مراجعة و إستيفاء الوجيبة الكرائية .pdf
À propos / Télécharger Aperçu
Nom original: مراجعة و إستيفاء الوجيبة الكرائية.pdf
Titre: النضام القانوني للأملاك العقارية الخاصة
Auteur: user
Ce document au format PDF 1.5 a été généré par Microsoft® Word 2010, et a été envoyé sur fichier-pdf.fr le 17/05/2020 à 17:17, depuis l'adresse IP 41.251.x.x.
La présente page de téléchargement du fichier a été vue 647 fois.
Taille du document: 601 Ko (19 pages).
Confidentialité: fichier public
Aperçu du document
النظام القانوني للوجيبة الكرائية للمحالت الخاضعة للقانونين
21.76و 63.72
إنجاز الطلبة:
أنس العمٌري
لقرع عبد الحق
عبد هللا الزكراوي
إشراؾ
ذ:محمد جطٌق
مقدمة :
الكراء باعتباره عقدا مسما ،نظمه المشرع من خالل ق.ل.ع ،ولقد عرفه الفصل 261من نفس
القانون بالقول "الكراء عقد بمقتضاه ٌمنح أحد طرفٌه لآلخر منفعة منقول أو عقار خالل مدة معٌنة فً
مقابل أجرة محددةٌ ،لتزم الطرؾ اآلخر بدفعها له"
و الواضح من خالل التعرٌؾ أعاله بأن ق.ل.ع لم ٌكن ٌمٌز بٌن كراء العقارات و المنقوالت ،باستثناء
العقارات الفالحٌة إذ خصها بفرع خاص ( الفصول177إلى )166حٌث كانت تلعب الفالحة دورا هاما
فً النشاط اإلقتصادي لكن اعتبارا للدور الذي أصبحت تلعبه بعض األكرٌة العقارٌة على المستوٌٌن
اإلجتماعً و اإلقتصادي ،ارتأى المشرع تنظٌمها فً نصوص خاصة لعل أبرزها :
-القانون 21.76المتعلق بكراء العقارات المعدة لالستعمال السكنً و
المهنً () 7
-القانون 63.72المتعلق بكراء العقارات المعدة لالستعمال التجاري ،او الحرفً أو الصناعً
()6
وتتجلى خصوصٌة هذٌن النصٌن حسب بعض الفقه ( ، )3فً خاصٌة اإلمتداد الزمنً ،فعقد كراء هذٌن
النوعٌن من العقارات و خالفا للقواعد العامة المضمنة فً ق.ل.ع ال ٌنتهً بإنتهاء مدته ،وإنما وفقا
ألسباب محددة حصرا ،و وفقا إلجراءات شكلٌة محددة سلفا سبق التطرق لها فً العروض السابقة
علما أن هذا التنظٌم الخاص ،ال ٌعنً استبعاد األحكام العامة المنظمة لعقد الكراء فً ق.ل.ع بكٌفٌة
مطلقة ألن سكوت النص الخاص ٌستوجب بنا العودة إلى النص العام .و سوؾ نقؾ من خالل هذا
العرض على موضوع الوجٌبة الكرائٌة للعقارات الخاضعة للقانونٌن 21.76و 63.72باعتبارها أهم
إلتزام ٌقع على عاتق المكتري ،إذ فً حالة عدم تنفٌذه أو مجرد تحقق المطل فً تنفٌذه ٌصبح للمكري
الحق فً إجبار المكتري على التنفٌذ العٌنً(األداء) او فسخ العقد و اإلفراغ ،مع إمكانٌة مطالبته
بالتعوٌض فً إطار المسؤولٌة العقدٌة .
______________________________________________________
( " ) 7قانون رقم 21.76.الصادر بتنفٌذه الظهٌر الشرٌؾ رقم 7.73.777صادر فً 62من محرم7636ج.ر عدد:
6272بتارٌخ 62نوفمبر 6773ص1362
( ) 6قانون رقم 63.72الصادر بتنفٌذه الظهٌر الشرٌؾ رقم 7.72.33صادر فً 73شوال ( 7631ج.ر عدد( 2637:
بتارٌخ 77/72/6772ص 2221
( ) 3محمد الكشبور -الكراء المدنً و الكراء التجاري -قراءة فً ظهٌري 66ماي7322و 62دجنبر 7727دراسة تشرٌعٌة و
قضائٌة و فقهٌة ،مطبعة النجاح الجدٌدة الدار البٌضاء 6771ص 723و726
1
ولعل أهمٌة هذا الموضوع تدفعنا إلى طرح العدٌد من التساؤالت من قبٌل :
كٌؾ حدد المشرع طبٌعة هذه الوجٌبة الكرائٌة ؟ و متى ٌتحقق مطل المدٌن المكتري ؟ و ماهً المساطر
الخاصة بمراجعة هذه الوجٌبة و إستٌفائها ؟
لإلجابة عن هذه اإلشكالٌة سنحاول تحلٌل األحكام العامة المنظمة للموضوع وفق ق.ل.ع و كذا القانونٌن
21.76و 63.72باعتبار النص العام مكمال للخاص ( المبحث األول ) ،ثم التطرق لألحكام الخاصة
بمراجعة الوجٌبة الكرائٌة و إستفائها ( المبحث الثانً ) مع ربط هذه النصوص بالواقع من خالل رصد
أهم اإلجتهادات القضائٌة المرتبطة بالموضوع .
المبحث األول :األحكام العامة للوجٌبة الكرائٌة
إن معالجة هذا المبحث تقتضً تقسٌمه إلى مطلبٌن ،نخصص األول للوقوؾ على طبٌعة الوجٌبة الكرائٌة
وعناصرها ،وطرق إثبات أدائها ,قبل أن نعرج فً المطلب الثانً على نقطة مهمة مرتبطة أساسا بحالة
تحقق مطل المكتري فً أداء الوجٌبة الكرائٌة .
المطلب األول :الوجٌبة الكرائٌة ،عناصرها ،وطرق إثبات أدائها
سنتطرق من خالل هذا المطلب إلى تحدٌد طبٌعة الوجٌبة الكرائٌة وعناصرها ( الفقرة األولى ) تم تحدٌد
طرق إثبات أدائها ( الفقرة الثانٌة)
الفقرة األولى :طبٌعة الوجٌبة الكرائٌة و عناصرها
أوال :طبٌعة الوجٌبة الكرائٌة
تنص الفقرة األولى من الفصل 366من ق.ل.ع على ما ٌلً "ٌجب أن تكون األجرة معٌنة ،و ٌسوغ أن
تكون نقودا أو منتجات أو أطعمة أو أٌة منقوالت أخرى بشرط أن تكون محددة بالنسبة إلى مقدارها و
صنفها ،وٌسوغ أٌضا أن تكون األجرة حصة شائعة فً منتجات الشًء المكترى".....
