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Frédéric PERNON
INGENIEUR DIPLÔME DE L’ENGREF - DU DE DROIT DE L’EXPERTISE JUDICIAIRE
Master en Urbanisme et projet Urbain de l’Institut d’Urbanisme de Grenoble
Membre de la Compagnie des Experts Judiciaires de la Cour d’Appel de Nîmes
495, Chemin des Chiffaux - 07200 Saint Etienne de Fontbellon
Tel : 04.75.36.24.70 - Fax : 04.75.36.24.70 - Email : contact@uef-expertise.fr

RAPPORT D’EXPERTISE JUDICIAIRE
Rapport préalable

Référence : 12/01610

Propriété de St Martin d’Ardèche

Propriété de Lyon

Communes de ST MARTIN D’ARDECHE (Ardèche) et LYON (Rhône)
Brindas, Saint Laurent d’Agny, Soucieu en Jarrest (Rhône), Tramoyes (Ain)

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PRIVAS
Mission confiée par ordonnance du 29 octobre 2014

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONNET

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Rapport d’expertise judiciaire

Litige liquidation/partage de succession

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

RAPPORT D’EXPERTISE JUDICIAIRE
Rapport préalable
Référence : 12/01610
Mission confiée par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PRIVAS par
Jugement du Président du Tribunal de Grande Instance en date du

Affaire opposant :
Madame Brigitte DESVOIVRES épouse PERONNET

(DEMANDERESSE)

Avocat plaidant : Maître Norbert PARDO
à
Madame Isabelle PERONNET
Monsieur Olivier PERONNET
Monsieur Hubert LAMY-PERONNET
Madame Andrée PERONNET

(DEFENDEURS)

Avocat plaidant : Maître Isabelle COMBET

Sur les communes de ST MARTIN D’ARDECHE (Ardèche) et LYON (Rhône)

Le présent rapport établi sous la forme d’un rapport préalable soussigné par l'Expert
le 24 novembre 2015 contient 114 pages et les annexes 1 à 5.
Copie adressée à :
Me Norbert PARDO
Me Isabelle COMBET

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

Dépôt du rapport :
Le : 24 novembre 2015
à : St Etienne de Fontbellon

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Rapport d’expertise judiciaire

Brindas, Saint Laurent d’Agny, Soucieu en Jarrest (Rhône), Tramoyes (Ain)

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

0 SOMMAIRE

1 – Exposé de la mission

page 4

2 – Déroulement de l’expertise

page 7

3 – Exposé du litige et résumé des dires des parties
page 9

page 14

5 – Etat des lieux, Immeuble LYON

page 28

6 – Documents transmis par les parties

page 74

7 – Autres informations recherchées

page 76

8 – Etudes : valeur des biens immobiliers

page 82

9 – Synthèses et propositions

page 101

10 – Conclusions

page 113

11 – Annexes

page 114

Rapport d’expertise judiciaire

4 – Etat des lieux,
Terrains et bâtiments ST MARTIN D’ARDECHE

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

1 EXPOSE DE LA MISSION
Nous soussigné Frédéric PERNON, expert près des Tribunaux près la Cour d’Appel
de Nîmes, domicilié 495, Chemin des Chiffaux, à 07200 Saint Etienne de Fontbellon.

avons été commis en qualité d'Expert judiciaire par ordonnance du TRIBUNAL DE
GRANDE INSTANCE de Privas, rendue en date du 29 octobre 2014 par Monsieur
Ralph FREYERMUTH, Juge chargé du contrôle des expertises, assisté de C. ZEPH,
faisant fonction de Greffier.
Dans le cadre d’une opération de liquidation/partage d’indivision, nécessitant
l’expertise de biens immobiliers, opposant
Mme Brigitte DESVOIVRES épouse PERONNET
demeurant Le Grand Clos à 07700 ST MARTIN D’ARDECHE
à
Mme Isabelle PERONNET
demeurant 5, Avenue de la Solidarité à 91260 JUVISY SUR ORGE
Mr Olivier PERONNET
demeurant 5, Avenue de la Gaité à 92600 ASNIERES SUR SEINE

Mr Hubert LAMY-PERONNET
demeurant Lieudit Epernay à 73630 STE REINE

demeurant 2, Rue Louis Thévenet Le Belvédère allée D à 69004 LYON 04

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

Mme Andrée PERONNET

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Mission nous a été donnée de :
-

convoquer les parties et leurs conseils ;

-

prendre connaissance des pièces du dossier, et se faire remettre par les
parties et par les établissements bancaires concernés tous documents utiles à
l’accomplissement de sa mission ;

-

entendre les parties en leurs explications ;

-

dresser la liste des biens immobiliers et mobiliers ayant fait l’objet de
donations (en ce compris les dons manuels reconnus ou établis de façon
indiscutable par les pièces produites par les parties) au profit des héritiers de
Mr Jean-Paul PERONNET ;

-

évaluer ces biens, en tenant compte de leur état au jour de la donation et de
leur valeur à la date la plus proche du partage (à défaut d’indication précise
sur cette date, à la date de l’expertise) ;

-

dresser l’inventaire des biens immobiliers dépendant de la succession de Mr
Jean-Paul PERONNET ;

-

décrire et évaluer ces biens immobiliers à la date la plus proche du partage (à
défaut d’indication précise sur cette date, à la date de l’expertise) ;

-

dire s’ils sont commodément partageables en nature, compte tenu des droits
et des demandes des parties (et en cas d’accord des parties, composer des
lots en vue d’un partage amiable) ; à défaut fixer la valeur de la mise à prix en
cas de vente aux enchères publiques par licitation ;

-

indiquer s’il y a lieu la valeur locative des immeubles et donner les éléments
permettant d’évaluer l’indemnité d’occupation mensuelle éventuellement due
par les héritiers qui occupent un ou plusieurs biens immobiliers à titre exclusif

-

dresser la liste des biens meubles et véhicules, les évaluer ;

-

dresser l’inventaire des placements mobiliers, des parts sociales, des avoirs
bancaires en comptes d’épargne ou comptes courants dépendant de la
succession de Mr Jean-Paul PERONNET ;

-

établir l’état du passif de la succession de Mr Jean-Paul PERONNET ;

-

donner tous éléments permettant de procéder au calcul des reprises et/ou
récompenses éventuelles ;

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

depuis le décès de Mr Jean-Paul PERONNET ;

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

-

d’une façon générale, donner tous les éléments permettant de faire les

comptes ente les parties ;
établir un pré-rapport et répondre aux dires des parties ;

Rapport d’expertise judiciaire

-

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

2 DEROULEMENT DE L’EXPERTISE – Diligences accomplies
par l’expert
ACCEDIT
Compte tenu de l’importance des biens à estimer et de leur éloignement
géographique, nous avons dû fixer deux accédits distincts.
1er accédit :
Après avoir pris les convenances des conseils des parties et conformément à la
procédure, nous avons invité les parties, par lettre recommandée avec accusé de
réception du 28 janvier 2015, à communiquer tous documents en leur possession se
rapportant à l’affaire et à se rendre sur les lieux de l’expertise, le LUNDI 23 FEVRIER
2015 à 10 H , afin d’assister aux opérations d’expertise.
A l’accédit du 23 février 2015 assistaient :
Mme Brigitte DESVOIVRES PERONNET, demanderesse,
Maîtres

Norbert PARDO et Sylvia LAGARDE, avocats de la partie

demanderesse,
Mme Sophie COUTELIER, Clerc de Notaire,
Maître COMBET, avocat de la partie défenderesse
Etaient absents, représentés :
Mme Andrée PERONNET, défenderesse,
Mme Isabelle PERONNET, défenderesse,
Mr Olivier PERONNET, défendeur,

A l’accédit du 22 avril 2015 assistaient :
Mme Brigitte DESVOIVRES PERONNET, demanderesse,
Maîtres

Norbert PARDO et Sylvia LAGARDE, avocats de la partie

demanderesse,
Mme Andrée PERONNET, défenderesse,
Mme Isabelle PERONNET, défenderesse,
Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

