة يف التكاليف امل�شرتكة والتكاليف‬
‫الأخرى التي يقررها اجلمع العام ‪:‬‬

‫‪ -‬الأمر بالأداء ‪:‬‬

‫�إذا امتنع �أحد املالك عن �أداء م�ساهمته يف التكاليف امل�شرتكة‪� ،‬أو يف النفقات التي يقررها‬
‫اجلمع العام‪ ،‬وذلك داخل الأجل املحدد‪ ،‬وبعد �إنذاره طبقا للقانون‪� ،‬أمكن ا�ست�صدار �أمر‬
‫بالأداء‪ ،‬من القا�ضي املخت�ص‪ ،‬وذلك لتح�صيلها منه‪.‬‬

‫‪ -‬الرهن اجلربي ‪:‬‬

‫تتمتع ديون احتاد املالك املرتتبة يف ذمة �أحد �أع�ضائه‪ ،‬بالرهن اجلربي الق�ضائي‪ ،‬كما هو‬
‫من�صو�ص عليه يف الف�صل ‪ 163‬من ظهري ‪ 19‬رجب ‪ 1333‬املوافق ‪ 02‬يونيو ‪1915‬‬
‫املحدد للت�رشيع املطبق على العقارات املحفظة‪ ،‬هذا فيما �إذا كان العقار حمفظا‪ ،‬وكذا‬
‫يف طور التحفيظ‪.‬‬
‫يتم رفع هذا الرهن‪ ،‬والت�شطيب عليه‪ ،‬ب�أمر ي�صدره رئي�س املحكمة‪� ،‬إذا ثبت له �أن املالك‬
‫املدين‪ ،‬قام ب�أداء الدين‪ ،‬و�إيداعه ب�صندوق املحكمة املخت�صة‪ ،‬لفائدة احتاد املالك‪.‬‬

‫‪ -‬امتياز ديون االحتاد ‪:‬‬

‫�إذا كان العقار غري حمفظ ت�ستفيد ديون االحتاد‪ ،‬من حق االمتياز على املنقوالت‬
‫املوجودة داخل ال�شقة‪� ،‬أو املحل‪ ،‬وعلى ال�سومة الكرائية‪ ،‬وذلك طبقا ملا هو من�صو�ص‬
‫عليه يف الف�صل ‪ 1250‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫‪17‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫‪ -‬الت�ضامن ‪:‬‬

‫يف حالة تفويت �أحد املالك امل�شرتكني حلق ملكيته لل�شقة‪� ،‬أو الطبقة‪� ،‬أو املحل‪ ،‬يبقى‬
‫املفوت له م�س�ؤوال بالت�ضامن مع املفوت‪ ،‬اجتاه احتاد املالك‪ ،‬وذلك ل�ضمان �أداء ديون‬
‫االحتاد‪ ،‬املرتتبة يف ذمة الع�ضو املفوت‪.‬‬

‫‪ -‬التقادم ‪:‬‬

‫تتقادم ديون االحتاد املرتتبة يف ذمة املالك امل�شرتكني على التكاليف امل�شرتكة‪� ،‬إذا مل تتم‬
‫املطالبة بها خالل �سنتني من تاريخ �إقرارها من اجلمع العام‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬الت�صرفات اجلارية على طبقة �أو �شقة �أو حمل‬
‫خا�ضع للقانون املتعلق بامللكية امل�شرتكة‬

‫ي�سوغ �أن تنتقل ملكية الطبقة‪� ،‬أو ال�شقة‪� ،‬أو املحل اخلا�ضع لهذا القانون‪� ،‬إما ب�سبب‬
‫الوفاة‪ ،‬و�إما مبوجب ت�رصف بني الأحياء ناقل مللكيتها‪� ،‬أو من�شئ لأي حق عيني عليها‪،‬‬
‫وقد يقت�رص الأمر فقط على كرائها‪.‬‬

‫والأ�صل العام هو خ�ضوع هذه الت�رصفات �إىل القواعد العامة‪ ،‬غري �أن امل�رشع قد ن�ص‬
‫على بع�ض املقت�ضيات اخلا�صة يف القانون املذكور‪ ،‬لذا يجب تنبيه وكيل احتاد املالك‬
‫�إليها كي يكون على علم بها‪ ،‬ويتخذ عند االقت�ضاء ما يلزم من تدابري احتياطية‪.‬‬

‫�أوال ‪ :‬انتقال امللكية ب�سبب الوفاة �إىل الورثة �أو املو�صى لهم‬

‫ تطبق عليها يف هذه احلالة الأحكام املتعلقة بالو�صايا واملواريث املن�صو�ص عليها‬‫يف مدونة الأ�رسة ؛‬
‫ يحل الورثة واملو�صى لهم حمل مورثهم يف حقوقه والتزاماته ؛‬‫ تخرج ديون االحتاد من تركة الهالك باعتبارها دينا عاديا‪ ،‬ما مل تكن م�ضمونة‬‫برهن‪ ،‬حيث يجب يف هذه احلالة الأخرية‪ ،‬تقدميها على باقي احلقوق املتعلقة‬
‫بالرتكة‪ ،‬وذلك كله ما مل يرت�ض الورثة �أو املو�صى لهم الوفاء بها بالت�ضامن فيما‬
‫بينهم ؛‬
‫ �إذا تعدد الورثة �أو املو�صى لهم وجب عليهم �أن يعينوا من ميثلهم لدى االحتاد ؛‬‫ ال يجوز للورثة �أو املو�صى لهم طلب ق�سمة اجلزء املفرز ق�سمة عينية �إال ب�رشطني ‪:‬‬‫‪� ‬إمكانية �إجراء الق�سمة العينية؛‬
‫‪ ‬موافقة احتاد املالك على ذلك ب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات املالك‪.‬‬

‫‪18‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ثانيا ‪ :‬الت�رصفات اجلارية بني الأحياء‬
‫‪ - 1‬الت�رصفات التربعية ‪ :‬كالهبة‪ ،‬وال�صدقة‪ ،‬واحلب�س ‪:‬‬

‫ت�رسي عليها قواعد الفقه الإ�سالمي على املذهب املالكي اجلاري به العمل‪ ،‬ومن ثم‬
‫وجب فيها الإ�شهاد واحلوز مبعاينة البينة‪ ،‬و�إذا متت مبقت�ضى عقد عريف وجب �أن تتوفر‬
‫فيها ال�شكليات املن�صو�ص عليها يف املادة ‪ 12‬من هذا القانون‪.‬‬

‫يحل املتربع له حمل املتربع يف حقوقه والتزاماته ومن ثم وجب عليه �أداء الديون‬
‫املرتتبة يف ذمة �سلفه �إزاء احتاد املالك‪.‬‬

‫‪ - 2‬الت�رصفات العو�ضية ‪:‬‬

‫ت�رسي على البيع وباقي املعاو�ضات الأخرى‪ ،‬القواعد العامة‪ ،‬مبا يف ذلك القواعد املتعلقة‬
‫بالأركان املو�ضوعية مع مراعاة املقت�ضيات التالية ‪:‬‬
‫�أ ‪ -‬البيانات الواجب �إدراجها يف عقد البيع ‪:‬‬
‫يجب �أن يت�ضمن هذا العقد بالإ�ضافة �إىل البيانات املتعلقة بهوية الأطراف‪ ،‬وبامل�سكن‬
‫املبيع‪ ،‬وبالثمن‪ ،‬وطرق �أدائه الإ�شارة لزوما �إىل �أن امل�شرتي قد اطلع على مقت�ضيات نظام‬
‫امللكية امل�شرتكة‪ ،‬والوثائق املرفقة به‪.‬‬
‫ب ‪� -‬شكل العقد ‪:‬‬
‫وقد نظمه امل�رشع مبوجب املادة ‪ 12‬من القانون ‪ 18 - 00‬وتتلخ�ص القواعد املتعلقة به‬
‫كما يلي ‪:‬‬

‫• �أوجب امل�رشع حتت طائلة البطالن �أن يحرر عقد �رشاء م�سكن يف �إطار امللكية‬
‫امل�شرتكة يف ‪:‬‬
‫‪ -‬حمرر ر�سمي ؛‬

‫ مبوجب عقد ثابت التاريخ‪ ،‬يتم حتريره من طرف مهني ينتمي �إىل مهنة‬‫قانونية منظمة يخول له قانونها حترير العقود ؛‬

‫ �رضورة توقيع العقد والت�أ�شري على جميع �صفحاته‪ ،‬من الأطراف‪ ،‬ومن‬‫اجلهة التي قامت بتحريره ( �أي املوثق‪ ،‬العدل‪� ،‬أو املهني )؛‬

‫ ت�صحيح الإم�ضاءات بالن�سبة للعقود العرفية لدى رئي�س كتابة ال�ضبط‬‫باملحكمة االبتدائية التي ميار�س املحامي بدائرتها �إن توىل حتريرها‬
‫املحامي‪ ،‬ولدى ال�سلطات املحلية �إن توىل حتريرها مهني مقبول‪.‬‬
‫• وقد حدد امل�رشع بدقة املهنيني املقبولني لتحرير العقود العرفية اخلا�صة بهذا‬
‫النوع من البيوع وهم ‪:‬‬
‫‪ -‬املحامون املقبولون للرتافع �أمام املجل�س الأعلى؛‬

‫‪19‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ باقي املهنيني الآخرين الذين �سيتم حتديد �رشوط قبولهم مبقت�ضى ن�ص‬‫تنظيمي‪ ،‬ويحدد وزير العدل �سنويا الئحة ب�أ�سماء املهنيني املقبولني‬
‫لتحرير هذه العقود‪.‬‬

‫ج‪ -‬الوثائق املرفقة بالعقد ‪:‬‬
‫يجب �أن يرفق بعقد ال�رشاء لزوما ‪:‬‬

‫‪ -‬نظري من نظام امللكية امل�شرتكة؛‬

‫ الت�صاميم املعمارية والطبوغرافية امل�صادق عليها التي حتدد الأجزاء املفرزة‬‫وامل�شرتكة؛‬

‫ �شهادة يتم احل�صول عليها من وكيل احتاد املالك‪ ،‬تثبت براءة ذمة البائع اجتاه احتاد‬‫املالك‪.‬‬

‫ وللإ�شارة القول‪ ،‬ف�إن ما يتطلب النتقال امللكية من �إجراءات يتطلب كذلك لإن�شاء‪،‬‬‫�أو نقل �أي حق عيني �آخر‪.‬‬

‫‪ - 3‬الكراء ‪:‬‬

‫ ا�ستنادا �إىل الف�صل ‪ 31‬من القانون رقم ‪ 18.00‬ف�إن على املالك امل�شرتك �أو من‬‫يحل حمله من مكرت �أو غريه �أن ي�ستعمل ويت�رصف يف الأجزاء امل�شرتكة بح�سب‬
‫الغر�ض املعدة له‪� ،‬رشيطة �أال يلحق �أي �رضر بباقي املالك �أو بتخ�صي�ص العقار؛‬
‫ على املالك املكري الذي �أجر اجلزء املفرز له �أن ي�سلم للمكرتي ن�سخة من نظام‬‫امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ويلتزم املكرتي باحرتام النظام الذي اطلع عليه وعلى القرارات‬
‫التي اتخذت من طرف احتاد املالك امل�شرتكني؛ وكل بند يتعلق بهذه ال�رشوط‪،‬‬
‫يجب �أن يدرج يف عقد الكراء؛‬
‫ وتنبغي الإ�شارة يف هذا ال�صدد �إىل �أن املالك امل�شرتك يبقى ملزما �شخ�صيا ب�أداء‬‫امل�ساهمات املتعلقة بالتكاليف امل�شرتكة والنفقات الأخرى‪ ،‬وذلك حتى يف احلالة‬
‫التي يتحمل بها املكرتي مبوجب عقد‪� ،‬أو حكم ق�ضائي؛‬
‫ يعترب مبثابة املكرتي م�شرتي الأ�صل التجاري �أو امل�سري له‪� ،‬إذا ت�أ�س�س على حمل‬‫خا�ضع للقانون املتعلق بامللكية امل�شرتكة‪ ،‬وكذلك املكرتي املتملك مبقت�ضى عقد‬
‫الإيجار املف�ضي �إىل متلك العقار؛‬
‫ واخلال�صة �أنه �إذا كان الت�رصف واردا على عقار حمفظ‪ ،‬ف�إن امللكية واحلقوق‬‫العينية الأخرى ال تنتقل من املت�رصف �إىل املت�رصف �إليه �إال ب�إ�شهار العقد‬
‫وتقييده بالر�سم العقاري‪.‬‬