من خالل هذا المقتضى القانونً ٌالحظ أن وجٌبة الكراء إما أن تكون معاوضة نقدٌة أو عٌنٌة وهذا ما
ٌمكن أن ٌنطبق على وجٌبة كراء العقارات الخاضعة للقانون 31.76والقانون 61.73رؼم أن األمر
أصبح متجاوزا فً الواقع العملً إذ ؼالبا ما تكون هذه الوجٌبة عبارة عن ثمن نقدي.
ثانٌا :تحدٌد الوجٌبة الكرائٌة و عناصرها
طبقا لمقتضٌات المادة 6من القانون 31.76التً تنص على ما ٌلً "مع مراعاة مقتضٌات هذا القانون
تحدد بتراضً األطراؾ شروط ووجٌبة أكرٌة المحالت المشار إلٌها فً المادة األولى أعاله" وكذلك
الفقرة األولى من المادة 5من القانون 61.73والتً تنص على ماٌلً :
2
" تحدد الوجٌبة الكرائٌة للعقارات أو المحالت المشار إلٌها فً المادة األولى أعاله و كذا كافة
التحمالت بتراضً الطرفٌن "....لذلك فإن الوجٌبة الكرائٌة ،تحدد بناء على تراضً الطرفٌن فً العقد،
وهما المكري و المكتري و هذا هو الوضع السائد فً إطار المبادئ العامة المضمنة فً ق.ل.ع
ووجب التمٌٌز فً هذا الصدد ،بٌن السومة الكرائٌة األصلٌة و بٌن التكالٌؾ أو التحمالت التابعة لها من
مصارٌؾ صٌانة العٌن المكتراة و الضرائب المفروضة علٌها ،ففً هذه الحالة نكون أمام فرضٌتٌن:
إما أن ٌتفق المكري و المكتري فً العقد على الطرؾ الذي سٌتحمل بأدائها فٌحسم األمر ابتداء و إما أن ٌصمتا عن تحدٌد ذلك وفً هذه الحالة نصت الفقرة الثانٌة من المادة 5من القانون 61.73على إعتبار هذه التحمالت من مشموالت الوجٌبة الكرائٌة فً حالة عدم التنصٌص على الطرؾ الملزم
بها ،أما بالنسبة للقانون ، 31.76فإنه لم ٌعالج األمر مما ٌمكن معه سلوك نفس اإلتجاه السابق وإعتبار
هذه التكالٌؾ تدخل ضمن مجموع الوجٌبة الكرائٌة ،عمال بالقاعدة العامة المنصوص علٌها فً الفصل
366من ق.ل.ع ،والتً تقضً بأن ٌلتزم المكري بدفع الضرائب و ؼٌرها من التكالٌؾ المفروضة
على العٌن المكتراة ،مالم ٌنص العقد أو العرؾ بخالؾ ذلك .
ونشٌر فً ختام هذه الفقرة ،إلى أن عدم أداء هذه التحمالت ال ٌثبت به مطل المكتري طالما أنها ال تدخل
ضمن مجموع الوجٌبة الكرائٌة ،حٌث جاء فً قرار للمجلس األعلى سابقا ما ٌلً" ...حقا لما كان الفصل
696من ق.ل.ع ٌعرض المكتري لفسخ كرائه إذا لم ٌقم بدفع المستحق من الكراء فً أجله ،ولما
كانت ضرٌبة النظافة ال تشكل التزاما تعاقدٌا ٌترتب عن اإلخالل به فسخ العقد فإنه ال ٌمكن التوسع فً
هذا النص وترتٌب جزاء الفسخ بمجرد عدم أداء ضرٌبة النظافة التً هً مستقلة عن الوجٌبة الكرائٌة
و المحكمة لما اعتبرت الطاعنة فً حالة مطل لعدم أدائها واجبات النظافة ورتبت عن ذلك إفراؼها
تكون قد أساءت تطبٌق مقتضٌات الفصل 696من ق.ل.ع"
()4
_____________________________________________________
( )4قرار صادر فً الملؾ المدنً عدد 656/1/3/6222:عن الؽرفة المدنٌة القسم الثالث منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى
عدد 57/58:ص 71وما ٌلٌها.
3
الفقرة الثانٌة :إثبات أداء وجٌبة الكراء :
ٌرى جانب من الفقه ( )5أنه ٌمكن إثبات أداء الوجٌبة الكرائٌة ،بمختلؾ وسائل اإلثبات مع مراعاة
الحالة التً ٌفوق فٌها مبلػ الكراء 71.111درهم بحٌث ال ٌجوز اإلثبات هنا بشهادة الشهود عمال
بمقتضٌات الفصل666من ق.ل.ع ،ونسوق فً هذا الصدد قرار المجلس األعلى سابقا عدد 6163بتارٌخ
65دجنبر 6116جاء فٌه"...حٌث إن ما عابه الطالب على القرار صحٌح .ذلك أنه ادعى إٌداع مبالػ
مالٌة بحساب المطلوب البنكً حسبما بٌنه أعاله مستدال بوصوالت بنكٌة تؤكد إٌداعها بحساب
المطلوب الذي ال ٌنكر إستفادته منها وال ٌدعً سببا آخر بشأنها ،و أن تعلٌل القرار و استبعادها و
عدم خصم قٌمتها من مبالػ الكراء المحكوم بها ٌشكل خرقا للمعطٌات القانونٌة المتمسك بها من لدن
الطالب الذي ال ٌجادل بشأنها )6( "..إذن من خالل هذا القرار ٌتضح لنا أن المحكمة اعتمدت وصوالت
المبالػ المالٌة المودعة بالحساب البنكً للمكري كقرٌنة على حصول األداء.
