COMPTERENDUDETUDE.doc

ETUDE TECHNIQUE ETABLIE
PAR UN GROUPE DE CITOYENS
DU QUARTIER DU PLATEAU
SUITE AU

PERMIS DE CONSTRUIRE
PC 94 033 1010069 DU 10 DECEMBRE 2010
Rapport rédigé par JC VIERS
6 mars 2011

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SOMMAIRE

GENERALITE – CONDENSE DE L EXPOSE ………….page 3

PARTIE 1 – LA NOTION D UNITE FONCIERE…………page 5
PARTIE 2 – LA NOTION HQE ……………………………page 7
PARTIE 3 – LES MANQUES par RAPPORT AU PLU.page 12
PARTIE 4 – L’APPROCHE des PROBLEMES DE
CIRCULATION STATIONNEMENT …………………....page 15
PARTIE 5 –LES ENGAGEMENTS MUNICIPAUX……page 18
PARTIE 6 – ANNEXES

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GENERALITE – CONDENSE DE L EXPOSE
Un permis de construire a été accordé le 10 décembre 2010 autorisant, sur une
parcelle de 1185 m2 située au 126-128 du Bd de Verdun, un projet immobilier de
961 m2 SHON portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier comprenant un rez
de chaussée et un étage réservés à l’usage éducatif ainsi qu’un sous sol réservé à
un parking de 9 places et à un lieu de culte de 296 occupants.
Ce permis instruit par le service d’Urbanisme de la ville semblait par sa présentation
en conformité avec le cadre réglementaire (PLU et Code de l’Urbanisme), toutefois
après examen, il apparaît :
● Que la notion d’unité foncière n’a pas été prise en compte, en effet :
Le Conseil d’Etat, par arrêt du 27 juin 2005 Commune de Chambéry
précise « Considérant qu’une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul
tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à
un même propriétaire ou à une indivision »
Etant donné qu’il n’y a aucune rupture de continuité entre les parcelles
cadastrales 270-165-148-149-150-223-249, il y avait lieu de considérer la
superficie totale des parcelles, les superficies construites ainsi que les effectifs
globaux de l’établissement et de consulter les services instructeurs extérieurs
sur cette base.
● Que la notion Haute Qualité Environnementale n’est pas démontrée, en effet :
La commune dans le PLU cite en exemple la récupération d’eau de pluie
réalisée au 8 rue Dalayrac. Malgré plusieurs centaines de m2 de terrasses
rien n’est prévu dans ce projet.
La note technique du 29 novembre, bien que non obligatoire, conclue à
un gain de 51.69% par rapport à la base Cep/Cepref, valeur reprise par le
pétitionnaire dans les pièces PC 22 et PC 23. Il apparaît une multitude de
discordances entre ces pièces. Par exemple la note mentionne : besoins
d’eau chaude sanitaire = zéro, couverture solaire =zéro, il n’y a pas de
restauration (pièce PC 22, Eau Chaude Sanitaire solaire), chauffage gaz
(pièce PC 22 pompe à chaleur réversible donc rafraîchissement des locaux),
murs extérieurs isolant 20 cm (pièce PC 22, 14 cm) etc., etc. Il en est de

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même pour la cotation sur les plans qui est encore différente.
Que certains articles du PLU ne sont pas respectés, par exemple : Article
UE4, l’avis du Service municipal de l’Environnement n’a pas été demandé.
Article UE12, le stationnement des 2 roues n’est pas prévu. Article UE13, le
nombre d’arbres à planter n’est pas respecté, etc.
● Que la capacité d’accueil des véhicules pour un établissement de type V de
296 occupants est avec 9 emplacements nettement sous estimée, se reporter
à ce sujet sur les conclusions de l’arrêt N° 97NTO 1087 rendu par la cour
d’appel de Nantes, lecture du 24 mars 1999 ainsi qu’au courrier du Ministre
de l’Intérieur de la Sécurité Intérieure et de Libertés Locales Réf NORINT
A0500022C DU 14 février 2005.
● Que l’engagement municipal n° 2 « Protéger les quartiers pavillonnaires de la
spéculation foncière en contenant le droit à construire » ainsi que le rapport de
présentation du PLU précisant « clairement » la volonté municipale, n’est pas
démontré dans cette affaire.
●

Au regard des mutations profondes induites par ce projet sur les zones UE de
notre ville, et au regard de l’émoi et des fortes inquiétudes suscités par le projet, le
groupe technique demande à Monsieur le Maire en tant que représentant de l’Etat de
prendre en compte le présent rapport.