Mr Hubert LAMY-PERONNET, défendeur.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Maître COMBET, avocat de la partie défenderesse,
Mr Alain GENESTOUX, représentant la Régie de l’Opéra,
Mr Bruno MAROVIER, conseil,

Après avoir rappelé notre mission, nous avons écouté les déclarations et explications
des parties (RESUME DES DIRES paragraphe suivant).
Nous avons procédé, ensuite, à la visite des lieux et avons demandé aux parties de
nous remettre tous les documents en leur possession.
Nous avons invité les parties à participer aux relevés, nécessaires à l’exécution de la
mission confiée. Nous avons réalisés les relevés en question.
RECHERCHE D’INFORMATIONS
Nous avons effectué des recherches sur la situation des biens au regard des règles
d’urbanisme, auprès de Messieurs les Maires de ST MARTIN D’ARDECHE, LYON,
SOUCIEU ET JARREST, ST LAURENT D’AGNY, BRINDAS et TRAMOYES. Nous
avons examiné la valeur du terrain à bâtir, la valeur des maisons individuelles, des
appartements et les valeurs locatives dans le secteur auprès de différentes agences
immobilières et d’offices notariaux.
Nous avons interrogé le service FICOBA et récupérer la liste des comptes ouvert au
nom de Mr Peronnet Jean Paul.

Nous avons reçu des parties diverses pièces reprises partiellement en annexes.

REDACTION d’un rapport préalable
Le 24 novembre 2015, au vu des éléments transmis par les parties, nous avons

- 1 exemplaire transmis à chacun des avocats des parties,
- 1 exemplaire à conserver en nos bureaux.
Les parties ont été informées de la mise à disposition du rapport préalable et invitées
à se rapprocher de leur conseil pour en prendre connaissance.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

rédigé un rapport préalable, tiré en 3 exemplaires :

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

3 EXPOSE du LITIGE et RESUME des DIRES des PARTIES
A – Exposé du litige
Mr Jean-Paul PERONNET est décédé le 6 novembre 2009 laissant pour lui
succéder :
-

Son épouse Mme Brigitte PERONNET née DESVOIVRES,

-

Ses trois enfants :
o Mme Isabelle PERONNET,
o Mr Olivier PERONNET,
o Mr Hubert LAMY-PERONNET.

Il dépend de la succession divers biens mobiliers et immobiliers, certains
appartenant en propre à Mr Jean-Paul PERONNET à titre personnel ou en indivision
avec sa sœur Mme Andrée PERONNET, d’autres dépendant de la communauté
DESVOIVRES PERONNET.
Les parties se divisent sur la valeur des biens mobiliers et immobiliers situés
respectivement sur les communes de ST MARTIN D’ARDECHE, LYON, SOUCIEU
ET JARREST, ST LAURENT D’AGNY, BRINDAS et TRAMOYES.
La présente expertise vise à définir la valeur des actifs et à arrêter le solde de
l’indivision successorale en intégrant les donations antérieures et en retenant les
reprises éventuelles, les indemnités et récompenses éventuellement dues.

B – Dires des parties lors de l’accédit du 23 février 2015
Dires de Me PARDO, avocat de la partie demanderesse :

Mme Sophie COUTELLIER, clerc de notaire, prend la parole :
Nous avions dressé un projet d’acte de liquidation avant la procédure et avant que
l’on ne découvre l'existence de récompenses (voir la pièce n°1 de Me PARDO). A
partir de ce constat, le règlement de la succession à l'amiable est devenu difficile.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

La partie demanderesse s’en rapporte à l’assignation et à la mission.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Dires de Mme DESVOIVRES PERONNET : tous les éléments avaient été transmis
au notaire des enfants avec une proposition de partage mais nous n’avons pu obtenir
de réponse. Ainsi la procédure a du être enclenchée.
Concernant l’immeuble de Lyon : j’ai retrouvé des prêts de travaux de rénovation de
l’immeuble remboursés à partir des comptes de la communauté.
Il faut se référer aux pièces de Me PARDO.
La succession doit donc une récompense à la communauté.
Mais qui m’importe c’est que la succession soit réglée, indépendamment de cette
question de récompenses. Je n’ai pas compris que les enfants de mon mari ne
signent pas les documents de proposition de partage. Mon notaire m’a alors
conseiller de contacter un avocat et de lancer une procédure. Je pensais que le
règlement de la succession serait simple.
Nous nous sommes mariés avec Mr Jean Paul Peronnet en septembre 1985 sous le
régime de la communauté réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage. Nous
avons acheté la maison de saint martin d'Ardèche en 2008, soit un an avant le décès
de mon mari.
Les biens de communauté comprennent également des liquidités séquestrées chez
Me AIZAC.

Dires de Me COMBET : le notaire séquestre les loyers de Lyon mais tous les fonds
n’ont pas forcément été remis au notaire et bloqués à ce titre.

Me PARDO confirme que le notaire détient les fonds.

Mme COUTELLIER précise que: les fonds indivis ont payé les frais de succession.
Nous transmettrons les comptes bancaires par l’intermédiaire de Me LAGARDE. Les

bancaires sont bien bloqués.

Me COMBET reprend la parole : je représente les trois enfants PERONNET issus
d’un premier mariage et la sœur de Mr PERONNET qui est en situation d’indivision
avec Mr Jean-Paul PERONNET sur l’immeuble de LYON.
Il n'y a pas de situation de blocage et la procédure engagée par Madame Desvoivres
semble prématurée.
Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

éléments correspondent à la déclaration de succession. Tous les autres actifs

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EXPERT DE JUSTICE

Concernant le projet de partage non signé, il faut se reporter à ma pièce 4.
Le notaire de mes clients insiste sur le fait de tenir compte de la vente des biens
appartenant en propre à Mr Jean-Paul PERONNET et de l’héritage de son père dont
il a été bénéficiaire.
Il a ainsi vendu des biens propres et le produit de ces cessions est revenu à la
communauté. Il doit y avoir reprise. Mon confrère ne s’est pas positionné sur cette
question. Au cours des années de mariage, des biens immobiliers ont été vendus
pour des prix de vente suivants : 76 000 € (vente Champahet), 103 000 €, 14 000 €,
9 000 € (appartement de Lyon), 47 000 € (bien de Ste Foy les Lyon), 168 € et 4 600
€ (terrains).
Mr Jean-Paul PERONNET a également été bénéficiaire de liquidités issues de
l’héritage de ses parents.
On ne peut envisager signer une proposition de partage qui n'intègrerait pas ces
mouvements. C’est la raison pour laquelle mes clients n’ont pas signé.
Les actifs immobiliers se composent d'une maison en communauté à Saint Martin
d'Ardèche, d'un bien à Lyon, rue Massena.
Il y a également quelques terrains (prés, terres…). Nous sommes d’accord que ces
parcelles soient estimées sur la base d’une vue aérienne.
Concernant l’immeuble de Lyon situé Rue Massénat, il faudra prévoir un second
accédit. Les appartements sont loués pour la plupart. Nous communiquerons les
baux. Les dernières quittances sont détenues par la Régie de l’Opéra.
Mme COUTELLIER : Les loyers sont séquestrés chez le notaire depuis le 11 février
2010.
Il faudra faire une recherche Ficoba pour arrêter la liste des comptes de
communauté.

d'importance.
Concernant la question des véhicules, une voiture Peugeot 407 a été vendue avec
l’accord des enfants. L’argent est déposé chez le notaire.
La peugeot 407 est véhicule de communauté. Au départ, le fils de Mr PERONNET la
voulait puis ensuite il y a eu des difficultés. J’ai alors demandé si je pouvais la
vendre.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

Mme DESVOIVRES PERONNET ajoute : la valeur de l'immeuble n'a pas

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EXPERT DE JUSTICE

Concernant les meubles, certains d’entre eux appartiennent à mes parents qui sont
venus vivre ici pendant quelques temps. La question des meubles a été réglée. Un
inventaire a été dressé par le notaire et reconnu par chacun.
Mes parents m’ont laissé de l’argent. J’ai fait des travaux extérieurs pour un montant
de 100 000 € (j’ai communiqué les factures). Le prix d’achat de la maison en 2008
était de 450 000 € (un an avant que mon mari ne décède). Elle a été évaluée à
400 000 € par le notaire avant réalisation des aménagements extérieurs.
Certains travaux de la Rue Masséna ont été financés par la communauté.

