Newsletter 1er Trimestre 2017 .pdf



Nom original: Newsletter 1er Trimestre 2017.pdfTitre: Newsletter 1er Trimestre 2017_1.pdfAuteur: Bugla

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35 rue Pastorelli 06000 NICE
Tel 04 93 62 42 90
bugla@auditconseilgestion.fr
Votre conseiller vous informe...

1er Trimestre 2017 N°01

ACTUALITÉ
/HV QRXYHDXWpV ¿VFDOHV SRXU
/HV ORLV GH ¿QDQFHV DQQXHOOHV RQW pWp YRWpHV HW YDOLGpHV )DLVRQV OH SRLQW VXU OHV QRXYHDXWpV j LQWpJUHU SRXU OD
JHVWLRQ GH YRWUH SDWULPRLQH HW GH YRWUH ¿VFDOLWp«

ඔඍඛ ඖ඗ඝඞඍඉඝග඲ඛ ඘඗ඝක ඞ඗ඝඛ
3UpOqYHPHQW j OD VRXUFH RႈFLDOLVp
Vos revenus « courants » de 2017 ne
VHURQW SDV WD[pV FDU LOV EpQp¿FLHURQW
d'un FUpGLW G
LPS{W VSpFL¿TXH
En revanche, vos revenus exceptionnels,
tels que les plus-values par exemple,
resteront imposables.
A compter de l’année 2018, si vous
êtes salarié ou retraité, votre impôt sera
prélevé directement sur vos revenus. Si
vous êtes un professionnel indépendant,
RX EpQp¿FLDLUH GH UHYHQXV IRQFLHUV DORUV
YRXV SDLHUH] YRWUH LPS{W SDU OH ELDLV
G
DFRPSWHV PHQVXHOV RX WULPHVWULHOV
Le pourcentage de vos revenus prélevé
par l’administration sera calculé en
fonction de vos revenus 2016 et 2017
et de la composition de votre foyer
¿VFDO &HSHQGDQW YRXV SRXUUH] GpFLGHU
d’appliquer :

- Si vous êtes mariés ou pacsés, un taux
de prélèvement individualisé : chacun
paie proportionnellement à ses revenus ;
6L YRXV VRXKDLWH] rWUH GLVFUHW YRXV
SRXUUH] GHPDQGHU OH WDX[ QHXWUH F¶HVW
j GLUH FDOFXOp FRPPH VL YRXV pWLH]
célibataire, sans enfant et avec vos
seuls salaires.
/HV UpGXFWLRQV HW FUpGLWV G
LPS{W
REWHQXV HQ VHURQW HႈFDFHV En
revanche, les déductions (PERP, Madelin, pensions alimentaires, prestations
FRPSHQVDWRLUHV« HႇHFWXpHV HQ
SRXUURQW GLႈFLOHPHQW UpGXLUH YRWUH LPS{W

1RXYHOOH UpGXFWLRQ G¶LPS{W SRXU
OHV PpQDJHV PRGHVWHV
Si vous êtes mariés avec deux enfants
HW VL YRWUH UHYHQX ¿VFDO GH UpIpUHQFH
(RFR) est inférieur à 48 400 €, vous
EpQp¿FLHUH] GpVRUPDLV FKDTXH DQQpH
G¶XQH UpGXFWLRQ G¶LPS{W VXU OH UHYHQX
GH
&HW DYDQWDJH HVW RFWUR\p ORUVTXH YRWUH
RFR ne dépasse pas un certain plafond.
A vos calculettes :

1XH SURSULpWp HW 7UDYDX[
GpGXFWLRQ OLPLWpH
Si vous êtes nu-propriétaire d’un immeuble, les dépenses de grosses réparations (toiture, ravalement, plancher…)
TXH YRXV SD\H] QH SHXYHQW SOXV EpQp¿FLHU GHV PrPHV DYDQWDJHV ¿VFDX[
Désormais, ces dépenses ne sont
déductibles que de vos revenus fonciers
VL YRXV HQ DYH] HW VHXOHPHQW VL OH ELHQ
est donné en location par l'usufruitier.
Fini le temps où ces travaux pouvaient
s’imputer sur votre revenu global.