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PARTIE 1 – LA NOTION D UNITE FONCIERE
La continuité entre les parcelles cadastrales 270-165-148-268-265-151-150-149-223
L’arrêt du 27 juin 2005 Cne de Chambéry, le Conseil d’Etat (cf. Annexe 1)
« Considérant qu’une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant,
composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même
propriétaire ou à une même indivision »
Apparaît applicable dans ce dossier, en effet :
- Aucune rupture de continuité n’existe entre les parcelles cadastrales (cf.Annexe 2)
● 270 et 165 de la SCI BETH MENAHEM Siret 507920932 représenté par
Monsieur DANAN, d’une surface de 1185 m2 ayant fait l’objet d’une demande
de permis de construire 094 033 10 10069 arrivée le 30 juillet 2010 à la mairie
et objet d’un arrêté de permis de construire délivré par le maire au nom de
la commune Numéro : 10 U 432 concernant les travaux « construction d’un
bâtiment à usage de crèche, jardin d’enfants, école primaire et lieu de culte en
date du 10 décembre 2010.
● 148 (ayant peut être fait l’objet d’une division de propriété), 149, 150, 223,249
pour lesquelles l’Association du complexe scolaire Emile Zola sur un terrain
sis 16 rue Emile Zola, représenté par Monsieur DANAN, a déposé le 07 juin
1999 (complétée le 22 octobre 1999) une demande de permis de construire
n° 09403399 N 1049 et obtenue un permis de construire PC09403399N1049
délivré le 21 JANVIER 2000
● 268 et 265 attenantes et sans rupture avec les sections 270, et 249
● 151 récemment acquise par l’association du complexe Emile Zola
- Monsieur le Maire par courrier du 25 janvier 2011(donc après la signature du
permis de construire) adressé aux riverains du complexe éducatif Emile Zola
(cf.Annexe 3) mentionne
« Il y a maintenant plusieurs mois, de nombreux riverains avaient signé une pétition
contre le projet d’agrandissement du complexe éducatif Emile Zola »
« Depuis l’association a retravaillé et a déposé une nouvelle demande de permis
de construire », il est bien question de l’association et non de la SCI BETH
MENHAMEM

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- L’association du complexe Emile Zola, représentée par Monsieur DANAN, a
déposé en mairie le 26 mars 2010 (cf.Annexe 4) une DP 94033 1040067 pour
la construction d’un bâtiment annexe sur la parcelle 270 appartenant à la SCI
BETH MENA HEM. DP qui a était délivré le 4 mai 2010, complétée par une AT
9403310N0008 reçue le 5 mai 2010 pour transformer cette annexe en sanitaire.
Cette demande ayant été déposée sans accord écrit de la SCI puisque la
l’Association école primaire Emile Zola est associée de la SCI BETH MENAHEM.
( cf.Annexe 4 bis)
- Que lors de la commission d’urbanisme (cf.Annexe 5) du 2 avril 1999 présidée par
Madame ABEILLE, adjointe au Maire déléguée à l’urbanisme, a présenté plusieurs
projets dont un concernait « agrandissement de l’école Emile Zola boulevard de
Verdun » , (cf. ordre du jour page 1 et page 8) ; ce précédent projet (projet auquel
il a ensuite renoncé) était porté par Monsieur DANAN Président de l’Association du
Complexe Educatif Emile Zola, à la même adresse soit le 128 boulevard de Verdun.
- Il a été délivré à l’association du complexe Emile Zola, représentée par Monsieur
DANAN le 26 mai 2007, par DT 9403307 N 4052, l’autorisation de construire sur la
parcelle cadastrale 270, 2 classes provisoires.
- Le bâtiment objet du permis de construire actuel PC 94033 10 10069 comportant
notamment 5 classes primaires n’est pas équipé de restauration scolaire, les élèves
se restaurant très certainement dans les locaux du 12 rue Emile Zola.
Ceci aurait du amener à considérer que l’établissement boulevard de Verdun
est une extension de l’établissement principal situé au 12 rue Emile Zola et que
de ce fait la demande de permis de construire aurait due porter sur la totalité
de l’unité foncière ainsi que des parcelles déjà construites.
Que les services instructeurs (pompiers, préfecture, accès, etc.) auraient dus
émettre leur avis sur le nouvel ensemble ainsi composé.
Que le classement attribué au niveau de la sécurité du personnel
fréquentant l’établissement n’aurait pas était le même et que des mesures
complémentaires auraient été très certainement demandées par la brigade de
sapeur pompier (adjonction d’un poteau incendie rue Emile Zola, système SSI,
centralisation des alarmes par exemple).

