newsletter juill 2012 web

NISIS / Patrick MONTCEAU

8 rue de Berri 75008 PARIS
3 rue du Pont de l'Aveugle 64600 ANGLET
patrick.montceau@nisis.fr / mob : 06 811 55 830
3ème Trimestre 2012 N°9

ACTUALITÉ
Ce n'est qu'un avant goût… et il est déjà amer…
Les premiers « ajustements » fiscaux, avant la « vraie » réforme, programmée pour 2013, sont désormais
annoncés et seront probablement votés en l'état.
Ils concernent des domaines variés avec notamment l'abrogation de la TVA dite « sociale », l'instauration d'une
contribution exceptionnelle sur la fortune en 2012, l'aménagement des droits de mutation à titre gratuit, la création
d'une contribution additionnelle à l'impôt sur les sociétés sur les montants de dividendes distribués, l'accroissement de
la taxation des opérations financières etc…
Nous nous cantonnerons aujourd'hui aux mesures qui concernent l'environnement patrimonial. Rien pour l'instant sur
les tranches à 45 % puis 75 % en matière d'impôt sur le revenu. Rien sur la suppression des prélèvements libératoires
sur les revenus d'épargne. Mais ce n'est que partie remise. Difficile de réagir avant 2013, car les dispositions
concerneront probablement les revenus 2012 déclarés en 2013…
Nous vous annoncions un petit âge glaciaire fiscal ; il approche.

Principales dispositions
• Un supplément d'ISF est prévu pour les contribuables qui
ont déclaré cet impôt en 2012 (patrimoine net imposable
supérieur à 1 300 000 €). Cette contribution devrait
compléter l'ISF 2012 pour atteindre l'impôt dû en appliquant
l'ancien barème 2011. Elle serait recouvrée par un avis
d'imposition et exigible au 15 novembre 2012.
• Plusieurs aménagements sont prévus pour les droits de
succession et de donation. Ainsi, l'abattement applicable
en ligne directe est ramené de 159 325 € à 100 000 € et le
délai de rappel fiscal applicable aux donations passerait de
10 à 15 ans (sans régime transitoire). En outre, les barèmes
progressifs applicables ne seraient plus indexés à l'avenir.
En clair, on pourra donner sans droit de donation au
maximum 100 000 € tous les 15 ans à ses enfants. Notez
que l'abattement reste supérieur à ce qu'il était en 2007 (50
000 €), mais la durée de « reconstitution » des abattements
est passée dans l'intervalle de 6 à 15 années, ce qui est
particulièrement long.
Cette disposition devrait s'appliquer aux donations
consenties et aux successions ouvertes à compter de la
publication de la loi.
Remarques :
- l'exonération de droits de succession en cas de décès du
conjoint ou du partenaire serait maintenue.
- les dons familiaux de sommes d'argent (anciennement «
Dons Sarkozy ») seraient conservés à 31 865 €. Il faut sans
doute se hâter d'en profiter…

• Une contribution de 3 % sur les distributions de
dividendes réalisées par les sociétés soumises à l'impôt
sur les sociétés (IS) serait instaurée.
Cette contribution serait due pour les montants distribués à
compter de la publication de la loi.

• L'épargne salariale serait plus lourdement taxée et
nettement moins attractive. Le forfait social, qui s'applique
sur les sommes versées par les employeurs à leurs salariés
dans le cadre de l'épargne salariale (participation,
intéressement, PEE, PERCO), passerait de 8 % à 20 % à

Les entreprises et les sociétés patrimoniales (société civile
immobilière (SCI) soumise à l'IS par exemple) seront toutes
deux touchées par cette contribution.
Ceci limite un peu plus l'intérêt des sociétés à l'IS par
rapport à la détention directe d'immeubles.