1er trimestre 2017

Page 1

© &RVVH $QFLHQ ª SOXV GH GpGXFWLRQ

$FWLRQV JUDWXLWHV GXUFLVVHPHQW GH
OD ¿VFDOLWp

'LYHUV

/D ¿VFDOLWp GHV DFWLRQV JUDWXLWHV D pWp 9RXV YRXOH] EpQp¿FLHU G¶XQ DYDQWDJH
chahutée ces derniers mois. Pour vous, ¿VFDO (Q DFKHWDQW GHV SDUWV GH VRFLpWpV
les règles sont désormais les suivantes : SRXU OH ¿QDQFHPHQW G¶°XYUHV FLQpPDWR $WWULEXWLRQ HQWUH OH DR€W HW OH graphiques ou audiovisuelles (62),&$),
GpFHPEUH le gain d’acquisition YRXV SRXUUH] GpVRUPDLV REWHQLU XQH
9RXV SRXYH] DORUV DSSOLTXHU VXU YRV est taxé comme une plus-value mobilière réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à
loyers une déduction variant entre après un abattement pour durée de dé- 48 % du montant investi.
15 et 70 % selon la localisation du tention allant jusqu’à 65 %.
Les dépenses engagées pour l’emploi
logement et le « secteur » considéré $WWULEXWLRQ DSUqV OH GpFHPEUH d’un VDODULp j GRPLFLOH ouvriront désor(intermédiaire, social, très social). Une OD ¿VFDOLWp HVW SOXV ORXUGH FDU OH mais toujours droit à un crédit d’impôt.
déduction de 85 % est allouée lorsque gain d’acquisition supérieur à 300 000 € Les personnes peu ou pas imposables,
le logement est donné en intermédiation est taxé comme un salaire et est soumis notamment les retraités, pourront alors
locative (association agréée ou agence à une contribution salariale de 10 %. obtenir un remboursement lorsque
immobilière sociale…).
En deçà de ce seuil, le gain reste taxé O¶DYDQWDJH ¿VFDO H[FqGHUD OHXU LPS{W
&H GLVSRVLWLI SUHQG OH UHODLV GHV UpJLPHV comme une plus-value de valeur mobi- $XSDUDYDQW OD GLႇpUHQFH pWDLW SHUGXH
GH Gp¿VFDOLVDWLRQ © %RUORR DQFLHQ ª HW lière.
© %HVVRQ DQFLHQ ª
6L YRXV ORXH] XQ DSSDUWHPHQW YRXV
SRXYH] UpGXLUH YRV UHYHQXV IRQFLHUV
LPSRVDEOHV HQ FRQFOXDQW XQH
FRQYHQWLRQ DYHF O¶$JHQFH 1DWLRQDOH
GH O¶+DELWDW $QDK

ඔඍඛ ඖ඗ඝඞඍඉඝග඲ඛ ඘඗ඝක
ඞ඗ගකඍ ඍඖගකඍ඘කඑඛඍ
,PS{W VXU OHV VRFLpWpV EDLVVH GX
WDX[
Votre entreprise est soumise à l’impôt sur
les sociétés, le taux normal sera progressivement rabaissé de 33,33 % à 28 %
selon un échéancier établi sur 4 ans. Sur
VHXOHV OHV 30( FKLႇUH G¶DႇDLUHV
< 7,63 M€) seront concernées pour la
IUDFWLRQ GH OHXUV EpQp¿FHV LPSRVDEOHV
comprise entre 38 120 € et 75 000 €.
&UpGLW G¶LPS{W SRXU OD FRPSpWLWLYLWp
HW O¶HPSORL UHQIRUFHPHQW
&HW DYDQWDJH ¿VFDO équivaut à une baisse
de charges sociales car l’entreprise béQp¿FLH G¶XQ FUpGLW G¶LPS{W pJDO j DX
lieu de 6 % en 2016) des rémunérations
versées aux salariés lorsqu’elles n’exFqGHQW SDV 60,&

de plus-values à condition notamment potentiel est particulièrement important
de réinvestir le prix de vente dans car l’économie peut dépasser 75 % de
O¶pFRQRPLH UpHOOH HW SOXV VSpFL¿TXHPHQW l’impôt dû.
dans de jeunes PME.
En revanche, même si vous n’êtes pas
ORXHXU SURIHVVLRQQHO YRXV GHYUH] SD\HU
'LVSRVLWLI DQWL DEXV SODIRQQHPHQW
,6) HW KROGLQJ
GHV FRWLVDWLRQV DX UpJLPH VRFLDO
GHV LQGpSHQGDQWV 56, VL YRXV DYH]
Le montant de votre ISF est plafonné
DX PRLQV ¼ 77& GH UHFHWWHV
VL YRXV SD\H] GHV LPS{WV ,5 ,6) WD[H
annuelles en location saisonnière ou si
foncière…) supérieurs à 75 % de vos
YRXV RX XQ PHPEUH GH YRWUH IR\HU ¿Vrevenus. Des stratégies d’optimisation
FDO HVW LQVFULW DX 5HJLVWUH GX &RPPHUFH
VRQW SDUIRLV PLVHV HQ °XYUH DYHF
HW GHV 6RFLpWpV 5&6
des sociétés holdings, pour réduire les
revenus apparents et ainsi diminuer l’ISF 9RXV ORXH] XQ DSSDUWHPHQW HQ ORFDWLRQ
saisonnière via une SODWHIRUPH LQWHUQHW
dû.
Un nouveau dispositif « anti-abus » (leboncoin, airbnb…), celle-ci devra
prévoit de réintégrer au calcul du désormais transmettre à l’Administration
plafonnement ISF, les diminutions OH PRQWDQW GHV UHFHWWHV TXH YRXV UpDOLVH]
par son intermédiaire.
DUWL¿FLHOOHV GHV UHYHQXV

ඎ඗උඝඛ ඛඝක ඔඉ
ඔ඗උඉගඑ඗ඖ ඕඍඝඊඔ඲ඍ

Vous faites de la location meublée, vous
SRXYH] GpVRUPDLV VRXV FRQGLWLRQV
EpQp¿FLHU GX GLVSRVLWLI © 'XWUHLO ª,
&H GLVSRVLWLI HVW FUpp SRXU SHUPHWWUH c’est-à-dire d’un abattement de 75 % de
aux entrepreneurs qui cèdent leurs titres la valeur de l’immeuble à l’ISF et en cas
de sociétés d’obtenir un report d’impôt GH GRQDWLRQ RX VXFFHVVLRQ /H JDLQ ¿VFDO
&RPSWH 30( ,QQRYDWLRQ &3,
FUpDWLRQ

1er trimestre 2017

Page 2

/¶DVVXUDQFH YLH HQ TXHVWLRQ " ,O IDXW UHODWLYLVHU
%DLVVH GHV UHQGHPHQWV GHV IRQGV HQ HXURV " %ORFDJH pYHQWXHO GHV FDSLWDX[ " 9RXV DYH] GHV FRQWUDWV G¶DVVXUDQFH
YLH HW YRXV YRXV GHPDQGH] V¶LO HVW WRXMRXUV RSSRUWXQ G¶\ SODFHU YRWUH pSDUJQH /D UpSRQVH HVW SRVLWLYH