‫‪20‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‬
‫يثري ت�سيري امللكية امل�شرتكة و�إدارتها م�شاكل و�صعوبات على امل�ستوى العملي‪ ،‬لذلك‬
‫�أواله امل�رشع اهتماما كبريا فخ�ص�ص له ما يناهز ‪ 18‬مادة‪ ( ،‬من املادة ‪� 13‬إىل املادة ‪30‬‬
‫من القانون ‪� ،) 18 - 00‬إ�ضافة �إىل ن�صو�ص �أخرى متناثرة يف مواد هذا القانون‪ ،‬ف�أحدث‬
‫�أجهزة �أناط بها مهمة هذا الت�سيري‪ ،‬وبني مهام كل منها‪ ،‬وقواعد �سري عملها‪ ،‬وذلك بغية‬
‫متكني املالك امل�شرتكني من ا�ستعمال امللكية امل�شرتكة ا�ستعماال ي�ستفيد منه اجلميع وال‬
‫يت�رضر منه �أي واحد منهم‪ ،‬مما يوفر لهم وال ريب العي�ش الهادئ املطمئن بعيدا عن‬
‫امل�شاحنات واخل�صومات‪.‬‬
‫وتتمثل الأجهزة املكلفة بت�سيري امللكية امل�شرتكة يف احتاد املالك‪ ،‬ي�سريه جمع عام‪،‬‬
‫ووكيل االحتاد‪ ،‬ثم جمل�س الحتادات املالك يف ما �إذا تعلق الأمر مبجمع �سكني‪.‬‬

‫ومبا �أن التعريف بوكيل احتاد املالك يتطلب درا�سة وافية ومعلومات مدققة‪ ،‬فقد مت‬
‫تخ�صي�ص ف�صال م�ستقل له‪ ،‬لذلك مت االقت�صار يف هذا الف�صل على التعريف بالأجهزة‬
‫الثالثة الأخرى‪ ،‬الأمر الذي ي�سمح ببيان مكانة وكيل احتاد املالك من بينها‪ ،‬وذلك يف‬
‫الفقرات التالية ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬احتاد املالك‬

‫يقت�ضي التعريف باحتاد املالك بيان طبيعته‪ ،‬وغر�ضه‪ ،‬وما �إىل ذلك من جهة‪ ،‬وم�سطرة‬
‫�إعالن �إحداثه من جهة �أخرى‪.‬‬

‫�أوال ‪ :‬عموميات حول احتاد املالك‬
‫‪ -1‬طبيعته وغر�ضه ‪:‬‬

‫ين�ش�أ بقوة القانون بني جميع املالك امل�شرتكني احتاد للمالك‪ ،‬ميثلهم جميعا‪ ،‬ويتمتع‬
‫بال�شخ�صية املعنوية واال�ستقالل املايل‪ ،‬ويتحدد الغر�ض منه يف ‪:‬‬

‫ احلفاظ على العقار؛‬‫ �إدارة الأجزاء امل�شرتكة؛‬‫ له حق التقا�ضي ولو �ضد �أحد املالك امل�شرتكني‪.‬‬‫يدير احتاد املالك جمع عام وي�سريه وكيل لالحتاد‪ ،‬ول�ضمان قيام احتاد املالك بهذه املهام‬
‫ف�إنه ي�س�أل عن الأ�رضار التي تنتج عن �إهمال يف ت�سيري الأجزاء امل�شرتكة �أو �صيانتها‪،‬‬
‫كما ي�س�أل عما يقوم به من �إ�صالحات للبناء �أو �أ�شغال للحفاظ عليه مع حفظ حقه يف‬
‫الرجوع على امل�س�ؤول احلقيقي عن هذا ال�رضر‪.‬‬

‫‪21‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫‪ - 2‬االن�ضمام �إىل احتاد املالك ‪:‬‬

‫ يكون كل مالك م�شرتك ع�ضوا يف احتاد املالك بقوة القانون؛‬‫ يتعني على كل مالك امل�شاركة يف �أعمال االحتاد وال�سيما يف القرارات التي‬‫يتخذها اجلمع العام بالت�صويت؛‬
‫ يتمتع كل مالك بعدد من الأ�صوات بح�سب حقوقه يف جزء العقار املفرز العائد‬‫له؛‬
‫ يحدد نظام امللكية امل�شرتكة عدد الأ�صوات بالن�سبة لكل جزء مفرز؛‬‫ �إذا تعدد مالك جزء مفرز وجب عليهم �أن يعينوا من ميثلهم لدى االحتاد؛‬‫ ميكن للمالك �أن يفو�ض غريه للت�صويت نيابة عنه‪ ،‬على �أن ال ينوب �شخ�ص واحد‬‫عن �أكرث من مالك واحد‪ ،‬ويكون هذا التفوي�ض كتابة‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬تكوين احتاد املالك‬

‫ن�ص امل�رشع على �إجراءات معينة يجب القيام بها لتكوين احتاد املالك ب�صورة قانونية‪،‬‬
‫وتتمثل هذه الإجراءات يف انعقاد جمع عام ت�أ�سي�سي‪ ،‬ويف الإعالن عن ت�أ�سي�س احتاد‬
‫املالك عن طريق �إيداع ت�رصيح به لدى اجلهات املخت�صة‪.‬‬

‫‪ - 1‬اجلمع العام الت�أ�سي�سي‬

‫ينعقد �أول جمع عام مببادرة من �أحد املالك �أو �أكرث ويتوىل يف �أول اجتماع يعقده ‪:‬‬
‫ و�ضع نظام امللكية امل�شرتكة �إن مل يكن موجودا �أو تعديله عند االقت�ضاء؛‬‫‪ -‬انتخاب اجلهاز امل�سري للعقار امل�شرتك‪.‬‬

‫‪ - 2‬امل�سطرة الإدارية للإعالن عن �إحداث احتاد املالك‬

‫تتبع للإعالن عن �إحداث احتاد املالك الإجراءات التي يجب اتباعها لت�أ�سي�س اجلمعية‪،‬‬
‫وقد مت تنظيمها يف املواد من ‪� 2‬إىل ‪ 5‬من قانون ‪ ،00-751‬حيث ق�ضت املادة ‪ 2‬ب�أنه ميكن‬
‫ت�أ�سي�س جمعيات الأ�شخا�ص بكل حرية وبدون ترخي�ص م�سبق مع مراعاة مقت�ضيات‬
‫املادة ‪ 5‬من هذا القانون‪.‬‬
‫وبتطبيق هذه املقت�ضيات على ت�شكيل احتاد املالك نخل�ص �إىل ما يلي ‪:‬‬

‫�أ ‪� -‬إيداع ت�رصيح لدى ال�سلطة املحلية ‪:‬‬

‫يتعني على وكيل احتاد املالك مبجرد تعيينه من طرف اجلمع العام الت�أ�سي�سي‪� ،‬أن يودع‬
‫ت�رصيحا لدى ال�سلطة املحلية التي يوجد بدائرتها مقر احتاد املالك‪ ،‬وذلك مبا�رشة �أو عن‬
‫طريق عون ق�ضائي حيث ي�سلم و�صل م�ؤقت بهذا الإيداع م�ؤرخ وم�ؤ�رش عليه‪.‬‬

‫‪ - 1‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف رقم ‪ 206-02-1‬بتاريخ ‪ 23‬يوليوز ‪ 2002‬املعدل واملتمم للظهري رقم ‪ 376-58-1‬بتاريخ ‪ 3‬جمادى الأوىل ‪ 15 ( 1378‬نونرب ‪ ) 1958‬املنظم لقانون‬
‫اجلمعيات ( ج‪.‬ر عدد ‪ 5048‬بتاريخ ‪.) 17-10-2002‬‬

‫‪22‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ب ‪� -‬شكل الت�رصيح وم�ضمونه ‪:‬‬

‫يقدم الت�رصيح يف �شكل ورقة مكتوبة ويجب �أن يت�ضمن ما يلي ‪:‬‬

‫ �إ�سم وغر�ض احتاد املالك؛‬‫ الإ�سم العائلي وال�شخ�صي لكل من وكيل االحتاد ونائبه‪ ،‬تاريخ ومكان ازدياده‪،‬‬‫جن�سيته‪ ،‬مهنته‪ ،‬حمل �سكناه؛‬
‫ ال�صفة التي يتمتع بها كل منهما؛‬‫ مقر احتاد املالك؛‬‫‪ -‬توقيع هذا الت�رصيح والت�أ�شري عليه من طرف وكيل احتاد املالك‪.‬‬

‫كما يجب �أن ترفق بهذا الت�رصيح الوثائق التالية ‪:‬‬
‫ ثالث ن�سخ من نظام امللكية امل�شرتكة م�صادق على �إم�ضائه طبق الأ�صل من طرف‬‫وكيل الإحتاد‪ ،‬مع �رضورة �أن تكون �إحدى هذه الن�سخ متنربة؛‬
‫ ثالث ن�سخ من حم�رض اجلمع العام الت�أ�سي�سي الذي �أقر نظام امللكية امل�شرتكة‪،‬‬‫وعني وكيل االحتاد ونائبه؛‬
‫ ثالث ن�سخ من بطاقة التعريف الوطنية‪ ،‬ور�سم ال�سجل العديل لوكيل االحتاد‬‫ونائبه؛ تقوم اجلهة الإدارية املخت�صة ب�إر�سال ن�سخة من الت�رصيح والوثائق‬
‫املرفقة به �إىل الأمانة العامة للحكومة ثم �إىل النيابة العامة باملحكمة االبتدائية‬
‫املخت�صة لكي تتمكن من �إبداء ر�أيها حوله عند االقت�ضاء‪.‬‬

‫ج ‪ -‬ت�سليم و�صل نهائي‪.‬‬

‫�إذا كان الت�رصيح م�ستوفيا �سائر �رشوطه القانونية‪ ،‬ومت �إيداعه وفق الكيفية املطلوبة‪،‬‬
‫وجب �أن ي�سلم للمعني بالأمر و�صال نهائيا داخل �أجل ال يتجاوز ‪ 60‬يوما‪ ،‬ف�إذا م�ضى‬
‫هذا الأجل دون ت�سليمه‪� ،‬أمكن الحتاد املالك �أن يزاول ن�شاطه‪ ،‬وفقا للغر�ض املن�صو�ص‬
‫عليه يف القانون ويف نظام امللكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫د ‪ -‬الت�رصيح بالتغيريات املدخلة على �إدارة وت�سيري احتاد املالك‬

‫كل تغيري مت �إدخاله على �إدارة وت�سيري احتاد املالك �أو تعديل يف نظام امللكية امل�شرتكة‪،‬‬
‫يجب الت�رصيح به داخل �أجل �شهر واحد من تاريخ اتخاذه‪ ،‬وذلك طبقا لل�شكليات‬
‫املذكورة �أعاله‪.‬‬

‫يجب على الأقل �إيداع هذا الت�رصيح عند �إجراء كل جتديد �أو تغيري لوكيل االحتاد �أو‬
‫نائبه وذلك داخل الآجال التي يحددها نظام امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫كما يجب �أن ي�سلم للمعني بالأمر و�صال م�ؤرخ وموقع عليه عن كل ت�رصيح مت �إيداعه‬
‫لدى ال�سلطة املحلية‪.‬‬
‫‪23‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬جمل�س االحتاد‬

‫تنظم جمل�س االحتاد القواعد التالية املن�صو�ص عليها يف املادة ‪ 29‬من القانون املذكور ‪:‬‬

‫ يف حالة وجود جممع عقاري ي�سريه �أكرث من احتاد واحد للمالك‪ ،‬يجب �إحداث‬‫جمل�س يدعى جمل�س االحتاد‪ ،‬يعهد �إليه بت�سيري الأجزاء امل�شرتكة لهذا املجمع‪.‬‬
‫ ي�ضم جمل�س االحتاد ممثال �أو �أكرث عن كل احتاد للمالك امل�شرتكني‪ ،‬يتم انتخابهم‬‫بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك احلا�رضين واملمثلني ؛‬
‫ ينتخب جمل�س االحتاد يف �أول جل�سة يعقدها رئي�سا له من بني �أع�ضائه ملدة‬‫�سنتني‪ ،‬ويعقد اجتماعاته بطلب من رئي�سه‪� ،‬أو بطلب من ع�ضوين من �أع�ضائه‬
‫كلما دعت ال�رضورة �إىل ذلك‪ ،‬وعلى الأقل مرة واحدة كل �ستة �أ�شهر كما يعني‬
‫جمل�س االحتاد وكيال له بالأغلبية املطلقة ؛‬
‫ يقوم جمل�س االحتاد بتنفيذ املهام امل�سندة �إليه مبوجب نظام امللكية امل�شرتكة �أو‬‫قرارات اجلمع العام ؛‬
‫ يجب على وكيل جمل�س االحتاد �أن يبلغ القرارات التي يتخذها املجل�س م�شفوعة‬‫مبحا�رض اجتماعاته �إىل كافة االحتادات املمثلة فيه و�إىل جميع املالك امل�شرتكني يف‬
‫�أجل ال يتعدى ثمانية �أيام من تاريخ اتخاذها ويتم هذا التبليغ بر�سالة م�ضمونة �أو‬
‫عن طريق العون الق�ضائي‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬اجلمع العام‬
‫�أوال ‪ :‬تعريفه ومهامه‬