وعلى الرؼم من ذلك ٌبقى فً الواقع العملً الوصل الذي ٌسلمه المكري للمكتري أحد أهم الحجج التً
ٌثبت بها األداء ،و إذا كان القانون 61.73لم ٌشر إلى ذلك ،فإن المادة 77من القانون 31.76نصت
على ماٌلً"ٌتعٌن على المكري أن ٌسلم للمكتري وصال موقعا من طرفه شخصٌا أو من طرؾ وكٌله
المعتمد لذلك ٌ ،تضمن تفصٌل المبالػ المؤداة من طرؾ المكتري مع التمٌٌز بٌن وجٌبة الكراء و
التكالٌؾ المترتبة عنه ،إضافة إلى الوصل المشار إلٌه فً الفقرة السالفةٌ ،مكن إثبات أداء الكراء ،إذا
تم بالوسٌلة المتفق علٌها فً العقد و تضمن الوجٌبة و التكالٌؾ الكرائٌة بكاملها"
وعلى هامش هذا الموضوع قد تطرح بعض اإلشكاالت القانونٌة ،كالحالة التً ٌكون فٌها المكتري مدٌنا
بوجٌبة كراء عدة أشهر ،فٌمنحه المكري وصل أداء آخر شهر ،فما أثر هذا األداء على مبالػ األشهر
السابقة ؼٌر المدفوعة ؟
ٌجٌبنا عن هذا التساؤل الفصل 656من ق.ل.ع الذي ٌنص على "إذا كان الملتزم به إٌرادا أو وجٌبة
كراء أو ؼٌرها من األداءات الدورٌة ،فإن التوصٌل الذي ٌعطى من ؼٌر تحفظ عن قسط معٌن ٌقوم
قرٌنة على حصول الوفاء باألقساط السابقة المستحقة عن مدد سابقة لتارٌخ حصوله"
________________________________________________________
( )5عبد الرحمان الشرقاوي ،قانون العقود المسماة-الكتاب الثانً-العقود الواردة على منفعة الشًء-عقد الكراء -مطبعة األمنٌة،
الرباط 6213ص 95و96
()) 6قرار ؼٌر منشور(
4
إذن فالمشرع اعتبر هذا األداء قرٌنة على حصول الوفاء باألقساط المستحقة السابقة عن باقً المدد ،فهل
هذه القرٌنة قاطعة أم بسٌطة؟
على مستوى االجتهاد القضائً نجد أن المجلس األعلى سابقا قد اعتبرها قرٌنة قاطعة إذ جاء فً أحد
قراراته ما ٌلً ".....حٌث إن القانون قرر فً الفصل 653من ق.ل.ع أن تسلٌم التوصٌل على مثل تلك
الحالة ٌكون قرٌنة على حصول الوفاء باألقساط المستحقة عن المدد السابقة لتارٌخه وحٌث إن القرٌنة
القانونٌة تعفً من تقررت لمصلحته من كل إثبات طبقا للفصل 453من نفس القانون و أنه ال ٌقبل أي
إثبات ٌخالؾ القرٌنة القانونٌة عمال بالفصل المذكور"( .)1أما على مستوى االجتهاد الفقهً فٌرى
أستاذنا محمد الكشبور و ٌسانده فً رأٌه األستاذ أحمد عاصم ( ،) 8أن هذه القرٌنة تبقى ظالمة متى
أعملت بصفة مطلقة ،نظرا النتشار األمٌة فً بالدنا ،حٌث ال ٌأبه كل من المكري و المكتري عادة بما
ٌكتب فً التواصٌل و هذا الرأي الفقهً هو الذي تبناه المشرع المصري فً المادة 581من القانون
المدنً التً تنص على أن " الوفاء بقسط من األجرة قرٌنة على الوفاء باألقساط السابقة على هذا
القسط حتى ٌقوم الدلٌل على عكس ذلك"
___________________________________________________
( ) 7قرار صادر فً 15دجنبر، 1978منشور بمجلة القضاء و القانون عدد 132ص 83و مابعدها
) ) 8محمد الكشبور ،م.س ،ص147
5
المطلب الثانً :مطل المكتري
سنحاول التطرق من خالل هذا المطلب إلى كٌفٌة تنظٌم المشرع لتحقق مطل المكتري فً أداء الوجٌبة
الكرائٌة (الفقرة األولى ) و كذا إلى موقؾ القضاء من بعض اإلشكاالت التً ٌطرحها المطل ( الفقرة
الثانٌة ) .
الفقرة األولى :تحقق المطل
أسلفنا الذكر سابقا على أن أداء الوجٌبة الكرائٌةٌ ،عتبر أحد أهم إلتزامات المكتري ،إذ أن عدم تنفٌذه أو
مجرد التأخر فً ذلك ،قد ٌجعله فً حالة مطل والقاعدة العامة التً تحكم المطل فً جمٌع اإللتزامات
هً أن تحققه ٌكون بمجرد حلول األجل المقرر فً العقد ،طبقا للفقرة األولى من الفصل 655من ق.ل.ع
الذي ٌنص على ما ٌلً ٌ":صبح المدٌن فً حالة مطل بمجرد حلول األجل المقرر فً السند المنشئ
لاللتزام فإن لم ٌعٌن لاللتزام أجل ،لم ٌعتبر المدٌن فً حالة مطل ،إال بعد أن ٌوجه إلٌه أو إلى نائبه
القانونً إنذارا صرٌح بالوفاء بالدٌن ،و ٌجب أٌتضمن هذا اإلنذار
-1طلبا موجها بتنفٌذ التزامه فً أجل معقول
-6تصرٌحا بأنه إذا انقضى هذا األجل ،فإن الدائن ٌكون حرا فً أن ٌتخذ ما ٌراه مناسبا إزاء المدٌن
وٌجب أن ٌحصل هذا اإلنذار كتابة ،وٌسوغ أن ٌحصل و لو ببرقٌة أو برسالة مضمونة أو بالمطالبة
القضائٌة و لو رفعت إلى قاض ؼٌر مختص"
و لتحقق المطل آثار وخٌمة على المدٌن حٌث ٌمكن للدائن استنادا إلى الفقرة األولى من الفصل 651
إجبار المدٌن على التنفٌذ إن كان ممكنا أو طلب فسخ العقد ،مع التعوٌض فً الحالتٌن(.)9
أما بالنسبة لألكرٌة الخاصة ،فإن آثار تحقق المطل تزداد وخامة على المكتري إذ ٌعتبر المطل أحد أهم
حاالت فسخ العقد وبالتالً اإلفراغ بالنسبة للعقارات الخاضعة للقانون 31.76
( )12
______________________________________________________
( )9تنص هذه الفقرة على ما ٌلً " :إذا كان المدٌن فً حالة مطل ،كان للدائن الحق فً إجباره على تنفٌذ االلتزام مادام ممكنا،
فإن لم ٌكن ممكنا ،جاز للدائن أن ٌطلب فسخ العقد ،وله الحق فً التعوٌض فً الحالتٌن".