ඊඔ඗උඉඏඍ ඌඍ ඔ
඲඘ඉකඏඖඍ
඘඗ගඍඖගඑඍඔඔඍඕඍඖග
En cas de crise, certains mouvements
sur vos contrats d’assurance-vie (euros
ou unités de compte), pourraient être
bloqués, en tout ou partie, pour une
durée limitée.
/H +DXW &RQVHLO GH 6WDELOLWp )LQDQFLqUH
+&6) D OHV SRXYRLUV GH GpFLGHU
temporairement de :

3RXUTXRL QH SDUOH W RQ TXH GH
O¶DVVXUDQFH YLH "
&HV UHVWULFWLRQV FRQFHUQHQW pJDlement les contrats de capitalisation, les contrats d’épargne retraite
PERP ou Madelin, les comptes
d'épargne salariale... L’assurancevie ne doit donc pas être spécialement stigmatisée.

- bloquer ou retarder les versements, les
arbitrages, les avances ou les rachats
sur vos contrats,

GpVWDELOLVHU VRQ SURSUH pTXLOLEUH ¿QDQcier.
4X¶HVW FH TXH oD FKDQJH SRXU
YRXV "
&HWWH PRGL¿FDWLRQ D XQ LPSDFW
SV\FKRORJLTXH ,O IDXW IDLUH OD GLႇpUHQFH
entre le capital garanti en cas de crise
HW OH FDSLWDO TXL YRXV VHUD HႇHFWLYHPHQW
versé au moment du rachat (ou à vos
EpQp¿FLDLUHV
9RWUH FRQWUDW RႇUH VXႈVDPPHQW GH
VROXWLRQV GH GLYHUVL¿FDWLRQ SRXU SDOOLHU
cette nouvelle contrainte.

- limiter la performance des fonds euros.
Il faut cependant relativiser :
- La mise en place de ces restrictions
GRLW rWUH MXVWL¿pH SDU GHV FLUFRQVWDQFHV
H[FHSWLRQQHOOHV WHOOH XQH FULVH ¿QDQcière majeure ou une hausse brutale
des taux…
- Le blocage serait alors de courte
durée : 3 mois renouvelable une fois,
soit 6 mois maximum.
- &HWWH SURFpGXUH GH OLPLWDWLRQ pWDLW GpMj
prévue dans certaines circonstances, la
loi Sapin 2 ne fait que la généraliser.
En réaction, certains s’intéressent aux
contrats d’assurance-vie étrangers et
notamment luxembourgeois. Si ces
contrats ne sont pas concernés par les
UHVWULFWLRQV IUDQoDLVHV OHV ¿OLDOHV OX[HPbourgeoises de compagnies françaises
VHUDLHQW DႇHFWpHV GH OD PrPH PDQLqUH
que les compagnies françaises pour la
partie fonds en euros.
3RXUTXRL OLPLWHU OD SHUIRUPDQFH GX
IRQGV HXURV "
Les compagnies d’assurance lissent
OD UpPXQpUDWLRQ GHV IRQGV HXURV D¿Q
de ne pas faire subir de variations
trop brutales de leur rendement. Or,
compte tenu des taux très bas, ce
mécanisme majore la rémunération
des fonds en euros qui est aujourd’hui
paradoxalement trop élevée.
La limitation de cette rémunération
permettrait d’augmenter les réserves
des compagnies et de leur garantir
ainsi une plus grande stabilité à long
terme.

1er trimestre 2017

([HPSOH HQ FKLႇUHV

ඏඉකඉඖගඑඍ ඌඝ උඉ඘එගඉඔ
඘ඉකඎ඗එඛ ඔඍඛ ඎකඉඑඛ ඌඍ ඏඍඛගඑ඗ඖ
ඖඍ ඛ඗ඖග ඘ඔඝඛ ඘කඑඛ ඍඖ උ඗ඕ඘ගඍ
Depuis
quelques
mois,
certains
DVVXUHXUV PRGL¿HQW OHV FRQGLWLRQV GH
JDUDQWLH GHV IRQGV HQ HXURV &RQFUqtement, ils font porter la garantie sur le
montant brut investi c’est-à-dire avant la
déduction des frais de gestion.

9RXV YHUVH] ¼ VXU XQ FRQWUDW
d’assurance-vie dont les frais de
gestion sont de 0.8 % du montant
investi.
&RPSDURQV OH PRQWDQW GX FDSLWDO
garanti en fonction de la garantie
brute ou nette de frais de gestion :
Année

Garantie
NETTE

Garantie
%587(

1

100 000 €

99 206 €

2

100 000 €

98 419 €

3

100 000 €

97 638 €

4

100 000 €

96 863 €

5

100 000 €

96 094 €

6

100 000 €

95 331 €

7

100 000 €

94 574 €

8

100 000 €

93 823 €

3RXUTXRL FH FKDQJHPHQW "
Les fonds euros sont en partie investis sur des obligations d’Etat qui rapportent de moins en moins (3,40 %
en janvier 2012, 0,71 % en décembre
2016 et même 0,15 % en juillet 2016)
et couvrent à peine les frais de gestion.
Ainsi, l’assureur qui assume une garantie nette de frais de gestion pourrait être,
XQH DQQpH GH FULVH ¿QDQFLqUH GDQV XQH
position très délicate : il devrait puiser
dans ses fonds propres au risque de

Si le rendement moyen annuel est
de 2 % net de frais de gestion, le
capital acquis au bout de 8 ans sera
d’environ 117 000 €.