Me COMBET précise : mes clients veulent des reprises de fonds propres provenant
des ventes d’immeubles propres et des fonds hérités par leur père suite au décès de
leurs grands-parents (fonds reçus par Mr PERONNET avant mariage avec Mme
DESVOIVRES concernant des biens recueillis de sa mère décédée en 1983 et après
mariage concernant des biens recueillis de son père décédé en 1989).
Mes clients revendiquent également des objets personnels de leur père.
Me DESVOIVRES PERONNET répond alors qu’ils sont détenus par le notaire depuis
4 ans et sont placés dans un coffre-fort.
Me COMBET en prend acte.

C – Réponses aux questions de l'expert
Sur les indemnités :
Madame Desvoivres précise que Mr Peronnet Jean Paul a fait un testament le 06
novembre 2009 qui précise qu'elle bénéficie de la maison de Saint Martin.
Sur un éventuel partage : il n'y a rien à signaler : la maison de Saint Martin revient à

Sur les donations, Mme DESVOIVRES précise que les enfants ont été bénéficiaires
de dons manuels de 30 000 € chacun suite à la loi Sarkozy (se référer aux pièces 14,
15 et 16).

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

Madame Desvoivres, les appartements de Lyon aux enfants.

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EXPERT DE JUSTICE

Me COMBET reprend la parole : en 2005, Mr PERONNET a vendu un terrain. Le fruit
de la vente a permis à Mr PERONNET de procéder à des dons manuels à ses
enfants (se référer à ma pièce n°8).
Concernant le passif, la maison où nous sommes a été réglée comptant. Il y a un
crédit pour l’immeuble de Lyon (je communiquerai les pièces à ce sujet). Il faudra
vérifier s’il reste des emprunts en cours. Les prêts sont remboursés à partir d'un
compte indivis.
Me PARDO indique qu’il a communiqué des pièces à ce sujet.

D – Conclusions
L’expertise portera sur l'analyse des comptes bancaires et sur l'évaluation des biens
immobiliers sis sur les communes de :
ST MARTIN D’ARDECHE : en l’état de maison d’habitation avec terrain
attenant,
LYON : en l’état d’immeuble,
SOUCIEU ET JARREST, ST LAURENT D’AGNY, BRINDAS (69) et
TRAMOYES (01).

Rapport d’expertise judiciaire

Les reprises et récompenses éventuelles seront analysées.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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4 ETAT DES LIEUX – Terrains, bâtiment et leur
environnement – Commune de ST MARTIN D’ARDECHE
De nos constatations et nos recherches sur les lieux, nous rapportons ce qui suit.

4-1 Situation générale des biens visités
Les biens estimés se situent à ST MARTIN D’ARDECHE, village de 960 habitants.
Son territoire s’étend sur
533

hectares ;

il

est

délimité au Sud par la
rivière

l’Ardèche

qui

marque à ce niveau la
frontière avec le Gard.
Cette commune se situe
à l’extrême Sud Est du
département,

en

extrémité des Gorges de
l’Ardèche.

La

réserve

naturelle des Gorges de
l'Ardèche a été créée en
1980 pour assurer la
préservation de ce site
grandiose. Il sert de refuge à une faune typique et parfois menacée.
Jadis petit bourg ardéchois vivant essentiellement de la viticulture, la commune de
Saint Martin d'Ardèche connaît aujourd’hui une

activité économique liée à

Rhône Village) et surtout le tourisme. En effet, chaque année, le site attire de
nombreux touristes qui peuvent s’adonner à des activités telles que le canoë kayak,
la baignade, la pêche dans les eaux de la rivière. Les amateurs de randonnées
(pédestres, équestres, à VTT, en quads…) d’escalade, de spéléologie trouvent
également d'excellentes conditions d'exercice de leur loisirs. De nombreuses
structures permettent de répondre à la demande touristique. Outre l'ensemble des
commerces et services de proximité, le village compte quelques établissements
Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

l’agriculture, la viticulture (dont notamment les AOC Côtes du Rhône et Côtes du

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administratifs ou assimilés (banque, la poste, notaire), les commerces de premières
nécessités ainsi que des structures en lien avec l'activité touristique (bars,
restaurants, hôtels, campings, gîtes, chambres d’hôtes). Cependant, la plupart des
commerces sont fermés pendant la période hivernale.
ST JUST, village distant de 4 kilomètres, compte alors davantage de commerces et
services ouverts.
Sa situation non loin de Bourg St Andéol (14 kilomètres) confère également à Saint
Martin d'Ardèche un rôle de cité dortoir et élargit sa vocation résidentielle. Le taux de
résidences estivales y est plus important que sur les communes alentours. Les
occupations à l'année concernent des résidents actifs travaillant dans la proche
vallée et une population de retraités recherchant un lieu de villégiature privilégié.
Rappelons que l’économie de BOURG ST ANDEOL est favorisée par sa situation à
proximité des grands axes de communication de la vallée du Rhône et de
l’environnement dynamique du Tricastin.
Avec plus de 300 entreprises industrielles, artisanales, commerciales et agricoles et
ses cinq zones à vocation économique, BOURG ST ANDEOL est un centre vivant au
cœur de la communauté des communes du Rhône aux Gorges de l’Ardèche.
Malgré une baisse du marché immobilier sur le plan national, la pression foncière sur
la commune de ST MARTIN D’ARDECHE demeure relativement stable (malgré un

Rapport d’expertise judiciaire

tassement relatif : -1,8 % contre -2,5 à 3 % sur le plan national).

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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4-2 Etat des lieux de la maison d’habitation et des terrains
attenants
A –Environnement immédiat
La propriété est constituée d’un tènement unique comprenant un bâtiment
d’habitation avec terrain d’agrément attenant excentré du village. L’accès au bien
s’exerce par

la voie publique. L’environnement immédiat est essentiellement

constitué de bâtiments d’habitation. C’est un quartier très urbanisé. En léger
contrebas de la propriété, la route touristique des Gorges de l’Ardèche, axe très
fréquenté durant la période estivale. Le bien immobilier se situe sur les parcelles
référencées au cadastre de ST MARTIN D’ARDECHE sous les n° 1680 et 1681 de la

Rapport d’expertise judiciaire

section A.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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B – Origines de la propriété
La propriété a été acquise par la communauté Peronnet. L’acte de vente a été passé
le 18/07/08 en l’étude de Me SOHIER, notaire à MONTELIMAR. Le prix d'achat est
de 425 000 € dont 25 000 € de biens mobiliers.
L’achat a été payé comptant.
présence d’amiante (pièce non communiquée à l’expert).
On note encore dans l'acte d'acquisition :
« …il est ici précisé que l’immeuble objet de présente se situe en zone de sismicité
et qu’il y a lieu de respecter pour les constructions nouvelles, les agrandissements,
les surélévations ou transformations, les règles édictées par les articles L 111-26 et

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

Un diagnostic a été établi par DIP EXPERTISE le 28/04/08. Le rapport révèle la

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R 111-38 du Code la Construction et de l’habitation notamment quant au contrôle
technique.
…le bien est grévé d’une servitude de passage des eaux en date du 04/12/92.

C – Description du terrain
Le terrain attenant à la maison d’habitation
est

utilisé

en

terrain

d’agrément.