( )12تنص المادة 56من القانون 67.16على أنه ٌ":مكن للمكري أن ٌطلب من المحكمة فسخ عقد الكراء و إفراغ المكتري (
و من ٌقوم مقامه ،دون توجٌه أي إشعار باإلفراغ ،و ذلك فً الحاالت التالٌة
..................................................عدم أداء الوجٌبة الكرائٌة التً حل أجلها رؼم توصله بإنذار األداء"6
أما بالنسبة للعقارات المخصصة لالستعمال التجاري ،فإن تحقق المطل ٌعد أحد أهم أسباب إنهاء العقد و
إفراغ المكتري دون استحقاقه للتعوٌض طبقا للفقرتٌن األولى و الثانٌة من المادة الثامنة من القانون
. )11( 61.73
لهذا ونظرا لخطورة القاعدة أعاله ،على المركز القانونً للمكتري المدٌن فإن التوجه القضائً سار على
خالفها ،بحٌث اعتبر أن مطل المكتري ال ٌتحقق بمجرد حلول االجل المقرر لألداء ،وإنما ال بد
للمكري من توجٌه إنذار الى المكتري مع منحه أجال للوفاء و بمجرد انتهاء األجل المحدد فً هذا اإلنذار
دون أداء ٌتحقق المطل ،وٌرتب آثاره وهذا ما ٌؤكده قرار المجلس األعلى سابقا ،جاء ضمن
حٌثٌاته"ٌ...ؤدى الكراء بالنسبة للعقارات فً المكان الذي توجد فٌه العٌن مالم ٌوجد شرط ٌقضً
بخالؾ ذلك حسب الفصل (666من ق.ل.ع) و على المكري أن ٌتقدم بطلب أداء الكراء ،و إذا امتنع
المكتري وجه إلٌه إنذارا بذلك لٌصبح فً حالة مطل....لما لم ٌثبت أن المكري سبق له أن طالب
المكتري بصفة قانونٌة وال أنه أنذره بذلك ،فإن اعتباره فً حالة مطل لمجرد أنه لم ٌؤدي الكراء لعدة
شهور ٌعد خرقا للقانون )16("....و ٌرى استاذنا محمد الكشبور
()13
أن القضاء أسس من خالل هذا
التوجه لقاعدة " الكراء مطلوب ال محمول " من خالل تأوٌله لقتضٌات الفصل 333من ق.ل.ع الذي
ٌفرض أداء الوجٌبة الكرائٌة بمكان تواجد العٌن المكتراة ،وبالتالً فالمكري هو الذي ٌسعى إلى المكتري
لٌطالبه بالكراء و علٌه أن ٌثبت سعٌه هذا بواسطة اإلنذار .لكن ما مدى صحة األساس القانونً الذي بنى
علٌه القضاء المؽربً هذا التوجه ؟ .
بالعودة إلى الفصل 333من ق.ل.ع الذي ٌقر بأن أداء الكراء ٌتم بمكان وجود العٌن المكتراة ،نجد أنه
لٌس من النظام العام وٌمكن لألطراؾ االتفاق على خالؾ ذلك ،كأن ٌتفق مثال المكري و المكتري على
أداء الكراء بمحل سكنى المكري و بالتالً تعكس القاعدة حٌث ٌصبح الكراء محموال ال مطلوبا .
___________________________________________________________________
( )11تنص الفقرة األولى و التانٌة من المادة 8القانون 49.16على ما ٌلً " ال ٌلزم المكري بأداء أي تعوٌض للمكتري مقابل
اإلفراغ فً الحاالت األتٌة :
- 1إذا لم ٌؤدي المكتري الوجٌبة الكرائٌة داخل أجل 15عشر ٌوما من تارٌخ توصله باإلنذار ,وكان مجموع ما بدمته على األقل
3أشهر من الكراء" .......
( " )16قرار صادر بتارٌخ 5نونبر ، 1986منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى عدد 36ص 126 ،ومابعده "
() )13محمد الكشبور .م.س .ص 148
7
لذا نرى فً اعتقادنا المتواضع ،أن أساس توجٌه اإلنذار إلى المكتري إلثبات مطله ٌجد سنده فً القوانٌن
الخاصة باألكرٌة نفسها ،فرؼم أنها لم تلزم المكري بتوجٌه إنذار إلى المكتري بشكل صرٌح ،كما فعل
المشرع المصري فً قوانٌنه الخاصة باألكرٌة السكنٌة و التجارٌة ،إال أننا ٌمكن أن نستشؾ ذلك ضمنٌا
ففً القانون 31.76نجد المادة 53منه تنص على أن من بٌن حاالت فسخ عقد الكراء ،عدم أداء الوجٌبة
الكرائٌة التً حل أجلها رؼم التوصل بإنذار باألداء ،و بالتالً ٌالحظ أن المشرع افترض ضمنٌا قٌام
المكري بإنذار المكتري .
أما بالنسبة للقانون 61.73فإننا نستشؾ ضرورة توجٌه اإلنذار من خالل :
المادة 8التً تنص فً الفقرة األولى و الثانٌة على ما ٌلً"ال ٌلزم المكري بأداء أي تعوٌض للمكتريمقابل اإلفراغ فً الحاالت اآلتٌة :
. 1إذا لم ٌؤد المكتري الوجٌبة الكرائٌة داخل أجل خمسة عشر ٌوما من تارٌخ توصله باإلنذار ،وكان
.مجموع ما بذمته على األقل ثالثة أشهر من الكراء".....
كما نجد المادة 66التً نظمت الشرط الفاسخ تنص على ما ٌلً "فً حالة عدم أداء المكتري الكراءلمدة ثالثة أشهرٌ ،جوز للمكري كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا و بعد توجٌه إنذار باألداء ٌبقى
دون جدوى بعد انصرام أجل ٌ 15وما من تارٌخ التوصل ،أن ٌتقدم أمام قاضً األمور المستعجلة
لمعاٌنة تحقق الشرط الفاسخ و إرجاع العقار أو المحل "
من خالل هذا المقتضى القانونً ٌالحظ أنه حتى فً حالة وجود شرط فاسخ ،فإن المشرع ألزم المكري
بتوجٌه إنذار للمكتري ،فكان من باب أولى أن ٌوجه هذا اإلنذار فً حالة عدم تضمٌن العقد للشرط
الفاسخ
الفقرة الثانٌة :موقؾ القضاء من بعض اإلشكالٌات التً ٌطرحها المطل
- 1األداء الجزئً :قد ٌحصل أن ٌتوصل المكتري بإنذار باألداء فٌقوم بأداء جزء من مجموع مبالػ
الكراء المستحة ،دون الجزء اآلخر ،المالحظ أن التوجه القضائً ٌعتبر األداء الجزئً خالل فترة اإلنذار
ال ٌنفً المطل ،وٌجد هذا التوجه سنده فً الفقرة األولى من الفصل 666من ق.ل.ع التً تنص على
أنه"إذا لم ٌكن هناك إال مدٌن واحد ،لم ٌجبر الدائن على أن ٌستوفً اإللتزام على أجزاء ،ولو كان هذا
االلتزام قابال للتجزئة ،و ذلك ما لم ٌتفق على خالفه ،إال إذا تعلق األمر بالكمبٌاالت. ".....
