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TRADUIT EN CLAIR

L’IMMOBILIER
À PRIX CASSÉS

Les bons
filons

…et les
moins bons
EN DÉPIT DU NIVEAU ACTUEL DES PRIX IMMOBILIERS, DEVENIR PROPRIÉTAIRE N’EST PAS UN OBJECTIF
INATTEIGNABLE. DIFFÉRENTES FORMULES PERMETTENT D’ACHETER MOINS CHER. NOS CONSEILS POUR
DÉNICHER CELLE QUI VOUS CONVIENT ET EN TIRER LE MEILLEUR PARTI SANS Y LAISSER DES PLUMES.

A

PAR MIREILLE SARLIN

ILLUSTRATION JEAN-LUC BOIRÉ

près avoir grimpé de 29 %
entre 2008 et 2016, le pouvoir d’achat immobilier des
Français est de nouveau en
recul. « La progressive et légère remontée des taux, entre 0,05 % et
0,10 % selon les agglomérations, associée
à celle des prix dans de nombreuses villes
de France, conduit à une baisse du pouvoir
d’achat immobilier dans dix d'entre elles
sur les vingt de notre palmarès et une sta-

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JUILLET 2017

bilisation des m2 finançables dans les
autres villes », explique Maël Bernier,
directrice de la communication et porteparole de Meilleurtaux.com. En clair,
pour une même surface, il faut rembourser plus. Dans ces conditions, il devient
donc nécessaire d’acheter son bien immobilier au meilleur prix. Comment ? En
développant son aptitude à la négociation et/ou en explorant des canaux d’acquisition moins traditionnels.

AFFÛTER SES ARGUMENTS
Le moyen le plus répandu pour faire baisser la note dans le circuit d’achat classique
est d’exercer les talents de négociateur qui
sommeillent en chacun de nous. Le jeu peut
en valoir la chandelle. Mais attention, négocier ne signifie pas marchander. Pour remporter des rabais, il faudra vous appuyer
sur des arguments solides. Cela suppose
de vous montrer curieux afin d’obtenir
un maximum d’informations sur le bien.

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À quelle période et comment le vendeur
est-il devenu propriétaire du bien ? A-t-il
acheté ailleurs un autre bien dont il doit
assumer les frais ? Etc. Un vendeur pressé est de fait plus ouvert à la négociation. Sans aller jusqu’à se spécialiser,
comme le font certains, dans l’achat de
biens qui peinent à être vendus, il est
utile de savoir depuis quand le logement
est en vente, notamment à l’aide du site

Internet castorus.com, qui donne accès
à l’historique des annonces des grands
sites immobiliers. Si vos capacités financières vous le permettent, annoncer que
l’on achète « cash » fait souvent mouche
auprès du vendeur, surtout s’il a déjà perdu du temps avec un précédent acquéreur
dont la demande de prêt a été retoquée.
De même, les vendeurs ayant une tendance naturelle à surestimer la valeur de

leur bien, avec ou sans intermédiaire, il
est important de se faire soi-même une
idée du « juste prix », en consultant les
sites proposant une estimation gratuite
en ligne comme meilleursagents.com,
par exemple, ou encore le service Patrim
de l’administration fiscale, accessible sur
votre espace personnel du site Internet
www.impots.gouv.fr. Partant de là, vous
aurez tout loisir de mettre en avant les
défauts du bien (absence d’ascenseur,

Taylor Richard/Sime/Photononstop

Mettre en avant
les défauts du bien
pour négocier
le prix de vente
mauvais agencement, montant élevé des
charges et des impôts locaux, manque de
luminosité, performance énergétique laissant à désirer, vis-à-vis…) pour convaincre
le vendeur de revoir son prix à la baisse.
En veillant toutefois à ne pas acquérir un
bien dont les défauts ne peuvent pas être
corrigés : en cas d’effondrement du marché, il deviendrait alors invendable.

