DEVOIRS ET OBLIGATIONS BAILLEUR LOCATAIRE .pdf



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Les fiches LOCATION
Bail de résidence principale – Les réparations et l’entretien des lieux loués : qui fait quoi ?

Fiche n° A5/6

LES RÉPARATIONS ET L’ENTRETIEN DES LIEUX LOUÉS :
QUI FAIT QUOI ?

À SAVOIR

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Travaux
résultant d'un
cas fortuit ou de
force majeure
Travaux
résultant de la
vétusté ou
l'usure normale

Prise en charge
des grosses
réparations

Les devoirs
du bailleur

►Le bailleur doit faire toutes les réparations qui sont nécessaires au cours de la location, sauf les

réparations locatives ou de menu entretien. Il doit également entretenir le logement en état de servir
à l’usage pour lequel il est destiné.
►Les réparations locatives ne sont pas à charge du locataire, s’il démontre que ces réparations résultent

de la vétusté, d’un cas fortuit ou force majeure, ou d’un vice.
► Le bailleur doit également effectuer les grosses réparations, comme le remplacement de la toiture.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Prise en charge
des dégâts
locatifs
Usage du
logement en
bon père de
famille

Prise en charge
des réparations
locatives ou de
menu entretien

Les
devoirs
du
locataire
► Le locataire est tenu d’user du logement en bon père de famille.
► S’il y a faute de sa part (négligences ou défaut d’entretien), il est responsable.
► Le locataire n’est pas responsable si les travaux résultent de la vétusté, de l’usure normale, d’un cas

fortuit ou de force majeure, ou d’un vice.







ATTENTION
Pour les contrats de résidence principale conclus à partir du 18 mai 2007, il est interdit de
déroger dans une clause du bail aux principes de répartition des travaux entre le bailleur et le
locataire. Par exemple, le locataire ne peut être tenu à remettre en peinture le logement à la fin
de la location, sauf s’il a commis des dégâts locatifs.
Pour les contrats de résidence principale conclus avant le 18 mai 2007, des clauses
dérogatoires peuvent avoir été valablement convenues dans le bail. En cas de doute ou
d’imprécision, elles s’interprètent, de manière restrictive, en faveur du locataire.
Il n’existe aucune réglementation fixant de manière complète la liste des réparations en
distinguant celles qui incombent au bailleur ou au locataire.
Voir aussi Fiche Location A5-2 : L’état des lieux d’entrée et de sortie.

Informations complémentaires
Info-Conseil Logement : 081/33.23.10 ou infobail@spw.wallonie.be

DGO4
Département du Logement
Direction de l’Information et du Contrôle
Rue des Brigades d'Irlande, 1
5100
NAMUR
http://logement.wallonie.be

ANNEXE

QUELQUES EXEMPLES DE RÉPARTITION
Source : Institut National du Logement, Droits et devoirs du propriétaire et du locataire, 1984

Nature des postes
Appareils
électroménagers

Nature des postes
Ascenseur

Bailleur

Locataire

Remplacement des appareils, sauf Petites réparations, comme le
en cas de faute du locataire
remplacement des interrupteurs
défectueux, même suite à l’usure
normale

Bailleur

Locataire

Responsabilité en cas d’accidents
consécutifs
à
un
entretien
défectueux,
d’où
l’utilité
de
souscrire, d’une part, auprès d’une
firme
spécialisée
un
contrat
d’abonnement comportant des
entretiens et des vérifications
périodiques et, d’autre part, une
police d’assurance

Si l’ascenseur est à l’usage d’un seul
locataire, entretien et menues
réparations
Si l’ascenseur est à l’usage de
plusieurs
locataires,
quote-part
(généralement fixée dans le bail) dans
les frais d’entretien et de menues
réparations

Dans le cas où l’ascenseur sert à
plusieurs locataires, droit de
réclamer à chacun d’entre eux une
quote-part (généralement fixée dans
le bail) des frais d’entretien et de
menues réparations
Prise en charge
réparations