/D ERXpH GH VDXYHWDJH OH IRQG GH JDUDQWLH
En cas de faillite d’une compagnie d’assurance, il existe un fond de garantie
vous permettant d’être indemnisé à hauteur de 70 000 € par établissement.

Page 3

DOSSIER
$VVXUDQFH YLH RX LPPRELOLHU YRWUH F°XU EDODQFH
/D EDLVVH GHV WDX[ G¶LQWpUrW IDYRULVH OHV LQYHVWLVVHPHQWV LPPRELOLHUV ORFDWLIV /HXUV OR\HUV DSSDUDLVVHQW DXMRXUG¶KXL
SOXV UpPXQpUDWHXUV TXH OHV SODFHPHQWV ¿QDQFLHUV © FODVVLTXHV ª &HSHQGDQW OD ¿VFDOLWp LPPRELOLqUH D OD UpSXWDWLRQ
G¶rWUH SOXV FRQVpTXHQWH /¶LQYHVWLVVHPHQW GDQV OD SLHUUH HVW LO GRQF YUDLPHQW RSSRUWXQ "
3DU DLOOHXUV O¶DVVXUDQFH YLH SHUPHW GH UHFHYRLU GHV UHYHQXV FRPSOpPHQWDLUHV RX WUDQVPHWWUH XQ FDSLWDO DYHF XQH
¿VFDOLWp DYDQWDJHXVH &HSHQGDQW FRPSWH WHQX GH O¶pYROXWLRQ GHV UHQGHPHQWV GHV IRQGV HXURV HW GHV EORFDJHV
SRWHQWLHOV GHV UDFKDWV IDXW LO SRXU O¶DYHQLU FRQWLQXHU j SODFHU PDVVLYHPHQW YRWUH pSDUJQH VXU FHV FRQWUDWV "
&RPSDURQV« HW IDLVRQV OHV ERQV FKRL[

ඔඑ඙ඝඑඌඑග඲ඛ ඍග උඉ඘ඉඋඑග඲

඲඘ඉකඏඖඍ ඉඞඉඖගඉඏඍ ඪ

ඉඛඛඝකඉඖඋඍ ඞඑඍ
Avec un investissement immobilier,
votre épargne est immobilisée pendant
SOXVLHXUV DQQpHV 6L YRXV DYH] EHVRLQ
G¶DUJHQW UDSLGHPHQW YRXV GHYUH]
vendre le bien immobilier, ce qui peut
prendre du temps en fonction du marché
immobilier du moment.
En outre, si le bien est soumis à un
UpJLPH GH Gp¿VFDOLVDWLRQ FRPPH
Scellier ou Pinel par exemple), la
UHYHQWH DYDQW OD ¿Q GH O¶HQJDJHPHQW GH
location (9 ans en général) peut vous
IDLUH SHUGUH OHV DYDQWDJHV ¿VFDX[ j
venir, voire ceux du passé.

plus faibles montants, permet de palier
en partie à cet inconvénient. Le recours
au crédit reste en outre possible pour
O¶LPPRELOLHU HQ GLUHFW RX HQ 6&3,

ඎඑඛඋඉඔඑග඲ ඉඞඉඖගඉඏඍ
ඉඛඛඝකඉඖඋඍ ඞඑඍ ඕඉඑඛ

එඕඕ඗ඊඑඔඑඍක කඍඞඑඍඖග ඉඝ ඛඋ඗කඍ

A l’inverse, l’assurance-vie est très
© OLTXLGH ª FDU YRXV SRXYH] j WRXW
moment demander un rachat ou une
DYDQFH &HUWHV GDQV GHV FLUFRQVtances exceptionnelles, la loi permet
de suspendre ou retarder tout ou partie
des rachats ou des avances mais ces
mesures ne peuvent être maintenues
plus de six mois consécutifs…

En versant sur un contrat d’assuranceYLH YRXV FDSLWDOLVH] VDQV LPS{W VHXOV
les prélèvements sociaux sur les gains
issus des fonds euros sont dus). Vous
QH VHUH] LPSRVp HQ FDV GH UDFKDW TXH
sur une partie des fonds rachetés.

L’assurance-vie est plus facilement
accessible qu’un investissement immoELOLHU HQ GLUHFW ORUVTXH YRXV GLVSRVH]
d’une épargne limitée. Néanmoins, la
VRXVFULSWLRQ GH SDUWV GH 6&3, 6RFLpWp &LYLOH GH 3ODFHPHQW ,PPRELOLHU GH

(Q PDWLqUH LPPRELOLqUH OD ¿VFDOLWp
est plus compliquée. La taxe foncière
est due chaque année et vos revenus
fonciers sont taxés à l’impôt sur le
revenu au barème progressif entre
14 % et 45 % (après application du

1er trimestre 2017

En outre, une option pour un prélèvement
libératoire (à 35 %, 15 % ou 7,5 % selon
la durée de votre contrat) est possible.

régime micro-foncier ou réel) et aux
prélèvements sociaux (15,5 %).

5HPDUTXH /HV GLVSRVLWLIV %RUORR GH
5RELHQ HW PDLQWHQDQW &RVVH SHUPHWWHQW
de déduire, dans le régime réel, des
charges supplémentaires diminuant
encore les loyers imposables.
$ O¶,6) VDXI FDV SDUWLFXOLHUV YRXV GHYH]
déclarer les contrats d’assurancevie et les biens immobiliers locatifs.
&HSHQGDQW VL OHV SUHPLHUV VRQW SULV
en compte pour leur valeur actuelle,
OHV VHFRQGV EpQp¿FLHQW G¶XQH GpFRWH
en raison de la contrainte locative.
L’investissement immobilier présente
donc un léger avantage.