Transformation de boutiques
Acheter un bien immobilier en mauvais état est le moyen le plus connu pour
faire une bonne affaire, l’idée étant que le montant des travaux soit inférieur au
rabais pouvant être obtenu, en se réservant néanmoins une marge d’erreur de
20 % du montant du budget travaux.
Lorsque la rénovation est lourde et concerne un logement situé dans un
vieil immeuble, s’entourer des conseils d’un professionnel du bâtiment
est bien évidemment fortement recommandé afin de se prémunir au
maximum des mauvaises surprises. Outre la possibilité d’aménager le
bien à son goût, la formule permet aussi de réduire les frais de notaire
qui ne porteront que sur la valeur du bien, pas sur les travaux. « Remis à
neuf, le bien se louera plus facilement et à un meilleur prix, sans compter que
le bailleur pourra déduire le coût des travaux des loyers », souligne Cathy
Larrieu, fondatrice de l’agence appartement-a-renover.fr
Dans la même veine, transformer un commerce ou un bureau en logement
peut procurer une baisse de 15 %. « C’est risqué, mais vous pouvez négocier
jusqu’à 25 % de remise si vous faites valoir au vendeur que vous achetez sans
condition suspensive d’obtention des autorisations administratives et de la
copropriété nécessaires aux travaux », affirme Jean-François Buet.

26

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S’ÉCARTER DES
SENTIERS BATTUS
Alternative – ou complémentaire – à une
négociation serrée, une autre solution
existe pour acquérir en dessous des prix
du marché. De l’achat avec travaux ou
de l’acquisition de la seule nue-propriété d’un bien, en passant par les ventes
aux enchères, il est possible de faire de
bonnes affaires en acceptant de s’écarter
des sentiers battus. La formule à privilégier ne sera pas la même selon que l’on
cherche à se loger ou à investir, que l’on a,
ou non, les moyens de patienter, et enfin
selon son degré d’aversion au risque.
« Celui qui ne prend pas de risque gagne
moins que celui qui en prend », lance JeanFrançois Buet, président de la Fédération
nationale de l’immobilier (Fnaim). Certes,
mais à condition d’investir en toute
connaissance de cause. Notre sélection de
pistes avec la décote que l’on peut obtenir et nos conseils pour éviter que le bon
filon ne se transforme en tuyau percé.

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L’IMMOBILIER À PRIX CASSÉS

Les bons filons… et les moins bons

Opter pour
un bien occupé
Gain de 7 à 50 %
DEVENIR PROPRIÉTAIRE D'UN LOGEMENT DÉJÀ
Johan Willner/ww w.plainpicture.com

OCCUPÉ PAR UN LOCATAIRE PERMET DE
BÉNÉFICIER D'UNE RISTOURNE À L'ACHAT PAR
RAPPORT À UNE HABITATION LIBRE, VARIABLE
SELON LA DURÉE DU BAIL RESTANT À COURIR,
LE MONTANT DU LOYER ET L'ÂGE DU LOCATAIRE.

“P

lus l’échéance du bail est lointaine et le loyer en deçà de la valeur du marché, plus la décote
est importante, pouvant aller jusqu’à 20 % »,
estime Jean-François Buet. Le rabais est
encore plus significatif, jusqu’à 50 %,
lorsque le bien est loué en loi de 1948.
L’investisseur devra toutefois souvent attendre le décès de l’occupant pour récupérer le logement, ce qui revient à acheter le bien en viager (voir encadré p. 28).
Autre avantage de la formule, l’acquéreur
n’a pas à engager de frais de remise en
état du logement ni à s’occuper de la mise
en location du bien. Sans compter que la
banque finançant le bien sera rassurée de
savoir qu’il dégage déjà un revenu tangible.

DES DÉLAIS DE PRÉAVIS
À RESPECTER
Si l’objectif est de récupérer le bien rapidement pour l’habiter ou le vendre, vous
devrez néanmoins composer avec le tour
de vis donné par la loi Alur du 24 mars
2014. « Dorénavant, des règles particulières de délai de préavis s’appliquent au
congé donné par un bailleur ayant acheté un logement loué vide soumis à la loi
de 1989, prévient Frédéric Zumbiehl,
juriste à l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers). Par exemple,
si la durée du bail restant à courir au