Nature des postes

Bailleur

des

grosses

Locataire

Baignoire,
lavabo, Remplacement des appareils, sauf Entretien courant à l’aide des produits
éviers, bidet, w-c.
en cas de faute du locataire
appropriés (non mordants et non
acides)
Entretien de la crapaudine
Entretien des carreaux de faïence
garnissant les murs
Enlèvement des coulées d’eau et de la
rouille
Dégorgement des tuyaux de décharge
Responsabilités pour les éclats,
écornements, brisures, fêlures et
griffures des appareils sanitaires

Nature des postes
Balcon

Bailleur

Locataire

Entretien des dispositifs de sécurité Entretien et nettoyage régulier
externe (barres d’appui)
Remplacement si dégradations par
vétusté

Nature des postes

Bailleur

Locataire

Balustrades et garde- Remplacement, sauf en cas de faute Entretien et nettoyage régulier
corps
du preneur

Nature des postes
Boiseries

Bailleur

Locataire

Remplacement par suite de vétusté,
de mauvaise qualité (par ex.
gauchissement) des boiseries ou
d’un vice de construction ou de pose

Responsabilité pour les entailles à la
menuiserie, le forage de trous pour le
placement de clous et de pitons dans
les châssis, chambranles, plinthes, et
en général pour tout dommage causé
Remise en peinture des boiseries par sa faute
intérieures généralement après 9
ans et extérieures aussi souvent que Responsabilité en ce qui concerne le
nécessaire
pour
éviter
le libre écoulement des eaux de
pourrissement du bois
condensation des portes et fenêtres
des châssis
Obligation d’avertir le bailleur de la
nécessité de repeindre ou de revernir
les boiseries

Nature des postes
Boîtes aux lettres

Bailleur

Locataire

Obligation de mettre une boîte aux Entretien et réparation des charnières
lettres à disposition du locataire
et de la serrure
Responsable
de
l’usure,
du Protection contre la pluie
défraîchissement ou de l’altération
naturelle de la peinture
Remplacement de la clé perdue

Nature des postes
Canalisations
tuyauteries

Bailleur

et Grosses
réparations
remplacement en cas d’usure

Locataire
et Manipulation régulière des vannes et
robinets d’arrêts
Usage de l’adoucisseur ou
dispositif similaire

d’un

Préservation des installations contre le
gel, avec vidange éventuelle
Coupure de l’alimentation en eau en
cas d’absence prolongée
Bouchonnage
correct
canalisations de gaz en attente

des

Garantir un bon écoulement dans les
décharges, égouts et siphons

Nature des postes

Bailleur

Caves, grenier, garage

Locataire
Au moment de la sortie des lieux
loués, nettoyage à fond et vidage des
caves, grenier et garage
Rebadigeonnage également des murs
intérieurs (si ceux-ci sont salis ou
souillés) s’ils étaient badigeonnés à
l’entrée dans les lieux

Nature des postes
Chasse d’eau du w-c.

Bailleur

Locataire

Remplacement du flotteur du Entretien des parties accessibles
réservoir, de la chasse d’eau ainsi
que de la totalité de l’installation Préservation contre le gel
(sauf en cas de faute du locataire)
Réparation des fuites sauf si elles
résultent de la vétusté ou d’un vice de
construction
Réparation et remplacement de la
chaîne de tirage ou des boutons
poussoirs s’il s’agit du w-c. monobloc
avec réservoir incorporé

Nature des postes

Bailleur

Locataire

Chaudière, radiateurs, Gros-entretien
Entretien de la chaudière,
boiler
et
vase
radiateurs, du boiler, du
d’expansion
Remplacement de la chaudière pour d’expansion et des accessoires
cause d’usure
Maintien de la robinetterie en
état (notamment surveillance
robinets de réglage et d’arrêt)

des
vase
bon
des

Protection de l’installation de
chauffage, y compris le vase
d’expansion et le boiler contre le gel
et la rouille
Etanchéité des raccords
Purge des radiateurs à effectuer
régulièrement
Maintenir les installations en bon état
de fonctionnement
Faire procéder à un entretien régulier
selon le type de chaudière
Quote-part dans les frais d’entretien
et de menues réparations effectuées à
l’installation par une firme spécialisée

