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Nom original: part-marche-agence-immobiliere_cle76e941.pdfTitre: Négociation logements anciens depuis 1945: répartition entre agents immobiliers, notaires et de particulier à particulierAuteur: J. Friggit

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Répartition du marché de la négociation de logements anciens depuis 1945
J. Friggit, CGEDD, octobre 20181.
On exploite ici deux sources2 sur le mode de mise en relation entre l’ancien et le nouveau propriétaires lors de
la vente d’un logement ancien:
- les enquêtes logement, pour les seuls logements anciens qui après leur achat deviennent la résidence
principale du nouveau propriétaire, soit environ 60%3 des ventes de logements anciens, pour la période
1946-2013
- et les bases notariales, pour l’ensemble des logements anciens, pour la période 2000-2016.
La part de marché des agences immobilières (et des autres professionnels de l’immobilier assimilés), qui était
presque nulle à la Libération, a depuis lors augmenté d’environ un point par an et est stabilisée aux environs de
65% depuis le milieu des années 2000.
Symétriquement, la part de marché des ventes effectuées directement de particulier à particulier, donc sans
intermédiaire a diminué régulièrement depuis la Libération. Cette diminution recouvre une double évolution :
- la part de marché des ventes effectuées par relations personnelles a diminué d’environ un point par an,
passant de 80% à environ 10%,
- celle des ventes effectuées par petites annonces, qui était presque nulle à la Libération, a augmenté
régulièrement pour atteindre environ 20% au milieu des années 1990, pour diminuer puis rebondir (peutêtre sous l’effet des annonces sur Internet),
Enfin, la part de marché des notaires a décrû tendanciellement depuis la Libération, et est désormais inférieure à
5%.
La baisse de la part de marché des agents immobiliers et l’augmentation similaire de celle des petites annonces en
2012 et 2013 qui apparaissent sur le graphique de gauche mais non sur celui de droite sont sujettes à caution, en
raison de l’aléa statistique.
Les différences observées entre les deux graphiques peuvent provenir :
- de l’aléa statistique, prononcé d’agissant des enquêtes logement sur les trois dernières années,
- de la différence de périmètre, les enquêtes logement ne couvrant que les résidences principales occupées
par leur propriétaire alors que les bases notariales couvrent tous les logements anciens, y compris ceux qui
deviennent après achat une résidence secondaire, un logement locatif, un logement occupé gratuitement
ou un logement vacant,
- de biais divers.
Graphiques 1 : parts de marché de différents modes de mise en relation entre acheteur et vendeur,

100%

90%
80%
70%

Parts de marché
des différents types de négociation

Source:
enquêtes

Résidences principales occupées
logement
par le propriétaire anciennes (lissage sur 3 ans)
Agent immobilier
Notaire
Sans intermédiaire
(dont par relations personnelles)
(dont en consultant les petites annonces)

90%

70%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%
Année d'achat

Agent immobilier
Notaire

60%

1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
Source : CGEDD d’après enquêtes logement 1992 à 2013.

Parts de marché
des différents types de négociation
Tous logements anciens

80%

60%

0%

1

100%

Source:
bases
notariales

Sans intermédiaire

0%
2000

2005

2010

2015

Source : CGEDD d’après bases notariales, années paires de 2000 à 2016.

La présente note actualise une note similaire de novembre 2008.
Cf. en fin de note la description de la méthode utilisée.
3 Source : estimations du CGEDD d’après Filocom. Cf. « Statut d’occupation des logements achetés ou construits par des
particuliers », J. Friggit, CGPC, juin 2007 (http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/doc/achat-vente-immobilierpar-statut-friggit_cle697558.doc) et « Evaluation du nombre de mutations de logements à titre onéreux et gratuit par statut
d’occupation
»
août
2014
(http://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/cgedd/00818702_rapport.pdf). Ce pourcentage ne semble pas avoir beaucoup varié depuis lors.
2

Méthode
a) Enquêtes logement
Depuis 1988, les enquêtes logement fournissent, pour les résidences principales occupées par leur
propriétaire, le mode de mise en relation avec le propriétaire précédent, selon l’année d’achat.
Depuis 1992, la nomenclature est stable et comprend quatre modalités :
- par l’intermédiaire d’un notaire, sans recours à un agent immobilier,
- par l’intermédiaire d’un agent immobilier (ou d’un professionnel de l’immobilier assimilé),
- sans intermédiaire, en consultant les petites annonces,
- sans intermédiaire, par relations personnelles.
Pour une année d’achat donnée et un millésime donné, le nombre d’unités statistiques est faible, mais en
regroupant les cinq millésimes parus depuis 1992 (enquêtes 1992, 1996, 2002, 2006 et 2013) on parvient à réduire
l’aléa statistique. Le nombre d’unités statistiques n’est cependant que de 80 environ pour les trois dernières
années (années 2011 à 2013). Pour réduire encore l’aléa statistique, on a lissé les résultats sur 3 ans4. Ce dernier
reste significatif, comme en témoignent les fluctuations annuelles des courbes représentées sur le graphique de
gauche.
On ne peut exclure certains biais systématiques. Pour une année donnée, le champ de l’analyse inclut les
seuls logements qui n’ont pas fait l’objet de mutation depuis cette année. Un biais est donc possible, si la vitesse
de rotation (à titre onéreux ou à titre gratuit) n’est pas indépendante du mode de mise en relation. Sur le passé
récent, ce biais devrait cependant être minime.
b) Bases notariales
On a exploité les millésimes des bases notariales pairs depuis 2000. Ces dernières fournissent, pour l’ensemble
des logements anciens, le mode de relation entre l’ancien et le nouveau propriétaire, selon trois catégories :
- professionnel de l’immobilier hors notaire,
- notaire,
- sans intermédiaire.
Le nombre d’unités statistiques est beaucoup plus élevé que dans les enquêtes logement (environ 200 000 en 2000
et 300 000 en 2016), mais on ne peut non plus exclure certains biais systématiques, l’alimentation des bases
n’étant pas exhaustive et dépendant principalement de l’identité du notaire.
La proximité relative des résultats extraits des deux sources, enquêtes logements et bases notariales, malgré les
aléas statistiques, les biais systématiques et les différences de périmètre, est rassurante quant à la fiabilité des
résultats.

La valeur représentée pour une année n est la moyenne des valeurs relatives aux années n-1, n et n+1. Ce lissage n’a pas
été appliqué à l’année 2013, la plus récente représentée sur le graphique de gauche.
4


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