Entièrement clos, son accès se pratique par
un portail métallique à commande électrique
équipé d’un visiophone ainsi que d’un
interphone.
Sa surface totale est de 1900 m².
Il se présente sous une forme assez
régulière avec un relief relativement plan
pour partie, le surplus se présentant sous la
forme de clos paysagers.
Le terrain comprend d’une part, un espace
stationnement
(autobloquant)

entièrement
qui

autorise

pavé
l’accès

à

l’habitation et permet le stationnement et
d’autre part, une aire agrément avec une
piscine bordée de caillebotis en lames de
bambou et doté d'un système de protection

Rapport d’expertise judiciaire

par volets roulants (refaite récemment par

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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madame Desvoivres car présentant des fuites).
A proximité, un abri entièrement dallé et un espace paysagé agrémenté de murets
en pierres sèches.

D – Description du bâtiment
1) Raccordement aux équipements publics
La maison est raccordée à un réseau d’assainissement individuel déclaré aux
normes en vigueur par Mme DESVOIVRES (refait postérieurement au décès de son
époux). Elle est reliée au réseau d’eau potable. Elle dispose de branchement à
l’électricité, au téléphone et d’une couverture télévision. L’accès à la voirie publique
est à proximité immédiate.
2) Description du gros œuvre et structure du bâtiment
Le bâtiment, de type villa date de plus de 20 ans. Il s'agit d'une maison d'architecte
de standing.
Elle s’élève d’un niveau sur sous-sol + combles aménageables - aménagés après
décès de Monsieur Peronnet pour héberger les parents de Madame Desvoivres.
Dalle filante. L’ossature du bâtiment est en moellons enduits (sous-sol en béton)
Eléments de structure : piliers et hourdis en béton.
La toiture est à une et deux pentes (selon le cas) avec charpente traditionnelle en
bois avec pannes et chevrons, deux rangs de génoises.
La couverture est en tuiles mécaniques.
Descentes d’eaux pluviales en cuivre.
Les menuiseries extérieures sont en aluminium et bois : il s’agit de fenêtres ou portes
fenêtres à un ou deux vantaux (selon le cas) à vitrage isolant ouvrant à la Française

commande électrique, volet roulant à commande électrique en garage, portail bois à
deux vantaux et porte bois en dépendances. Une partie des volets roulants installés
par Madame après 2010.
Les menuiseries intérieures sont constituées de portes en bois à panneaux ou de
type plane.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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et de baies vitrées en aluminium; fermeture par volets bois et volets roulants à

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Les murs sont revêtus de papier peint ou peinture selon le cas, deux pans de murs
en pierres jointoyées en pièce de vie, faïences en cuisine, salle de bains et toilettes,
à l’état brut en combles.
Les sols sont revêtus de carrelage en habitation et dépendance, dalles en terrasse,
chape ciment en garage, terre recouverte de gravillon en cave, autobloquant en
extérieur.
La distribution électrique est de type traditionnel.
Chauffage central au fioul par plancher chauffant complété par cheminée.
Mme DESVOIVRES déclare avoir installé un mode de chauffage complémentaire
postérieurement au décès de son mari à savoir une pompe à chaleur réversible.
3) Etat du gros œuvre et des locaux
La maison est en bon état sur le plan général. Elle semble faire l’objet de travaux
d’entretien réguliers. Outre une vétusté usuelle, nous relevons :
quelques fissures apparemment sans gravité au niveau de certaines cloisons
et plafond,
une infiltration d'eau à l'entrée,
quelques fissures et impact au niveau de certains carreaux de sol,
le papier peint du couloir est détérioré à certains endroits et mériterait d’être
remplacé,
un léger affaissement de la dalle dans une chambre probablement due à un
phénomène de dilatation (cf plancher chauffant),
quelques fissures en façade extérieures avec décollement ponctuel de
l’enduit,
la présence de plaques de type fibro ciment (nous rappelons qu’un diagnostic
amiante a été établi lors de l’acquisition du bien en 2008). L’acte d’acquisition
mentionne la présence d’amiante mais le diagnostic n’a pas été communiqué
Rapport d’expertise judiciaire

à l’expert.

C – Agencement intérieur- Etat des locaux
1) Agencement de la maison

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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EXPERT DE JUSTICE

La maison s’élève d’un niveau sur sous-sol qui comprend une pièce unique à usage
de cave (de 22 m² environ).

Description de la cave :
Elle abrite un cumulus électrique et le système
de filtration de la piscine.
Les murs sont en béton à l’état brut, le sol est en
terre recouverte de gravier.
Distribution

électrique

de

type

traditionnel,

éclairage par néon.

Rez-de-chaussée :
Il comprend une grande pièce de vie prolongée
par

une

cuisine

et

un

bureau,

quatre

dépendances (dont un garage) et un espace
nuit composé de trois chambres, deux salles
d’eau et une salle de bains.
Description de la pièce de vie : d’une surface
utile de 47 m² environ
Elle se présente la forme approximative d’un
rectangle. Très lumineuse grâce à ses grandes ouvertures (deux baies vitrées et
une porte vitrée), elle est à destination de séjour et salon.
Ses murs sont peints partiellement, deux d’entre eux sont en pierres de parement. Le
sol est carrelé.

Chauffage au fioul par plancher chauffant complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par appliques murales.
Cette pièce est ouverte d’une part, sur la cuisine et d’autre part sur le bureau.
Description de la cuisine : d’une superficie utile de 18.50 m² environ
Entièrement équipée de meubles intégrés, elle est de type américain.
Le plan de travail et la crédence sont faïencés.
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Rapport d’expertise judiciaire

Côté salon, une cheminée.

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EXPERT DE JUSTICE

Les murs sont peints, le sol est carrelé.
Menuiseries : fenêtre et porte-fenêtre en bois
à deux vantaux à vitrage isolant, fermeture
par volets bois.
Chauffage au fioul par plancher chauffant
complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel,
éclairage par spots.

Description du bureau : d’une surface utile
de 14.50 m² environ
Il est également à usage de hall d’entrée. Sa
position centrale assure la transition entre les
espaces jour et nuit.
Le plafond est de type à la Française avec
poutres apparentes.
Un mur est en pierres jointoyées, les autres
sont peints. Le sol est carrelé.
Deux fenêtres en bois à un vantail à vitrage
isolant apportent de la luminosité, fermeture par volets
bois.
Chauffage au fioul par plancher chauffant complété par
pompe à chaleur réversible. Distribution électrique de
type traditionnel, éclairage par appliques murales.
En prolongement du bureau, un dégagement dessert
Rapport d’expertise judiciaire

l’espace nuit.

Description de la salle d’eau n°1 : d’une superficie utile
de 4 m² environ

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Elle est équipée d’une douche, d’un wc à l’anglaise avec élément à chasse dorsale
et d’un lavabo sur colonne.
Les murs sont faïencés sur 2/3 de leur hauteur environ, le surplus étant recouvert de
papier peint.
Le sol est carrelé.
Menuiseries : un fenestron bois cintré à vitrage isolant protégé par barreaudage de
type fer forgé, porte intérieure en bois à panneaux.
Chauffage au fioul par plancher chauffant complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par appliques murales.
Description de la chambre n°1 : d’une
surface utile de 17 m² environ
Très spacieuse, cette chambre donne sur le
terrain d’agrément et la terrasse côté Sud
grâce à une porte-fenêtre. Elle est équipée
d’un placard mural et bénéficie d’une salle
d’eau privative dont la surface est englobée
dans celle de la chambre.
Les murs sont revêtus de papier peint, le sol
de carrelage.
La salle d’eau est équipée d’une vasque sur
meuble, d’une douche en cabinet et d’un wc à
l’anglaise avec élément à chasse dorsale.
Les murs sont faïencés sur 2/3 de leur
hauteur environ, le surplus étant recouvert de
papier peint.

Menuiseries : porte-fenêtre en bois à deux
vantaux à vitrage isolant fermée par volets bois dans la chambre, fenestron bois
cintré à vitrage isolant protégé par barreaudage de type fer forgé en salle d’eau,
portes intérieures en bois à panneaux.
Chauffage au fioul par plancher chauffant complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par plafonnier et spots intégrés
dans meuble de salle d’eau.
Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Le sol est carrelé.