‫‪ - 1‬تعريفه ‪ :‬ي�ستفاد من خمتلف الن�صو�ص الواردة يف قانون ‪،18 - 00‬‬
‫�أن �سلطة �إدارة امللكية امل�شرتكة وت�سيريها مت �إ�سنادها �إىل جهاز قانوين يدعى باجلمع‬
‫العام الحتاد املالك‪ ،‬وهو يبا�رشها عن طريق اتخاذ قرارات يعهد بتنفيذها �إىل وكيل‬
‫احتاد املالك‪ ،‬مع مراقبة هذا التنفيذ‪.‬‬
‫وهكذا وكما تق�ضي بذلك املادة ‪ 15‬من هذا القانون ف�إن اجلمع العام يتوىل ت�سيري العقار‬
‫امل�شرتك وفقا للقانون ولنظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها �إىل وكيل‬
‫االحتاد �أو عند االقت�ضاء �إىل جمل�س االحتاد‪.‬‬

‫فاجلمع العام �إذن عبارة عن هيئة تقريرية‪ ،‬وهو ي�ضم جميع �أع�ضاء احتاد املالك‪� ،‬إذ‬
‫يكت�سب الع�ضوية فيه بقوة القانون جميع املالك امل�شرتكني‪.‬‬

‫‪-‬‬

‫‪ - 2‬مهامه ‪� :‬أناط امل�رشع بهذا اجلهاز مهام عديدة‪ ،‬من �أبرزها ‪:‬‬
‫اتخاذ القرارات والتدابري التي من �ش�أنها احلفاظ على �سالمة العقار امل�شرتك‬
‫و�صيانته واحلفاظ عليه و�ضمان االنتفاع به وكذا على �أمن �سكانه وطم�أنينتهم؛‬
‫‪24‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ ت�سيري الأجزاء امل�شرتكة باتخاذ الإجراءات املنا�سبة للحفاظ على �سالمة‬‫م�ستعمليها و�ضمان ح�سن االنتفاع بها واحلفاظ على جمالية العقار ورونقه؛‬
‫ تعيني وكيل االحتاد ونائبه وعزلهما؛‬‫ تعيني ممثل احتاد املالك لدى جمل�س االحتاد امل�شار �إليه يف املادة ‪ 31‬وما بعده؛‬‫ منح �إذن التقا�ضي لوكيل االحتاد �أو للأغيار؛‬‫ تفوي�ض اتخاذ بع�ض الإجراءات لوكيل االحتاد �أو للأغيار؛‬‫ امل�صادقة على ميزانية االحتاد وحتديد التكاليف واحلد الأق�صى للنفقات وعلى‬‫الر�صيد املايل اخلا�ص لتحمل �أ�شغال ال�صيانة الكربى‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬خمتلف �أنواع اجلمع العام‬

‫يظهر من خالل مقت�ضيات املادة ‪ 16‬من قانون ‪ 18 - 00‬على �أن اجلمع العام له �أنواع‬
‫متعددة‪ ،‬فقد يكون ت�أ�سي�سيا‪� ،‬أو عاديا‪� ،‬أو ا�ستثنائيا‪.‬‬

‫‪ - 1‬اجلمع العام الت�أ�سي�سي‬

‫يق�صد به اجلمع العام الأول‪ ،‬ويتم انعقاده مببادرة من �أحد املالك �أو �أكرث؛ و يتوىل يف �أول‬
‫اجتماع يعقده ‪:‬‬
‫ و�ضع نظام امللكية امل�شرتكة �إن مل يكن موجودا �أو تعديله عند االقت�ضاء؛‬‫ انتخاب اجلهاز امل�سري للعقار امل�شرتك وفقا لأحكام هذا القانون والن�صو�ص‬‫اجلاري بها العمل‪.‬‬

‫‪ - 2‬اجلمع العام العادي‬

‫وهو كما يدل عليه �إ�سمه يعقد ب�صورة دورية ويف ظروف عادية‪ ،‬وقد �أوجب القانون‬
‫انعقاده مرة كل �سنة على الأقل‪.‬‬

‫ويحدد نظام امللكية امل�شرتكة ال�صالحيات املخولة للجمع العام العادي والقواعد التي‬
‫تنظم �سريه وعدد مرات انعقاده كل �سنة وتواريخها‪.‬‬

‫‪ - 3‬اجلمع العام اال�ستثنائي‬

‫ميكن عقد جمع عام ا�ستثنائي كلما دعت ال�رضورة لذلك‪ ،‬ويدعى �إليه جميع املالك‬
‫امل�شرتكني حيث يتوىل فقط النظر يف الق�ضايا امل�ستعجلة والتي مت حتديدها يف جدول‬
‫�أعماله‪.‬‬

‫‪ - 4‬ا�ستدعاء اجلمع العام لالنعقاد‬

‫يوجه وكيل االحتاد دعوة انعقاد اجلمع العام العادي واال�ستثنائي ويجب �أن يحدد‬
‫اال�ستدعاء للجمع العام ما يلي ‪:‬‬
‫ تاريخ‪� ،‬ساعة ومكان االجتماع؛‬‫‪ -‬النقط املدرجة يف م�رشوع جدول الأعمال؛‬

‫‪25‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ ال�سماح لكل مالك م�شرتك يف االطالع على الوثائق املحا�سبية قبل االجتماع؛‬‫ يجب �أن توجه اال�ستدعاءات �إىل املالك امل�شرتكني على الأقل ‪ 15‬يوما قبل‬‫االجتماع وذلك بوا�سطة ر�سالة م�ضمونة مع الإ�شعار بالتو�صل؛‬
‫‪ -‬كما يجب �أي�ضا تعليق �إعالن على العقار تذكر فيه البيانات ال�سابقة‪.‬‬

‫‪ - 5‬رئا�سة اجلمع العام‬

‫ينتخب اجلمع العام يف كل اجتماع من بني �أع�ضائه رئي�سا لت�سيري �أ�شغاله‪ ،‬ويعني كاتبا‬
‫لتحرير حم�رض االجتماع ويتداول يف الق�ضايا املدرجة يف جدول �أعماله بعد امل�صادقة‬
‫عليه‪.‬‬

‫‪ - 6‬الن�صاب‬

‫ي�ستفاد من املادة ‪ 18‬من هذا القانون �أن الن�صاب املتطلب النعقاد اجلمع العام يتحدد يف‬
‫ن�صف �أ�صوات املالك امل�شرتكني‪.‬‬

‫�إذا توفر هذا الن�صاب عند اال�ستدعاء الأول‪ ،‬ف�إن اجلمع العام ينعقد ويتخذ قراراته‬
‫بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك امل�شرتكني احلا�رضين �أو املمثلني ( الن�صف ‪ ،)1 +‬ما مل‬
‫ين�ص على خالف ذلك يف نظام امللكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫يف حالة عدم توفر هذا الن�صاب يف االجتماع الأول‪ ،‬يتم انعقاد جمع عام ثان داخل �أجل‬
‫ثالثني يوما تتخذ فيه القرارات بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك امل�شرتكني احلا�رضين‬
‫�أو املمثلني‪.‬‬

‫‪ - 7‬متثيل املالك امل�شرتكني‬

‫�أوجب امل�رشع على كل مالك م�شرتك امل�شاركة يف �أعمال االحتاد‪ ،‬وال �سيما ح�ضور‬
‫�أ�شغال اجلمع العام وامل�شاركة يف اتخاذ قراراته بالت�صويت‪ ،‬ف�إذا تعذر عليه احل�ضور‬
‫�شخ�صيا‪� ،‬أمكنه �أن ينيب عنه من ميثله يف ذلك‪.‬‬
‫ويتم هذا التمثيل بوكالة مكتوبة ين�ص فيها على �أن الوكيل مفو�ض له بالت�صويت نيابة‬
‫عن املالك امل�شرتك؛ وال ميكن �أن ينوب �شخ�ص واحد �إال على مالك م�شرتك واحد‪.‬‬
‫يتعني على املكلف بتمثيل �أحد املالك الإدالء بهذه الوكالة �إىل رئي�س اجلمع العام يف‬
‫بداية االجتماع‪.‬‬
‫�أما �إذا تعدد مالك جزء مفرز‪ ،‬وجب عليهم �أن يعينوا من ميثلهم لدى االحتاد‪ ،‬ولدى اجلمع‬
‫العام‪.‬‬
‫وخال�صة القول‪� ،‬إذا كان اجلمع العام هو الذي يدير احتاد املالك‪ ،‬ف�إن وكيل احتاد املالك‬
‫هو الذي ي�سريه‪.‬‬

‫‪26‬‬

‫الجزء الثاني‬

‫التعريف بوكيل االتحاد‬
‫وبأنشطته التنظيمية‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫متت الإ�شارة فيما تقدم �إىل �أن وكيل احتاد املالك يعترب من بني الأجهزة املكلفة ب�إدارة‬
‫وت�سيري امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ف�إذا كانت للجمع العام �سلطة التقرير واملراقبة‪ ،‬ف�إن وكيل‬
‫احتاد املالك يعترب الأداة التنفيذية‪� ،‬إذ يتوىل تنفيذ املقت�ضيات القانونية‪ ،‬ومقت�ضيات‬
‫نظام امللكية امل�شرتكة والقرارات املتخذة من طرف اجلمع العام‪ ،‬واملتعلقة جميعها ب�إدارة‬
‫هذه امللكية وت�سيريها‪� ،‬إ�ضافة �إىل املهام الأخرى التي �أناطها امل�رشع به‪ ،‬وهكذا فدوره‬
‫مركزي وحا�سم‪� ،‬إذ من خالله تتم ترجمة تلك املقت�ضيات والقرارات على �أر�ض الواقع‪،‬‬
‫الأمر الذي يحقق الأهداف املتوخاة من تنظيم هذا النوع من امللكية‪ ،‬ويفر�ض التقيد‬
‫ب�ضوابط ال�سكن اجلماعي وبالتايل يوفر للمالك امل�شرتكني العي�ش يف �أمان واطمئنان‪.‬‬

‫ومن بني املهام امل�سندة �إىل وكيل االحتاد مهام تنظيمية تتعلق باجلوانب املالية واملحا�سبية‬
‫والتوثيقية الحتاد املالك‪ ،‬وقد حر�ص هذا الدليل على تقدمي معلومات �إ�ضافية حول هذه‬
‫املوا�ضيع‪ ،‬وذلك مل�ساعدة وكيل االحتاد على القيام بهذه املهام على �أح�سن وجه‪ ،‬ومن‬
‫ثم الرفع من مهارته‪ ،‬ومن جودة اخلدمات التي يقدمها‪ ،‬وذلك مت�شيا مع روح الن�ص ومع‬
‫الهدف املتوخى من �إقرارها‪ ،‬واملتمثل يف بلورة �أن�شطة وكيل االحتاد يف هذا امل�ضمار‪،‬‬
‫حتى ت�صبح مهنة م�ستقلة‪ ،‬ال �سيما و�أن مهام وكيل االحتاد قد ت�سند �إىل �شخ�ص طبيعي‬
‫�أو اعتباري من غري املالك امل�شرتكني‪ ،‬وت�شكل درا�سة هذه الأن�شطة التنظيمية مو�ضوع‬
‫هذا اجلزء �إ�ضافة �إىل التعريف بوكيل االحتاد‪ ،‬وبالأداة التي يعتمد عليها يف قيامه مبهامه‪،‬‬
‫وذلك يف الف�صول اخلم�سة الآتية ‪:‬‬
‫ الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بوكيل االحتاد‬‫ الف�صل الثاين ‪ :‬الأدوات التي يعتمد عليها وكيل االحتاد للقيام مبهامه‬‫ الف�صل الثالث ‪ :‬تنظيم مالية احتاد املالك‬‫ الف�صل الرابع ‪ :‬م�سك حما�سبة متعلقة باحتاد املالك‬‫‪ -‬الف�صل اخلام�س ‪ :‬م�سك وثائق وربائد احتاد املالك‪.‬‬

‫‪29‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بوكيل احتاد املالك‬
‫يقت�ضي الإملام بهذا املو�ضوع‪� ،‬أن نعرف �أوال مبهنة وكيل احتاد املالك‪ ،‬جوانبها‬
‫املتنوعة‪ ،‬والأن�شطة املختلفة التي تندرج فيها‪ ،‬ثم نبني القواعد القانونية املنظمة لهذا‬
‫اجلهاز يف الت�رشيع املغربي‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬التعريف مبهنة وكيل احتاد املالك‬
‫�أوال ‪ :‬تنوع مهام وكيل االحتاد‬

‫ميار�س وكيل احتاد املالك مهامه ب�صفتها مهنة م�ستقلة تتميز بكونها متعددة اجلوانب‪،‬‬
‫ومرتامية الأطراف‪� ،‬إذ �أنها تت�ضمن �أن�شطة متنوعة‪ ،‬ومهام عديدة من �أبرزها‪:‬‬