8
- 6أداء الوجٌبة الكرائٌة داخل األجل بواسطة شٌك بدون مؤونة :جاء فً قرار للمجلس األعلى سابقا
بتارٌخ 3مارس 6171ما ٌلً"...بمقتضى المادة 325من مدونة التجارة ال ٌتجدد الدٌن بقبول الدائن
تسلم شٌك وفاءا لدٌنه و ٌبقى الدٌن األصلً قائما........وأنه ٌتجلى من وثائق الملؾ أن الشٌك الذي
سلم للطاعن لم ٌتم أداؤه إال بعد تقدٌم شكاٌة من طرؾ الطاعن لرجوعه بدون وفاء و أن العبرة بأداء
الكراء فعلٌا و لٌس األداء بواسطة شٌك دون مؤونة و المحكمة لما اعتبرت المكتري نفذ التزامه بأداء
الكراء داخل األجل ونفت عنه حالة المطل المبررة لفسخ العقد بالرؼم من كون الشٌك بدون مؤونة ولم
ٌتم استخالص المبلػ إال بعد تقدٌم شكاٌة ضد الساحب و متابعته فهً لم تجعل لما قضت به أساسا و
عرضت قرارها للنقض و اإلبطال"
()14
- 3التقادم :طبقا للفصل 617من ق.ل.ع فإن الوجٌبة الكرائٌة تتقادم بمرور خمس سنوات ابتداءا من
حلول كل قسط ،والتقادم و إن كان ٌؤثر على أداء الوجٌبة عن المدة التً سقطت بالتقادم فإنه ال ٌنفً
المطل بالنسبة للمدة المستحقة التً لم ٌطلها التقادم وفً نفس السٌاق ذهب المجلس األعلى سابقا فً
قراره بتارٌخ 15أبرٌل 6113حٌث جاء فٌه "إن تضمٌن اإلنذار طلب أداء وجٌبة كرائٌة تقادمت طبقا
للفصل 391من ق.ل.ع ال ٌعفً المكتري من أداء المدة األخرى الواردة به ؼٌر المؤداة داخل األجل
المحدد فٌه و ال ٌجعل اإلنذار باطال و ؼٌر ذي أثر ومن تم فالمحكمة لما اعتمدت اإلنذار و عللت ما
قضت .....لم تخرق القانون وما بالوسٌلة على ؼٌر أساس
"()15
- 4حالة المنازعة فً السومة الكرائٌة :قد ٌوجه المكري للمكتري إنذارا باألداء فٌمتنع هذا األخٌر عن
األداء بسبب المنازعة فً مبلػ السومة الكرائٌة فهل ٌكون فً حالة مطل بعد انتهاء األجل المحدد فً
اإلنذار جاء فً قرار لمحكمة اإلستناؾ ببنً مالل ما ٌلً" وحٌث إن المطل ثابت فً حق المستأنؾ ما
دام لم ٌؤد ما بذمته داخل األجل المحدد باإلنذار باألداء ولو بالسومة التً ٌقر بها ،إذ أن منازعته فً
السومة الكرائٌة ال تنفً حالة التماطل ......و بذلك فإن محكمة الدرجة األولى لما استجابت لطلب
الفسخ و اإلفراغ تكون قد صادفت الصواب
"()16
________________________________________________________
( )14قرار أشار إلٌه األستاذ محمد العٌادي :بعض توجهات المجلس األعلى فً قضاٌا األكرٌة-المائدة المستدٌرة الخامسة حول
موقؾ التشرٌع و القضاء من المنازعات المتعلقة بعقود الكراء-سلسلة الموائد المستدٌرة بمحكمة اإلستئناؾ بالرباط العدد 5
مطبعة األمنٌة ،.الرباط 6211ص
( )15أورده األستاذ محمد العٌادي :م.س ص 18
( )16قرار بتارٌخ 21أبرٌل 1998رقم 469ملؾ عدد 144/98 5ؼٌر منشور
9
المبحث الثانً :األحكام الخاصة بمراجعة الوجٌبة الكرائٌة و استٌفائها
ٌتمٌز الكراء السكنً أو المهنً و الكراء التجاري ،بإمكانٌة خضوعهما لمسطرتٌن خاصتٌن
تهم األولى كٌفٌة مراجعة الوجٌبة الكرائٌة (مطلب أول) ،فٌما تهم الثانٌة كٌفٌة استٌفائها ( المطلب الثانً)
المطلب األول :كٌفٌة مراجعة الوجٌبة الكرائٌة
عرفت سنة 6111مٌالد أول إطار قانونً خاص ،بكٌفٌة مراجعة وجٌبة كراء العقارات الخاضعة
للقانون 31.76والقانون ،61.73و هو القانون رقم 11.16
()17
الذي وضع حدا لإلشكاالت التً كانت
تطرحها مراجعة الوجٌبة الكرائٌة ،إذ لم ٌكن تنظٌمها دقٌقا بما ٌكفً ،و ؼالبا ما كانت المحكمة تلجأ إلى
الخبرة لتحدٌد الوجٌبة الكرائٌة الجدٌدة بعد المراجعة ،وال زال هذا القانون هو الذي ٌسري على الكراء
التجاري ،رؼم صدور القانون 61.73الجدٌد ،فً حٌن ارتأى مشرع القانون 31.76نسخ القانون
11.16و بالتالً نظم مسطرة المراجعة ضمن مقتضٌاته ،وبالضبط فً المواد من 67إلى 68
وسوؾ نعالج هذا المطلب من خالل فقرتٌن :
نخصص األولى لحق المكري فً مراجعة الوجٌبة الكرائٌة ،فٌما نخصص الثانٌة للحدٌث عن حق
المكتري فً إنقاصها .
الفقرة األولى :حق المكري فً مراجعة الوجٌبة الكرائٌة
أوال :فٌما ٌخص األكرٌة الخاضعة للقانون 67.16
كما سبقت اإلشارة إلٌه ،فإن القانون 31.76نظم كٌفٌة مراجعة الوجٌبة الكرائٌة ،ضمن مقتضٌاته،
وبالضبط فً المواد من 67إلى 68
و من خالل قراءة مقتضٌات هذه الموادٌ ،الحظ أن المشرع جاء بقاعدة لصالح المكري ،تقر حقه فً
الزٌادة من مبلػ الوجٌبة الكرائٌة ،كل ثالث سنوات ،إما من تارٌخ إبرام العقد أو من تارٌخ آخر مراجعة
ودٌة أو قضائٌة ،و ذلك وفق النسب التالٌة:
بالنسبة للعقارات المعدة لالستعمال السكنً 8 % بالنسبة للعقارات المعدة لالستعمال المهنً 10 %و إستثناءا ٌمكن للمحكمة بما لها من سلطة تقدٌرٌة ،أن تحدد مبلػ الوجٌبة الكرائٌة ،و دون التقٌد
بالنسبتٌن المذكورتٌن أعاله إذا كان مبلػ الوجٌبة الكرائٌة ،ال ٌتجاوز 611درهم شهرٌا ،على أن ال
تتعدى نسبة الزٌادة المحكوم بها 51%
وطبقا للمادة 66فإن مدد المراجعة ،و كذا نسبها تعتبر قواعد آمرة ،إذ ال ٌجوز اإلتفاق على رفع مبلػ
الوجٌبة الكرائٌة خالل مدة تقل عن ثالث سنوات إبتداء من تارٌخ إبرام العقد أو من تارٌخ آخر مراجعة
ودٌة أو قضائٌة ،أو االتفاق على زٌادة تتعدى النسب المقررة سابقا .