Page 4

ගකඉඖඛඕඑඛඛඑ඗ඖ ඊඉඔඔඍ
ඉඝ උඍඖගකඍ
9RXV VRXKDLWH] WUDQVPHWWUH YRWUH SDWULmoine à vos enfants et/ou petits-enfants.
Nous vous conseillons d’anticiper cette
transmission grâce à des donations régulières, notamment en nue-propriété.
Or, s’il est possible de donner un bien
LPPRELOLHU ORFDWLI YRXV QH SRXYH] SDV
réaliser la donation d’un contrat d’assurance-vie.
A votre décès, vos contrats d’assurancevie seront considérés « hors succesVLRQ ª HW YRV EpQp¿FLDLUHV SHUFHYURQW
OHV FDSLWDX[ HQ SUR¿WDQW G¶XQH ¿VFDOLWp
souvent avantageuse.

([HPSOH
/RXLV D DQV ,O D HX XQH ¿OOH 0DULH
Il possède une résidence principale
évaluée 400 000 € et s’interroge
quant à la meilleure manière de
placer ses 250 000 € d’épargne. Il
veut optimiser sa succession car il n’a
pour l’instant rien prévu.
S’il achète un bien immobilier pour
le louer, à son décès, Marie paiera
environ 108 000 € de droits de succession. A l’inverse, s’il place ses
capitaux sur un contrat d’assurancevie, Marie paiera environ 78 000 €.
L’assurance-vie paraît plus intéressante.

0DLV VL /RXLV GRQQH j VD ¿OOH OD
nue-propriété de l’immeuble locatif
nouvellement acquis, celle-ci paiera
environ 3 200 € de droits de donation
et 58 000 € de droits de succession
lorsque son père décèdera plus de 15
ans plus tard.
'DQV OHXU FDV OD ¿VFDOLWp OLpH j OD
transmission peut être réduite d’environ 17 000 € en préférant la donation
de la nue-propriété d’un appartement
locatif à l’assurance-vie…

Vos biens immobiliers intègreront
votre succession et seront taxés en
FRQVpTXHQFH &KDFXQ GH YRV HQIDQWV
sera imposé, après un abattement de
100 000 € (sous réserve de ne pas l’avoir
consommé dans les 15 ans précédents)
sur la quote-part de succession lui
revenant à un taux variant entre 5 et
45 %. (cf. exemple ci-contre)

ඊ඗ඖඛ ඘ඔඉඖඛ එඕඕ඗ඊඑඔඑඍක
ඍග ඉඛඛඝකඉඖඋඍ ඞඑඍ
ඉඝ උ඗ඝඌඍ ඪ උ඗ඝඌඍ
Que ce soit en matière immobilière
ou d’assurance-vie, certains choix
peuvent vous permettre d’optimiser vos
investissements.
,PPRELOLHU /RFDWLRQ PHXEOpH RX
3LQHO "

/D ORFDWLRQ PHXEOpH RX FRPPHQW
SHUFHYRLU GHV UHYHQXV ORFDWLIV
IDLEOHPHQW ¿VFDOLVpV SHQGDQW GH
QRPEUHXVHV DQQpHV
9RXV ORXH] XQ ORJHPHQW JDUQL G¶XQ PRELOLHU VXႈVDQW SRXU TX¶XQ ORFDWDLUH HQWUH
dans les lieux et y vive normalement
DYHF VHV VHXOV HႇHWV SHUVRQQHOV YRXV
faites de la location meublée.
/D ORFDWLRQ PHXEOpH HVW ¿VFDOHPHQW
considérée comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages
importants. Vous êtes taxé à l’impôt sur
OH UHYHQX VHORQ OHV UqJOHV GHV EpQp¿FHV
industriels et commerciaux, et non pas
selon celles des revenus fonciers en
cas de location nue.
6L YRXV DYH] PRLQV GH ¼ GH
loyers, vous êtes imposé après un
abattement de 50 % (contre 30 % en
revenus fonciers).
1er trimestre 2017

Si vos loyers dépassent ce seuil ou si
YRXV RSWH] SRXU OH UpJLPH UpHO YRXV
GHYH] WHQLU XQH FRPSWDELOLWp HW YRXV
SRXYH] GpGXLUH HQ SOXV GHV FKDUJHV
« classiques » prévues pour les
revenus fonciers, des amortissements.
Ils correspondent à la dépréciation de
l’immeuble et du mobilier, ce qui permet
en général, de réduire considérablement
voire d’annuler le montant des loyers
imposables.

/¶DSSDUWHPHQW HQ 3LQHO RX FRPPHQW
DYRLU XQH UpGXFWLRQ G¶LPS{W GH
¼ SDU DQ SHQGDQW DQV
9RXV DFKHWH] XQ ORJHPHQW QHXI RX
sur plan, avant le 31 décembre 2017,
HW YRXV YRXV HQJDJH] j OH ORXHU QX
SHQGDQW RX DQV 9RXV SRXYH] DORUV
EpQp¿FLHU G¶XQH UpGXFWLRQ G¶LPS{W VXU OH
revenu de 12 % ou 18 % du montant de
l’investissement plafonné à 300 000 €.
9RXV SRXUUH] PrPH SURURJHU O¶HQJDJHPHQW MXVTX¶j DQV SRXU EpQp¿FLHU
plus longtemps de la réduction d’impôt.

- Les ressources du locataire ne doivent
pas dépasser, à la conclusion du bail,
un certain plafond.