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PARTIE 2 – LA NOTION HQE
Il a été accordé au pétitionnaire, conformément au Plan Local d’Urbanisme de la
ville, zone UE, zone à dominante d’habitat individuel, activités soit 0,4+0,3=0,7 une
majoration de 20 % portant donc son COS à 0,84 .
La référence cadastrale des parcelles 270-165 ayant une superficie déclarée de
1185 m2, la demande de permis est donc basé sur un droit à construire sur une
SHON de 1185 x 0,84 soit 995,4 m2 prenant en compte de la majoration de 20 %, le
pétitionnaire a pour sa part déclaré une SHON de 961 m2.
Le rapport de présentation du PLU « Evolutions réglementaires communes à
l’ensemble de ces zones » mentionne
Page 110 (cf. Annexe 6)
● La récupération des eaux pluviales
« Un exemple à Fontenay: la réhabilitation de la maison située 8 rue Dalayrac. Les
eaux pluviales sont récupérées afin de permettre l'arrosage du futur parc public.
Cette démarche va être généralisée ».
Page 122(cf. Annexe 7)
● L’utilisation économe de l’espace, le respect de l’environnement et la mise
en valeur du patrimoine
« Depuis son origine, la ville, dans son développement quotidien consomme les
sols et les ressources naturelles de son territoire. L’utilisation économe de territoire
consiste à privilégier des modes de vie et de déplacements moins gourmands en
énergie et moins polluants.
Dans le PADD, l’orientation "Penser aux générations futures" exprime la volonté
communale de composer la ville dans le respect de l’environnement tout en
valorisant le patrimoine.
Ainsi, la qualité environnementale doit être présente dans chaque action engagée à
l’échelle de la ville. Cela repose entre autre sur l’amélioration de la gestion des eaux
pluviales, la lutte contre l’imperméabilisation des sols, la lutte contre les nuisances

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sonores, la gestion des déchets, la promotion des normes de constructions qui
respectent l’environnement. »
Page 125 (cf. Annexe 8)
● Toitures terrasses
« Des règles concernant les toitures terrasses ont été insérées dans le but
d’encourager la réalisation de bâtiments à toiture terrasse végétalisée. Ce dispositif
présente des avantages en termes de développement durable (isolation thermique,
récupération des eaux de pluie) et d’insertion paysagère, (articles 11 et 13) ».
● Méthode HQE
« Des préconisations sont intégrées, en annexe III du règlement de la haute qualité
environnementale dans la construction :
Pour l’utilisation de matériaux de construction tendant à assurer une meilleure
isolation thermique.
Pour l’incitation à l’utilisation des énergies renouvelables,
Pour les dispositifs à respecter permettant l’organisation de chantiers propres »

Page 140, (cf. Annexe 9)
● Penser aux générations futures :
« Lutte contre l’imperméabilisation des sols (article 9 et 13 du règlement)
Gestion des eaux pluviales
Végétalisation des toits terrasse »
DESSINER UNE VILLE ACCUEILLANTE, PRESERVER LES QUALITES
DU CADRE DE VIE, METTRE EN VALEUR LE PATRIMOINE VERT.
(cf. Annexe 10) PADD
-« Encourager l'utilisation des énergies renouvelables, solaire, géothermie,
éolienne urbaine…, par la mise en place d'une bonification de COS de 20%
pour toute construction (pavillon, immeuble collectif, immeuble d'activité…) qui
utiliserait ce type d'énergie, conformément à la Loi n°2005-781 du 13 juillet 2005
et au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ».
- « Développer systématiquement une démarche Haute Qualité
Environnementale (HQE) non seulement en matière d'énergie renouvelable,
mais également sur le choix des matériaux utilisés dans la construction, sur les
orientations du bâtiment et sur tout autre procédé permettant des économies
d'énergie et respectant l'environnement en général, dans tous les projets de
construction de logements, d'équipements ou d'activités. Inciter aussi les particuliers,
lors de construction de maisons individuelles, à intégrer la démarche HQE dans leur
projet qui leur garantira des économies en termes financier et environnemental à
moyen et long terme ».
-« Dans le cadre de la démarche HQE, réduire aussi les nuisances des
chantiers en imposant, des chantiers "propres" avec tri des déchets et
recyclage, etc. ».
●

● PENSER AUX GENERATIONS FUTURES (cf. Annexe 11) PADD
« Il s'agit de:
Améliorer la gestion des eaux pluviales par :

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1.
2.
3.
4.
5.

le ralentissement les eaux de ruissellement en favorisant leur
infiltration dans le sol,
la récupération des Eaux Pluviales pour arrosage ou usage
domestique,
Lutter contre l’imperméabilisation des sols,
Généralisation d’un réseau séparatif Eaux Pluviales et Eaux Usées à
l’intérieur de chaque propriété,
Végétalisation des toits terrasses, chaque fois que les caractéristiques
du bâtiment le permettent, »

DISPOSITIONS PROPRES A LA ZONE UE (cf. Annexe 12)
« Sur le territoire de la Commune de Fontenay Sous Bois
La zone UE correspond à un tissu urbain à dominante d’habitat individuel destinée à
accueillir des bâtiments de type pavillonnaire
Elle comprend 4 secteurs :
- UEa quartiers Plateau / Victor Hugo, Nord des quartiers RigollotsParapluies et Nord du quartier Hôtel de Ville,
- UEb quartier Clos d’Orléans dans sa partie Ouest et quartier Pasteur dans
sa partie Sud-Est,
- UEc quartier Village dans sa partie Est,
- UEd quartier Bois Cadet dans sa partie Sud se prolongeant à l’Est du
quartier La Redoute-Le Fort. »
●