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Description de la chambre n°2 : d’une superficie utile de 18 m² environ
Très spacieuse, elle est lumineuse grâce à
une fenêtre et une porte- fenêtre qui donne
sur la terrasse et le terrain d’agrément côté
Sud.
Elle est équipée de deux placards et de
niches murales. Les murs sont recouverts de
papier peint, le sol est carrelé.
Chauffage au fioul par plancher chauffant
complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par plafonnier.
Elle bénéficie d’une salle de bains privative.
Description de la salle de bains : d’une surface utile de 11 m² environ
Située côté Nord, elle est très spacieuse. Elle
est équipée d’une double vasque sur meuble,
d’un bidet, un wc à l’anglaise avec élément à
chasse dorsale et une baignoire centrale
équipée d’un système de balnéothérapie.
Les murs sont recouverts de papier peint, le
sol de carrelage. Nous relevons sur le
pourtour de la baignoire quelques éléments
de marbre.
Le plafond est en lambris PVC avec spots halogènes intégrés.
Menuiseries : fenêtre en bois à deux vantaux à vitrage isolant, fermeture par volets

Chauffage au fioul par plancher chauffant complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par plafonnier.

Dépendances :
Situées côté Nord Ouest, elles consistent en une buanderie, un cellier, un dressing
(le tout représentant une surface utile de 22 m² environ) et un garage.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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bois, porte intérieure en bois à panneaux.

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Description de la buanderie :
Elle est accessible soit par l’extérieur grâce
à une porte en bois soit par la cuisine.
Elle est équipée d’un évier en inox à deux
bacs surmonté de quelques rangs de
faïences.
Les murs sont peints, le sol est carrelé.
Chauffage au fioul par plancher chauffant
complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel,
éclairage par plafonnier.

En prolongement, un cellier et un dressing.

Description du cellier :
Un fenestron apporte de la clarté à la pièce.
Les murs sont peints, le sol est carrelé.
Chauffage au fioul par plancher chauffant
complété par pompe à chaleur réversible.
Distribution électrique de type traditionnel,
éclairage par ampoule.
Porte intérieure de type plane.

Description du dressing :
Equipé d’étagères murales, il se présente sous une forme
longitudinale.
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Les murs sont peints, le sol est carrelé.
Menuiseries : fenestron bois à vitrage isolant, porte
intérieure de type plane.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par
ampoule.

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Chauffage au fioul par plancher chauffant complété par pompe à chaleur réversible.
Description du garage : d’une superficie utile
de 28 m² environ
Il fait également office de chaufferie car il abrite
la chaudière et la cuve à fioul.
Les murs sont peints, le sol est carrelé.
Le plafond est de type à la française avec
poutres apparentes.
Menuiseries : fenêtre bois à vitrage isolant
protégé par barreaudage de type fer forgé,
portail bois deux vantaux porte intérieure de
type plane.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.

Combles aménageables : d’une surface utile de 25 m²
environ
Ce niveau est partiellement aménageables lorsque la
hauteur sous toiture est suffisante (> 1.80).
Les murs sont à l’état brut (moellons), plaques de type everit
avec poutres apparentes en plafond.
Un œil de bœuf apporte de la clarté.

Mme DESVOIVRES veuve PERONNET occupe actuellement le bien en résidence
principale. Elle en bénéficie intégralement au titre du leg testamentaire effectué par
Mr Jean Paul Peronnet le 6 novembre 2011. En effet Mr Peronnet a légué à Madame
Desvoivres l'ensemble de ses droits sur la maison, les droits complémentaires lui

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D – Situation juridique du bien

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étant déjà acquis compte tenu de l'achat commun du bien par la communauté
Péronnet Desvoivres.

E – Mobilier

Un inventaire des meubles a été dressé le 7 avril 2010 par Me Candice AIZAC,
notaire à Montélimar.
Cet inventaire a permis d'estimer la valeur du mobilier meublant à 31 647 €.
Seule la moitié de cette somme dépend de la succession de Mr Jean-Paul
PERONNET soit une valeur de 15 823.50 €.
Nous nous fonderons sur cette valeur et intègreront donc la somme de 15 823.50

Rapport d’expertise judiciaire

dans l’actif de succession de Mr Jean-Paul PERONNET.

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5 ETAT DES LIEUX – Immeuble – Ville de LYON
De nos constatations et nos recherches sur les lieux, nous rapportons ce qui suit.

5-1 Situation générale des biens visités

Il est délimité par le parc de la tête d’or au nord, le cours Lafayette au Sud, la
commune de Villeurbanne à l’Est et le Rhône à l’Ouest.
Souvent surnommé le « Brotteaux », tout son territoire est situé en zone inondable.
Ces quartiers de Lyon sont réputés parmi les plus huppés de la ville.
Doté de larges avenues, comme le boulevard des Belges et le cours Vitton, le VIème
arrondissement abrite de nombreux hôtels particuliers et autres immeubles
remarquables par leur architecture.
Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Les biens estimés se situent Rue Masséna à Lyon, dans le VIème arrondissement.

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S’il est très peuplé, le 6

ème

arrondissement est également commerçant. Alors qu’il

abrite le poumon de la ville, le parc de la tête d’or, cet arrondissement accueille
également le musée d’art contemporain, la cité internationale et le muséum d’histoire
naturelle. Plusieurs évènements annuels marquent le quartier : le mois de la
francophonie, le carrefour des associations et les métiers d’Art.
Bien que Lyon intramuros et notamment les beaux quartiers soient moins touchés, la
baisse des prix dans l’ancien à Lyon s'est confirmée en 2015.
Les prix, qui jusqu’en 2014 avaient bien résisté, commencent à s’effriter. Une
situation inédite confirmée par les statistiques des notaires sur un an : – 2 % dans
Lyon intramuros mais jusqu’a – 10 % en grande périphérie.
Les prix tendent à se stabiliser autour d’une médiane de 3 300 euros le m2 intramuros, avec de fortes disparités d’un quartier à l’autre. Tête-d’Or-Saxe est le plus
cher, à 4 200 euros le m2, la Croix-Rousse se paie 3 600 euros le m2, Montchat, 2
900 euros le m2, et La Duchère, 2 000 euros le m2
Les quartiers les plus chics comme Saxe, Brotteaux, Croix-Rousse fléchissent peu.
Si les petites et moyennes surfaces, recherchées par des quadragénaires ou de
jeunes retraités à titre d’investissement patrimonial, sont stables, les grands
appartements trouvent plus difficilement acquéreur.
Au-delà de 800.000 euros, le marché se grippe sérieusement, Lyon n’ayant pas une
clientèle internationale au niveau de l’habitat comparable à Paris. Sans compter qu’à
ce niveau de prix il y a souvent une revente préalable et que, dans un contexte de
ralentissement du marché, les banques ne consentent des prêts-relais qu’au comptegouttes.
Dans les quartiers huppés, pour des acquéreurs fortunés et amateurs de bel ancien,
quelques belles affaires sont à réaliser. Certains propriétaires, obligés de vendre,
consentent des rabais pouvant aller jusqu’à 15 %. En périphérie, la donne est la
s’inscrire dans un parcours résidentiel ou à une famille de devenir propriétaire pour le
même prix qu’un loyer, sachant que plus on s’éloigne de Lyon, plus les prix
s’amenuisent.