‫‪ -1‬املهام القانونية والتنظيمية ‪:‬‬

‫ ي�ستدعي وكيل احتاد املالك امل�شرتكني حل�ضور اجلمع العام ويقوم بتنظيم اجتماعات‬‫هذا االخري؛‬
‫ يقوم بتنفيذ القرارات املتخذة من اجلمع العام؛‬‫ يقوم بفر�ض احرتام نظام امللكية امل�شرتكة؛‬‫ ميكنه �إقامة دعوى ق�ضائية يف مواجهة �أحد املالك �أو الأغيار وذلك ب�إذن من اجلمع‬‫العام؛‬
‫ يعترب املمثل الدائم الحتاد املالك امل�شرتكني وال �سيما �أمام اجلهات الإدارية؛‬‫‪ -‬م�سك ربائد ( �أر�شيف) امللكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫‪ -2‬املهام املالية لوكيل االحتاد‪:‬‬

‫ يتوىل وكيل االحتاد تدبري املوارد املالية الحتاد املالك؛‬‫ يوزع التكاليف فيما بني املالك امل�شرتكني؛‬‫ يقوم بتح�صيل م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف مقابل الو�صل؛‬‫ يقوم بوفاء ديون االحتاد لفائدة املوردين بعد مراجعتها؛‬‫ يهتم بال�ش�ؤون ال�رضيبية واملحا�سبية؛‬‫‪ -‬يقدم م�رشوع امليزانية للجمع العام‪.‬‬

‫‪ -3‬املهام التقنية لوكيل االحتاد ‪:‬‬

‫مبا �أن وكيل االحتاد هو امل�س�ؤول عن ت�سيري الأجزاء امل�شرتكة واملحافظة عليها و�صيانتها‬
‫ف�إنه يقوم ب ‪:‬‬
‫ احلفاظ على الأماكن ؛‬‫‪ -‬ال�صيانة الوقائية والإ�صالحات ؛‬

‫‪31‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ يناق�ش هذه التدخالت مع خمتلف �أطراف الدولة ويراقب تنفيذ الأ�شغال؛‬‫ تقدير التكاليف املرتقبة للأ�شغال املراد �إجنازها وعر�ضها على اجلمع العام ق�صد‬‫امل�صاقة عليها؛‬
‫‪ -‬القيام بالإ�رشاف ومراقبة الأ�شخا�ص املكلفني بحرا�سة العقار و�صيانته‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬تنظيم املهنة‬

‫يالحظ �أن �أهمية مهنة وكيل االحتاد �أخذت تتزايد يوما بعد يوم‪ ،‬وذلك تبعا لتزايد‬
‫انت�شار �أ�شكال البناء اجلماعي‪ ،‬عموديا و�أفقيا‪ ،‬ومن ثم تبعا الت�ساع املجاالت اخلا�ضعة‬
‫لقانون امللكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫وقد حظيت هذه املهنة بالتنظيم يف بع�ض الدول كما هو احلال يف فرن�سا‪ ،‬حيث يتعني‬
‫على الراغب يف ممار�ستها احل�صول على بطاقة مهنية يتم جتديدها �سنويا على �أن تتوفر‬
‫فيه ال�رشوط الآتية ‪:‬‬

‫ �أن يربهن على كفاءة مهنية و�أخالق عالية؛‬‫ �أن يقدم �ضمانة مالية تخ�ص�ص لت�أمني الأموال التي يحوزها؛‬‫ �أن ي�ؤمن عن م�س�ؤوليته املدنية املهنية؛‬‫ �أن يكون مقيدا بال�سجل التجاري؛‬‫ �أن ال يكون ممنوعا قانونا من مزاولة املهنة‪.‬‬‫ومل حت�ض هذه املهنة يف بالدنا ب�أي تنظيم‪ ،‬والغالب الأعم �أن يتوالها �أحد املالك امل�شرتكني‬
‫بكيفية طوعية‪ ،‬وجمانية‪ ،‬ومن غري �أن يكون متوفرا يف �أغلب احلاالت على �أي تكوين �أو‬
‫ت�أهيل‪ ،‬بل قد يكون م�ستواه الثقايف دون املتو�سط‪ ،‬مما يجعله يواجه �صعوبات وم�شاكل‬
‫�أثناء قيامه بها‪ ،‬الأمر الذي تنعك�س �سلبا على امللكية امل�شرتكة برمتها‪ ،‬وي�ؤدي بالتايل‬
‫�إىل تردي عي�ش املالك امل�شرتكني بها‪.‬‬
‫ومن مزايا القانون احلايل‪� ،‬أنه حدد اخت�صا�صات وكيل االحتاد بكيفية دقيقة‪ ،‬وح�رص‬
‫دوره يف التنفيذ‪ ،‬والتمثيل‪ ،‬وحتديد دور نائبه‪ ،‬مع �إمكانية �إ�سناد مهمة وكيل االحتاد �إىل‬
‫مهني حمرتف‪.‬‬

‫ونظرا لتنوع مهام وكيل االحتاد و�صالحياته‪ ،‬ف�إنه قد �أ�صبح لزاما �أن يكون على م�ستوى‬
‫ثقايف معني‪ ،‬و�أن تتوافر له اخلربة والكفاءة الالزمني للقيام بها على الوجه املر�ضي‪.‬‬

‫ويعترب هذا الدليل �أداة فعالة مل�ساعدة ه�ؤالء ق�صد الرفع من كفاءاتهم‪ ،‬وتنمية مداركهم‬
‫كي يقوموا مبهامهم يف مناخ منا�سب‪ ،‬وكذا لبنة �أ�سا�سية على درب تنظيم هذه املهنة‪.‬‬

‫‪32‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬القواعد القانونية املنظمة وكيل احتاد املالك‬
‫لقد اهتم امل�رشع املغربي يف قانون ‪ ،18 - 00‬بو�ضع القواعد الكفيلة بتعيني وكيل‬
‫االحتاد‪ ،‬وعزله‪ ،‬وبيان املهام امللقاة على عاتقه‪ ،‬وحتديد دور نائبه‪ ،‬والأحكام الواجب‬
‫اتباعها عند انتهاء مهامه‪.‬‬

‫�أوال‪ :‬تعيني وكيل احتاد املالك وعزله‬

‫يتم تعيني وكيل احتاد املالك من طرف اجلمع العام‪ ،‬بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك‬
‫احلا�رضين �أواملمثلني‪ ،‬وحتديد �أتعابه �أو �أجرته‪ ،‬وكذا نائب له ويجوز اختياره من بني‬
‫املالك امل�شرتكني �أو من الغري‪ ،‬وي�سوغ �أن يكون �شخ�صا طبيعيا‪� ،‬أو معنويا ميار�س ت�سيري‬
‫العقارات كمهنة حرة‪.‬‬

‫و�إذا تعذر تعيني وكيل االحتاد ونائبه‪ ،‬يقوم بالتعيني املذكور رئي�س املحكمة االبتدائية‬
‫بناء على طلب واحد �أو �أكرث من املالك امل�شرتكني‪ ،‬بعد �إعالمهم جميعا و�سماع �أقوال‬
‫احلا�رضين منهم‪.‬‬

‫ويعني وكيل االحتاد ونائبه ملدة �سنتني قابلة للتجديد‪ ،‬ويتم عزله بنف�س الكيفية التي مت‬
‫بها تعيينه‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬مهام وكيل احتاد املالك‬

‫تناط بوكيل االحتاد على وجه اخل�صو�ص املهام الآتية ‪:‬‬

‫ تنفيذ مقت�ضيات نظام امللكية امل�شرتكة املوكول �إليه القيام بها؛‬‫ تنفيذ قرارات اجلمع العام ما مل يتقرر �إ�سنادها ملجل�س االحتاد‪� ،‬أو للمالك‪� ،‬أو للأغيار؛‬‫ تبليغ قرارات اجلمع العام م�شفوعة مبحا�رض االجتماعات �إىل جميع املالك امل�شرتكني‬‫داخل �أجل �أق�صاه ثمانية ( ‪� ) 8‬أيام من تاريخ اتخاذها‪ ،‬وذلك بر�سالة م�ضمونة مع‬
‫الإ�شعار بالتو�صل‪� ،‬أو بوا�سطة عون ق�ضائي؛‬
‫ ال�سهر على ح�سن ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬وذلك ب�صيانتها وحرا�سة املداخل‬‫الرئي�سية للعقار واملرافق امل�شرتكة؛‬
‫ القيام بالإ�صالحات اال�ستعجالية ولو تلقائيا؛‬‫ حت�ضري م�رشوع ميزانية االحتاد ق�صد عر�ضه على اجلمع العام للت�صويت عليه؛‬‫ حت�صيل م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف مقابل و�صل؛‬‫ منح و�صل للمالك امل�شرتك يف حالة البيع �إذا مل تكن عليه ديون اجتاه احتاد املالك؛‬‫ و�ضع ميزانية منتظمة لالحتاد‪ ،‬وم�سك املحا�سبة املتعلقة به‪ ،‬والتي تبني فيها الو�ضعية‬‫املالية لالحتاد‪ ،‬ولكل مالك م�شرتك؛‬
‫ �إ�شعار املالك امل�شرتكني كل ثالثة �أ�شهر على الأقل بالو�ضعية املالية لالحتاد؛‬‫‪33‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ م�سك الربائد‪ ،‬وال�سجالت اخلا�صة بالعقار‪ ،‬واالحتاد‪ ،‬ومتكني كافة املالك من‬‫االطالع عليها‪ ،‬وال �سيما قبل انعقاد اجلمع العام‪ ،‬املخ�ص�ص جدول �أعماله‬
‫لفح�ص احل�سابات؛‬
‫ القيام بالإجراءات الإدارية املنوطة به �أو املفو�ض له ب�إجرائها؛‬‫ متثيل االحتاد لدى املحاكم ب�إذن خا�ص من اجلمع العام؛‬‫ باقي املهام الأخرى املوكولة �إليه‪ ،‬مبوجب ن�صو�ص �أخرى متناثرة يف هذا القانون‪،‬‬‫�أو مبقت�ضى نظام امللكية امل�شرتكة‪� ،‬أو قرارات اجلمع العام‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬نائب وكيل االحتاد‬

‫يتوىل نائب وكيل االحتاد نف�س املهام املنوطة بالوكيل‪ ،‬وذلك يف حالة وفاته‪� ،‬أو عزله‪� ،‬أو‬
‫ا�ستقالته‪ ،‬كما يتوىل نائب وكيل االحتاد م�ؤقتا نف�س املهام‪� ،‬إذا امتنع الوكيل عن القيام‬
‫بها‪� ،‬أو �إذا �أ�شعره الوكيل بتغيبه‪� ،‬أو بعدم رغبته يف موا�صلة مهامه‪.‬‬

‫يف حالة التنازع‪ ،‬يجب على الوكيل �أو نائبه الرجوع �إىل اجلمع العام‪ ،‬الذي ينعقد ب�صفة‬
‫طارئة ويعترب م�س�ؤوال عن الإخالل باملهام املنوطة به‪.‬‬

‫رابعا ‪ :‬انتهاء مهام وكيل احتاد املالك‬

‫يتعني على وكيل االحتاد �أو نائبه فور انتهاء مهمتهما وعلى �أبعد تقدير خالل �أجل‬
‫خم�سة ع�رش ( ‪ ) 15‬يوما يبتدئ من تاريخ تعيني الوكيل اجلديد‪� ،‬أن ي�سلم لهذا الأخري‬
‫جميع الوثائق والربائد وال�سجالت اخلا�صة باالحتاد والعقار‪ ،‬وبيان الو�ضعية املالية‪ ،‬وكل‬
‫�أموال االحتاد‪ ،‬مبا فيها املبالغ النقدية‪.‬‬

‫ميكن للوكيل اجلديد‪ ،‬بعد ان�رصام الأجل املذكور �أعاله‪� ،‬إذا مل يقع الت�سليم املذكور‪� ،‬أن‬
‫يطلب من رئي�س املحكمة االبتدائية‪ ،‬وهو يبت يف �شكل ا�ستعجايل‪� ،‬أن ي�أمر الوكيل‬
‫ال�سابق بذلك حتت طائلة غرامة تهديدية‪.‬‬

‫خام�سا ‪� :‬أتعاب وكيل احتاد املالك‬

‫ي�ستفاد من ن�صو�ص القانون ‪ ،18 - 00‬وال �سيما الفقرة الثانية من املادة ‪ 19‬منه‪� ،‬أن‬
‫وكيل االحتاد ال يقوم مبهامه باملجان‪� ،‬إال �إذا ارت�ضى ذلك طواعية‪ ،‬وهذا يعني �أنه يتقا�ضى‬
‫يف الأ�صل �أتعابا مقابل قيامه بهذه املهام‪ ،‬ال �سيما �إذا مت �إ�سنادها �إىل مهني حمرتف‪،‬‬
‫�سواء كان �شخ�صا طبيعيا �أو اعتباريا‪ ،‬عن طريق التعاقد معه‪.‬‬

‫و يتوىل اجلمع العام حتديد �أتعاب وكيل االحتاد و يف حالة عدم حتديدها من طرفه‪ ،‬يتوىل‬
‫حتديدها‪ ،‬رئي�س املحكمة االبتدائية يف الأمر الق�ضائي ال�صادر بتعيني وكيل االحتاد‪.‬‬
‫يقوم وكيل االحتاد باقتطاع �أتعابه‪ ،‬امل�ستحقة من املوارد املالية الحتاد املالك‪ ،‬والتي قام‬
‫بتح�صيلها‪.‬‬