RECOMMANDATION ENVIRONNEMENTALE
« Il est conseillé de mettre en oeuvre tous moyens, mesures et techniques tendant
à prendre en considération la Haute Qualité Environnementale à l’occasion de toute
construction nouvelle ou travaux d’extension de constructions existantes. (Voir cahier
de recommandations en annexe III du présent règlement) ».
Assainissement (cf. Annexe 13) règlement de la zone UN regroupant les
emprises foncières importantes qui accueillent des équipements collectifs
privés (applicable par assimilation dans cet établissement de 544 occupants)
Compte tenu de leur fonction, tous les bâtiments sont assujettis à l’obligation de
raccordement aux réseaux publics d’assainissement.
L’assainissement respectera les dispositions du Règlement de l’Assainissement
Départemental (Délibération du Conseil général n°04-513-11S-20 du 13/12/2004).
Pour limiter l’impact du rejet des eaux pluviales sur le milieu naturel en application
de la loi sur l’eau n°92-3 du 3 janvier 1992, il faudra en règle générale que
la pollution par temps de pluie soit réduite et traitée en amont, et que soit
maîtrisé le débit de rejet des eaux pluviales dans le réseau public ou le milieu
naturel. Des prescriptions seront données en ce sens quelle que soit la nature de
l’aménagement. La récupération des eaux pluviales par des dispositifs haute qualité
environnementale est fortement recommandée.
Dès leur conception, les aménagements intègreront des dispositifs techniques pour
limiter le rejet des eaux pluviales, en débit et en volume, dans le réseau public ;
ils feront l’objet d’études spécifiques tenant compte des caractéristiques du sol
(perméabilité du sol dans le cas de l’infiltration) et du sous-sol (présence de cavités,
●

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de carrières...).
● Haute Qualité Environnementale (cf. Annexe 14) Annexe III au PLU
Pratiquement aucune des recommandations suggérées n’est décrite (à l’exception
du chauffage basse température) dans ce projet,
● aucune des 14 cibles de la démarche haute qualité environnementale
concernant : l’écoconstruction, l’écogestion, le confort, la santé n’est décrite
dans la succincte notice de présentation du projet – pièce PC 4● Les eaux de pluie et de ruissellement ne sont pas maîtrisées et rejetées
directement à l’égout.
● La note technique liée aux consommations énergétiques
Par votre courrier du 21 janvier (cf. Annexe 15) vous exposez que la note du 29
novembre (cf. Annexe 16) tamponnée reçue par vos services le 11 septembre 2010
constitue une note complémentaire donnée par le pétitionnaire mais n’entrant pas
dans la liste des pièces officielles, soit ! Que cette pièce « Etant illisible le jour du
dépôt …. elle avait été réclamée de nouveau ultérieurement sous forme plus lisible »
Cette demande de réclamation ne figure pas dans votre courrier du 5 août 2010
adressé au pétitionnaire et n’est pas jointe aux dossiers que vous avez fait parvenir
aux habitants les échanges avec le pétitionnaire devant s’effectuer par courrier
recommandé ou contre remise en main propre. Par ailleurs cette demande n’a pu
nous être fournie par le service le l’Urbanisme. Pourtant force est de constater que
cette note technique, bien que’ non contractuelle’ est la base la base nécessaire
et indispensable à l’établissement de l’annexe PC 22 (cf. Annexe 17) du 1/09/
2010 (soit un mois après le dépôt du Permis)« attestation de conformité à l’article
1 de l’arrêté du 3 mai 2007 » qui reprend les résultats par rapport à la RT 2005
de l’annexe 16 « gain Cep/Cepref 51.69% » et à la pièce PC 23 (cf. Annexe 18)
« engagement sur le respect de l’arrête du 3 mai 2007 relatif au dépassement de
COS »

Cette note de calcul permettant d’attribuer le LABEL BBC, mentionne les
caractéristiques détaillées DES PAROIS :
● Murs sous sol : isolant 0,2 +0,2 de béton plein soit 0,4 m
● Murs sur local non chauffés : Béton plein 0,2+isolant 0,15+placoplâtre 0,013
soit 0,35 m
● Mur extérieur : isolant 0,2+béton plein 0,2+placoplâtre 0,013 soit 0,4 m
● Toiture terrasse : béton plein 0,2+isolant 0,2+feutre 0,025 soit 0,425 m
● Plancher sur terre plein : isolant 0,1+béton plein 0,2 soit 0,3 m
● Plancher sur sous sol : isolant 0,15+béton plein 0,2 soit 0,35 m
● Un chauffage au gaz
● Un refroidissement = à zéro
● Un prise en compte d’éclairage très faible en fonction de la hauteur des locaux
(2,90 m)
● Des ouvertures de fenêtres = à zéro
● Des besoins en eau chaude sanitaire = à zéro
● Un taux de couverture solaire chauffage = à zéro
● Une consommation d’eau chaude sanitaire = à zéro