Nature des postes

Bailleur

Chauffe-bain, chauffe- Remplacement
des
parties
eau et distribution principales du chauffe-bain ou du
d’eau chaude
chauffe-eau (sauf en cas de faute du
locataire)

Nature des postes

Bailleur

Cheminées,
âtres, Réparations aux conduits de fumée,
chambranles
et sauf en cas de faute du locataire
tablettes de cheminée,
ramonage
Réfection
des
souches
de
cheminées,
des
constructions
maçonnées indispensables au tirage

Nature des postes
Citerne

Nature des postes
Clés

Bailleur

Locataire
Entretien des parties visibles et
facilement accessibles du chauffe-bain
ou du chauffe-eau (ex. : détartrage,
décrassage de la grille d’arrivée du
gaz, réglage du chauffe-bain et du
chauffe-eau)

Locataire
Réparation de toutes les parties de la
cheminée, à l’exception des conduits
de fumée
Obligation de faire ramoner la
cheminée
aussi
souvent
que
nécessaire, une fois au moins par an
par un ramoneur-juré et à la sortie des
lieux loués (ou à défaut paiement des
frais de ramonage)

Locataire

Entretien, réparation et curage (sauf Curage de la citerne si elle est polluée
dans le cas visé ci-contre) chaque en raison du mauvais entretien du toit
fois que les eaux de pluie deviennent
inutilisables

Bailleur

Locataire

Obligation de transmettre au
locataire, lors de son entrée dans les
lieux loués, un nombre de clés
correspondant au nombre de
serrures
ainsi
qu’une
clé
supplémentaire pour la serrure de la
porte extérieure

Toute serrure présumant l’existence
d’une clé, le locataire est censé être
en possession de deux clés de la
serrure de la porte extérieure et d’une
clé de la serrure de chacune des
portes intérieures
Restitution des clés à la sortie des
lieux
ainsi
que
des
clés
supplémentaires faites à ses frais
Remplacement ou paiement des clés
manquantes ou hors d’usage
Obligation pour le preneur, qui a
perdu les clés de la serrure de la porte
extérieure, de modifier ou de faire
remplacer la serrure

Nature des postes

Bailleur

Compteurs

Nature des postes
Cuisinières

Locataire
Préservation contre le gel

Bailleur

Locataire

Remplacement en cas d’usure, sauf Entretien régulier avec des produits
en cas de faute du locataire
appropriés

Entretien des joints des portes et
remplacement si nécessaire
Remplacement
des
ampoules,
boutons et autres petits accessoires

Nature des postes

Bailleur

Déménagement

Locataire
Obligation de nettoyer l’ensemble des
lieux loués, d’enlever tous les clous et
pitons dans les murs et réparation des
dégâts
Responsabilités
pour tous dégâts
causés au bien loué lors du
déménagement

Nature des postes
Détecteurs incendie

Bailleur
Placement

Nature des postes
Egouts

Nature des postes
Electricité

Locataire
Entretien et remplacement des piles
usagées

Bailleur
Curement

Locataire
Le locataire veille à ne pas obstruer les
conduits d’évacuation, les chambres
de visite et autres équipements

Bailleur
Obligation de mettre à disposition
du locataire une installation
conforme aux règlements et
prescriptions administratives, ne
présentant pas un danger en cas
d’usage normal

Locataire
Présomption d’avoir reçu l’installation
électrique ‘’fils en attente’’
Obligation, à la sortie des lieux, de
laisser une longueur suffisante de fils
pour
brancher
les
appareils
électriques