3e trimestre 2012

à compter du 1er septembre 2012.
C'est dommage pour les salariés qui en bénéficient car les
renouvellements d'accords d'intéressements seront moins
favorables.
• Les stock-options et autres attributions d'actions
gratuites qui, contrairement à une idée reçue, étaient déjà
lourdement taxées, supporteraient désormais des
cotisations sociales majorées :
- une contribution patronale de 30 % (au lieu de 14 %)
- et une contribution salariale de 10 % (au lieu de 8 %).
Le dispositif vise clairement à « liquider » les stockoptions… sauf pour les jeunes entreprises…

Page 1

DOSSIER
Comment gérer la dépendance liée à l'âge ? (2e partie)
Nous avons vu lors de la dernière Newsletter que
l'allongement de la durée de la vie avait conduit ces
dernières années (et allait encore conduire dans les années
à venir) à une hausse du nombre de personnes âgées
dépendantes. Nous nous étions alors interrogés sur les
mesures mises en place par la loi pour faire face à cette
situation, d'un point de vue patrimonial, lorsqu'une personne
dépendante était dans l'impossibilité de manifester sa
volonté, et que rien n'avait été fait pour anticiper cette
dépendance (ouverture d'une tutelle, intervention du conjoint
sur autorisation judiciaire, etc.).
Cependant, nous n'avions pu que constater la lourdeur de
ces systèmes, du fait de leur caractère judiciaire… D'où
l'intérêt de prévoir dès à présent comment vos biens seront
gérés le jour où, éventuellement, vous serez en situation de
dépendance et que vous ne pourrez plus assurer seul la
gestion de votre patrimoine.
Anticiper dès aujourd'hui cette situation vous permet en
principe d'être libre de déterminer qui s'occupera de quoi,
qui aura quels pouvoirs sur quoi, qui prendra quelles
décisions, etc.
- Ainsi, vous pouvez désigner vous-même qui exercera
les fonctions de tuteur ou de curateur le jour où une
tutelle ou une curatelle sera ouverte à votre encontre,
lorsque vous ne serez plus en possession de toutes vos
facultés.
Mais l'anticipation s'arrête-là puisqu'ensuite, c'est le régime
légal de la tutelle / curatelle qui s'appliquera, et notamment
l'autorisation du juge des tutelles restera obligatoire dans les
cas prévus par la loi (exemple : pour vendre un bien
immobilier, souscrire un contrat d'assurance-vie et désigner
le bénéficiaire, etc.).

elle ne les maximise cependant pas puisque le gérant
n'a pas en principe le pouvoir de vendre, ce qui ne lui
laisse donc pas une grande marge de manœuvre pour
gérer l'indivision.
- Une autre solution, plus souple que la précédente,
consiste à utiliser les règles du droit des sociétés pour
mettre en place des règles de gestion des biens. Ainsi, un
bien peut être détenu par une société civile patrimoniale,
constituée entre vous, votre conjoint et vos enfants par
exemple, et dont le gérant (vous-même) aura les pouvoirs
les plus étendus pour administrer la société.
Ensuite, c'est votre conjoint qui pourra être gérant successif
après la mise en place d'une mesure de tutelle ou curatelle
à votre encontre par exemple.
- Vous pourriez également mettre en place une fiduciegestion, technique permettant de transférer la propriété
d'un bien à un tiers (le fiduciaire) qui en assurera
l'administration dans votre intérêt, et dont vous aurez
préalablement déterminé les pouvoirs.
Ce fiduciaire devra nécessairement être un établissement
de crédit, une entreprise d'investissement ou d'assurance,
ou un avocat.
Il est en outre possible de désigner un tiers protecteur qui
contrôle la mission du fiduciaire.