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● Un taux de couverture solaire Eau chaude sanitaire = à zéro
Ce sont les éléments de cette note technique liée aux consommations
énergétiques qui ont aboutis à un gain par rapport à la base Cep/Cepref de
51,69 % et qui ont été pris en compte par le pétitionnaire dans la pièce PC
22(cf. Annexe 17) et à s’engager sur le respect de l’arrête du 3 mai 2007 et ainsi
obtenir un dépassement de COS de 20%(cf. Annexe 18) pour bâtiment labellisé
BBC 2005.
● La pièce PC 22 (cf. Annexe 17)
Il est notifié sur ce document
« Que le projet a fait l’objet d’une étude thermique, à partir des plans et descriptifs
fournis par le maître de l’ouvrage qu’il est conforme à la réglementation et aux
critères du label TPHPE EnR2005 ou BBC 2005 ».
Les critères sus nommés étant légalisés, cf. code de l’Urbanisme de la construction
et de l’habitation, il appartenait au service de l’urbanisme de s’assurer de leur
délivrance par un organisme certificateur agréé, hors le dossier ne présente pas de
pièces sur ce sujet.
Sur cette même pièce PC 22, nous relevons :
● Murs 0,14 d’isolant alors que la note technique a été établie avec un isolant
de 0,2 m
● Pompe à chaleur réversible d’un COP annuel au moins égal à 3,5 (local
technique ouvert à l’extérieur) donc rafraîchissement ou climatisation
non prise en compte dans les calculs thermiques ! Ce COP annuel (si
chauffage uniquement) de 3.5 parait irréalisable sans dispositif associé.
● En effet il faut prendre en compte le dégivrage électrique des batteries
en périodes froides, par l’écart entre la température extérieure et la
température d’évaporation du gaz.
● Chaufferie de secours à étudier, les calculs de la note thermique sont
basés sur une chaufferie gaz ! Il s’agit en fait d’une chaufferie d’appoint
installée en relève de la PAC comme vu précédemment.
● Utilisation d’énergies renouvelables, ECS solaire (local technique pour ballons
solaires). La note technique indique qu’il n’y a pas de besoins d’eau
chaude, il en découle qu’il n’y a pas de capteurs solaires pris en compte,
ceux-ci ne sont d’ailleurs pas sur les plans.

Les plans obligatoires joints au dossier de demande de permis de
construire
Il n’est porté sur aucun des plans les capteurs solaires qui sont pourtant soumis,
pour les constructions neuves à permis de construire.
● Le plan PC 2-06 fait état d’une chaufferie en terrasse
● La pompe à chaleur installée en local technique ouvert à l’extérieur avec
traitement acoustique n’est représentée sur aucun plan, son installation en
toiture nécessiterait une dérogation au PLU.
● Le plan PC3-08 fait état d’une dalle de béton de 0,2 + d’un isolant de 0,1 à
rapprocher de la note technique Plancher sur sous sol : isolant 0,15 soit une
efficacité inférieure de 33,33 % à celle prévue +béton plein 0,2
● Le même plan PC3 fait état au niveau de la terrasse d’un isolant
●

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(polyuréthane) d’une épaisseur de 0,1 m alors que la note prend en compte
un isolant de 0,2 m (le double) soit une efficacité inférieure de 50 % à
celle prévue
● Le plan PC 2-05 fait état de murs extérieurs d’épaisseur 0,31 sur les pignons
(isolation ?) et de façades composées de béton 0,2+ isolant de 0,1m
alors que la note prend en compte un isolant de 0,2 m (le double) soit une
efficacité inférieure de 50 % à celle prévue
L’ensemble des arguments exposés ci-dessus nous amènent à conclure que
cette construction ne doit pas être considérée comme un bâtiment respectant
l’arrête du 3 mai 2007 autorisant un dépassement de COS et que sa SHON doit
être ramenée à 829,5 m2

LES MANQUES PAR RAPPORT AU PLU
ARTICLE UE4 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE, D’ASSAINISSEMENT ET
DE TRAITEMENT DES DECHETS (cf. Annexe 19)
3 - Collecte des déchets
« Le principe de collecte sélective des déchets est applicable sur l’ensemble du
territoire.
Il sera créé, à l’occasion de toute construction nouvelle, des locaux ou
emplacements destinés à recevoir des déchets » (cf. en annexe III du PLU les
dimensions souhaitables des locaux concernés).
Annexe du PLU N°3 –Gestion des déchets (cf. Annexe 20)
Pour les bâtiments à usage d’activité, la surface des locaux réservés au stockage
des déchets sera définie en fonction du projet (après avis du Service Municipal de
l’Environnement).
L’avis du Service municipal de l’Environnement n’est pas joint au dossier,
compte tenu de l’activité déclarée de l’établissement qui comporte notamment
une infirmerie, une crèche et un jardin d’enfants, un tri de déchets de
classements différents doit être mis en place.
● ARTICLE UE10 – HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS
« La hauteur maximale a l’égout du toit est de 7 m, compte tenu des pare vues
formant une hauteur complémentaire de 1.90 m le prospect n’est plus respecté. Les
usages considérant qu’un dépassement de plus de 20 % n’est plus une adaptation
mineure.
Par ailleurs, l’annexe 1 du PLU – DEFINTIONS précise que la hauteur façade de la
construction est la mesure prise entre le terrain naturel avant travaux ou le sol après
●