10
أما بالنسبة لمسطرة المراجعة ،فإنه طبقا للمادة ٌ 61مكن للمكري إما اللجوء مباشرة إلى المحكمة
للمطالبة بالزٌادة ،و فً هذه الحالة ٌجري العمل بالوجٌبة الكرائٌة الجدٌدة ابتداءا من تارٌخ المطالبة
القضائٌة ،كما ٌمكنه أن ٌعبر عن رؼبته فً الزٌادة بتوجٌه إنذار للمكتري ،و فً هذه الحالة فإن سرٌان
الوجٌبة الكرائٌة الجدٌدةٌ ،بتدئ من تارٌخ التوصل باإلنذار ،شرٌطة رفع الدعوى داخل أجل ثالثة اشهر
األولى لتارٌخ التوصل باإلنذار .وطبقا للمادة 68من نفس القانون فإن المحكمة اإلبتدائٌة هً المختصة
للنظر فً المنازعات المتعلقة بمراجعة الوجٌبة الكرائٌة ،وٌكون الحكم الصادر فً هذا الشأن قابال
لإلستئناؾ داخل أجل ثالثٌن ٌوما من تارٌخ التبلٌػ ،و تجدر اإلشارة إلى أن هذا القرار اإلستئنافً ال ٌقبل
الطعن بالنقض ،تطبٌقا ألحكام الفقرة األولى من الفصل 656من ق.م.م الذي ٌنص على ما ٌلً " :تبت
محكمة النقض مالم ٌصدر نص صرٌح بخالؾ ذلك فً :
: 1الطعن بالنقض ضد األحكام اإلنتهائٌة الصادرة عن جمٌع محاكم المملكة بإستثناء :الطلبات التً
تقل قٌمتها عن عشرٌن ألؾ ( )62222درهم و الطلبات المتعلقة باستفتاء واجبات الكراء و التحمالت
الناتجة عنه أو مراجعة السومة الكرائٌة "
ثانٌا :بالنسبة للعقارات الخاضعة للقانون 49.16
ٌمكن القول بأن نفس الخالصات ،التً توصلنا إلٌها بمناسبة تناولنا لموضوع مراجعة وجٌبة كراء
العقارات المعدة لالستعمال السكنً أو المهنً ،هً نفسها التً تسري على مراجعة وجٌبة كراء العقارات
المعدة لالستعمال التجاري ،باستثناء ما ٌتعلق بنسبة الزٌادة فً ثمن الكراء ،حٌث حددتها المادة 5من
القانون 11.16فً %71بالنسبة لهذه األخٌرة.
باإلضافة إلى الحالة العادٌة للمراجعة المنصوص علٌها فً القانون ،11.16فإن هناك حاالت استثنائٌة
أخرى للمراجعة نص علٌها القانون 61.73تسمح بمراجعة الوجٌبة الكرائٌة دون التقٌد بأحكام القانون
11.16وهً :
حالة الهدم وإعادة البناء :حٌث ألزمت المادة 76من القانون 61.73المكتري عند تمكٌنه من المحلالمعاد بناؤه ،بدفع الوجٌبة الكرائٌة القدٌمة ،فً انتظار الشروط الجدٌدة للعقد إما اتفاقا أو قضاءا مع
مراعاة العناصر المستحدثة دون التقٌد بمقتضٌات القانون 11.16
حالة ممارسة المكتري ألنشطة مكملة أو مرتبطة بالنشاط األصلً :بعد أن منحت المادة 66للمكتريالحق فً طلب ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة بالنشاط األصلً ،فإن المادة 66أجازت للمكري فً
هذه الحالة المطالبة بتحدٌد الوجٌبة الكرائٌة الجدٌدة على أن تسري من تارٌخ المطالبة بها قضائٌا
حالة الكراء من الباطن :من مستجدات القانون 61.73إباحة إمكانٌة إكراء المحل المكرى كلٌا أوجزئٌا من الباطن ،إال أن الفقرة األخٌرة من المادة 66نصت على حق المكري فً حالة ما إذا كانت
11
قٌمة الكراء الفرعً تفوق قٌمة الكراء األصلً بمراجعة الوجٌبة الكرائٌة دون التقٌد بأحكام القانون
.11.16
( )17
الفقرة التانٌة :أسباب إنقاص ثمن الكراء
إن األسباب التً ٌمكن للمكتري اإلعتماد علٌها فً إنقاص ثمن الكراء ،ما هً إال تطبٌقات لنظرٌة
الظروؾ الطارئة ،وفً هذا الصدد نصت المادة 63من القانون 31.76و المادة 3من القانون 11.16
على ما ٌلًٌ" :حق للمكتري المطالبة بتخفٌض ثمن الكراء إذا طرأت ظروؾ أثرت على استعماله
المحل للؽرض الذي اكتري من أجله و ذلك وفق احكام الفصلٌن 662و 661من ق.ل.ع"( )
وبالعودة لهذٌن الفصلٌن ،نجدهما ٌنصان على سببٌن إلنقاص ثمن الكراء هما :
حالة الهالك أو التعٌب الجزئً للعٌن المكتراة ،بحٌث تبقى صالحة جزئٌا لإلستعمال و الحالة التً ٌتخلؾ فٌها ،بعد العقد و بدون خطأ أي واحد من المتعاقدٌن الوصؾ الموعود به منالمكري أو الذي ٌقتضٌه إعداد العٌن المكتراة.