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JUILLET 2017

moment de votre
achat est d’un an,
il ne vous sera possible de donner congé pour vendre qu’à
la fin de la quatrième année, voire de la
septième si vous achetez à une personne
morale, les baux étant alors d’une durée
de six ans », explique-t-il. Qui plus est, si
le locataire a plus de 65 ans et dispose de
faibles ressources, vous ne pourrez lui
demander de partir qu’à condition de lui
trouver une solution de relogement, sauf
si vous avez vous-même 65 ans ou disposez de faibles ressources. Un argument
supplémentaire pour négocier à la baisse
le prix de vente. N’oubliez pas, non plus,
de déduire de la somme le montant du
dépôt de garantie versé par le locataire
lors de son entrée dans les lieux car, à son
départ, c’est à vous, en tant que nouveau

La patience est de
mise pour ce type
de placement
bailleur, qu'il reviendra de le restituer.
Vous pourrez trouver des biens occupés
issus du patrimoine de propriétaires institutionnels (assurances, SCPI…) en vous
adressant à Locare, filiale du groupe
Gecina, ou encore à Crédit foncier immobilier résidentiel.

NOTRE CONSEIL
Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est important, avant de
vous engager, de lire attentivement le bail du locataire en place (loi
applicable, durée du contrat, loyer et charges…) et de vous informer
sur son profil (âge, profession, etc.).

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TRADUIT EN CLAIR

AU LIEU D’ACHETER LA PLEINE
PROPRIÉTÉ D’UN LOGEMENT,
IL EST POSSIBLE DE N’ACQUÉRIR
QUE LA NUE-PROPRIÉTÉ, EN
CONCÉDANT LA JOUISSANCE
(L’USUFRUIT) À UN BAILLEUR
SOCIAL (L’USUFRUITIER).

C

ette formule permet à l’investisseur
d’obtenir une forte décote sur le prix
du bien, variable selon le rendement
estimé de ce dernier et la durée de l’usufruit
(de quinze à vingt ans), soit environ 40 %.
Jusqu’à la réunion de la nue-propriété et de
l’usufruit, l’investisseur n’a aucun souci de
gestion, ni aucune fiscalité, notamment
pas d’impôt sur la fortune (ISF). En cas de
besoin de liquidités, rien ne l’empêche de
vendre le bien. Au terme de l’usufruit, le
nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du logement, pouvant alors l’utiliser à sa
guise. Il s’agit là du principe de « démembrement » de propriété, un mécanisme au

N’acheter que
la nue-propriété
d’un bien
Gain 40 %
nom un tantinet barbare, inscrit depuis
longtemps dans le code civil et remis au
goût du jour il y a plus de quinze ans. Le
concept est particulièrement adapté aux
investisseurs sans besoin de revenus supplémentaires pendant plusieurs années et
qui ont les moyens d’investir sur le long
terme dans l’objectif, une fois à la retraite,

de percevoir des revenus complémentaires. Parmi les acteurs reconnus du secteur de la vente de la nue-propriété de
biens figurent Fidexi et la société PERL.
« Nous sélectionnons des biens de bonne
qualité situés dans des zones tendues, en
vue d’y loger des actifs et vendons l’usufruit
à des bailleurs sociaux institutionnels ayant
des patrimoines importants et les moyens
d’entretenir pendant quinze à vingt ans les
biens démembrés, de manière à les restituer
libres et en bon état à la fin de l’usufruit »,
affirme Thomas de Saint Léger, directeur
général de PERL.

Le viager en quête d’une nouvelle jeunesse
La vente en viager permet à un propriétaire
« âgé » de vendre son bien, libre ou en continuant à l’occuper (majorité des cas), afin de
percevoir une partie du prix (le bouquet , généralement 40 % à 45 % de la valeur du bien) à
la signature du contrat et le solde sous forme
de rente viagère sa vie durant, voire celle de
son conjoint. Pour l’acheteur (le débirentier)
qui, outre le versement de la rente, supporte
en principe les travaux importants (ravalement, toiture, chaudière, etc.) et la taxe
foncière, le principal risque est de surpayer
le bien si le vendeur (le crédirentier) dépasse son espérance de vie probable. À cela
s'ajoute l'image négative de pari sur la mort
et de dépossession des héritiers. Le viager demeure donc
un marché étroit, moins de 1 % des ventes immobilières
dans l’ancien selon les acteurs du secteur (environ 5 000
ventes par an). Aussi les professionnels cherchent-ils à
réinventer le mécanisme pour séduire les investisseurs.
La société Monetivia a ainsi lancé un contrat éponyme qui
permet à l’acheteur d’acquérir la nue-propriété (pour 50 %
à 70 % de la valeur du bien) sans verser de rente, tandis que