- Par ailleurs, le mandat de protection future vous permet
de désigner un mandataire qui sera chargé de vous
représenter pour le jour où vous serez hors d'état de
manifester votre volonté, ou ne pourrez plus pourvoir seul à
vos intérêts, dans les actes de la vie personnelle et
patrimoniale.
Par exemple, on peut décider qu'untel aura en charge
l'administration des biens immobiliers de rapport, et qu'un
autre gérera les portefeuilles de valeurs mobilières, en
fonction de leurs compétences respectives. Attention
cependant, la limite maximum des pouvoirs du mandataire
va dépendre de la forme du mandat (sous seings privés ou
notarié).

- Une libéralité graduelle pourrait également être réalisée :
vous imposez à la personne à qui vous donnez ou léguez
un bien (1er gratifié), non seulement l'obligation de
conserver ce bien, mais également de le retransmettre à sa
propre mort à une seconde personne d'ores et déjà
désignée (2d gratifié).

- En outre, si vous détenez des biens en indivision avec un
tiers, alors vous pouvez aménager le fonctionnement de
l'indivision par un accord appelé convention d'indivision (il
faut l'autorisation de tous les coïndivisaires). En pratique,
cette convention va permettre de nommer un gérant de
l'indivision, qui aura alors les mêmes pouvoirs que ceux d'un
époux sur les biens communs (sauf exceptions).
D'une façon générale, si ce type de convention permet
d' assouplir les règles de gestion de l' indivision,

La libéralité résiduelle repose sur les mêmes principes sauf
que le 1er gratifié doit transmettre au 2d, non pas le bien luimême, mais ce qu'il en subsistera à ce moment-là.
Vous pourriez ainsi désigner un proche déjà dépendant
comme 1er gratifié (d'un immeuble de rapport, d'un
portefeuille de valeurs mobilières), lui permettant ainsi de
pouvoir subvenir à ses besoins (par la perception des
loyers, des dividendes), les 2d gratifiés pouvant être les
enfants.

3e trimestre 2012

Page 2

- De plus, si les circonstances et si la consistance du
patrimoine s'y prêtent, vous pouvez envisager de modifier
votre régime matrimonial de façon à avantager votre
conjoint survivant, déjà dépendant, pour le cas où vous
décèderiez avant lui. Des outils juridiques tels que le
préciput, le partage inégal, la mise en communauté de
certains biens, etc. pourront être prévus, de façon à ce qu'il
puisse se faire attribuer plus de biens au décès, lui
permettant ainsi de pouvoir continuer à subvenir à ses
besoins.

Évidemment, il faudra cibler les biens en question :
résidence principale, biens qui procurent des revenus,
usufruits, etc.
Ainsi, si vous avez pris vos dispositions en amont, pour le
cas où, un jour, vous serez éventuellement confronté à la
dépendance liée à l'âge, vous pourrez ainsi faire face de
façon sereine aux insuffisances des régimes prévus par la
loi, grâce aux techniques permettant de pouvoir continuer à
gérer le patrimoine, malgré la dépendance.

Loger un enfant pendant ses études : une intention louable…
mais lourde de conséquences !
Il est courant, pour des parents, de mettre à la disposition
d'enfants poursuivant leurs études un appartement ou une
maison dont ils détiennent la propriété. Cependant, en
prévision de la rentrée prochaine et avant que votre enfant
n'entre en possession des lieux, quelques rappels
s'imposent pour éviter bien des déconvenues ultérieures !
Prêt gratuit d'un logement : les écueils juridiques et
fiscaux
Il est fréquent de constater que, dans la pratique, le prêt est
souvent consenti sans qu'aucun formalisme ne soit mis en
œuvre. Or, la rédaction d'un acte, bien qu'elle ne soit pas
obligatoire, permet d'officialiser l'avantage consenti au sein
de la famille.
L'écrit permet également de préciser le nom du bénéficiaire
ainsi que la durée du prêt : vous éviterez ainsi tout risque d'
« accaparation » du bien notamment par des tiers avec
lesquels votre enfant aurait pu décider de cohabiter.
Au plan fiscal, le prêt ne vous procurera aucun avantage…
bien au contraire ! En effet, comme vous ne disposerez
d'aucun revenu, vous ne pourrez plus déduire les charges
supportées. Celles-ci pourront même s'avérer plus lourdes
qu'en présence d'un locataire, puisqu'il est fort probable que
vous preniez à votre compte l'ensemble des charges
locatives en lieu et place de votre enfant !