&HUWDLQHV FRQGLWLRQV VRQW j UHVSHFWHU

L’avantage du Pinel, par rapport aux
GLVSRVLWLIV SUpFpGHQWV 6FHOOLHU 'XÀRW
est que votre locataire peut être l’un de
YRV SDUHQWV RX GH YRV HQIDQWV &RXS
GRXEOH YRXV DLGH] YRV SURFKHV HW YRXV
EpQp¿FLH] G¶XQH UpGXFWLRQ G¶LPS{W

- Le logement doit être situé dans des
]RQHV JpRJUDSKLTXHV R OH PDUFKp
locatif est tendu et il doit répondre à
un niveau de performance énergétique
VSpFL¿TXH
- Les loyers sont plafonnés.

Page 5

$VVXUDQFH YLH &RQWUDW j
SDUWLFLSDWLRQ EpQp¿FLDLUH GLႇpUpH
Sur un contrat classique, les gains (on
SDUOH GH © SDUWLFLSDWLRQ DX[ EpQp¿FHV ª
vous sont normalement versés chaque
année. Sur les contrats à participation
EpQp¿FLDLUH GLႇpUpH O¶HVVHQWLHO GH
la performance est mise de côté par
la compagnie d’assurance dans une
© UpVHUYH ª HW YRXV QH VHUH] FUpGLWp GH
cette somme qu’au terme de 8 ans, en
général.
6L YRXV DYH] EHVRLQ GDQV O¶LQWHUYDOOH
de récupérer des capitaux, pour des
revenus réguliers par exemple, ce
PpFDQLVPH SUpVHQWH XQ LQWpUrW ¿VFDO
la part imposable est très réduite (voire
nulle) puisque les gains ont été reportés
à une date ultérieure.
Attention, en cas de clôture du contrat
ou de retrait trop important, avant le
WHUPH GX GLႇpUp OD © UpVHUYH ª SHXW rWUH
perdue.

Remarque : ce type de contrat ne
présente aucun avantage particulier à
l’ISF ou en cas de décès.

ඕඑචගඍ ඌඍ ඛ඗ඔඝගඑ඗ඖඛ ඛඝ඘඘඗කග
එඕඕ඗ඊඑඔඑඍක ඌඉඖඛ ඝඖ
උ඗ඖගකඉග ඌ
ඉඛඛඝකඉඖඋඍ ඞඑඍ
9RXV KpVLWLH] HQFRUH HQWUH LPPRELOLHU
et assurance vie… et si les deux
pWDLHQW FRPSDWLEOHV " 9RXV SRXYH]

investir dans l’immobilier par le biais
de l’assurance-vie pour cumuler les
avantages...
9RXV Q¶DFKHWH] SDV XQ ELHQ LPPRELOLHU
physique dans votre contrat mais vous
LQYHVWLVVH] VXU GHV VXSSRUWV SHUPHWWDQW
d’accéder à ce marché soit avec des
SDUWV GH 6&3, RX DVVLPLOpV VRLW DYHF
GHV IRQGV LPPRELOLHUV VSpFL¿TXHV
qui combinent la performance de
l’immobilier (ou de la pierre papier) et la
sécurité des fonds euros.
De plus, certaines compagnies d’assurance proposent ces fonds qui vous
permettent d’accéder à des biens
VSpFL¿TXHV LPPRELOLHU GH VWDQGLQJ RX
LPPHXEOHV G¶HQWUHSULVHV TXL RႇUHQW HQ
général de meilleurs rendements que
l’immobilier d’habitation classique.
9RXV EpQp¿FLH] GHV DYDQWDJHV GH
l’assurance-vie :
3OXV JUDQGH OLTXLGLWp YRXV SRXYH]
retirer les capitaux quand vous le
VRXKDLWH]

immobilier en indivision ou en démembrement…
&¶HVW XQH DOWHUQDWLYH DX[ LQYHVWLVVHPHQWV VXU OHV PDUFKpV ¿QDQFLHUV RX VXU
les fonds sécuritaires.
&21&/86,21
/D YUDLH UpSRQVH HVW GH © QH SDV
PHWWUH WRXV VHV °XIV GDQV OH
PrPH SDQLHU ª LO IDXW GLYHUVL¿HU
YRWUH SDWULPRLQH SRXU © OLVVHU ª
OHV HႇHWV GH OD FRQMRQFWXUH HW
YRXV DVVXUHU XQH YDORULVDWLRQ j
ORQJ WHUPH 9RWUH SDWULPRLQH GRLW
rWUH pTXLOLEUp HQWUH OH ¿QDQFLHU
O¶LPPRELOLHU HW OHV OLTXLGLWpV
9RXV GHYH] pJDOHPHQW FRQVWUXLUH
YRWUH SDWULPRLQH SRXU TX¶LO YRXV
UHVVHPEOH HW TX¶LO UpSRQGH j
YRV REMHFWLIV SDWULPRQLDX[ HW
YRV FRQWUDLQWHV YRWUH SUR¿O GH
ULVTXHV QRWDPPHQW

)LVFDOLWp UHODWLYHPHQW GRXFH vous
n’êtes pas taxé tant que vous ne faites
pas de rachat (entre 7,5 et 35 % maximum avec le PFL) alors que les revenus fonciers sont imposés chaque année (jusqu’à 45 %).
&ODXVH EpQp¿FLDLUH PRGXODEOH en
FDV GH GpFqV YRXV WUDQVPHWWH] GH PDnière plus souple qu’en léguant un bien