18

travaux en cas de terrassement en déblai et l’égout du toit, sous réserve que celui-ci
ne présente pas un débord de plus d e0.40 mètre par rapport à la façade.
Lorsque le terrain est en pente, les hauteurs susvisées seront prises au point
médian des façades, le nombre de niveaux est calculé en aval de la pente et un rez
de jardin constitue, dans ce cas un niveau ».
Le bâtiment est trop haut de 40 cm.
ARTICLE UE12 – STATIONNEMENT (cf. Annexe 21)
2 – STATIONNEMENT DEUX ROUES
« Doivent être réalisés des espaces couverts et fermés pour les deux roues selon les
dispositions suivantes :
1 m² affecté au stationnement des deux roues par tranche de 100 m² de surface hors
oeuvre nette ».
Un local de 9 à 10 m2 devrait être réservé à cet effet, il n’est pas mentionné sur
les plans
●

ARTICLE UE13 – ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS (cf. Annexe 22)
5. » La plantation de deux arbres par fraction de 100 m² d’espaces verts est exigée.
Les arbres existants, conservés ou remplacés sont pris en compte dans ce calcul. »
Les espaces verts représentant environ 500 m2, le nombre d’arbres à planter
devrait être de 10. Le nombre d’arbres de hautes tiges mentionné au plan PC202 est de 7
●

● ARTICLE UE12 – STATIONNEMENT
1 – STATIONNEMENT VEHICULES

(cf. Annexe 21)

Equipement collectif :
« Le nombre de places de stationnement à aménager est déterminé en tenant
compte de la nature de l’établissement, de sa situation géographique, de son
type d’affectation, de la fréquentation attendue, des possibilités de stationnement
existantes à proximité. Cet examen peut aboutir à ne pas exiger l’aménagement de
place de stationnement ».
Se reporter au chapitre concernant les problèmes de circulation.
LE CODE DE L URBANISME Article L123-1-5
Le règlement fixe, en cohérence avec le PADD, les règles générales et les
servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés à
l’article L.121-1
A ce titre le règlement peut :
8° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations
d’intérêt général ainsi qu’aux espaces verts ;
A ce titre le PLU de Fontenay a étendu sa zone UN (cf. Annexe 23)
« Cette zone UN regroupe les emprises foncières importantes qui accueillent des
équipements collectifs privés ou publics et services publics, ainsi que les fonctions
qui leurs sont liées, telles que les logements de gardiens, personnels… Par nature,
cette zone concerne des espaces repartis sur l’ensemble du territoire communal,
témoignant d’un réel équilibre dans la répartition spatiale des équipements collectifs.
Leur réglementation est adaptée à leurs fonctions ».
●

18

Le pétitionnaire, la SCI BETH MENAHEM, dans sa demande de permis de
construire, a déclaré la destination des constructions et tableau de surfaces dans la
rubrique 5.6.9 Service public ou d’intérêt collectif, soit ?
Cette construction à un équipement collectif au sens du PLU, Annexe du
règlement page 5 (cf. Annexe 24)
« Constructions ou installations publiques ou privées répondant à un besoin
d’intérêt général ou abritant l’exécution d’une mission de service public »
Compte tenu que cet établissement comprenant une lieu de culte et un
complexe scolaire confessionnel non conventionné se classe dans la catégorie
des constructions d’intérêt général, sa capacité de 544 occupants aurait due le
situer en zone UN
A notre sens, l’intérêt général ne résulte pas de la somme des intérêts particuliers.
Au contraire, l’existence et la manifestation des intérêts particuliers ne peuvent
que nuire à l’intérêt général qui, dépassant chaque individu, est en quelque sorte
l’émanation de la volonté de la collectivité des citoyens en tant que telle. Cette
conception est celle de exprimée par Rousseau dans Le contrat social. C’est elle qui
a influencé une grande partie de l’histoire juridique française, à travers la notion de "
volonté générale ".
Par principe les constructions publiques sont d’intérêt général
L’intérêt général appliqué à un organisme particulier
Pour un organisme (par exemple une association), l’intérêt général peut être évalué
au minimum en fonction des critères suivants :
La gestion désintéressée : le fait que cet organisme soit administré à
titre bénévole et ne procède à aucune distribution directe ou indirecte de
bénéfices, sous quelque forme que ce soit
● L’utilité sociale : est reconnue comme telle une activité qui tend à satisfaire
des besoins peu ou pas du tout pris en compte par le marché, qui bénéficie
principalement à des personnes justifiant une action particulière au regard de
leur situation économique et sociale plus fragile (chômeurs, personnes
handicapées, enfants défavorisés), une activité dont les prix doivent être
inférieurs à ceux de l’entreprise privée, et dont le contenu de la publicité est
choisi en tenant compte du public visé.
● L’ouverture à l’ensemble de la population toutes religions confondues
●