و باإلضافة إلى ما سبق هناك أسباب أخرى لم ٌشر لها القانون 31.76و ال القانون 11.16و إنما نص
علٌها المشرع فً ق.ل.ع و نرى أنه ال مانع من اإلستناد علٌها وهً :
ما نص علٌه الفصل 365الذي منح للمكري حق إجراء اإلصالحات المستعجلة برؼم معارضةالمكتري ولكن إذا ما ترتب عن ذلك حرمان المكتري من اإلنتفاع بالعٌن المكتراة كلٌا أو جزئٌا لمدة
تتجاوز ثالثة أٌام ،جاز لهذا األخٌر طلب فسخ العقد أو إنقاص الثمن بما ٌتناسب و المدة التً حرم
خاللها من اإلنتفاع
وكذلك ما نص علٌه الفصل 666من ق.ل.ع فإن المكري ملزم بضمان اإلنتفاع بالشًء وبضماناستحقاقه و العٌوب التً تشوبه ،وفً حالة وقوع الفعل الموجب للضمان فإن الفصل 355منح للمكتري
الحق فً فسخ العقد أو إنقاص ثمن الكراء
________________________________________________
( )17كتاب الكراء التجاري بٌن ضهٌر 1955و القانون رقم . 49.16ذ .مصطفى بونجة .الطبعة األولى . 6216مطبعة
لٌتوؼراؾ طنجة ص 189و ....192
(ٌ )18نص الفصل 662من ق.ل.ع على ماٌلً " :إذا لم تهلك العٌن المكتراة أو لم تتعٌب إال جزئٌا ،بحٌث تبقى صالحة
لإلستعمال فً الؽرض الذي اكترٌت من أجله أو تبقى صالحة له جزئٌا ،لم ٌكن للمكتري إال حق إنقاص الكراء بقدر ما نقص من
انتفاعه "
كما ٌنص الفصل " 661تطبق أحكام الفصلٌن 659و 662على الحالة التً ٌتخلؾ فٌها .بعد العقد وبدون خطأ أي واحد من
المتعاقدٌن الوصؾ الحوعود به من المكري أو الذي ٌقتضٌه إعدا العٌن المكتراة "
12
المطلب الثانً :المسطرة الخاصة باستٌفاء وجٌبة كراء العقارات الخاضعة للقانونٌن 67.16و
49.16
عمد المشرع من خالل القانون )19( 36.11الصادر سنة 7111إلى تنظٌم مسطرة استثنائٌة ،و خاصة
تهم استٌفاء الوجٌبة الكرائٌة للمحالت السكنٌة و التجارٌة .
و كما هو الشأن بالنسبة لمسطرة المراجعة ،فإن القانون 31.76نسخ القانون 36.11لٌتكفل بتنظٌم
مسطرة اإلستٌفاء ضمن مواده من المادة 66إلى ،61فً حٌن الزال القانون ٌ 36.11طبق على األكرٌة
التجارٌة
و لقد ارتأٌنا لدواع منهجٌة ،تقسٌم هذا المطلب إلى فقرتٌن :نخصص األولى للمسطرة الخاصة باستٌفاء
الوجٌبة الكرائٌة أما الفقرة الثانٌة فنخصصها لتقٌٌم هذه المسطرة .
الفقرة األولى :مسطرة استٌفاء الوجٌبة الكرائٌة للعقارات الخاضعة للقانون 67.16و 49.16
فبما أن مسطرة إستٌفاء وجٌبة كراء المحالت السكنٌة ،شبٌهة بنظٌرتها فٌما ٌخص المحالت التجارٌة،
فإننا سنعرض أحكام المسطرتٌن فً آن واحد مع ذكر التمٌٌز إن وجد .
أوال :شروط تطبٌق المسطرة
-1الشروط الموضوعٌة :
أ -إثبات العالقة الكرائٌة بموجب محرر كتابً ثابت التارٌخ ،أو حكم نهائً ٌحدد الوجٌبة الكرائٌة بٌن
الطرفٌن
ب -تخلؾ الوجٌبة الكرائٌة المستحقة فً ذمة المكتري ،كٌفما كان مبلؽها وٌرى جانب من الفقه( )62أنه
باعتبار ان هذه المسطرة استثنائٌة ،فال ٌمكن المطالبة إال بالوجٌبة الكرائٌة دون ؼٌرها من األداءات
األخرى كضرٌبة النظافة
________________________________________________________
( )19ظهٌر شرٌؾ رقم 1.99.611صادر فً 13جمادى األولى 65( 1462ؼشت )1999بتنفٌذ القانون رقم 64.99المتعلق (
)باستٌفاء الوجٌبة الكرائٌة ج.ر عدد 4736 :بتارٌخ7أكتوبر ،1999ص6449
( )62محمد الكشبور ،م.س .ص 154
13
:6الشروط الشكلٌة
أ -توجٌه إنذارٌ :مكن للمكري طلب اإلذن من رئٌس المحكمة اإلبتدائٌة المختصة بتوجٌه إنذار إلى
المكتري لألداء .
ب -مشتمالت اإلنذارٌ :شترط تضمٌن اإلنذار مجموعة من البٌانات تحت طائلة عدم القبول وهً
األسماء الكاملة للطرفٌن عنوان المكري عنوان المحل المكترى ،وعند اإلقتضاء موطن أو محل إقامة المكتري مبلػ وجٌبة الكراء و التكالٌؾ التابعة لها المطالب بها المدة المستحقة مجموع ما بذمة المكتريأما بالنسبة للمحالت التجارٌة ،فٌضٌؾ القانون 36.11بٌانا آخرٌ ،تعلق بضرورة تضمٌن اإلنذار
حق المكري فً اللجوء إلى المصادقة على اإلنذار فً حالة عدم األداء داخل األجل.
ج -أجل اإلنذارٌ :حدد المكري للمكتري أجال ال ٌقل عن خمسة عشر ٌوما
تانٌا :حالة عدم استجابة المكتري لإلنذار
فً حالة عدم األداء الكلً أو الجزئً ٌ ،مكن للمكري أن ٌطلب من رئٌس المحكمة اإلبتدائٌة المختصة
المصادقة على اإلنذار و األمر باألداءٌ ،صدر رئٌس المحكمة أو من ٌنوب عنه ،أمرا بالمصادقة على
اإلنذار ،مع األمر باألداء ٌضمن بنفس الطلب فً أجل 68ساعة من تارٌخ تسجٌل الطلب ،و ٌنفذ هذا
األمر على األصل ،وٌمكن للمكتري فً هذه الحالة أن ٌرفع النزاع أمام المحكمة اإلبتدائٌة المختصة طبقا
للقواعد العامة ،و بصفة استثنائٌة ٌمكن لهذه األخٌرة أن تأمر بوقؾ التنفٌذ بحكم معلل بناءا على طلب
خاص مستقل ،ولكن قد ٌحدث أن ٌرفض رئٌس المحكمة طلب المصادقة على اإلنذار ،وهذا الرفض ال
ٌمكن أن ٌكون محل أي طعن عادي أو ؼٌر عادي ،وما على المكري ،و الحالة هاته إال المطالبة
باستٌفاء الوجٌبة الكرائٌة وفقا للقواعد العامة .