L( 6$9,(= 9286 "
'pEORFDJH GHV © SHWLWV ª 3(53 3UR¿WH] HQ SRXU UpFXSpUHU YRWUH DUJHQW
9RXV DYH] XQ RX SOXVLHXUV © SHWLW V ª 3(53 VXU OH V TXHO V YRXV Q¶DYH]
SDV UpDOLVp GH YHUVHPHQW GHSXLV ORQJWHPSV 9RXV DYH] EHVRLQ G¶DUJHQW
SRXU YRXV IDLUH SODLVLU RX UpLQYHVWLU VXU GHV SURGXLWV SOXV HQ UDSSRUW DYHF
YRV QRXYHDX[ REMHFWLIV SDWULPRQLDX[ /D ORL 6DSLQ YRXV GRQQH O¶RFFDVLRQ
GH UpFXSpUHU YRWUH DUJHQW
L’argent versé sur un PERP est normalement bloqué jusqu’à votre départ
en retraite, sauf cas exceptionnels
GDQV OHVTXHOV YRXV SRXYH] UDFKHWHU
votre contrat. La loi Sapin 2 ajoute un
nouveau cas de sortie anticipée.
Pour récupérer votre capital, vous
GHYH]

- ne pas avoir versé dessus depuis au
moins 4 ans,
- ne pas dépasser un certain montant
de revenus.
&RQVHLO 9RLFL XQH RSSRUWXQLWp SRXU
récupérer votre argent et ainsi disposer
de liquidités qui étaient jusqu’alors
inaccessibles.

- avoir un PERP inférieur à 2 000 €,

1er trimestre 2017

Page 6

'H 5RELHQ DX ERXW GX FKHPLQ TXH IDLUH "
6L YRXV rWHV SURSULpWDLUH G¶XQ DSSDUWHPHQW VRXPLV DX GLVSRVLWLI © 'H 5RELHQ ª YRXV DYH] EpQp¿FLp G¶XQ DYDQWDJH ¿VFDO
SHQGDQW SOXVLHXUV DQQpHV HQ FRQWUHSDUWLH GH O¶HQJDJHPHQW GH ORXHU FH ELHQ 2U FHW HQJDJHPHQW DUULYH ELHQW{W j WHUPH
4XH GHYH] YRXV IDLUH PDLQWHQDQW "

඘කඍඕඑනකඍ ඙ඝඍඛගඑ඗ඖ
ඌඍ ඙ඝඍඔ ක඲ඏඑඕඍ
ඌඍ ඌ඲ඎඑඛඋඉඔඑඛඉගඑ඗ඖ
ඊ඲ඖ඲ඎඑඋඑඍජ ඞ඗ඝඛ "
L’avantage De Robien consiste à
déduire de votre revenu imposable
un montant, appelé amortissement,
pendant une période déterminée.
&HSHQGDQW G¶DXWUHV GLVSRVLWLIV IRQFtionnent sur le même principe. Vous
GHYH] GRQF YRXV DVVXUHU GHV UqJOHV
qui s’appliquent pour vous (cf. tableau)
D¿Q GH GpWHUPLQHU XQH ERQQH VWUDWpJLH

ඌඍඝචඑනඕඍ ඙ඝඍඛගඑ඗ඖ
ඳගඍඛ ඞ඗ඝඛ ඉඝ ගඍකඕඍ ඌඍ

ඍඖඏඉඏඍඕඍඖග ඌඍ ඔ඗උඉගඑ඗ඖ "
Quel que soit le régime applicable,
YRXV GHYH] ORXHU OH ELHQ QX HW j XVDJH
d’habitation principale, pour 9 ans au
PLQLPXP /H FDOFXO V¶HႇHFWXH GH GDWH
à date à compter du jour de la première
location du logement.
Exemple : le premier locataire signe
le bail le 3 octobre 2006. Le terme de
l’engagement est le 3 octobre 2015.

ගක඗එඛඑනඕඍ ඙ඝඍඛගඑ඗ඖ
඙ඝඍ ඎඉඑකඍ "
Plusieurs solutions sont envisageables
(cf. tableau ci-contre)

Existe-t-il une astuce pour proroger un
« De Robien Recentré » ?

඙ඝඉගකඑනඕඍ ඙ඝඍඛගඑ඗ඖ
඙ඝඍ ඛඍ ඘ඉඛඛඍ ග එඔ ඘඗ඝක ඞ඗ඛ
ඌ඲ඎඑඋඑගඛ ඎ඗ඖඋඑඍකඛ "
6R\H] YLJLODQW VL YRXV DYH] UpDOLVp
récemment des travaux dans un
appartement soumis à un régime de
Gp¿VFDOLVDWLRQ &HV WUDYDX[ RQW SX YRXV
JpQpUHU XQ Gp¿FLW IRQFLHU 2U XQ Gp¿FLW
foncier neutralise vos revenus fonciers
de l’année et le surplus peut être déduit
de votre revenu global (dans la limite
annuelle de 10 700 €).
6L YRXV YHQGH] OH ELHQ UpQRYp
l’Administration peut vous reprendre les
Gp¿FLWV GpGXLWV GH YRWUH UHYHQX JOREDO
sur les 3 années précédentes.
Dans cette situation, pour ne pas perdre
YRV Gp¿FLWV IRQFLHUV LO HVW VRXKDLWDEOH
GH GLႇpUHU OD YHQWH HW GH FRQWLQXHU j
louer l’appartement jusqu’au terme de
la période de 3 ans.