Aucune pièce du dossier ne laisse penser que cet ensemble construit par une
Société Civile Immobilière, société commerciale ne procède à aucune distribution
directe ou indirecte de bénéfices, sous quelque forme que ce soit.
L’ouverture à l’ensemble de la population fontenaysienne n’est pas démontrée, le
lieu de culte en est un exemple, le rythme scolaire en est un autre, les congés ne
sont pas calqués sur les congés académiques de notre région.

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Dans son intervention lors du conseil de quartier du plateau, séance du 8 novembre
2005, Monsieur Alain REGNIER, directeur de l’urbanisme explique : « que le
bâtiment était une entreprise industrielle existante qui est devenue une entreprise
commerciale » (cf. Annexe 25)
L’’intérêt collectif n’est donc pas clairement démontré.

LES PROBLEMES DE CIRCULATION et de
STATIONNEMENT
L’entrée principale de l’établissement se situe boulevard de Verdun aux numéros
124-126-128.
Le permis de construire prévoit la création de 9 places de stationnement en sous
sol, dont une pour handicapé, pour cet immeuble d’une capacité simultané de 544
occupants.
Tout nous laisse à penser :
● Que les enfants fréquentant la crèche, le jardin d’enfants seront
accompagnés par leurs parents soit à pied, soit en voiture (comme c’est le
cas actuellement pour l’établissement situé rue Emile Zola)
●
Que les enfants fréquentant le primaire viendront pour le proche voisinage
à pied ou comme c’est aussi le cas actuellement, pour ceux qui viennent de
plus loin en véhicule avec leurs parents (comme c’est le cas actuellement
pour l’établissement situé rue Emile Zola)
Cette population représente 225 enfants
Actuellement l’établissement situé rue Emile Zola, installé en 2000 ; dont le
pétitionnaire à l’époque avait demandé une autorisation pour 97 occupants, dont 89
enfants ; est source journalière de conflits entre les parents véhiculant leurs enfants
(30 à 50 véhicules) et venant les déposer (à la hâte, mais il faut bien amener les
enfants et les confier au personnel) et le voisinage. En effet, comme mentionné dans
le rapport préliminaire du PLU, les pavillons anciens des petites rues avoisinantes
n’ont pas tous étaient conçus à l’origine pour recevoir, d’une part les véhicules
modernes plus importants en gabarit (certains garages ne permettant même pas à
leur propriétaire de ranger leur véhicule personnel) et d’autre part le second véhicule

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de la plupart des familles .De ce fait les rues sont extrêmement encombrées et
trouver une place à proximité de son habitation relève de la chance.
Ceci amène les parents accompagnant les enfants à se garer momentanément
devant des sorties de garages particuliers, privant de ce fait leurs occupants de la
possibilité de sortir leur véhicule pour se rendre à leur travail ou autre. D’ou une
tension constante entre le voisinage, les parents et la direction de l’établissement.
La demande de permis du pétitionnaire –PC délivrée le 21 janvier 2000prévoyait : « l’accès des véhicules des parents sera amélioré afin de ne pas gêner la
circulation, par une allée intérieure une dépose minute des enfants immédiatement
pris en charge par des animateurs qui les conduiront à l’intérieur »
Cette dépose minute n’a jamais été réalisée ni mise en service.
Par la suite le sujet a maintes et maintes fois été débattu en conseil de quartier (cf.
Annexe 25) -un permis refusé ayant été déposé en 2005- Sur ce compte rendu
municipal Monsieur le Maire s’exprimait ainsi : « et la loi nous a contraint à prévoir un
parking pour cette école. Cela fait jurisprudence »
Par la suite la municipalité a acquis un terrain à proximité.
Tout autorise à penser, que le nombre de véhicules supplémentaires déposant les
enfants devant l’établissement 128 bd de Verdun, va créer des embouteillages,
va considérablement augmenter les problèmes existants de stationnement et de
circulation. Cela va devenir insoutenable pour la population qui habite nous le
rappelons une Zone UE ainsi que pour les automobilistes qui empruntent cette voie
de dégagement et de liaison.
Il faut noter que ce Boulevard de Verdun, voie départementale est dans le PLU une
des principales voies de la commune (cf. Annexe 26) desservant l’axe Montreuil
sous bois- Nogent sur Marne emprunté par journellement par 10 000 automobilistes
désireux d’éviter les bouchons permanents de l’A86 en transitant par le boulevard
de Verdun et l’Avenue Joffre, cet axe est déjà journellement embouteillé sur un
kilomètre en fin d’après midi.
Cet axe est par ailleurs emprunté par 2 autobus de la RATP le 127 qui va vers
Montreuil et le 301 qui emprunte la totalité du boulevard.
Monsieur SAINT GAL, Vice Président du Conseil Général du Val de Marne, suite
à la présentation du précédent projet de 2009- il s’agissait d’un projet accueillant
300 enfants dans les 5 à 10 ans à venir et qui ne sait pas réalisé (cf. Annexe
27) -écrivait à la population le 11 mai 2009 (cf. Annexe 28) «a cela s’ajoute
un environnement urbain difficilement compatible avec un tel projet ; je pense
particulièrement ………., à l’augmentation importante du passage de véhicules ou le
trafic est très dense (10 000 véhicules/jour) aux problèmes de stationnement dans un
quartier ou existent des difficultés …….)
● Le personnel estimé à 23 personnes
Ce personnel fixe aura certainement la possibilité d’occuper les 9 places de
stationnement prévues à l’intérieur de la construction.
● Un établissement de type V en sous sol accessible au public d’une capacité
de 296 occupants.