الفقرة الثانٌة :خصائص مسطرة اإلستٌفاء
-1إن هذه المسطرة تبقى اختٌارٌة ،إذ ٌمكن للمكري سلوكها ،أو سلوك القواعد العامة
- 6بالنسبة لطبٌعة المسطرة ،فقد اختلؾ الفقه فً شأنها ،بٌن من ٌعتبرها
تمارس طرؾ رئٌس المحكمة بصفته قاضٌا لألمور المستعجلة ،و بٌن من اعتبرها تمارس فً إطار
الفصل 768من ق.م.م بدلٌل أنها ؼٌر تواجهٌة ،وال تقبل أي طعن عادي أو ؼٌر عادي .
-3وجب التمٌٌز بٌن اإلنذار العادي الذي ٌوجه المكري للمكتري بهدؾ إثبات مطله
14
وهذا اإلنذار الخاص بمسطرة اإلستٌفاء حٌث تعتبر شكلٌات هذا األخٌر من النظام العام ،و فً حالة
تخلؾ أحد بٌاناته ٌكون مصٌر طلب المصادقة على اإلنذار هو عدم القبول ،ؼٌر أن هذا ال ٌمنع من
إستعمال هذا اإلنذار أمام قضاء الموضوع إلثبات المطل .
- 4لم ٌضع المشرع جزاء لعدم إستجابة المكتري لإلنذار المصادق علٌه من طرؾ رئٌس المحكمة ،كما
أنه لٌس من مصلحة المكري اللجوء إلى إعمال مسطرة اإلكراه البدنً ،الشًء الذي انعكس على مستوى
الواقع ،حٌث ال ٌتم ؼالبا إتمام مسطرة المصادقة على اإلنذار ،و إنما ٌفضل العودة إلى قضاء الموضوع
واستعمال هذا اإلنذار كإثبات لحالة المطل وبالتالً طلب األداء و فسخ العقد واإلفراغ ،و التعوٌض فً
إطار المسؤولٌة العقدٌة .
15
خاتمة :
خرجنا من خالل هذا البحث المتواضع بمجموعة من اإلستنتاجات أهمها :
أهمٌة تحقق المطل و خطورته على المكتري نسبٌة قاعدة الكراء مطلوب ال محمول ،وبالتالً وجوب التنصٌص على إلزامٌة توجٌه اإلنذار للمكتريباألداء على ؼرار باقً التشرٌعات المقارنة؛
عدم فعالٌة المسطرة الخاصة باستٌفاء الوجٌبة الكرائٌة ،إذ كانت ؼاٌة المشرع من إحداثها هو اإلسراعبمسطرة األداء ؼٌر أن الواقع أفرز ؼٌر ذلك؛
وختاما نرى بأن موضوع األكرٌة الخاصة ،وال سٌم فً المجالٌن السكنً ،والتجاري ال ٌحظى باهتمام
الكتابات الفقهٌة ،رؼم ما ألهمٌتها ومالمستها لؽالبٌة أفراد المجتمع ،وفً هذا الصدد ٌقول الفقٌه أحمد
عبد الرزاق السنهوري رحمهة هللا" :فً كل بلد متحضر توجد طبقة المؤجرٌن و طبقة المستأجرٌن،
والبد من التضامن االجتماعً بٌن هاتٌن الطبقتٌن و إال كان كل منهما حربا على اآلخر ٌبتهل الفرص
ألكل حقه بالباطل .
و مما ٌساعد على قٌام هذا التضامن التشرٌع المناسب مع حالة البلد االجتماعٌة و االقتصادٌة فٌعمل
المشرع على جعل مصالح الطبقتٌن مشتركة ال متنافرة حتى ٌسود السلم االجتماعً بٌن طبقات األمة
الواحدة
16
الئحة المراجع
ـ عبد الرزاق أحمد السنهوري ،الوسٌط فً شرح القانون المدنً الجدٌد -اإلٌجار و العارٌة – المجتد
السادس ،دار إحٌاء التراث العربً ،بٌروت 1963
إدرٌس العلوي العبدالوي ،شرح القانون المدنً-النظرٌة العامة لاللتزام-الجزء الثانً ،مطبعة النجاحالجدٌدة الدار البٌضاء 6222
محمد الكشبور ،الكراء المدنً و الكراء التجاري-قراءة فً ظهٌري 64ماي1955و 65دجنبر1282دراسة تشرٌعٌة و قضائٌة و فقهٌة مقارنة -مطبعة النجاح الجدٌدة الدار البٌضاء 6227
الحسٌن بلحسانً ،الحماٌة القانونٌة لمكتري المحالت السكنٌة ،مطبعة النجاح الجدٌدة الدار البٌضاء1993.
أحمد عاصم ،الحماٌة القانونٌة للكراء التجاري ،دار النشر المؽربٌة الدار البٌضاء 1988المقاالت :
عبد هللا الكرجً ،اإلثبات فً المنازعات الكرائٌة-مجلة المحاكم المؽربٌة عدد 147:سنة-6217 ذ .مصطفى بونجة .كتاب الكراء التجاري بٌن ضهٌر 1955و القانون رقم .49.16الطبعة األولى . 6216مطبعة لٌتوؼراؾ طنجة
17
التصمٌم
مقدمة ................................................................................................... :
المبحث األول :األحكام العامة للوجٌبة الكرائٌة...........
6
المطلب األول :الوجٌبة الكرائٌة ،عناصرها ،و إثبات أدائها.........................
الفقرة األولى :طبٌعة الوجٌبة الكرائٌة و عناصرها
..............
4
...................
6
الفقرة األولى :تحقق المطل ...................
6
الفقرة الثانٌة :موفؾ القضاء من بعض اإلشكالٌات التً ٌطرحها المطل
المبحث الثانً :األحكام الخاصة بمراجعة الوجٌبة الكرائٌة و استٌفائها
المطلب األول :كٌفٌة مراجعة الوجٌبة الكرائٌة
.......
...............
................
الفقرة األولى :حق المكري فً مراجعة الوجٌبة الكرائٌة
الفقرة التانٌة :أسباب إنقاص ثمن الكراء
6
3
الفقرة الثانٌة :إثبات أداء وجٌبة الكراء .......................
المطلب الثانً :مطل المكتري
1
8
12
12
................
................
11
11
المطلب الثانً :المسطرة الخاصة باستٌفاء وجٌبة كراء العقارات الخاضعة ................
16
للقانونٌن 67.16و
13
الفقرة األولى :مسطرة استٌفاء الوجٌبة الكرائٌة للعقارات الخاضعة
................
14
للقانون 67.16و 49.16
................
الفقرة الثانٌة :خصائص مسطرة اإلستٌفاء
خاتمة :
18
15