28

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le vendeur conserve l’usufruit pendant une
période déterminée (dix à vingt ans en fonction de son espérance de vie). Si le vendeur
décède avant, l’acheteur s’acquitte d’un complément de prix auprès des héritiers, de telle
sorte qu’il ait versé au total 95 % de la valeur
initiale du bien. À l’inverse, si le vendeur est
encore en vie et toujours dans son logement
à l’échéance, Allianz dédommage l’investisseur en lui versant une rente mensuelle.
Autre innovation : le contrat Capifine, imaginé par Viager Consulting Group, qui
transforme le bouquet initial en bouquet
final versé aux héritiers. « La formule perPierre Gleizes/REA
met à l’acheteur d’investir sans capital initial et, au décès du vendeur, de pouvoir financer à crédit le
bouquet final, les banques ayant la possibilité de prendre
une garantie sur le bien immobilier qui n’est plus grevé par
l’hypothèque de premier rang du vendeur, tout en donnant
l’assurance à ce dernier de pouvoir transmettre un capital
à ses héritiers », explique Henri-Pierre Ouhibi, cofondateur de Viager Consulting Group.
> Pour en savoir plus : Vade-mecum du viager, Hervé Lapous, Éditions L’Harmattan.

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L’IMMOBILIER À PRIX CASSÉS

Les bons filons… et les moins bons

Stéphane Ouzounoff/P hotononsto

p

Les ventes
privées
immobilières
Gain jusqu’à 20 %
S’INSPIRANT DES VENTES
EN LIGNE DE PRODUITS DE
MARQUES À PRIX SACRIFIÉS
RÉSERVÉES AUX SEULS
MEMBRES INSCRITS, LA SPHÈRE
IMMOBILIÈRE S’EST EMPARÉE
DU CONCEPT DES VENTES
PRIVÉES IL Y A QUELQUES
ANNÉES. VRAIE BONNE IDÉE
OU COUP DE PUB ?

L

e réseau Guy Hoquet a été le premier
à appliquer la formule dans l’ancien, annonçant en moyenne 6 % de
baisse de prix sur les quelque 5 000 biens
proposés dans le cadre du millésime
2016 de son opération se déroulant pendant le mois de novembre. Pour participer à ces « ventes privées » immobilières
limitées dans le temps, le candidat acquéreur devait au préalable s’enregistrer
sur le site de Guy Hoquet. L’acquéreur
est-il assuré pour autant de réaliser une
bonne affaire ou s’agit-il seulement
d’une astuce marketing visant, comme
pour les soldes, à écouler plus rapidement les stocks ? Cela dépend des biens.
Pour certains, qui ont du mal à partir car
vendus à un prix trop élevé, la décote

QUE CHOISIR Argent

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JUILLET 2017

consentie par le propriétaire permet de
remettre le bien au prix
du marché. La bonne
affaire est à chercher ailleurs, auprès
des propriétaires pressés de vendre, plus
volontiers enclins à consentir une remise
significative afin que leur bien profite
de la visibilité offerte par l’opération.
« La baisse varie de 5 à 20 % sur le prix
d’origine », assure-t-on du côté du réseau,
qui voit gonfler ses ventes de 30 % pendant le mois de l’opération. Mais, pour en
profiter pleinement, encore faut-il pouvoir distinguer ce qui relève de la simple
mise à niveau du prix du véritable rabais…
À garder en tête si vous souhaitez participer à l’opération 2017 dont la mise en

pas toujours évidente
place, cette année, sera laissée à l'initiative de chaque agence locale et non plus
pilotée depuis le siège de la franchise
Guy Hoquet à Paris, « pour des questions de
stratégie commerciale et de marketing ».
De son côté, le réseau Laforêt qui, avec
ses « prix bleus » de mi-mai à mi-juillet,
mettait en avant des biens aux prix ajustés de l’ordre de 7 % en moyenne lors
de la dernière campagne (2015), n’a pas
renouvelé son opération depuis 2016,
préférant « proposer d’autres offres ».