‫‪34‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأدوات القانونية لوكيل االحتاد‬
‫هناك �أدوات قانونية عديدة‪ ،‬ت�ؤطر الأن�شطة املتنوعة لوكيل االحتاد‪ ،‬يت�صدرها القانون‬
‫‪ 18 - 00‬املتعلق بامللكية امل�شرتكة‪ ،‬والن�صو�ص الأخرى اجلاري بها العمل‪ ،‬كقانون‬
‫االلتزامات والعقود‪ ،‬ومدونة التجارة ومدونة ال�شغل ومدونة الأ�رسة ون�صو�ص �أخرى‬
‫ت�رشيعية وتنظيمية ومع ذلك يبقى نظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬هو الأداة الرئي�سية التي يعتمد‬
‫عليها وكيل االحتاد يف قيامه مبهامه‪ ،‬لذا �سيتم الرتكيز عليه يف هذا الف�صل مبينني �أهم‬
‫الأحكام التي تنظمه وامل�ستفادة من املواد ‪ 8‬و ‪ 9‬و ‪ 10‬و ‪ 11‬من قانون امللكية امل�شرتكة‬
‫وذلك فيما يلي ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬التعريف بنظام امللكية امل�شرتكة‬
‫�أوال ‪ :‬تعريفه‬

‫نظام امللكية امل�شرتكة عبارة عن وثيقة يتم من خاللها التعريف بالعقار اخلا�ضع لقانون‬
‫امللكية امل�شرتكة‪ ،‬والذي يتعلق هذا النظام به‪ ،‬وكما يت�ضمن تفا�صيل مدققة‪ ،‬و�إجراءات‬
‫عملية تبني التطبيق العملي ملختلف الق�ضايا التي تهم امللكية امل�شرتكة‪ ،‬كتق�سيم العقار‬
‫وحتديد طبيعة خمتلف �أجزائه‪ ،‬وقواعد �سري عمل الأجهزة املكلفة بت�سيريه‪ ،‬و�صالحيات‬
‫كل منها وكافة ال�رشوط الأخرى‪ ،‬وميكن القول �أنه مبثابة ن�ص تنظيمي تتحدد من خالله‬
‫خمتلف القواعد املنظمة الحتاد املالك‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬طبيعته‬

‫نظام امللكية امل�شرتكة ذو طبيعة نظامية‪ ،‬حيث جعله امل�رشع �إلزاميا‪ ،‬مبقت�ضى املادة ‪، 8‬‬
‫والفقرة الأوىل من املادة ‪ 16‬من القانون ‪ ،18 - 00‬وتتلخ�ص كما يلي ‪:‬‬

‫ يو�ضع نظام امللكية امل�شرتكة لكل عقار م�شرتك خا�ضع لأحكام هذا القانون؛‬‫ يلزم املالك الأ�صلي‪� ،‬أو املالك امل�شرتكون‪ ،‬باتفاق فيما بينهم‪ ،‬بو�ضع نظام للملكية‬‫امل�شرتكة‪ ،‬مع وجوب التقيد ب�أحكام هذا القانون؛‬
‫ يجب �أن ت�سلم ن�سخة منه لكل مالك م�شرتك؛‬‫ يف حالة عدم وجوده‪ ،‬يطبق نظام منوذجي للملكية امل�شرتكة‪ ،‬يتم و�ضعه بن�ص‬‫تنظيمي؛‬
‫ يتوىل اجلمع العام الت�أ�سي�سي‪ ،‬يف �أول اجتماع له و�ضع نظام للملكية امل�شرتكة‪� ،‬إن‬‫مل يكن موجودا‪� ،‬أو تعديله عند االقت�ضاء‪.‬‬

‫‪35‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ثالثا ‪ :‬كيفية و�ضعه‬

‫نظرا للأهمية التي يكت�سيها نظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ف�إن امل�رشع قد ا�شرتط توفر �أغلبية‬
‫خا�صة حتى يت�سنى للجمع العام و�ضع نظام للملكية امل�شرتكة‪� ،‬إن مل يكن موجودا‪� ،‬أو‬
‫تعديله عند االقت�ضاء‪ ،‬ال�سيما فيما يخ�ص الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬و�رشوط االنتفاع بها‪،‬‬
‫وا�ستعمالها‪ ،‬حيث �أوجب �أن تتوفر �أغلبية ثالثة �أرباع املالك امل�شرتكني للبت يف هذه‬
‫امل�س�ألة‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬م�ضمون نظام امللكية امل�شرتكة‬
‫يجب �أن يت�ضمن نظام امللكية امل�شرتكة لزوما العنا�رص الآتية ‪:‬‬

‫ الغر�ض املعدة له �أجزاء العقار املفرزة وامل�شرتكة و�رشوط ا�ستعمالها؛‬‫ القواعد املتعلقة ب�إدارة الأجزاء امل�شرتكة وحق االنتفاع املتعلق بها؛‬‫ قواعد ت�سيري احتاد املالك‪ ،‬وعقد اجلمع العام‪ ،‬ومعايري تعيني وكيل االحتاد ونائبه‪،‬‬‫وعند االقت�ضاء جمل�س االحتاد‪ ،‬غري �أن هذا املقت�ضى الأخري غري �إلزامي‪� ،‬إذا كان‬
‫عدد املالك امل�شرتكني �أقل من ثمانية؛‬
‫ توزيع احل�ص�ص ال�شائعة‪ ،‬التي ت�شمل كل جزء مفرز يف الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬بحيث‬‫يجب �أن يت�ضمن هذا النظام و�صفا خمت�رصا لتق�سيم العقار �إىل طبقات �أو‬
‫�شقق �أو حمالت‪ ،‬وبيان خمتلف الأجزاء املفرزة وامل�شرتكة التي يتكون منها كل‬
‫م�ستوى‪ ،‬وجدوال يبني احل�صة ال�شائعة املرتبطة بكل جزء مفرز؛‬
‫ ميكن للمالك امل�شرتكني التن�صي�ص على �رشوط خا�صة‪� ،‬أو التزامات معينة يف‬‫نظام امللكية امل�شرتكة مع مراعاة �أحكام هذا القانون‪.‬‬
‫ويعترب باطال كل �رشط يف نظام امللكية امل�شرتكة يفر�ض قيودا على حقوق املالك‬
‫امل�شرتكني يف الأجزاء املفرزة لكل واحد منهم‪ ،‬با�ستثناء ما يتعلق بتخ�صي�ص العقار‬
‫امل�شرتك وبخ�صو�صياته وموقعه‪.‬‬

‫‪36‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الوثائق املرفقة بنظام امللكية امل�شرتكة و�إ�شهاره‬
‫�أوال ‪ :‬الوثائق املرفقة بنظام امللكية امل�شرتكة‬

‫يجب �أن ترفق به ‪:‬‬

‫ الت�صاميم املعمارية املتعلقة بالعقار امل�شرتك؛‬‫‪ -‬الت�صاميم الطبوغرافية امل�صادق عليها التي حتدد الأجزاء املفرزة وامل�شرتكة‪.‬‬

‫ثانيا ‪� :‬إ�شهاره‬

‫يجب �أن يودع ويقيد نظام امللكية امل�شرتكة اخلا�ص بالعقارات املحفظة مبرفقاته و�سائر‬
‫التعديالت التي قد تلحقه وفقا للقانون باملحافظة على الأمالك العقارية التي يقع بدائرة‬
‫نفوذها العقار املعني‪.‬‬
‫و�إذا كان العقار غري حمفظ يودع نظام امللكية امل�شرتكة والتعديالت التي قد تلحقه‬
‫لدى كتابة ال�ضبط باملحكمة االبتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها‪� ،‬إذا العقار يف طور‬
‫التحفيظ‪ ،‬تعني – بالإ�ضافة �إىل الإيداع لدى كتابة ال�ضبط باملحكمة االبتدائية – �إيداع‬
‫الوثائق املذكورة باملحافظة العقارية املخت�صة وفقا ملقت�ضيات الف�صل ‪ 84‬من ظهري‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬وذلك حتى يتم الت�أ�شري بها بالر�سم العقاري املزمع �إن�شا�ؤه للعقار‬
‫املعني‪.‬‬
‫واخلال�صة‪ ،‬ف�إن نظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬يعترب دعامة رئي�سية للملكية امل�شرتكة‪ ،‬وو�سيلة‬
‫لتنظيم احتاد املالك‪ ،‬و�أداة قانونية فعالة ت�ضبط �أن�شطة وكيل احتاد املالك‪.‬‬

‫‪37‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثالث ‪ :‬تدبري املوارد املالية الحتاد املالك‬

‫كما �سبقت الإ�شارة �إىل �أن احتاد املالك يتمتع بال�شخ�صية املعنوية وباال�ستقالل املايل‪،‬‬
‫وتتكون املوارد املالية له �أ�سا�سا من م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف امل�شرتكة‪،‬‬
‫ويف باقي الأر�صدة والعائدات الأخرى التي يقررها اجلمع العام‪ ،‬ويتوىل حت�صيلها وكيل‬
‫االحتاد‪ ،‬فهذا الأخري �إذن هو املكلف بتدبري املوارد املالية الحتاد املالك‪ ،‬وذلك حتت �إ�رشاف‬
‫ومراقبة اجلمع العام‪ ،‬ومن امل�سائل املرتبطة بهذا التدبري‪ ،‬فتح ح�ساب بنكي‪ ،‬وتعامله‬
‫بال�شيك‪ ،‬و�سيخ�ص�ص هذا الف�صل‪ ،‬لبيان �أهم القواعد والإر�شادات املتعلقتني بهاتني‬
‫امل�س�ألتني‪ ،‬وذلك مل�ساعدة وكيل االحتاد‪ ،‬وتنبيهه �إىل اتخاذ االحتياطات الالزمة‪ ،‬عند‬
‫قيامه بهذا الن�شاط املايل‪ ،‬وذلك يف ما يلي ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬احل�ساب البنكي‬
‫�أوال ‪ :‬طبيعته‬

‫ال يكون �إال ح�ساب ودائع‪ ،‬ومعلوم �أن ح�سابات الودائع تتكون من ثالثة �أنواع ‪:‬‬
‫ ح�ساب الإيداع للإطالع ‪ :‬الأ�صول املودعة‪ ،‬ميكن �أن تكون قابلة للحركة عن‬‫طريق ال�شيكات ب�شكل �أ�سا�سي ب�أوامر التحويل البنكية‪ ،‬وبتعيني حمل الوفاء‬
‫البنكية؛‬
‫ ح�ساب على الدفرت‪ :‬وحده �صاحب احل�ساب (�أو وكيله) ميكنه �أن يتوفر على‬‫الأ�صول التي تكون مودعة‪ ،‬وذلك عن طريق الدفرت الذي ي�سلمه له البنك‪ ،‬والذي‬
‫ميكنه من دعم هذا احل�ساب؛‬
‫ ح�ساب الإيداع لأجل ‪� :‬صاحب هذا احل�ساب ال ميكنه �أن يتوفر على الأ�صول‬‫التي تكون مودعة �إال بحلول الأجل املحدد عند فتح هذا احل�ساب‪ ،‬ومن املمكن‬
‫�أن يح�صل �صاحب احل�ساب من بنكه على �سلفة على الأ�صول املودعة‪ ،‬مع دفعه‬
‫لفوائد مبعدل �أعلى من املعدل املقرر‪.‬‬

‫ثانيا ‪� :‬إجراءات فتح احل�ساب لدى م�ؤ�س�سة بنكية‬

‫تختلف �رشوط فتح احل�ساب بح�سب ما �إذا كان ال�شخ�ص طبيعيا �أم معنويا‪ ،‬ومبا �أن احتاد‬
‫املالك امل�شرتكني‪ ،‬هو �شخ�ص معنوي‪ ،‬ف�إن الوثائق املتطلبة لفتح ح�ساب بنكي لفائدته‪،‬‬
‫هي ‪:‬‬
‫ ن�سخة مطابقة للأ�صل من نظام امللكية امل�شرتكة؛‬‫ ن�سخة من حم�رض اجلمع العام الذي انتخب وكيل االحتاد ونائبه؛‬‫ ن�سخ من بطاقة التعريف الوطنية لكل من وكيل االحتاد ونائبه؛‬‫‪ -‬و�صل ال�سلطة املحلية املتعلق بالت�رصيح على ت�أ�سي�س احتاد املالك‪.‬‬