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même, avec des prix plus abordables, permettant plus facilement à un jeune de

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5-2 Etat des lieux de l’immeuble
A –Environnement immédiat
La propriété est constituée d’un tènement unique comprenant un immeuble situé 53,
Rue Masséna, non loin de l'angle avec la rue de Sèze. L’accès au bien s’exerce par
la voie publique.
L’environnement immédiat est essentiellement constitué d’immeubles d’habitation,
résidentiel de standing, et de locaux commerciaux. Quartier très urbanisé, non loin
des centres d'activités économiques et de la gare de la Part Dieu (voir vue aérienne
page suivante).
La rue Masséna, à ce niveau, présente un alignement parfait, étroit avec des
immeubles bas, deux à cinq étages. Certains gagnent sur le trottoir.
La station de métro "Masséna" est à quelques minutes.
Présence de tous services, d'établissements scolaires, d'arrêt bus à proximité de
l'immeuble.
Le bien immobilier se situe sur la parcelle référencée au cadastre de LYON sous le

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n°24 de la section BD.

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Le quartier Foch/Masséna s’organise autour des cours Franklin Rossevelt et Vitton.
La vie y est ici animée, puisqu’elle s’articule autour des nombreux commerces que
l’on peut trouver dans les artères principales. Les immeubles, où la vie familiale
prédomine, sont parmi les plus beaux de la ville de Lyon.
Le 6e arrondissement de Lyon fut créé le 17 juillet 1867, pratiquement dans ses
limites actuelles, mais sa véritable existence en tant que zone urbaine a commencé
en 1772, avec l'apparition du projet de l'architecte- urbaniste Jean-Antoine Morand
de Jouffrey. L'inflexible ordonnance du plan en damier régit toujours sa morphologie
urbaine et l'individualise dans l'ensemble urbain lyonnais.

B – Origines de la propriété
Donation en nue-propriété par Mr Henri PERONNET à ses enfants Madame Andrée
Peronnet et Mr jean Paul Peronnet suivant acte reçu par Me BOUSCASSE, notaire à
Lyon le 26/03/85. Etant précisé que Mr Henri PERONNET est décédé le 07/12/89 et
que ses enfants sus cité ont hérité des parts de l'immeuble conservée par mr henri
Peronnet.

C – Description du bâtiment
1) Terrain et raccordement aux équipements publics
Le règlement d'urbanisme permet sur le terrain la construction d'immeubles sur 5
niveaux.
Le bâtiment est raccordé à un réseau d’assainissement

collectif. Il est relié au

réseau d’eau potable. Il dispose de branchement à l’électricité, au téléphone et

2) Description du gros œuvre et structure du bâtiment
Nous ne connaissons pas précisément la date de construction de l’immeuble.
L’architecture laisse penser à une édification en milieu de XXème siècle. L'immeuble
s’élève de deux niveaux sur rez-de-chaussée + combles aménagés formant un étage
supplémentaire.
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Rapport d’expertise judiciaire

d’une couverture télévision. L’accès à la voirie publique est à proximité.

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L’ossature du bâtiment est en béton.
La toiture est à deux pentes avec charpente
traditionnelle

et

couverture

en

tuiles

mécaniques.
Descentes d’eaux pluviales en zinc.
Menuiseries

extérieures :

dans

les

appartements occupés, il s’agit de fenêtres ou
portes fenêtres à un ou deux vantaux (selon le
cas) à vitrage isolant ouvrant à la Française.
Dans les appartements vacants, il s’agit de
fenêtres ou portes fenêtres à un ou deux vantaux (selon le cas) à vitrage simple à
noix et gueule de loup, absence de fermeture (seulement des stores occultants).
Le local commercial du rez-de-chaussée est pourvu de grands châssis en aluminium.
Menuiseries intérieures : portes d’entrées en bois, portes en bois à panneaux ou de
type plane.
Les murs sont revêtus de papier peint ou peinture selon le cas, faïences en cuisine,
salle de bains et toilettes.
Les sols sont revêtus de carrelage, linoléum, parquet flottant dans les appartements,
chape ciment en cour intérieure et dépendance.
La distribution électrique est de type traditionnel.
Chauffage électrique par convecteur.
3) Etat du gros œuvre et des locaux
Le bâtiment est de construction relativement ancienne (probablement mi XXème). Au
niveau des locaux communs, nous notons :
les menuiseries extérieures de l’escalier sont vétustes,
d’importantes fissures au niveau des murs extérieurs de la cour intérieure,
des spectres d’humidité au niveau de la cour intérieure.

Au niveau des locaux individuels, outre une vétusté usuelle, nous relevons entre
autre :

Rez-de-chaussée :
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les revêtements muraux mériteraient d’être rafraîchis,

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Local commercial :
Des plaques de faux plafond manquantes,
L’absence de plaques au sol,
Le revêtement linoléum présente des défauts de pose en dépendances,
D’importantes fissures en dépendance,
Des spectres d’infiltrations.

Premier étage :
Studio lot n°4 :
Les revêtements muraux mériteraient d’être refaits

Appartement lot n°5 :
Une partie de l’appartement est en cours de travaux suite à un dégât des eaux.

Appartement lot n°6 :
Des fissures au niveau du carrelage et des murs,
Des spectres d’humidité

Deuxième étage :
Appartement lot n°7 :
Il est en bon état sur le plan général et présente une vétusté usuelle.

Appartement lots n°8 et 9 :
Il présente une vétusté très avancée et méritera des travaux de rénovation

Troisième étage :
Appartement lot n°10 :
Nous n’avons pas visité le bien aussi nous ne pouvons pas nous prononcer sur sa
vétusté.

Appartement lot n°13 :

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importants afin de le rendre conforme aux normes actuelles.

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Il est en bon état d’entretien. Nous relevons :
Une fissure au niveau de la salle de bains,
Les revêtements muraux ne sont pas posés conformément aux règles de l’Art,
Des spectres d’infiltration au niveau d’une chambre consécutifs à un dégât
des eaux par le grenier.

D – Agencement intérieur- Etat des locaux
La régie de l'opéra est chargé de la gestion de l'immeuble

1) Agencement de l’immeuble
L’immeuble est élevé de trois niveaux sur rez-de-chaussée.
Le niveau 0 est à usage commercial tandis que les niveaux supérieurs sont divisés
en appartements.

Rez-de-chaussée :
Il comprend un hall central avec en poursuite un dégagement qui dessert le niveau et
un escalier en pierres permet l’accès aux étages supérieurs.
De part et d’autre du couloir, des locaux commerciaux et en extrémité un accès sur
une cour extérieure (de 39 m² environ) laquelle débouche sur des dépendances.
Local commercial n°1 : d’une surface utile de 81 m²
Il est composé de plusieurs pièces dont une à destination commerciale et bénéficie

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de dépendances.

Description du local commercial :
Il est pourvu de trois grandes baies
vitrées en aluminium qui donnent sur la
rue Masséna.
Les murs sont peints, le plafond est en
plaques de faux plafond avec néons
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intégrés dans grilles de défilement et passage de câbles.
Pas d'isolation.
Le sol est recouvert de dalles PVC.
Distribution électrique de type traditionnel.
Attenante à cette pièce, une cuisine.

Description de la cuisine :
Cette pièce est dite « aveugle » compte
tenu de l’absence d’ouverture.
La présence d’un évier en inox avec plan
de travail en mélaminé laisse supposer
qu’elle avait une destination de cuisine.
Les murs sont peints, le sol est recouvert
de linoléum.
Plaques de faux plafond avec spots
intégrés.

Porte

d’entrée

en

bois.

Chauffage par convecteur électrique.

En amont de la cuisine, deux pièces correspondant probablement à une ancienne
chambre et un cabinet de toilettes.

Description de la chambre :
Egalement considérée comme une pièce
aveugle, elle est équipée d’un rangement
mural dépourvu de porte de fermeture.
Le sol est un plancher recouvert de
linoléum.

Distribution

électrique

de

Rapport d’expertise judiciaire

Les murs sont peints.
type

traditionnel, chauffage par convecteur
électrique.
Une porte communique avec le cabinet
de toilettes attenant.

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Description du cabinet de toilettes :
Il est équipé d’une douche en cabine, d’une vasque, d’un
wc à l’anglaise avec élément à chasse dorsale et d’un
cumulus électrique (déclaré neuf le jour de l’accédit).
Les murs sont peints, le sol est recouvert de parquet
flottant.
Plaques de faux plafond avec spots intégrés.
Porte intérieure de type plane.
Chauffage par convecteur électrique.

