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Etude
d’investissement

L’immobilier au pied des Pyrénées

Pau – Gelos – Mourenx – Nay – Oloron

INVESTIR A OLORON-SAINTE-MARIE
Oloron-Sainte-Marie est le chef-lieu de l'arrondissement d'Oloron, couvrant le territoire montagnard
du département formé par les vallées du Béarn et de la Soule. Situé à 50 km de l’Espagne, 100 km de
l’océan Atlantique, et 30 km de Pau, la ville s’articule autour de 3 quartiers : Sainte Marie quartier des
commerçants, Sainte Croix quartier des travailleurs immigrés et Notre Dame quartier administratif.
La population est stable depuis une vingtaine d’années s’établissant à 10 800 habitants, et 25 000 habitants
pour l’ensemble des communes limitrophes. La part des ménages propriétaires est de 51% soit 49% de
locataires. La ville compte 7 écoles primaire, 3 collèges et 5 lycées.
L’économie de la ville repose sur 2 entreprises prestigieuse, Lindt et Sprüngli (fabrication de chocolat) et
Safran Landing System (leader mondial de la fabrication de trains d'atterrissage d'avions), ainsi que sur
deux entreprises de fabrication de bérets. La ville compte aussi deux zones commerciales à fort
développement.

C.P.C Invest – 3 rue de la Cathédrale 64400 OLORON STE MARIE
Tel : 05 47 91 91 94
@ : oloron@cpcinvest.fr

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LOYERS CONSTATES SUR LE MARCHE LOCATIF
OLORONAIS





Loyers constatés sur les 12 derniers mois
Loyers minimum  Appartements anciens non rénovés
Loyers moyen  Appartements anciens rénovés (-15 ans)
Loyers maximum  Appartements neufs ou récents (-10 ans)

LOYER HC
TYPE
STUDIO
T2
T3
T4
T5

MINIMUM
250,00 €
370,00 €
420,00 €
500,00 €
550,00 €

MOYEN
300,00 €
430,00 €
450,00 €
550,00 €
650,00 €

MAXIMUM
350,00 €
480,00 €
520,00 €
600,00 €
750,00 €

OPTIONS
Avec
balcon
Avec cours
Avec jardin
RDC
R+3
Ascenseur

+ 15€
+ 30€
+ 50€
+ 15€
- 30€
+ 40€

MODALITE DE REVISION DES LOYERS EN COURS DE BAIL
Le loyer peut être révisé à l'initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la
date anniversaire du contrat si une clause du bail le prévoit. Il peut également être majoré à la suite de
travaux de rénovation réalisés par le propriétaire. L’accord du locataire est alors nécessaire pour augmenter
le loyer.

 Selon l’IRL : l'augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l'Indice
de référence des loyers (IRL) publié, chaque trimestre, par l'INSEE et au Journal officiel. La révision
du loyer n’est pas automatique. Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date
prévue dans le bail, pour faire la demande de révision.

 En cas de travaux : Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le
propriétaire et le locataire ont convenu ensemble de travaux d'amélioration que le propriétaire
fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, une clause du bail (ou un avenant) doit déterminer le
montant de la majoration applicable après l'achèvement des travaux.

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VOTRE PROJET
Un immeuble de rapport, situé rue Adoue à Oloron-Sainte-Marie.
Comprenant :
-

Au rez-de-chaussée un studio de 39 m² et un garage de 73 m²
Deux T3 au 1er étage de 57 et 67 m²
Deux T3 au 2nd étage de 57 et 67 m²

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TRAVAUX A REALISER
 Pour les communs : Peindre l’intégralité de la cage d’escalier, créer 4 box de stockage dans le
garage.
 Pour le studio: Paquets et boiseries à reprendre, peinture à refaire, changer 2 fenêtres,
installer une porte d’entrée, cloisonner, installer 2 radiateurs, poser une cuisine et une salle
de bain, refaire l’installation électrique et plomberie.
 Pour les T3 : Peinture à refaire, changer la porte d’entrée, reprise de l’électricité et de la
plomberie, poser une cuisine et une salle de bain, installer 4 radiateurs, reprise des parquets,
modification de certaines cloisons.

 Les travaux sont estimés et non devisés pour le moment.





Studio : 25 500€
T3 : 26 000€ par T3
Communs : 23 000€
Autres : 15 000€

 Soit un total de 167 500€

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RENTABILITE BRUTE
 La rentabilité ici exprimée ne tient compte que de l’achat du bâtiment, des travaux ainsi que
des frais de notaire.