‫‪38‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫الفقرة الثانية ‪� :‬أهم الأحكام القانونية املتعلقة بال�شيك‬
‫لقد خ�ص امل�رشع لتنظيم ال�شيك ق�سما م�ستقال‪ ،‬هو الق�سم الثالث من الكتاب الثالث‪،‬‬
‫املتعلق بالأوراق التجارية من مدونة التجارة‪( ،‬املواد من ‪� 239‬إىل ‪ 328‬من هذه املدونة)‪،‬‬
‫و�سنقت�رص هنا‪ ،‬على التذكري ب�أهم الأحكام املنظمة له‪ ،‬والتي ينبغي على وكيل االحتاد‬
‫�أن يكون على دراية بها‪ ،‬حيث نبني �شكله‪ ،‬وقبوله‪ ،‬وتداوله‪ ،‬والوفاء به‪ ،‬وما �إىل ذلك‪ ،‬من‬
‫املقت�ضيات ال�رضورية‪ ،‬وذلك يف ما يلي ‪:‬‬

‫�أوال ‪ :‬تعريف ال�شيك و�شكله‬
‫‪ -1‬تعريف ال�شيك‬

‫ال�شيك هو �أحد الأوراق التجارية الثالث �إىل جانب كل من الكمبيالة‪ ،‬وال�سند لأمر‪،‬‬
‫وهو عبارة عن �سند يتم تهييئه مقدما من طرف م�ؤ�س�سة بنكية‪ ،‬مع فتح ح�ساب لديها‬
‫لفائدة �صاحب هذا احل�ساب‪ ،‬وهو الذي يتوىل �إ�صداره‪ ،‬ومبقت�ضاه ي�أمر ال�ساحب (‬
‫�صاحب احل�ساب ) امل�سحوب عليه �أي امل�ؤ�س�سة البنكية بدفع مبلغ من املال �إىل احلامل‪،‬‬
‫وهو امل�ستفيد امل�ستحق لهذا املبلغ وقد بني امل�رشع �شكله والبيانات الإلزامية التي يجب‬
‫�أن يت�ضمنها وكيفية قبوله‪.‬‬

‫‪ - 2‬البيانات التي يجب �أن يت�ضمنها ال�شيك‬

‫يجب �أن يت�ضمن ال�شيك البيانات التالية ‪:‬‬

‫ ت�سمية �شيك مدرجة يف ال�سند ذاته وباللغة امل�ستعملة لتحريره؛‬‫ الأمر الناجز ب�أداء مبلغ معني؛‬‫ �إ�سم امل�سحوب عليه؛‬‫ مكان الوفاء؛‬‫ تاريخ ومكان �إن�شاء ال�شيك؛‬‫ �إ�سم وتوقيع ال�ساحب‪.‬‬‫ويعترب ال�شيك املخالف للنماذج امل�سلمة من امل�ؤ�س�سة البنكية �أو الذي ينق�صه �أحد‬
‫البيانات الإلزامية غري �صحيح‪ ،‬ولكنه قد يعترب �سندا عاديا لإثبات الدين‪� ،‬إذا توفرت‬
‫�رشوط هذا ال�سند‪.‬‬
‫وال يجوز �سحب �شيك �إال على م�ؤ�س�سة بنكية يكون لديها وقت �إن�شاء ال�سند نقود‬
‫لل�ساحب حق الت�رصف فيها مبوجب �شيك طبقا التفاق �رصيح و�ضمني‪.‬‬

‫‪39‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ثانيا ‪ :‬تقدمي ال�شيك وا�ستخال�صه‬
‫‪ -1‬تقدمي ال�شيك‬

‫يجب على كل �شخ�ص يقدم �شيكا للوفاء �أن يثبت هويته بوثيقة ر�سمية حتمل‬
‫�صورته ‪:‬‬
‫ بالن�سبة للأ�شخا�ص الطبيعيني ‪ :‬بطاقة التعريف الوطنية‪ ،‬وبطاقة الت�سجيل بالن�سبة‬‫للأجانب املقيمني‪ ،‬جواز ال�سفر �أو ما يقوم مقامه لإثبات الهوية بالن�سبة للأجانب‬
‫غري املقيمني؛‬
‫ فيما يخ�ص الأ�شخا�ص املعنويني‪ ،‬هوية ال�شخ�ص �أو الأ�شخا�ص الطبيعيني املخولني‬‫لإجناز هذه العملية‪ ،‬وكذا رقم ال�رضيبة على ال�رشكات �أو رقم ال�سجل التجاري‬
‫�أو رقم « الر�سم املهني»؛‬
‫ ال�شيك ال�صادر باملغرب وم�ستحق الوفاء به‪ ،‬يجب تقدميه للوفاء داخل �أجل ع�رشين‬‫يوما‪ ،‬ال�شيك ال�صادر خارج املغرب وامل�ستحق الوفاء به يجب تقدميه للوفاء داخل‬
‫�أجل �ستني يوما‪ ،‬يبد�أ ح�ساب الآجال ال�سالف ذكرها من التاريخ املبني يف ال�شيك‬
‫كتاريخ لإ�صداره‪ ،‬و�إذا كان ال�شيك م�ستحق الوفاء باملغرب و�صادرا يف بلد تختلف‬
‫اليومية املعمول بها فيه عن اليومية املعمول بها يف املغرب‪ ،‬يرجع تاريخ الإ�صدار‬
‫�إىل اليوم املقابل يف اليومية املعمول بها يف املغرب‪.‬‬
‫كما يجب على امل�سحوب عليه �أن يقوم بالوفاء ولو بعد انق�ضاء �أجل تقدمي ال�شيك‪.‬‬

‫‪ - 2‬الوفاء مببلغ ال�شيك‬

‫ ال�شيك م�ستحق الوفاء مبجرد الإطالع‪ ،‬ويعترب كل بيان خمالف لذلك ك�أن مل يكن ؛‬‫ ال�شيك املقدم للوفاء قبل اليوم املبني فيه كتاريخ لإ�صداره‪ ،‬يجب وفا�ؤه يف يوم‬‫تقدميه ؛‬
‫ ميكن �أن ي�ؤدى ال�شيك ‪:‬‬‫• �إىل �شخ�ص م�سمى مع الن�ص �رصاحة على « �رشط الأمر » �أو بدونه؛‬
‫• �إىل �شخ�ص م�سمى مع ذكر �رشط « لي�س لأمر» �أو �أية عبارة �أخرى تفيد هذا‬
‫املعنى؛‬
‫• �إىل احلامل‪.‬‬
‫ ال�شيك الذي ال ي�شري �إىل امل�ستفيد يعترب �شيكا حلامله ؛‬‫ يجوز �أن ي�سحب ال�شيك لأمر ال�ساحب نف�سه كما يجوز �أن ي�سحب حل�ساب‬‫الغري؛‬
‫ �إذا حرر مبلغ ال�شيك بالأحرف والأرقام يف �آن واحد‪ ،‬اعترب املبلغ املحرر بالأحرف‬‫عند االختالف‪،‬‬

‫‪40‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ �إذا حرر املبلغ عدة مرات �سواء بالأحرف �أو بالأرقام‪ ،‬اعترب �أقل مبلغ عند االختالف‪،‬‬‫ويف هاتني احلالتني‪ ،‬يلزم امل�سحوب عليه ب�أداء ال�شيك وفقا للمقت�ضيات املذكورة‬
‫�أعاله؛‬
‫ �إذا كانت امل�ؤونة �أقل من مبلغ ال�شيك‪ ،‬ف�إن امل�ؤ�س�سة البنكية امل�سحوب عليها‬‫ملزمة بعر�ض �أداء ال�شيك يف حدود امل�ؤونة املتوفرة؛‬
‫‪ -‬ال ميكن للم�سحوب عليه �أن يرف�ض هذا الأداء اجلزئي‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬تداول ال�شيك‬

‫ ال�شيك امل�رشوط وفا�ؤه مل�صلحة �شخ�ص م�سمى يكون قابال للتداول بطريق‬‫التظهري �سواء كان مت�ضمنا �رصاحة �رشط « لأمر» �أو بدونه؛‬
‫ يجب �أن يقع التظهري على ال�شيك ذاته �أو على ورقة مت�صلة ( و�صلة ) و�أن يوقعه‬‫املظهر؛‬
‫ ويجوز �أن ال يعني يف التظهري �إ�سم امل�ستفيد كما يجوز �أن يقت�رص التظهري على‬‫توقيع املظهر ( التظهري على بيا�ض )؛‬
‫ �إذا كان التظهري على بيا�ض ف�إنه يجوز للحامل ‪:‬‬‫‪� ‬أن ميلأ البيا�ض ب�إ�سمه �أو ب�إ�سم �أي �شخ�ص �آخر؛‬
‫‪� ‬أن يظهر ال�شيك من جديد على بيا�ض �أو ل�شخ�ص �آخر؛‬
‫‪� ‬أن ي�سلم ال�شيك للغري دون ملء البيا�ض ودون تظهريه؛‬
‫‪ ‬ينقل التظهري جميع احلقوق النا�شئة عن ال�شيك وال �سيما ملكية امل�ؤونة‪.‬‬

‫رابعا ‪ :‬قبول ال�شيك وت�سطريه والتعر�ض عليه‬
‫‪ - 1‬قبول ال�شيك‬

‫ يجب على امل�سحوب عليه �أن ي�ؤ�رش باالعتماد على ال�شيك‪� ،‬إذا كانت لديه م�ؤونة‬‫وطلب ال�ساحب �أو احلامل منه ذلك؛‬

‫ تبقى م�ؤونة ال�شيك املعتمدة جممدة لدى امل�سحوب عليه وحتت م�س�ؤوليته لفائدة‬‫احلامل �إىل حني انتهاء �أجل تقدمي ال�شيك املعتمد للوفاء؛‬

‫ يتم االعتماد بتوقيع امل�سحوب عليه على وجه ال�شيك‪ ،‬وال يجوز رف�ض االعتماد‬‫�إال لعدم كفاية امل�ؤونة‪.‬‬

‫‪ - 2‬ت�سطري ال�شيك‬

‫يجوز ل�صاحب ال�شيك �أو حامله �أن ي�سطره ويكون لهذا الت�سطري الآثار املبينة �أدناه ‪:‬‬

‫ يقع الت�سطري بو�ضع خطني متوازيني على وجه ال�شيك‪ ،‬ويكون الت�سطري عاما �أو‬‫خا�صا؛‬
‫‪41‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ يكون الت�سطري عاما �إذا مل يكن بني ال�سطرين �أي بيان �أو لفظة م�ؤ�س�سة بنكية‪� ،‬أو‬‫�أي لفظ �آخر يفيد هذا املعنى ؛‬
‫ ويكون الت�سطري خا�صا �إذا كان بني ال�سطرين �إ�سم م�ؤ�س�سة بنكية ؛‬‫ يجوز �أن يحول الت�سطري العام �إىل ت�سطري خا�ص‪� ،‬أما الت�سطري اخلا�ص فال يجوز‬‫حتويله �إىل ت�سطري عام ؛‬
‫ يعترب الت�شطيب على الت�سطري �أو على �إ�سم امل�ؤ�س�سة البنكية املعنية ك�أن مل يكن؛‬‫ ال يجوز للم�سحوب عليه �أن يويف �شيكا م�سطرا ت�سطريا عاما �إال لأحد زبنائه �أو‬‫مل�ؤ�س�سة بنكية ؛‬
‫ ال يجوز للم�سحوب عليه �أن يويف �شيكا م�سطرا ت�سطريا خا�صا �إال �إىل امل�ؤ�س�سة‬‫البنكية املعنية �أو �إىل زبونه �إن كانت هذه امل�ؤ�س�سة البنكية هي امل�سحوب عليه ؛ ومع‬
‫ذلك يجوز للم�ؤ�س�سة البنكية املعنية �أن تلج�أ �إىل م�ؤ�س�سة بنكية �أخرى لتح�صيل‬
‫قيمة ال�شيك ؛‬
‫ ال يجوز مل�ؤ�س�سة بنكية �أن حت�صل على �شيك م�سطر‪� ،‬إال من �أحد زبنائها �أو من‬‫م�ؤ�س�سة بنكية �أخرى؛ وال ميكن �أن يح�صل مبلغه حل�ساب �شخ�ص �آخر غري من‬
‫ذكر‪.‬‬

‫‪ -3‬التعر�ض على الوفاء مببلغ ال�شيك‬

‫ال يجوز التعر�ض على وفاء ال�شيك �إال ‪:‬‬

‫ يف حالة �ضياعه �أو �رسقته ؛‬‫ �أو يف حالة الت�سوية‪� ،‬أو الت�صفية الق�ضائية للحامل ؛‬‫ �أو ا�ستعماله تدلي�سيا‪� ،‬أو تزوير ال�شيك ؛‬‫ يجب على ال�ساحب �أن يبدي تعر�ضه كتابة‪ ،‬مهما كان نوع هذه الكتابة‪ ،‬و�أن يعزز‬‫تعر�ضه بكل وثيقة مفيدة‪.‬‬