Remplacement de l’installation Remplacement des petits accessoires,
électrique en cas de vétusté
comme les interrupteurs, les fusibles,
les disjoncteurs, les prises de courant,
les ampoules, les socquets brisés ou
endommagés même par usure
normale

Nature des postes
Escaliers

Bailleur

Locataire

Grosses réparations, par ex. :
remplacement du revêtement des
marches, de la ligne de foulée et de
la main courante

Si les escaliers sont à l’usage d’un seul
locataire, nettoyage et entretien des
escaliers au moyen de produits
adéquats
Si les escaliers sont à l’usage de
plusieurs locataires et s’il n’y a pas de
concierge, nettoyage et entretien au
moyen de produits adéquats de la
volée des escaliers par le locataire de
l’étage desservi par lesdits escaliers, le
preneur du rez-de-chaussée étant

chargé du nettoyage et de l’entretien
du hall d’entrée ou du vestibule
(généralement, le problème du
nettoyage du hall d’entrée et des
escaliers est réglé soit par le bail, soit
le règlement d’ordre intérieur annexé
au bail
Si les escaliers sont à à l’usage de
plusieurs locataires et s’il y a un
concierge, nettoyage et entretien par
le concierge et paiement par les
locataires d’une quote-part dans le
coût de la rémunération allouée au
concierge
Obligation à charge de tous les
locataires : avertissement du bailleur
de l’usure du revêtement des marches
afin d’éviter la dégradation de ceux-ci

Nature des postes
Façades

Nature des postes

Bailleur
Entretien des murs extérieurs

Bailleur

Locataire
Responsabilité pour les dégâts causés
par sa faute, par ex. : coulées
provenant de bacs à fleurs déposés
sur un balcon ou sur un appui de
fenêtre

Locataire

Fenêtres, chambranles, Remplacement
des
éléments Nettoyage
des
fenêtres,
des
croisées,
vitres
et défectueux par suite d’usure, de chambranles, des croisées et des
accessoires
mauvaise qualité ou de vice de vitres
placement
Remplacement des vitres brisées, sauf
Remplacement des vitres brisées ou si le bris résulte d’un cas fortuit ou de
fêlées par cas fortuit, force majeure, force majeure
vice de placement ou insuffisance de
mastic pour autant, dans ce dernier Entretien des ferrures, des crémones,
cas, que le bailleur ait été averti par des charnières, des targettes, de tout
le locataire
mécanisme permettant l’ouverture et
la fermeture des fenêtres de même
que des poignées
Rebouchage des trous de vis ayant
servi à la fixation de rails destinés à
supporter rideaux ou tentures

Nature des postes
Fosses septiques

Nature des postes
Gaz

Bailleur
Le curage (nettoyage en profondeur)

Bailleur
Entretien des canalisations

Locataire
La vidange de la fosse

Locataire
Entretien des becs et robinets

Nature des postes

Bailleur

Locataire

Gouttières, chéneau, Gros entretien et réparation de la Entretien réduit et nettoyage des
tuyaux de descente et gouttière, du chéneau et des tuyaux gouttières et plates-formes aisément
plates-formes
de descente dégradés ou détachés accessibles
par vétusté ou cas fortuit
Entretien et réparation de la
crapaudine (si elle est facilement
accessible) commandant l’entrée des
tuyaux de descente
Prévention de l’engorgement causé
par l’amas de feuilles mortes
Obligation d’informer le bailleur des
réparations
à
faire
en
cas
d’obstruction ou de fuite

Nature des postes
Grilles

Bailleur

Locataire

Gros entretien et remplacement des Réparation de la grille d’un soupirail,
grilles dans leur totalité lorsque les d’un égout, d’une fenêtre, etc.
dégradations résultent de la vétusté
Remplacement des barres dégradées
ou cassées d’une grille
Entretien et graissage des serrures,
rails, pivots, verrous des grilles
ouvrantes

Nature des postes
Haies

Nature des postes
Jardin

Bailleur

Locataire

Remplacement total d’une haie Taille et remplacement des touffes qui
gelée, ou remise en état des ferrures ont péri
et des supports