Par ailleurs, sachez que si vous avez déjà donné à votre
enfant la nue-propriété du bien
que vous souhaitez
mettre à sa disposition, l'administration fiscale pourrait, dans
certaines situations, considérer que vous abandonnez votre
usufruit à son profit.
Or, cet abandon est taxable. Pour éviter cette situation vous
n'aurez d'autre choix que de demander à votre enfant de
vous verser un loyer.
Enfin, vous devez garder à l'esprit que l'avantage consenti
sera civilement rapportable au jour de votre décès. En
d'autres termes, les loyers économisés par votre enfant
viendront en déduction de la part successorale lui revenant.
La donation temporaire d'usufruit : une solution
alternative aux multiples avantages
Plutôt que de loger votre enfant à titre gratuit, vous pouvez
recourir à la donation d'un usufruit temporaire.
Concrètement, il s'agit de lui donner le droit de jouissance
du bien pour une durée déterminée.
Cette solution pourra s'avérer fiscalement avantageuse si
vous êtes imposé à l'ISF. En effet, en donnant l'usufruit,
vous ferez « sortir » le bien de votre assiette taxable,
puisque c'est au seul usufruitier qu'il revient de déclarer la
valeur de la pleine propriété. Quant à votre enfant, il ne sera
pas soumis à l'impôt sauf à ce que la valeur de ses biens
dépasse le seuil de 1,3 million d'euros.
Par ailleurs, cette donation pourra être réalisée, dans la
majeure partie des cas, en franchise de droits. En effet,
même en tenant compte du probable retour à 100 000 € de
l'abattement en ligne direct, il faudrait que la valeur du bien
en pleine propriété avoisine 435 000 € pour que des droits
soient dus au titre d'un usufruit consenti pour une période de
10 ans (la valeur de l'usufruit étant fixée à 23 % de la valeur
de la pleine propriété, par période décennale).
Autre avantage, la valeur de l'usufruit ne sera pas
rapportable au jour du décès du donateur, ce qui constitue
un atout de taille pour l'enfant que vous souhaitez aider.
Seul petit bémol, les frais relatifs à l'opération sont évalués,
en moyenne, à 3,5 % de la valeur de l'usufruit.

3e trimestre 2012

Page 3

INFO
Révision des loyers : « parade » au futur encadrement
Après les annonces faites par notre nouveau ministre du logement,
la clause de révision du loyer (location nue) au sein des baux
reprend toute son importance. Elle permettra notamment, à l'avenir,
de faire évoluer le loyer des biens situés dans les zones les plus
tendues du territoire (voir tableau ci-dessous). C'est pourquoi une
attention toute particulière doit être portée à la rédaction de cette
clause et à ses modalités d'application. Retour sur les principales
règles à respecter …
La rédaction de la clause de révision
Pour pouvoir augmenter le loyer en cours de bail, il est impératif
qu'une clause de révision soit prévue au contrat. Celle-ci devra
préciser l'indice de référence choisi, la périodicité de la révision,
mais également son mode de calcul. Il pourra ainsi être prévu que
l'indexation ne s'appliquera qu'en cas de variation de l'indice à la
hausse.