Se rattachant à ce local, une cour intérieure de 6,5 m par
6 m qui permet l'accès à une dépendance en fond de
cour sur deux niveaux de 39 m2 d'emprise au sol.
Accessibles uniquement par la cour.
Nous relevons la présence d’un WC en
cabine dans la cour extérieure.
Les dépendances sont indépendantes
sur le plan de la distribution électrique ;
elles disposent d’un compteur électrique
individuel.
A l'étage la mezzanine présente une
surface utile de 4.45 X 6.5 = 28.9 m2. On
y accède par une échelle meunière.
Spectre d'infiltration d'eau important au
plafond.

Description de la pièce en rez-deRapport d’expertise judiciaire

chaussée :
Il comprend une pièce unique d’une
surface utile de 39 m².
les murs sont enduits, crépis ou à l’état
brut selon le cas.
Le sol est une chape ciment.

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Plafond recouvert de plaques.
Un escalier de type échelle meunière permet d’accéder au niveau supérieur qui
correspond à une pièce autrefois à usage de salle de sport.
Description de la salle à l'étage : d’une surface utile de 27 m²
Elle est lumineuse grâce à ses deux
châssis donnant sur la cour.
Les murs sont peints pour partie et
recouverts de lambris PVC pour partie.
Menuiseries : fenêtres PVC à deux et trois
vantaux à vitrage isolant (absence de
fermeture), porte bois à panneaux.
Le sol est recouvert de parquet flottant.
Distribution électrique de type traditionnel,
éclairage par ampoule.

Situation juridique du bien
Le local était libre de toute location le jour de l’accédit. Un projet d'installation de
crèche devrait voir le jour. Le local est donc en voie de relocation à la société
Tiramisu. Madame Peronnet a donné son accord écrit le 11 avril 2015.

Local commercial n°2 :
Nous n’avons pas pu visiter les locaux le
jour de l’accédit. Ils correspondent à un
institut de beauté d’une surface utile de
Rapport d’expertise judiciaire

60 m² environ selon les documents
communiqués par la Régie de l’Opéra.

Situation juridique du bien
Les locaux ont fait l’objet d’un bail locatif
qui a commencé à courir le 5 juillet 2011
pour se terminer le 4 juillet 2020. Le loyer mensuel actuel est de 890.95 €.
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Premier étage :
Un palier dessert deux appartements et un studio correspondant aux lots 4, 5 et 6.
Description de l’appartement n°1 correspondant au lot 4 : d’une surface utile
de 22 m² environ - type T1
Un couloir dessert des toilettes, une salle de bains et une pièce de vie.

Description des toilettes :
WC à l’anglaise avec élément à chasse dorsale.

Description de la salle de bains :
Cette pièce est dite aveugle compte tenu de
l’absence d’ouverture.
Elle est équipée d’un lavabo sur colonne et d’une
baignoire.
Les murs sont faïencés sur 2/3 de hauteur, le surplus
est recouvert de papier peint.
Le sol est carrelé.
Porte intérieure de type plane.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage
par ampoule.
Chauffage par convecteur électrique.

Description de la pièce de vie :
Elle se présente sous la forme approximative d’un
Rapport d’expertise judiciaire

« L » renversé avec une partie kitchenette et un
espace séjour.
Les murs sont recouverts de papier peint, le plafond
de plaques de faux plafond. Le sol est carrelé.
Menuiseries : fenêtre bois deux vantaux à vitrage

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isolant ouvrant à la Française, porte intérieure de type plane.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.
Chauffage par convecteur électrique.

Situation juridique du bien
Les locaux ont fait l’objet d’un bail locatif qui a commencé à courir le 1 er octobre
2014. Lors de l’accédit, il nous a été indiqué que le locataire devait quitter les lieux le
15 juillet 2015. A la date de visite des lieux, le loyer mensuel était de 360 €.

Description de l’appartement n°2 correspondant au lot 5 : d’une surface utile
de 50 m² environ - type T2
Au jour de l’accédit, l’appartement était en cours de travaux de rénovation
consécutivement à un dégât des eaux.
Il se compose de toilettes indépendantes, une chambre, un salon, une cuisine et une
salle de bains.
Toilettes équipées d’un wc à l’anglaise avec élément à
chasse dorsale.

Description de la chambre :
Elle donne sur la Rue Masséna.
Les murs sont revêtus de fibre de verre peinte, le sol de
linoléum.
Menuiseries : fenêtre bois deux vantaux à vitrage isolant
ouvrant à la Française, porte intérieure de type plane.
Rapport d’expertise judiciaire

Chauffage central au gaz de ville par radiateurs aciers.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par
ampoule.

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Description du salon :
Il donne également sur la Rue Masséna.
Les matériaux et équipements sont assez
similaires avec de la fibre de verre enduite
sur les murs et du linoléum au sol.
Menuiseries : fenêtre bois deux vantaux à
vitrage isolant ouvrant à la Française, porte
intérieure de type plane.
Chauffage central au gaz de ville par
radiateurs aciers.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.
Une porte communique avec la cuisine attenante.

Description de la cuisine :
Elle se présente sous une forme longitudinale.
Elle est équipée d’un évier inox à deux bacs.
Le pourtour de l’évier est faïencé, le surplus étant
revêtu de fibre de verre peinte.
Le sol est recouvert de linoléum.
Menuiseries : fenêtre bois deux vantaux à vitrage
isolant ouvrant à la Française, porte intérieure de type
plane.
Chauffage central au gaz de ville par radiateurs
aciers.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage

Rapport d’expertise judiciaire

par ampoule.

Description de la salle de bains :
Cette pièce est dite aveugle compte tenu de
l’absence d’ouverture.
Elle est équipée d’un lavabo sur colonne et
d’une baignoire.

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Les murs sont faïencés sur une grande hauteur, le surplus étant recouvert de fibre
de verre peinte.
Le sol est carrelé.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.
Chauffage central au gaz de ville par radiateurs aciers.

Situation juridique du bien
Les locaux ont fait l’objet d’un bail locatif qui a commencé à courir le 7 février 2012
et se terminera le 6 février 2018. Le loyer mensuel actuel est de 582.97 €.

Description de l’appartement n°3 correspondant au lot 6 : d’une surface utile
de 78 m² environ - type T3
Un couloir dessert un salon, deux chambres, une cuisine, une salle de bains et un
wc.

Description du salon :
Il

se

présente

sous

une

forme

longitudinale.
Les murs sont recouverts de crépi peint,
le sol est un parquet en bois.
Deux fenêtres bois (une à un vantail,
l’autre à deux vantaux) apportent de la
clarté.
Porte intérieure bois à panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par
radiateur acier.
Rapport d’expertise judiciaire

Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.
Attenante au salon, la chambre enfants.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Description de la chambre :
Elle

se

présente

également

sous

une

forme

longitudinale.
Les murs sont recouverts de papier peint, le sol est un
parquet en bois.
Fenêtre bois à deux vantaux à vitrage isolant, porte
intérieure bois à panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage
par ampoule.

Description de la cuisine :
Elle est équipée d’un évier en inox à deux bacs sur
meuble.
Les murs sont crépis, nous relevons quelques rangs de
faïences à proximité de l’évier.
Le sol est carrelé.
Fenêtre bois à deux vantaux à vitrage isolant, porte
intérieure bois à panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par
ampoule.

Description de la chambre n°2 :
donne

sur la cour intérieure. Les

Rapport d’expertise judiciaire

Elle

chambres sont revêtues de papier peint, le sol
de moquette.
Fenêtre bois à deux vantaux à vitrage isolant,
porte intérieure bois à panneaux.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Chauffage central au gaz de ville par radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.

Description de la salle de bains :
Elle donné également sur la cour intérieure.
Elle

est

équipée

d’un

lavabo,

d’une

baignoire et d’un sèche-serviettes.
Les murs sont faïencés partiellement le
surplus étant recouvert de fibre de verre
peinte.
Fenêtre bois à deux vantaux à vitrage
isolant, porte intérieure bois à panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par
radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.