Bailleur

Locataire

Remplacement des arbres ayant péri Entretien, par ex. : taille périodique
au cours de la location, sauf en cas des arbres et des haies, entretien des
de faute du locataire
plantes et des fleurs, tonte et arrosage
des
pelouses,
nettoyage
et
Réparation des bassins, conduits, désherbage des chemins
jets d’eau en cas de vice de
construction et pour autant que le Obligation de laisser les plates-bandes
locataire l’en ait averti
et parterres garnis de leurs fleurs et
plantes
Remplacement total d’une haie
détruite par le gel
Possibilité de cueillir les fruits des
arbres
Réparation des conduits, bassins et
jets d’eau qui se sont dégradés par sa
faute, d’où l’obligation de vidanger les
bassins et de préserver les conduits
contre le gel à l’approche de l’hiver
Restitution du même nombre d’arbres
que celui existant à l’entrée dans les

lieux loués (le preneur ne peut donc
pas en abattre) et remise au bailleur
du jardin en bon état d’entretien en
fonction de la saison

Nature des postes
Marbre

Bailleur

Locataire

Réparation des dégâts résultant d’un
défaut
de
placement,
des
mouvements du bâtiment, d’un vice
de la matière

Entretien particulièrement soigneux et
périodique à l’aide de produits
adéquats ne nuisant pas au brillant ni
à la texture du matériau
Interdiction de forer dans le marbre
pour y sceller des attaches pour tapis,
etc. sans l’accord du bailleur

Nature des postes
Papiers peints

Nature des postes
Parlophones
vidéophones

Nature des postes

Bailleur

Locataire

Renouvellement du papier peint en Pas de responsabilité pour l’usure
cas d’usure normale
normale, laquelle dépend de la qualité
du papier, du type de support, de la
façon dont il a été placé et de la
destination des locaux

Bailleur
- Grosses
réparations
remplacement

Bailleur

Locataire
ou Entretien courant

Locataire

Pavements, carrelages Réparation des dégâts causés en Remplacement si quelques carreaux
et dalles
raison de la nature du matériau, d’un ou dalles seulement sont cassés et ce
placement défectueux, etc.
en raison d’une présomption de faute
du locataire
Remplacement de la totalité du
pavement, du carrelage ou du Responsabilités en cas d’empreintes
dallage
indélébiles ou de surcharge pouvant
provoquer des descellements
Responsabilités pour griffures, fêlures
ou brisures

Nature des postes
Peintures intérieures

Bailleur

Locataire

Peintures des pièces défraîchies par Entretien courant (ex. : lavage,
l’usage normal
élimination des poussières, souillures
et matières grasses)
Réparations dans le cadre du menu
entretien, même si elles sont la
conséquence d’une usure normale
(ex. : réparations causées par le
placement
d’accessoires,
de
tuyauteries ou d’appareils sanitaires)
Restitution à la sortie des lieux d’une
peinture usagée, mais propre

Nature des postes
Peintures extérieures

Nature des postes
Plafonds

Nature des postes

Bailleur
Prise en charge
extérieures

des

Locataire
peintures Responsabilité
des
dégradations
causées aux peintures extérieures par
son fait

Bailleur

Locataire

Remise en peinture après usure Lavage des plafonds, mais aucune
normale
obligation de les repeindre lors de la
sortie des lieux loués, sauf si la
peinture des plafonds a été
endommagée par un usage normal
Rebouchage des trous de clous ou
pitons

Bailleur

Planchers,
parquets, Réparation de l’usure normale de la
balatum, linoleum et peinture
du
plancher
et
produits similaires
remplacement total du revêtement
de sol par suite d’un usage prolongé