Ne pas confondre la révision du loyer avec :
- l'augmentation du loyer à l'occasion du
renouvellement du bail (bientôt encadré dans certaines
zones) en raison d'une sous-évaluation manifeste par
rapport à ceux pratiqués dans le voisinage,
- la majoration du loyer à la suite de travaux
d'amélioration effectués par le bailleur en cours de bail.
Encadrement des loyers : à quoi s'attendre à la
rentrée ?
Le gouvernement vient d'annoncer qu'il envisageait
d'encadrer, dès la rentrée, les loyers lors de la remise
à la location et du renouvellement des baux des biens
situés dans les zones tendues comme l'Ile de France,
la région Provence-Alpes Côte d'Azur, la Côte Basque
et potentiellement 40 grandes agglomérations.
Cette volonté résulte notamment d'une hausse
moyenne de 6% des loyers « à la relocation ».
Un mécanisme d'encadrement existait déjà pour les
baux renouvelés au profit du même locataire, en
région parisienne. En effet, dans ce cas, la hausse du
loyer était déjà plafonnée à l'indice de référence des
loyers (IRL).
Le mécanisme actuel pourrait donc être élargi tant au
niveau de sa portée géographique qu'au regard de son
champ d'application. Des exceptions seraient toutefois
prévues si le loyer est sous-évalué par rapport au
voisinage ou si des travaux importants ont dû être
réalisés. Par ailleurs, un second mécanisme pourrait
également être envisagé, à terme, afin que le loyer du
bien ne puisse dépasser le niveau moyen des loyers
constatés dans le quartier.

L'indice de référence
La clause de révision pourra s'appliquer quelque soit la nature du
bail. Toutefois, le choix de l'indice sera fonction du type de bien
loué :
• pour les logements constituant la résidence principale du locataire :
l'augmentation de loyer ne pourra pas excéder la variation, sur un
an, de l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, publié par
l'INSEE chaque trimestre, se calcule à partir de la moyenne, sur les
12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors
tabac et hors loyers.
• pour les activités commerciales et artisanales : le bailleur
conservera le choix entre une indexation sur l'évolution de l'indice
du coût de la construction (ICC) ou sur celui des loyers commerciaux
(ILC).
Les modalités de mise en œuvre de la révision
La révision ne pourra intervenir qu'une fois par an, à la
date prévue dans le bail ou, à défaut, à la date Le gouvernement vous propose plus d'infos sur
www.territoires.gouv.fr ou au 0805 160 111.
anniversaire du contrat de location. Le nouveau loyer
issu de la révision sera obtenu en appliquant la formule Ainsi, pour un bail d'habitation conclu en juin 2011
suivante : [ (loyer x nouvel indice) / ancien indice ]
avec un loyer de 1 000 € prévoyant une révision sur
la base de l'indice IRL établi chaque premier
trimestre, le nouveau loyer appliqué à compter de
juin 2012 sera fixé à 1 022,39 € (1 000 € × 122,37 /
119,69).
C'est au bailleur qu'il revient de calculer le nouveau
montant du loyer et de prévenir le locataire de la
hausse. Face à ces contraintes, certains
propriétaires pouvaient « oublier » de réviser les
loyers. Toutefois, compte tenu des évolutions
annoncées, les bailleurs devraient se montrer de
plus en plus vigilants sur l'application des
mécanismes de revalorisation annuelle des loyers.
Par ailleurs, pour ceux qui n'auraient pas procédé
aux révisions de manière régulière, une
régularisation au titre des 5 dernières années est
encore possible.
NISIS - SARL au capital social de 18.294 euros - numéro d'identification 418 681 797 R.C.S. Paris - Code NAF : 4619B - Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant - Activités
de conseil et d'intermédiation financière (produits bancaires et assurance) - Société de courtage d'assurance enregistrée à l'ORIAS sous le numéro 07 032 479 - www.orias.fr Activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce - titulaire de la carte professionnelle T13404 délivrée par la préfecture de Paris - Garantie financière de la compagnie
MMA COVEA RISKS Police n° 114.239.900 - NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR - Activité de démarchage bancaire ou financier : société enregistrée
sous le numéro 2051602852VB. Conseiller en investissements financiers référencé sous le numéro E002560 par l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'Autorité des Marchés
Financiers (AMF). Adhérent de l'ANACOFI-CIF.