6L YRXV DYH] DFTXLV XQ ORJHPHQW © 'H
Robien Recentré », sans possibilité
de prorogation au terme des 9 ans de
location, aucune solution ne permet
de maintenir l’avantage pour l’avenir.
/¶RSWLRQ SRXU OH GLVSRVLWLI © %RUORR
Neuf » devait être formalisée dès le
départ.
1er trimestre 2017

Page 7

L( 6$9,(= 9286 "
9RV ,)8 VRQW LOV MXVWHV "
9RXV UHFHYH] FKDTXH DQQpH XQ ,)8 GH YRWUH EDQTXH TXL YRXV LQGLTXH OHV UHYHQXV ¿QDQFLHUV HW OHV SOXV YDOXHV j
UHSRUWHU VXU YRWUH GpFODUDWLRQ G¶LPS{W 'HYH] YRXV YpUL¿HU FHV LQIRUPDWLRQV "

඙ඝඍ ඌඍඞඍජ ඞ඗ඝඛ කඍගඍඖඑක "
Une jurisprudence récente indique
qu’une banque peut être sanctionnée
si les informations indiquées dans ses
IFU sont erronées ou incomplètes. Vous
Q¶rWHV GRQF SDV WHQX GH YpUL¿HU FHV
données.

malité. L'établissement bancaire a une
obligation contractuelle de résultat sur
le contenu des informations transmises
dans l’IFU au contribuable.

6L YRWUH EDQTXH © RXEOLH ª GHV
UHYHQXV HW TXH O¶DGPLQLVWUDWLRQ
¿VFDOH YRXV UHGUHVVH SDU OD VXLWH
YRXV SRXUUH] UpFODPHU OHV SpQDOLWpV
HW LQWpUrWV GH UHWDUG DXSUqV GH YRWUH
EDQTXH
'DQV FHWWH DႇDLUH O
pWDEOLVVHPHQW GH
crédit soutenait que le contribuable
devait remplir, loyalement et sous sa
UHVSRQVDELOLWp VD GpFODUDWLRQ ¿VFDOH
TXH F¶pWDLW GRQF j OXL GH YpUL¿HU OHV
informations communiquées.
/D &RXU GH FDVVDWLRQ D FRQVLGpUp TXH
c’est au professionnel, rémunéré pour
cela, d’accomplir correctement cette for-

VL YRXV rWHV OH JpUDQW G¶XQH VRFLpWp
FLYLOH
(Q HႇHW VL XQH VRFLpWp FLYLOH HQFDLVVH
des revenus mobiliers, réalise une
plus-value, distribue des dividendes ou
rémunère un compte-courant d’associé… le gérant doit établir un IFU pour
O¶$GPLQLVWUDWLRQ ¿VFDOH HW SRXU FKDTXH
associé.
6R\H] GRQF YLJLODQW TXDQW j O¶H[DFWLWXGH
des informations retranscrites dans vos
IFU.

ඕ඲ඎඑඉඖඋඍ ඘ඉක කඉ඘඘඗කග ඪ ඞ඗ඛ
ඛ඗උඑ඲ග඲ඛ ඘ඉගකඑඕ඗ඖඑඉඔඍඛ
&HWWH GpFLVLRQ YRXV © VpFXULVH ª
GDQV YRV UDSSRUWV DYHF O¶$GPLQLV
WUDWLRQ SRXU WRXWHV OHV LQIRUPDWLRQV
FRPPXQLTXpHV SDU YRWUH EDQTXH
(Q UHYDQFKH HOOH YRXV UHVSRQVDEL
OLVH VXU OD ¿DELOLWp GHV ,)8 j UpGLJHU

5pGXLVH] YRV LPS{WV HQ © YRWDQW ª j OD SUpVLGHQWLHOOH
9RXV SRXYH] UpGXLUH YRV LPS{WV
j O¶RFFDVLRQ GH OD SURFKDLQH
pOHFWLRQ SUpVLGHQWLHOOH (Q HႇHW VL
YRXV VRXWHQH] XQ FDQGLGDW RX XQ
SDUWL SROLWLTXH YRWUH GRQ RX YRWUH
FRWLVDWLRQ SHXW YRXV JpQpUHU XQH
UpGXFWLRQ G
LPS{W VXU OH UHYHQX
/D UpGXFWLRQ G¶LPS{W SRXU OH ¿QDQFHPHQW
de la vie politique est égale à 66 % des
sommes versées dans la limite de :
¼ SDU DQ HW SDU IR\HU ¿VFDO
(7 500 € par personne) pour un parti
politique,
- 4 600 € par élection pour un ou plusieurs candidats.

dépasser 20 % de votre revenu
imposable. A défaut, l'excédent est
reporté sur les 5 années suivantes et
ouvre droit à la réduction d'impôt dans
les mêmes conditions.

Le montant des dons ne doit pas

&HW DYDQWDJH ¿VFDO Q
HVW SDV VRXPLV DX

SODIRQQHPHQW JOREDO GHV QLFKHV ¿VFDOHV
de 10 000 € par an et ne contrarie donc
SDV YRV VWUDWpJLHV GH Gp¿VFDOLVDWLRQ

Membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine
35, rue Pastorelli 06000 NICE Tél : 04 93 62 42 90 Fax : 04 93 62 42 99 E-mail : bugla@auditconseilgestion.fr
SARL au Capital de 150 000 Euros - R.C.S. NICE 483 431 003 - APE 7022Z
Audit patrimonial- Conseil en stratégie et organisation patrimoniale - Enregisté à l'ORIAS sous le N° 07 004 867 en qualité de :
Conseil en Investissements Financiers référencé adhérent de la Chambre Nationale des CGP, association agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, Courtier en Assurances (www.orias.fr)
Intermédiation immobilière Carte professionnelle Transaction N° CPI 06052016000006736 délivrée par la CCI de NICE
Activité de démarchage financier ou bancaire -(article L341-12 du code monétaire et financier).
Garant : MMA IARD 14 Bd M.A Oyon 72030 Le Mans Cedex 09


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