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Même si une partie de ces occupants habite les environs et devrait venir à pied,
la grande majorité du fait du caractère confessionnel de l’établissement viendra
en voiture de la banlieue Est parisienne et de ce fait créera des problèmes de
stationnement insurmontables sur l’ensemble de la zone qui est nous le rappelons
composée majoritairement de rues de faibles gabarit d’ailleurs en sens unique.
Le Président du groupe socialiste de votre majorité municipale vous a d’ailleurs
écrit récemment, courrier du 10 janvier 2011 (cf. Annexe 29) vous notifiant son
désaccord « Au vu des conséquences d’un tel projet sur la vie d’un quartier, nous
regrettons qu’aucune concertation n’ait été organisée en amont sur la question de la
circulation,du stationnement, de la sécurité, des travaux de voirie envisagés »
Il conviendrait donc, comme cela existe dans certains PLU soit de demander au
pétitionnaire 1 emplacement pour 15 occupants du lieu de culte(20 emplacements)
ou lui demander l’application de l’article UE 12-STATIONNEMENT 2,5
emplacements par tranche de 100 m2 de SHON (24 emplacements) Le PLU de
Fontenay.
Un parking de 400 m2 localisé dans la propriété aurait très certainement
résolu cet épineux problème.
Un plan Vigipirate ou Vigipirate renforcé
Celui-ci impose la suppression du stationnement devant et à proximité des écoles et
lieux de culte rendront la circulation et le stationnement encore plus insolubles.
● . LE COURRIER DU MINISTRE DE L INTERIEUR daté du 14 février 2005
(cf. Annexe 30)
Attirant l’attention de préfets sur les difficultés rencontrées par les organisations
religieuses pour la construction ou l’aménagement d’édifices de culte en leur
demandant de rappeler aux autorités municipales les principes à suivre en la
matière notamment en matière de places de parking (CAA Nantes le 24 mars
1999 n° 97NT01087)
●

. L’ARRET N° 97NTO 1087 RENDU PAR LA COUR D APPEL DE
NANTES, lecture du 24 Mars 1999 (cf. Annexe 31)
Au vu de la requête enregistrée au Greffe de la Cour le 9 juin 1997, pour la ville
d’Hérouville Saintclair (Calvados) représentée par son maire en exercice. La cour
estimant que cet édifice religieux, pourtant installé en zone artisanale, ne disposé
pas de suffisamment de places stationnement et que la municipalité avait commis
une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article
R.111-4 du code de l’urbanisme, a considéré que la ville d’Hérouville Saintclair
(Calvados) était perdante dans la présente instance.
●

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LES ENGAGEMENTS MUNICIPAUX
Le Rapport de présentation du PLU
« L’ensemble de ces zones UE, caractéristiques de Fontenay, témoins de
l'urbanisation des quartiers du plateau et Victor Hugo comme de ceux situés au sud
de la ville, sont conservées et protégées conformément à la volonté communale
clairement précisée »
1. Celle- ci a été précisé à plusieurs occasions (notamment votre dernière
intervention lors de la réunion de synthèse sur le PLH) ainsi que lors de vos
engagements électoraux
2. L ENGAGEMENT MUNICIPAL N°2
« Protéger les quartiers pavillonnaires de la spéculation foncière en
contenant le droit à construire »
Nous considérons que l’implantation d’un ensemble immobilier recevant 544
occupants est contraire « à la volonté communale clairement exprimée ».
D’autant plus qu’il existe sur notre ville une zone UN regroupant les emprises
foncières importantes qui accueillent des équipements collectifs privés ou publics et
services publics.
●

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