Locataire
Entretien courant à l’aide des produits
appropriés (Exemple : mise en cire du
parquet et raclage de celui-ci, s’il est
endommagé
par
le
preneur.
Attention ! Un raclage prématuré,
rendu nécessaire par une faute du
preneur, peut donner lieu à une
indemnité de dépréciation au profit
du bailleur et ce compte tenu de la
qualité du parquet, de son épaisseur,
de l’époque du placement et de la
destination des locaux
Responsabilité pour les marques ou
griffures au plancher et au parquet,
les déchirures au balatum
Responsabilité du martèlement causé
par des talons ‘’aiguilles’’
Pour le parquet : pas de plastification
sans l’accord du bailleur
Pour le balatum : réparation en
proportion de la durée de vie normale
du balatum que celui-ci aurait eue s’il
n’avait pas été anormalement dégradé
Pour le linoleum : idem
Pour le plancher : réparation résultant
de l’enlèvement du balatum ou du
linoleum

Nature des postes

Bailleur

Locataire

Portes, chambranles, Remplacement
des
éléments Entretien et remplacement en cas de
gonds, serrures et défectueux par suite d’usure, de dégâts occasionnés par le locataire
poignées
mauvaise qualité ou de vice de sauf s’ils sont minimes. Dans ce
placement
dernier cas, réparations à charge du
locataire

Responsabilités si les gonds sont
descellés ou la porte arrachée
Graissage
et
graphitage
charnières, des paumelles,
serrures et des pênes

des
des

Entretien des poignées
Responsabilités en cas d’éclats, fêlures
ou brisures voire d’entailles aux
chambranles et aux portes sauf
mauvaise qualité de ceux-ci ou vice de
placement

Nature des postes
Puits

Bailleur
Curement des puits

Locataire
Réparation de la margelle
Entretien des poulies et des mains de
fer
Remplacement des cordes, des
chaînes, des poulies et des seaux, sauf
destruction par vétusté ou force
majeure

Nature des postes
Revêtements muraux

Bailleur

Locataire

Remplacement
total
des Entretien des revêtements muraux en
revêtements muraux après usure ce y compris refixer les plinthes qui se
normale
seraient détachées du mur, sauf en
cas de vice de pose
Responsabilité
des
parties
de
revêtement endommagées par sa
faute et remplacement partiel ou total
(si besoin en est) à ses frais

Nature des postes
Robinetterie
plomberie

Bailleur

Locataire

et Renouvellement des robinets et des Entretien des robinets (nettoyage,
canalisations en cas de fuite
réglage et détartrage), et des
crapaudines
Détartrage des échangeurs et des
canalisations d’eau chaude
Préservation des tuyauteries contre le
gel
Désobstruction des conduits de de
décharge
Réparation des fuites, sauf si elles
résultent de la vétusté
Entretien de l’adoucisseur d’eau
Remplacement des raccords

Nature des postes
Sonneries

Bailleur

Locataire

Remplacement de la sonnerie usée

Nature des postes
Tapis

Bailleur
Remplacement
vétusté

Nature des postes
Trottoirs

pour

Entretien total des sonneries et
remplacement
des
accessoires
électriques

Locataire
cause

Bailleur

de Entretien
courant,
c’est-à-dire
dépoussiérage et enlèvement des
tâches

Locataire

Entretien et réparation des trottoirs Nettoyage
extérieurs
Obligation d’avertir le bailleur des
défectuosités, afin que celui-ci
procède aux réparations nécessaires

Nature des postes

Bailleur

Vide-poubelles

Locataire
Entretien de la partie privative
Responsabilité pour dégâts aux parties
communes en cas de faute du
locataire
Responsabilité pour jets d’objets
détériorant ou obstruant le videpoubelles

Nature des postes
Volets, tentures
persiennes

Bailleur

et Renouvellement de la chaîne

Locataire
Utilisation régulière des volets à
enroulement afin d’éviter le blocage
du mécanisme
Lubrification
d’enroulement

du

Remplacement
courroies

des

mécanisme
sangles

et

Remplacement des cordons de
manœuvre des tentures et des
persiennes
Nettoyage et dépoussiérage
tentures et des persiennes

des



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