PRIX ACHAT
75000

TRAVAUX
167500

APP
STUDIOS
T3
T3
T3
T3
TOTAL M
TOTAL A

LOYER
350
450
480
450
500
2230
26760

NOTAIRE
5250

TOTAL
247750

RENTABILITE
10,80%

Rentabilité brut sur un marché à la baisse
PRIX
ACHAT
75000

TRAVAUX

NOTAIRE

TOTAL

RENTABILITE

167500

5250

247750

9,30%

APP

LOYER

STUDIOS

300

T3

400

T3

430

T3

400

T3

450

TOTAL M

1980

TOTAL A

23040

 L’intégralité des travaux à effectuer pour remettre l’immeuble en location étant récupérable dans
la limite de 10 700€ par an, le restant étant imputable les 10 années suivantes.
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FINANCEMENT
 Simulation de financement sur la totalité des fonds nécessaires à l’opération d’acquisition, sur
une durée de 20 ans avec le taux moyen constaté dans la zone Sud-Ouest par
meilleurtaux.com. Soit 1,47% et 0,36% d’assurance.
 Les revenus mensuels dégagés par l’immeuble ajoutent une capacité d’endettement de
1561€.
 Echéance mensuelle de 1266,42€ dont 74,33€ d’assurance.

CAPITAL
ANNÉE

AMORTI (€)

CAPITAL
INTÉRÊTS(€)

RESTANT
DÛ (€)

ANNUITÉS
(€)

ASSURANCE
(€)

COÛT
TOTAL (€)

1

10.735,31

3.569,79

237.014,69

14.305,09

891,9

15.196,99

2

10.894,18

3.410,91

226.120,51

14.305,09

891,9

15.196,99

3

11.055,41

3.249,68

215.065,10

14.305,09

891,9

15.196,99

4

11.219,02

3.086,07

203.846,08

14.305,09

891,9

15.196,99

5

11.385,06

2.920,03

192.461,02

14.305,09

891,9

15.196,99

6

11.553,55

2.751,54

180.907,47

14.305,09

891,9

15.196,99

7

11.724,54

2.580,56

169.182,93

14.305,09

891,9

15.196,99

8

11.898,05

2.407,04

157.284,88

14.305,09

891,9

15.196,99

9

12.074,14

2.230,95

145.210,74

14.305,09

891,9

15.196,99

10

12.252,83

2.052,26

132.957,91

14.305,09

891,9

15.196,99

11

12.434,16

1.870,93

120.523,75

14.305,09

891,9

15.196,99

12

12.618,18

1.686,91

107.905,56

14.305,09

891,9

15.196,99

13

12.804,93

1.500,17

95.100,64

14.305,09

891,9

15.196,99

14

12.994,43

1.310,66

82.106,21

14.305,09

891,9

15.196,99

15

13.186,74

1.118,35

68.919,46

14.305,09

891,9

15.196,99

16

13.381,90

923,19

55.537,57

14.305,09

891,9

15.196,99

17

13.579,94

725,15

41.957,62

14.305,09

891,9

15.196,99

18

13.780,92

524,17

28.176,71

14.305,09

891,9

15.196,99

19

13.984,87

320,22

14.191,84

14.305,09

891,9

15.196,99

20

14.191,84

113,26

0

14.305,09

891,9

15.196,99

Total

247.750,00

38.351,86

-

286.101,86

17.838,00

303.939,86

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INDICATEURS CLEFS
 Simulation basée sur des revenus annuels de 30000€ pour 1 part fiscal

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IMPOSITION

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NOTRE PACK INVESTISSEUR
1 : PREMIERE ETUDE D’INVESTISSEMENT
 Présentation de l’immeuble, des revenus brut, surface, lots
 Plan de financement et coût global estimé

2 : DECOUVERTE DU BIEN
 Visites et revisites sélectionnées
 Etude des travaux à effectuer
 Visite des entreprises pour devis travaux

3 : NEGOCIATION ET ETUDE COMPLETE





Traitement des objections relatives à la nature même du bien ou aux diagnostics
Proposition d’achat écrite
Négociation entre les parties
Etude complète d’investissement en fonction des ressources

4 : COMPROMIS ou PROMESSE DE VENTE
 Rédaction effectuée à l’agence (gain de temps)
 Ou Prise de rendez-vous à l’étude (selon complexité dossier et souhait clients)

5 : SUIVI DU DOSSIER
 Transmission du dossier aux notaires
 Contrôle des échéances (financement et conditions suspensives)
 Acte authentique, remise des clefs, paiement du prix

6 : MISE EN GESTION






Mesurage, prise de photos, et mise en valeur
Visite et vérification des dossiers locataires, et garants
Rédaction des baux
Réalisation de l’état des lieux
Gestion administrative et technique de l’immeuble

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NOTRE SAVOIR-FAIRE :
DES PRESTATIONS SUR MESURE EN GESTION
 La gérance locative de votre bien professionnel ou d’habitation de A à Z : des honoraires de
gestion tout inclus.
 Une assistance à maîtrise d’ouvrage pour le suivi des travaux
 Une interaction de compétences au sein de 5 agences
 Un seul interlocuteur : une professionnelle de la gestion locative, enseignante et formatrice
en gestion locative, immobilier d’habitation et immobilier d’entreprise.
 Un suivi rigoureux de la gestion de votre patrimoine en location

Nos équipes vous accueillent dans nos agences de proximité
PAU – GELOS – MOURENX – NAY – OLORON

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LE GESTIONNAIRE LOCATIF
S’ENGAGE SUR LA :

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