Description des toilettes :
Elles sont équipées d’un wc à l’anglaise avec élément à chasse dorsale.
Les murs sont enduits le sol est carrelé. Porte intérieure bois à panneaux.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.

Situation juridique du bien
Les locaux ont fait l’objet d’un bail locatif qui a été renouvelé le 16 février 2014 et se
terminera le 15 février 2017. Le loyer mensuel actuel est de 783.5 €.
Noter une faible vacance avec une date d'entrée en février 1999.

Un palier dessert deux appartements correspondant aux lots 7, 8 et 9.
Description de l’appartement n°2 soit le lot 7 : d’une surface utile de 75 m²
environ - type T3
Un hall d’entrée avec en poursuite un couloir desservent un salon, une cuisine, deux
chambres, une salle de bains et des toilettes.

Description du salon :
Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

Deuxième étage :

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Très spacieux, il donne sur la rue Masséna
Il est équipé d’un petit placard mural.
Les murs sont recouverts de papier peint, le sol est un
parquet bois.
Menuiseries : fenêtre bois à vitrage isolant, porte
intérieure bois à panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par
ampoule.

Description de la cuisine :
Elle

se

présente

sous

une

forme

longitudinale et donne également sur la
rue Masséna.
Les murs sont recouverts de panneaux de
fibre de verre, le sol est revêtu de
carrelage.
Menuiseries :

fenêtre

bois

à

vitrage

isolant, porte intérieure bois à panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par
radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par
ampoule.

Description de la chambre enfants :
Comme la cuisine, elle se présente sous une forme
Rapport d’expertise judiciaire

longitudinale et donne sur la rue Masséna.
Elle est équipée d’un placard mural à deux vantaux
dont les portes sont en bois à panneaux.
Les murs sont peints, le sol est un parquet bois.
Menuiseries : fenêtre bois à vitrage isolant, porte
intérieure bois à panneaux.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Frédéric PERNON
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Chauffage central au gaz de ville par radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.

Description de la salle de bains :
Elle

est équipée d’un

lavabo

sur

colonne et d’une baignoire.
Les murs sont faïencés partiellement, le
surplus est recouvert de fibre de verre
peinte.
Le sol est carrelé.
Menuiseries : fenêtre bois à vitrage
isolant,

porte

intérieure

bois

à

panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par
radiateur acier.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.

Description de la chambre n°2 :
Elle donne sur la cour intérieure.
Les murs sont peints, le sol est un
parquet en bois. Rosace en plafond.
Menuiseries : fenêtre bois à vitrage
isolant,

porte

intérieure

bois

à

panneaux.
Chauffage central au gaz de ville par
radiateur acier.
électrique

de

type

traditionnel, éclairage par ampoule.

Situation juridique du bien
Les locaux ont fait l’objet d’un bail locatif qui a commencé à courir le 1 er juin 2013 et
se terminera le 31 mai 2016. Le loyer mensuel actuel est de 722.98 €.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

Distribution

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Description de l’appartement n°1 soit les lots 8 et 9 : d’une surface utile de 70
m² environ - type T3
Il comprend un hall d’entrée avec en poursuite un couloir de distribution (le tout
représentant m² environ), deux chambres, une cuisine, une salle de bains, des
toilettes.

Description de la chambre n°1 :
Cette chambre donne sur la rue Masséna.
Les murs sont recouverts de papier peint, le
sol est carrelé.
Menuiseries : fenêtre deux vantaux à noix et
gueule de loup, porte intérieure en bois à
panneaux.
Distribution électrique de type traditionnel,
éclairage par ampoule.
Cette

chambre

communique

avec

la

cuisine.

Description de la cuisine :
La cuisine donne également sur la rue Masséna.
Elle est équipée d’un évier en grès surmonté de
quelques rangs de faïences.
Les murs sont peints, le sol est carrelé avec un
revêtement partiel de linoléum.
Menuiseries : fenêtre deux vantaux à noix et gueule
de loup, porte intérieure en bois à panneaux.
Rapport d’expertise judiciaire

Distribution électrique de type traditionnel, éclairage
par ampoule.

Description de la chambre n°2 :

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Cette

chambre

donne

sur

la

cour

intérieure.
Les murs sont recouverts de papier peint,
le sol est un plancher bois.
Menuiseries : fenêtre deux vantaux à noix
et gueule de loup, porte intérieure en bois
à panneaux.
Distribution

électrique

de

type

traditionnel, éclairage par ampoule.
Attenants à cette chambre, les toilettes et
la salle de bains.

Description des toilettes :
Elles sont équipées d’un wc à l’anglaise avec élément à
chasse dorsale et d’un cumulus électrique.
Les murs sont peints, le sol est carrelé.
Porte intérieure de type plane.
Distribution de type traditionnel, éclairage par ampoule.

Description de la salle
de bains :
Elle est équipée d’un lavabo sur colonne et d’une
baignoire.
Les murs sont faïencés partiellement, le surplus est

Le sol est carrelé.
Une fenêtre en bois à vitrage isolant à deux vantaux
donne sur la cour intérieure.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage
par ampoule.
Porte intérieure de type plane.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Rapport d’expertise judiciaire

peint.

Frédéric PERNON
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Situation juridique du bien
Le local était libre de toute location le jour de l’accédit. Il mérite une rénovation
complète avant location. On note en particulier des traces d'infiltration d'eau.

Troisième étage :
Un palier dessert deux appartements correspondant aux lots 10 et 13 ainsi que des
greniers.
Description de l’appartement n°1 soit le lot 10 : d’une surface utile de 52 m²
environ
Nous n’avons pas visité le bien, le locataire étant absent le jour de l’expertise.
Cependant, la Régie de l’Opéra nous a communiqué le bail locatif ainsi que l’état des
lieux où il apparaît un descriptif succinct. Selon les informations dont nous
disposons, l’appartement se compose d’une entrée, une cuisine, un séjour, une
chambre, un wc et une salle de bains le tout représentant une surface utile totale de
52 m² environ

Situation juridique du bien
Les locaux ont fait l’objet d’un bail locatif qui a commencé à courir le 1 er janvier
2014 et se terminera le 31 décembre 2016. Le loyer mensuel actuel est de 609.85 €.
Description de l’appartement n°2 soit le lot 13 :
d’une surface utile de 60 m² environ
Il se compose d’un hall d’entrée, des toilettes, une
cuisine, un salon, une salle de bains et deux
Rapport d’expertise judiciaire

chambres.
Description d’une cuisine :
De petite surface, elle donne sur la cour intérieure.
Elle est équipée d’un évier en inox sur meuble
surmonté de quelques rangs de faïences.

Rapport affaire DESVOIVRES /PERRONET

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Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE

Fenêtre bois à un vantail à vitrage isolant.
Les murs sont peints, le sol est carrelé.
Porte intérieure de type plane.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.
Chauffage par convecteur électrique.

Description des toilettes :
Elles sont équipées d’un wc à l’anglaise avec élément à chasse dorsale.
Les murs sont peints, le sol est carrelé. Porte intérieure de type plane.
Distribution électrique de type traditionnel, éclairage par ampoule.
Chauffage par convecteur électrique.

Description du salon :
Les murs sont peints, le sol est recouvert
de linoléum sur carrelage.
Un fenestron bois apporte un peu de
luminosité à la pièce.
Porte intérieure de type plane.
Distribution électrique de type traditionnel,
éclairage par ampoule.
Chauffage par convecteur électrique.

Description de la chambre n°1 :
Située sous rampant de toiture, elle est
éclairée par un velux.
Les murs sont peints, plafond avec
Rapport d’expertise judiciaire

poutres apparentes.
Porte intérieure de type plane.
Distribution électrique de type traditionnel,
éclairage par ampoule.
Chauffage par convecteur électrique.

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