Le concept de ventes privées immobilières serait donc en perte de vitesse
dans l’ancien. Et il semble avoir fait long
feu dans le neuf aussi. Le site Internet
privateimmo.com, qui a été le premier à
proposer des ventes flash de biens neufs
à « prix cassés », est aujourd’hui plus ou
moins en sommeil. Lors de son lancement en 2006 et jusqu’à la reprise de la
construction neuve boostée par le dispositif Pinel, il a connu de beaux jours, les
promoteurs acceptant alors de remiser
leurs prix pour accélérer les précommercialisations de leurs programmes et écouler les derniers invendus.

LA FIN DES PRIX BRADÉS
Avec le redémarrage des ventes dans le
neuf, les promoteurs sont moins incités
à brader leurs prix. « La proposition
d’offres cassées dans le neuf est conjoncturelle et correspond aux périodes où la
situation économique est moins porteuse
pour la construction », souligne le directeur adjoint de Promoty, David Costarigot,
à l'origine des sites privateimmo.com et
de acheter-un-logement.fr, un autre site
proposant également des ventes privées
immobilières. « Dans les mois à venir,
tout dépendra des lois nouvelles qui pourraient intervenir dans le secteur immobilier et donc de la sauce à laquelle nous
allons être mangés », confie-t-il. Tout en
recommandant à ceux qui s’apprêtent à
signer via un site Internet de s’assurer
au préalable que l’intermédiaire est bien
titulaire de la carte professionnelle et de
l’assurance qui va de pair.

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TRADUIT EN CLAIR

Les ventes
aux enchères
judiciaires
Gain environ 35 %
VOUS AVEZ L’ESPRIT JOUEUR ET LES NERFS
SOLIDES ? DANS CE CAS, VOUS POUVEZ REGARDER
DU CÔTÉ DES VENTES AUX ENCHÈRES À LA BARRE
Daniel Thierry/Photononstop

DU TRIBUNAL DE BIENS SAISIS. IL EST EN EFFET
POSSIBLE D’Y RÉALISER DE BONNES AFFAIRES,
À CONDITION NÉANMOINS DE S’ÊTRE FAMILIARISÉ
AU PRÉALABLE AVEC LES PARTICULARITÉS DE
CE CIRCUIT DE VENTES SURTOUT FRÉQUENTÉ PAR
LES MARCHANDS DE BIENS.

A

ssister comme observateur, dans
un premier temps, à une séance
de ventes aux enchères permet,
avant de se lancer, de mieux en saisir le
fonctionnement. Car, dans ce cadre, rappelons-le, le droit à l’erreur de l’acheteur
(l’adjudicataire), qui ne bénéficie pas
d’un délai de rétractation de dix jours, ni
de condition suspensive d’obtention d’un
prêt, est inexistant. Cela vous tente ? Sélectionnez un bien en consultant les sites
Internet spécialisés comme licitor.com
ou encore le tableau des ventes à venir
de chaque tribunal.

priétaire saisi, occupant encore les lieux
dans 90 % des cas. Car, en devenant adjudicataire du bien, vous faites votre affaire
personnelle de son départ (de nature
parfois à entraîner des frais supplémentaires si vous devez l’expulser). Au cours
de cette visite, vous croiserez également

Ne dépassez pas
le budget que vous

PRÉPARER L'ENCHÈRE
EN AMONT
Ne ratez pas la visite organisée avant la
vente, celle-ci vous permettra de glaner
des informations importantes. Vous aurez
l’opportunité d’apprécier par vous-même
l’état du bien et cela vous donnera l’occasion de sonder les intentions du pro-

30

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vos potentiels concurrents et aurez une
idée de la demande sur ce type de bien.
Renseignez-vous aussi sur le total des
frais préalables à régler en sus du prix
d’adjudication, prévoyez deux chèques de
banque (l’un d’un montant de 10 % de la

mise à prix avec un minimum de 3 000 €,
l’autre à titre de caution pour les frais
préalables de la vente) et trouvez un avocat pour porter les enchères à votre place
(cette prestation est payante).