‫خام�سا ‪ :‬الرجوع لعدم الوفاء بقيمة ال�شيك (االحتجاج)‬

‫ يجوز حلامل ال�شيك �أن يرجع على املظهرين وال�ساحب‪ ،‬وامللتزمني الآخرين �إذا‬‫قدمه يف الأجل القانوين‪ ،‬ومل يوف و�أثبت االمتناع عن الوفاء باحتجاج؛‬
‫ يجب �أن يقام االحتجاج قبل انق�ضاء �أجل التقدمي؛ و�إذا وقع التقدمي يف �آخر يوم‬‫من الأجل‪ ،‬جاز �إقامة االحتجاج يف يوم العمل املوايل ؛‬
‫ يجب �أن يقام االحتجاج بوا�سطة �أعوان كتابة �ضبط املحكمة املوجود بدائرتها‬‫موطن امللزم بوفاء ال�شيك �أو �آخر موطن معروف له ؛‬
‫ ويف حالة وجود بيان خاطئ يتعلق باملوطن يلزم �إجراء تعر�ض قبل �إقامة‬‫االحتجاج؛ ال �إجراء من طرف حامل ال�شيك يغني عن االحتجاج �إال يف احلالة‬
‫املتعلقة بفقدان ال�شيك‪� ،‬أو �رسقته ؛‬
‫‪42‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ ي�شتمل �صك االحتجاج على الن�ص احلريف لل�شيك‪ ،‬والتظهريات والإنذار بوفاء‬‫قيمة ال�شيك‪ ،‬ويبني فيه حامل ال�شيك بالإ�ضافة �إىل عنوانه الكامل‪ ،‬ح�ضور �أو‬
‫غياب امللزم بالوفاء‪ ،‬و�أ�سباب رف�ض الوفاء والعجز عن التوقيع �أورف�ضه‪ ،‬وي�شار‬
‫يف حالة الوفاء اجلزئي �إىل املبلغ الذي مت �أدا�ؤه ؛‬
‫ تبليغ ال�ساحب االحتجاج يعترب مبثابة �أمر بالوفاء‪.‬‬‫حلامل ال�شيك الذي كان حمل احتجاج �أن ميار�س وفقا لأمر على عري�ضة‪ ،‬حجزا‬
‫حتفظيا يف مواجهة املوقعني على ال�شيك؛‬
‫ يف حالة عدم الوفاء عند انتهاء �أجل ثالثني يوما بعد احلجز‪ ،‬يجوز حلامل ال�شيك‬‫�أن يعمد �إىل طلب بيع الأ�شياء املحجوزة؛‬
‫ يجب على احلامل �أن يوجه �إىل من ظهر له ال�شيك‪ ،‬وكذا �إىل ال�ساحب �إعالما بعدم‬‫الوفاء داخل ثمانية �أيام املوالية ليوم �إقامة االحتجاج؛‬
‫ يجب على كل مظهر داخل �أربعة �أيام العمل املوالية ليوم تلقيه الإعالم‪� ،‬أن يعلم به‬‫من ظهر له ال�شيك و�أن يعني �أ�سماء الذين وجهوا الإعالمات ال�سابقة وموطنهم‪،‬‬
‫وهكذا بالتتابع حتى الو�صول �إىل ال�ساحب‪ ،‬وت�رسي هذه الآجال ابتداء من ت�سلم‬
‫الإعالم؛‬
‫ ي�س�أل جميع امللتزمني مبقت�ضى �شيك على وجه الت�ضامن نحو احلامل؛‬‫ يحق للحامل �أن يوجه الدعوى �ضد جميع ه�ؤالء الأ�شخا�ص‪ ،‬فرادى �أو جماعة‪،‬‬‫دون �أن يكون ملزما باتباع الرتتيب الذي �صدر به التزامهم؛‬
‫ يتمتع باحلق ذاته كل موقع ل�شيك ويف مبلغه؛‬‫ ال متنع الدعوى املقامة على �أحد امللتزمني من �إقامة الدعوى اجتاه الآخرين‪ ،‬ولو‬‫كانوا الحقني ملن �أقيمت عليه الدعوى �أوال؛‬
‫ يجوز حلامل ال�شيك مطالبة من له حق الرجوع عليه ‪:‬‬‫• مببلغ ال�شيك غري امل�ؤدى؛‬
‫• بالفوائد املرتتبة عنه ابتداء من يوم التقدمي‪ ،‬حم�سوبة بال�سعر القانوين بالن�سبة‬
‫لل�شيكات ال�صادرة باملغرب‪ ،‬وامل�ستحقة الوفاء فيه‪ ،‬وي�ضاف لهذا ال�سعر‬
‫واحد يف املائة بالن�سبة لل�شيكات الأخرى؛‬
‫• م�صاريف االحتجاج‪ ،‬والإخطارات‪ ،‬وغريها من امل�صاريف‪.‬‬
‫ يجوز ملن وفى ال�شيك �أن يطالب �ضامنيه ‪:‬‬‫• باملبلغ الذي وفاه كامال؛‬
‫• بفوائد املبلغ املذكور ابتداء من يوم دفعه �إياه‪ ،‬حم�سوبة بال�سعر القانوين‬
‫بالن�سبة لل�شيكات ال�صادرة باملغرب‪ ،‬وامل�ستحقة الوفاء فيه‪ ،‬وي�ضاف لهذا‬
‫ال�سعر واحد يف املائة بالن�سبة لل�شيكات الأخرى؛‬
‫• بامل�صاريف التي حتملها‪.‬‬
‫‪43‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫�ساد�سا ‪ :‬التقادم‬

‫تتقادم دعوى احلامل �ضد املظهرين وال�ساحب وامللتزمني الآخرين مب�ضي �ستة �أ�شهر‬
‫ابتداء من تاريخ انق�ضاء �أجل التقدمي‪.‬‬
‫تتقادم دعوى خمتلف امللتزمني بوفاء �شيك بع�ضهم يف مواجهة البع�ض الآخر مب�ضي �ستة‬
‫�أ�شهر ابتداء من يوم قيام امللتزم برد مبلغ ال�شيك �أو من يوم رفع الدعوى �ضده‪.‬‬
‫تتقادم دعوى حامل ال�شيك �ضد امل�سحوب عليه مب�ضي �سنة ابتداء من انق�ضاء �أجل‬
‫التقدمي‪.‬‬
‫غري �أنه يف حالة �سقوط حق الرجوع �أو التقادم‪ ،‬يبقى احلق يف تقدمي دعوى �ضد‬
‫ال�ساحب الذي مل يقدم مقابال للوفاء �أو �ضد امللتزمني الآخرين الذين قد يح�صل لهم‬
‫�إثراء غري م�رشوع‪.‬‬

‫�سابعا ‪� :‬أحكام عامة وزجرية‬

‫يجب �أن يقع كل وفاء بني التجار يف املعامالت التجارية ب�شيك م�سطر �أو بتحويل �إذا زاد‬
‫املبلغ عن ع�رشة �آالف درهم‪.‬‬

‫يعاقب على عدم مراعاة هذه املقت�ضيات بغرامة ال يقل مبلغها عن �ستة يف املائة من‬
‫املبلغ املوفى‪ .‬ي�س�أل كل من الدائن واملدين عن هذه الغرامة على وجه الت�ضامن‪.‬‬

‫يعاقب بغرامة قدرها �ستة يف املائة من مبلغ ال�شيك على �أال يقل مبلغ الغرامة عن مائة‬
‫درهم‪ ،‬وذلك يف احلاالت الآتية‪:‬‬
‫ ال�ساحب الذي ي�صدر �شيكا دون �أن يعني فيه مكان �إ�صداره �أو تاريخه؛‬‫ من ي�ضع له تاريخ �إن�شاء غري حقيقي؛‬‫ من ي�سحب �شيكا من غري م�ؤ�س�سة بنكية‪.‬‬‫يكون ملزما �شخ�صيا ب�أداء الغرامة ذاتها دون �أن يكون له حق الرجوع على �أحد‪ ،‬كل من‬
‫وفى �أو تلقى على �سبيل املقا�صة �شيكا مل يبني فيه مكان �إ�صداره �أو تاريخه‪.‬‬

‫يعاقب بنف�س الغرامة ال�ساحب الذي �أغفل �أو مل يقم بتوفري امل�ؤونة لأداء ال�شيك حني‬
‫تقدميه‪.‬‬

‫كل م�ؤ�س�سة بنكية ترف�ض وفاء �شيك م�سحوب عليها ملزمة بت�سليم احلامل �أو وكيله‬
‫�شهادة رف�ض الأداء‪.‬‬
‫يجب على امل�ؤ�س�سة البنكية امل�سحوب عليها التي رف�ضت وفاء �شيك لعدم وجود م�ؤونة‬
‫كافية �أن ت�أمر �صاحب احل�ساب ب�إرجاع ال�صيغ التي يف حوزته والتي يف حوزة وكالئه‬
‫�إىل جميع امل�ؤ�س�سات البنكية التي تعترب من زبنائها‪ ،‬و�أال ي�صدر خالل مدة ع�رش �سنوات‬
‫�شيكات غري تلك التي متكن من �سحب مبالغ مالية من طرف ال�ساحب لدى امل�سحوب‬
‫عليه �أو التي يتم اعتمادها‪.‬‬
‫‪44‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫غري �أن ل�صاحب احل�ساب �أن ي�ستعيد �إمكانية �إ�صدار ال�شيكات �رشط �أن ال ي�صدر يف‬
‫مواجهته منع ق�ضائي‪ ،‬وذلك �إذا �أثبت �أنه‪:‬‬

‫ �أدى مبلغ ال�شيك غري املوفى‪� ،‬أو قام بتوفري م�ؤونة كافية وموجودة لأدائه من طرف‬‫امل�سحوب عليه؛‬
‫ �أدى الذعرية املالية املحددة كما يلي ‪:‬‬‫• ‪ ٪5‬من مبلغ ال�شيك �أو ال�شيكات غري امل�ؤداة مو�ضوع الإنذار الأول ؛‬
‫• ‪ ٪10‬من مبلغ ال�شيك �أو ال�شيكات مو�ضوع الإنذار الثاين ؛‬
‫• ‪ ٪20‬من مبلغ ال�شيك �أو ال�شيكات مو�ضوع الإنذار الثالث وكذا الإنذارات‬
‫الالحقة‪.‬‬
‫يعاقب باحلب�س من �سنة �إىل خم�س �سنوات وبغرامة ترتاوح بني ‪ 2.000‬و ‪ 10.000‬درهم‬
‫دون �أن تقل قيمتها عن خم�سة وع�رشين يف املائة من مبلغ ال�شيك �أو من اخل�صا�ص‪:‬‬
‫ �ساحب ال�شيك الذي �أغفل �أو مل يقم بتوفري م�ؤونة ال�شيك ق�صد �أدائه عند تقدميه ؛‬‫ �ساحب ال�شيك املتعر�ض ب�صفة غري �صحيحة لدى امل�سحوب عليه ؛‬‫ من زيف �أو زور �شيكا ؛‬‫ من قام عن علم بقبول ت�سلم �شيك مزور �أو مزيف �أو بتظهريه �أو �ضمانه �ضمانا‬‫احتياطيا ؛‬
‫ من ا�ستعمل عن علم �أو حاول ا�ستعمال �شيك مزيف �أو مزور ؛‬‫ كل �شخ�ص قام عن علم بقبول �أو تظهري �شيك �رشط �أن ال ي�ستخل�ص فورا و�أن‬‫يحتفظ به على �سبيل ال�ضمان ؛‬
‫ت�صادر ال�شيكات املزيفة �أو املزورة وتبدد‪ ،‬ويتم م�صادرة املواد والآالت والأجهزة‬
‫والأدوات التي ا�ستعملت �أو كانت معدة لإنتاج هذه ال�شيكات‪ ،‬ب�أمر ق�ضائي �إال �إذا‬
‫ا�ستعملت دون علم مالكها‪.‬‬
‫�إذا قام �ساحب �شيك بدون م�ؤونة بتكوين �أو �إمتام امل�ؤونة خالل �أجل ع�رشين يوما من‬
‫تاريخ التقدمي‪ ،‬جاز تخفي�ض عقوبة احلب�س �أو �إ�سقاطها بالن�سبة �إليه‪ ،‬و بالن�سبة لكل‬
‫م�ساهم �أو م�شارك‪.‬‬
‫ف�ضال عن ذلك‪ ،‬يجوز للمحكمة �أن ت�رصح يف حق املحكوم عليهم باجلنح ال�سابقة‪ ،‬باملنع‬
‫خالل مدة ترتاوح بني �سنة وخم�س �سنوات من �إ�صدار �شيكات غري التي متكنه فقط من‬
‫�سحب مبالغ مالية لدى امل�سحوب عليه �أو �شيكات معتمدة‪.‬‬
‫يعاقب باحلب�س من �شهر �إىل �سنتني وبغرامة من ‪� 1.000‬إىل ‪ 10.000‬درهم من �أ�صدر‬
‫�شيكات رغم الأمر باملنع املوجه �إليه من طرف البنك �أو خرقا للمنع ال�صادر �ضده من‬
‫طرف الق�ضاء‪.‬‬
‫‪45‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الرابع ‪ :‬م�سك حما�سبة متعلقة باحتاد املالك‬
‫تعد املحا�سبة تقنية للتدبري‪ ،‬ومن ثم فهي �رضورية لكل فاعل اقت�صادي‪ ،‬كيفما كان‬
‫حجمه‪� ،‬أو ن�شاطه‪� ،‬أو امليدان الذي يعمل فيه‪ ،‬ومبا �أن احتاد املالك يتمتع بال�شخ�صية‬
‫املعنوية‪ ،‬وباال�ستقالل املايل‪ ،‬ف�إنه يكون يف حاجة ما�سة �إىل و�سائل و�أدوات ل�ضبط‬
‫ماليته‪ ،‬وهذا �إمنا يت�أتى له عن طريق م�سك حما�سبة م�ضبوطة لذا ف�إن امل�رشع جعل من‬
‫بني مهام وكيل االحتاد‪ ،‬و�ضع ميزانية منتظمة لالحتاد وم�سك حما�سبة متعلقة به‪ ،‬لذلك‬
‫مت تخ�صي�ص هذا الف�صل لتقدمي �أهم القواعد‪ ،‬والتقنيات املحا�سبية‪ ،‬والتي متكن وكيل‬
‫االحتاد من القيام بالتزاماته يف هذا امل�ضمار‪ ،‬على الوجه الأكمل‪.‬‬
‫وقبل احلديث عن هذه القواعد‪ ،‬يجدر بنا التذكري ب�أهم املعلومات العامة املتعلقة‬
‫باملحا�سبة بوجه عام‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬عموميات حول املحا�سبة‬
‫�أوال ‪ :‬كيفية م�سك حما�سبة‬

‫يجب اال�ستجابة لل�رشوط الأ�سا�سية التالية مل�سك املحا�سبة‪:‬‬
‫ م�سك املحا�سبة بالعملة الوطنية؛‬‫ اعتماد تقنية اجلزء املزدوج الذي ي�ضمن تعادل حركة احل�سابات من حيث الدائنية‬‫واملدينية والتوازنات التي تنتج عن ذلك؛‬
‫ االعتماد على وثائق م�ؤرخة وحمتفظ بها‪ ،‬ومرتبة وفق نظام معني؛‬‫ مراعاة الت�سجيل الكرونولوجي للعمليات؛‬‫ م�سك دفاتر‪ ،‬متكن من و�ضع بيانات لنهاية الن�شاط‪ ،‬وفق ما هو وارد يف النظام‬‫اجلاري به العمل؛‬
‫ التمكن من مراقبة حما�سبة فعالة‪ ،‬ت�ساهم يف توقع الأخطاء‪ ،‬والغ�ش وحماية‬‫الذمة؛‬
‫ املراقبة عن طريق اجلرد‪ ،‬ملعرفة وجود وقيمة العنا�رص االيجابية‪ ،‬وال�سلبية؛‬‫ التمكن من معرفة م�صدر كل ت�سجيل حما�سبي وحمتواه‪ ،‬وطبيعة اخل�صم‪ ،‬وكذا‬‫مراجع الوثيقة املثبتة لذلك‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الوثائق املحا�سبية‬

‫تت�ضمن كل حما�سبة الوثائق وال�سجالت الآتية ‪:‬‬
‫ الدفرت اليومي املم�سوك ح�سب ال�رشوط املن�صو�ص عليها يف القانون‪ ،‬وت�سجل‬‫فيه العمليات‪ ،‬يوما بيوم‪ ،‬وعملية بعملية؛‬
‫‪47‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫ الدفرت الكبري‪ ،‬املكون من احل�سابات الفردية واجلماعية‪ ،‬والذي ميكن من متابعة‬‫هذه احل�سابات‪.‬كل ح�ساب م�ضمن بهذا الدفرت يبني ب�شكل م�ستقل الر�صيد يف‬
‫بداية الن�شاط ال�سنوي‪ ،‬وحركية الدائنية واملديونية من بداية الن�شاط ال�سنوي‪،‬‬
‫وكذا الر�صيد يف نهايته ؛‬
‫ دفرت اجلرد‪ ،‬ت�سجل فيه النتيجة‪ ،‬وح�ساب املنتوجات‪ ،‬والتحمالت لكل ن�شاط‬‫�سنوي‪.‬‬

‫ثالثا ‪� :‬إجراءات التقييد بال�سجالت املذكورة ‪ :‬مبد�أ املحا�سبة ذات النظام‬
‫املزدوج‬

‫ترتجم كل عملية حما�سبية بكتابة تت�ضمن على الأقل ح�سابني واحد مدين والآخر‬
‫دائن ‪:‬‬

‫ حركية ح�سابات الأ�صول نحو املديونية‪ ،‬تثبت الزيادات‪ ،‬ونحو الدائنية تثبت‬‫االنخفا�ضات؛‬
‫ حركية ح�سابات اخل�صوم تكون يف االجتاه املعاك�س حل�ساب الأ�صول؛‬‫ بالن�سبة حل�سابات التكاليف ت�سجل الزيادات يف املديونية‪ ،‬واالنخفا�ضات يف‬‫الدائنية؛‬
‫ حركية ح�سابات املنتوجات تكون يف االجتاه املعاك�س حل�سابات التكاليف؛‬‫ عندما ت�سجل عملية‪ ،‬ف�إن جمموع املبالغ امل�سجلة يف كل من الدائنية واملديونية‬‫يجب �أن تكون مت�ساوية متاما؛‬
‫ ت�سجل العمليات بالدفرت اليومي تبعا لت�سل�سلها التاريخي‪ ،‬وتنقل على الدفرت‬‫الكبري‪ .‬يحب �أن يكون جمموع مبالغ العمليات الناجتة عن احلركيات امل�سجلة يف‬
‫الوثيقتني معا مت�ساوية؛‬
‫ يجب م�سك الدفرت اليومي بدون �أي �شطب‪� ،‬أو �إقحام من �أي نوع؛‬‫ ت�سجل العمليات بالدفرت اليومي عملية �إثر عملية‪ ،‬ويوما �إثر يوم؛‬‫ غري �أن العمليات ذات الطبيعة الواحدة‪ ،‬وامل�سجلة يف نف�س املحل‪ ،‬وخالل نف�س‬‫اليوم‪ ،‬ميكن جتميعها وت�سجيلها يف نف�س العملية؛‬
‫ كل ت�صحيح خلط�أ يجب �أن يبقى معه التقييد الأ�صلي املغلوط مقروءا‪ .‬يجب‬‫�أن تنظم املحا�سبة على نحو تتم معه الت�صحيحات �إما برقم �سلبي‪ ،‬و�إما بقيد‬
‫عك�سي؛‬
‫‪ -‬ال تكون املحا�سبة برقم �سلبي مقبولة �إال يف حالة ت�صحيح اخلط�أ‪.‬‬

‫‪48‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬القواعد اخلا�صة مب�سك حما�سبة متعلقة باحتاد‬
‫املالك‬
‫�أوال ‪ :‬الإطار القانوين املنظم للمحا�سبة املتعلقة باحتاد املالك‬

‫يت�ضمن القانون ‪ 18 - 00‬املتعلق بامللكية امل�شرتكة مقت�ضيات عديدة تنظم املحا�سبة‬
‫اخلا�صة باحتاد املالك‪ ،‬وال �سيما يف املادتني ‪ 24‬و‪ 26‬منه‪ ،‬وتتلخ�ص فيما يلي ‪:‬‬

‫ تت�ضمن ح�سابات االحتاد امليزانية التقديرية (املرتقبة)‪ ،‬والتحمالت‪ ،‬ومنتوجات‬‫ال�سنة املحا�سبية‪ ،‬وو�ضعية امليزانية‪ ،‬وكذا مالحق امليزانية التقديرية (املرتقبة)؛‬
‫ تو�ضع هذه احل�سابات وفقا لقواعد حما�سبية خا�صة حتدد بن�ص تنظيمي؛‬‫ يتم تقدمي هذه احل�سابات مقارنة مع ح�سابات ال�سنة املن�رصمة امل�صادق عليها؛‬‫ يتم تقييد تكاليف وعائدات االحتاد املن�صو�ص عليها يف البيان املحا�سبي مبجرد‬‫التزام االحتاد بها‪ ،‬ولو مل يتم ت�سديدها‪� ،‬أو مبجرد تو�صله بالعائدات؛‬
‫ يتم ت�صفية االلتزام عن طريق الت�سديد‪.‬‬‫ومن بني املهام املوكولة �إىل وكيل االحتاد املن�صو�ص عليها يف املادة ‪ 26‬نذكر‪:‬‬

‫ حت�ضري م�رشوع ميزانية االحتاد ق�صد عر�ضه على اجلمع العام للت�صويت عليه‬‫(للم�صادقة عليه)؛‬
‫ حت�صيل م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف مقابل و�صل؛‬‫ منح و�صل للمالك امل�شرتك يف حالة البيع‪� ،‬إذا مل تكن عليه ديون اجتاه احتاد املالك؛‬‫ و�ضع ميزانية منتظمة لالحتاد‪ ،‬وم�سك املحا�سبة املتعلقة به والتي تبني فيها الو�ضعية‬‫املالية لالحتاد ولكل مالك م�شرتك؛‬
‫ �إ�شعار املالك امل�شرتكني بالو�ضعية املالية لالحتاد كل ثالثة �أ�شهر على الأقل؛‬‫ م�سك الربائد وال�سجالت اخلا�صة بالعقار واالحتاد‪ ،‬ومتكني كافة املالك من االطالع‬‫عليها (وت�سهيل الو�صول �إىل هذه الوثائق يف وجه كافة املالك)‪ ،‬وال �سيما قبل‬
‫انعقاد اجلمع العام املخ�ص�ص جدول �أعماله لفح�ص احل�سابات (لفح�ص حما�سبة‬
‫االحتاد)‪.‬‬
‫وجتدر الإ�شارة‪� ،‬إىل �أن لكل مالك م�شرتك احلق يف االطالع على الربائد وال�سجالت‬
‫اخلا�صة باالحتاد‪ ،‬وال �سيما ما يتعلق منها بالو�ضعية املالية‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬طبيعة العمليات املحا�سبية املتعلقة باحتاد املالك‬
‫تتكون ح�سابات احتاد املالك امل�شرتكني من �صنفني ‪:‬‬

‫ احل�سابات املتعلقة بتدبري و�إدارة امللكية امل�شرتكة ؛‬‫ احل�سابات املتعلقة بالو�ضعية املالية لالحتاد ؛‬‫‪49‬‬

‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬
‫‪ - 1‬احل�سابات املتعلقة بتدبري و�إدارة امللكية امل�شرتكة‬

‫يتطلب تدبري و�إدارة امللكية امل�شرتكة ‪:‬‬

‫ ت�صفية النفقات امل�سماة حتمالت ؛‬‫‪ -‬ا�ستخال�ص املداخيل وت�سمى منتوجات‪.‬‬

‫�أ‪ -‬التحمالت ‪:‬‬
‫ت�شتمل التحمالت على جميع النفقات التي متت حل�ساب تدبري امللكية امل�شرتكة‪ ،‬وت�شمل‬
‫على اخل�صو�ص ‪:‬‬
‫ حتمالت ا�ستهالك املاء والكهرباء ؛‬‫ حتمالت العاملني (بواب‪ ،‬ب�ستاين‪ ،‬خادمة‪ ،‬مياومة) ؛‬‫ التعوي�ضات املدفوعة لوكيل االحتاد ؛‬‫ م�صاريف دعم و�صيانة الأجزاء امل�شرتكة ؛‬‫ حتمالت �إدارة االحتاد؛‬‫‪ -‬م�صاريف وحتمالت �أخرى‪.‬‬

‫ب – املنتوجات ‪:‬‬
‫ت�شمل املنتوجات املداخيل الناجتة عن تدبري امللكية امل�شرتكة تتكون على اخل�صو�ص‬
‫من العنا�رص التالية ‪:‬‬
‫ م�ساهمة املالك امل�شرتكني يف التحمالت ؛‬‫ املنتجات الكرائية ؛‬‫ املنتجات املالية ؛‬‫ املنتجات املت�أتية من ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة من طرف الأغيار ؛‬‫‪ -‬منتوجات �أخرى‪.‬‬

‫‪ - 2‬ح�سابات الو�ضعية املالية لالحتاد‬

‫ت�شمل هذه احل�سابات ‪:‬‬

‫ احل�سابات العامة لالحتاد املتكونة من و�ضعية الأموال املتبقية يف ال�صندوق ؛‬‫ و�ضعية احل�ساب البنكي وكذا و�ضعية الدائنية واملديونية ؛‬‫‪ -‬احل�سابات الفردية لكل مالك م�شرتك املمثلة لو�ضعيته املالية �إزاء االحتاد‪.‬‬

‫‪50‬‬


Aperçu du document Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf - page 1/124
 
Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf - page 2/124
Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf - page 3/124
Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf - page 4/124
Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf - page 5/124
Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf - page 6/124
 




Télécharger le fichier (PDF)


Guide du Syndic de Copropriété (ar).pdf (PDF, 716 Ko)

Télécharger
Formats alternatifs: ZIP



Documents similaires


liste livres a jour septembre 2016 1
conseil syndical 10 q
2015 devis immo chenaie
le contr le des comptes de la copropriEtE
contrat de syndic 8 rue pierre corneille 69800 saint priest 1
atelier 1