LE JOUR J
Fixez-vous un budget maximum intégrant tous les frais (prix d’achat, frais
préalables et d’avocat, éventuels frais de
libération des lieux…) et tâchez de vous y
tenir le jour J sans vous laisser emporter
par l’adrénaline des ventes aux enchères.
Si vous êtes adjudicataire du bien, il vous
faudra encore patienter dix jours, pendant
lesquels toute personne peut proposer
10 % de plus. Passé ce délai sans surenchère, vous voilà officiellement le nouveau propriétaire du bien. Vous disposez
de deux mois pour vous acquitter de la
totalité du prix de votre achat. En croisant
les doigts pour que l’occupant libère rapidement les lieux…

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L’IMMOBILIER À PRIX CASSÉS

TÉMOIGN AGE

Les bons filons… et les moins bons

ERKAN, 23 ans, trois achats aux
enchères de biens saisis et blogueur *

“

„

Acheter aux enchères des biens
saisis nécessite d’être aguerri

D.R.

Depuis 2015, j’ai acheté trois biens saisis à la barre

surprises. Acheter aux enchères des biens saisis nécessite d’être
aguerri à ce type de vente et de bien s’informer en amont car on ne

remporte les enchères. Personnellement, je n’ai jamais eu de
rencontrer avant la vente pour sonder ses intentions et m’assurer
qu’il disposait d’une solution de relogement. En revanche, pour
mon premier achat, j’ai eu des douleurs au ventre pendant les dix
jours suivant l’adjudication, dans la crainte d’une surenchère…
*espritinvestisseur.com

BON À SAVOIR

Les ventes
notariales,
plus sécurisées
Les ventes aux enchères
organisées par les notaires
(à la bougie ou au chronomètre)
proposent généralement des
biens vides. Le vendeur, dans
ce cas, choisit volontairement
ce canal de vente réputé pour
sa rapidité (absence de possibilité
de rétractation et de condition
ventes auprès du tribunal, vous
pourrez enchérir vous-même et
serez davantage accompagné lors
du processus. Mais, contrepartie de
sont moins souvent au rendez-vous,
en particulier dans les zones où
le marché immobilier est tendu,
comme à Paris.

Maskot/ ww w.pl ainpictu

re.com

Se grouper
pour acheter
Gain de 10 à 50 %
PARTANT DE L’ADAGE SELON LEQUEL L’UNION FAIT
LA FORCE, VOUS ASSOCIER À PLUSIEURS POUR ACQUÉRIR EN BLOC UN IMMEUBLE PEUT ÊTRE SOURCE
DE SUBSTANTIELLES ÉCONOMIES. LE PRIX DE REVIENT AU MÈTRE CARRÉ D’UN IMMEUBLE ENTIER EST
EN EFFET BIEN MEILLEUR MARCHÉ QUE CELUI DES APPARTEMENTS LE COMPOSANT PRIS ISOLÉMENT,
SAUF SI LE BIEN BÉNÉFICIE D’UN EMPLACEMENT DE PREMIER PLAN.

L

e principe de l’acquisition groupée
qui, même s’il est difficile d’avancer
des chiffres précis, permet de faire
fondre les prix, de 10 à 20 % environ sur
un achat immobilier, voire de 30 à 50 %

QUE CHOISIR Argent

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JUILLET 2017

selon le marché local et les volumes du
bâtiment. « Il faut garder en tête que
l’achat à plusieurs d’une surface importante nécessite presque toujours de reconfigurer l’immeuble en vue de sa divi-

sion en surfaces privatives, ce qui implique d’intégrer dans le calcul du rabais un
montant de travaux qui peut être important, met toutefois en garde Laurent
Grosclaude, maître de conférences à

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07/06/2017 15:30

TRADUIT EN CLAIR

3 QUESTIONS À...
VINCENT LE ROUZIC

DÉLÉGUÉ GÉNÉRAL DE LA COORDIN’ACTION NATIONALE
DES ASSOCIATIONS DE L’HABITAT PARTICIPATIF

D.R.

„

Ces projets font coexister

QCA : En quoi consiste « l’habitat participatif » ?
Vincent Le Rouzic : Ce type d’habitat recouvre des expériences très
diverses, en milieu rural comme en milieu urbain, selon des montages
juridiques et financiers très variables. Il peut s’agir de réhabilitation ou de
construction neuve, d’accession à la propriété ou de location. Ces projets
immobiliers ont la particularité de faire coexister les espaces privatifs
(chaque famille vit dans son logement) avec des espaces partagés comme
une buanderie, une chambre d’amis, un jardin ou une salle commune.
QCA : Quels en sont l’intérêt économique et les contraintes ?
V.L.R. : L’intérêt économique est à apprécier au cas par cas. Le
développement de projets immobiliers en autopromotion permet
d’économiser la rémunération du risque et les prestations d’un
maître d’ouvrage, tout comme la mutualisation de certains espaces
habituellement privatifs (chambre d’amis, salle commune, par exemple)
ou encore l’entretien et la gestion collective des parties communes
directement par les habitants (ménage, jardinage à tour de rôle) peuvent
être des sources d’économies substantielles. En revanche, les coûts
des travaux s’avèrent parfois un peu plus élevés car vous n’avez pas
l’économie d’échelle du promoteur et il peut y avoir des dépenses
supplémentaires si vous faites appel à un encadrement professionnel
(Amo*). Sur les contraintes, il est clair que s’engager dans un projet
d’habitat participatif demande aux habitants qui sont au cœur du
programme et de sa conception une forte implication. Si la réussite de
ces objectifs exige du temps, les délais ont plutôt tendance à se raccourcir
aujourd’hui grâce à un encadrement de plus en plus professionnel
des initiatives et à un appui plus fort par les acteurs institutionnels.
QCA : À qui s’adresse ce type d’habitat ?
V.L.R. : À tout le monde. Il n’y a pas de condition de revenus à respecter.
Il existe, en revanche, des situations hybrides, par exemple le
développement de l’habitat participatif dans le parc social, où les futurs
locataires associés à la démarche devront nécessairement respecter
les conditions de ressources du logement social. Les personnes
intéressées par ce type de démarche peuvent trouver plus d’informations
sur le site Internet de la Coordin’action (www.habitatparticipatif.eu) et
prendre contact avec les associations locales implantées sur l’ensemble
du territoire.
* Assistant à maîtrise d’ouvrage

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l’Université Toulouse I Capitole et ancien
expert immobilier. Il est préférable que le
groupe d’acheteurs soit encadré par un ou
plusieurs professionnels, à la fois dans le
choix de l’investissement et dans la rédaction des statuts de la société civile immobilière (SCI), formule juridique la plus
appropriée pour ce type d’opération », recommande-t-il. Disposant d’une solvabilité supérieure à celle individuelle de ses
associés, la SCI permettra d’emprunter
la somme nécessaire à l’acquisition et
aux travaux. « Il ne faut pas oublier,
lorsque l’on achète un local commercial,
par exemple une ancienne usine ou un
atelier, pour le découper en plusieurs logements, que l’on peut vendre les droits
de commercialité attachés à ces locaux et
en tirer un bon prix selon l’emplacement,
notamment à Paris et en première couronne », rappelle Christian Micheaud,
consultant pour les métiers de l’immobilier. Un petit pécule qui viendra alléger
la facture totale.

Le dossier juridique
de l’opération doit
être sans faille
Trouver un bâtiment convenant à tous
peut néanmoins prendre du temps et,
de surcroît, vous serez confronté à la
concurrence des marchands de biens, à
l’affût sur ce marché.
L’alternative consiste à se regrouper pour
faire construire à plusieurs. Pour cela,
mieux vaut déjà posséder un terrain,
avoir un excellent ami architecte expérimenté et bien border juridiquement
l’opération. Certes, l'aventure est risquée,
mais c’est le prix à payer pour que chacun des futurs propriétaires obtienne un
logis à son image !
Actuellement en plein essor, l’habitat
participatif est un autre moyen de concevoir un habitat sur mesure avec, en plus,
un projet de vie en communauté (voir
encadré ci-contre). Mais il faut se montrer patient, car le chemin est parfois
long avant d’investir les lieux…

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