restruc

LA RESTRUCTURATION
DU CENTRE COMMERCIAL
DE LA GRACE DE DIEU

Centre commercial de la
Grâce de Dieu en 2004:
20 locaux commerciaux
(3 vacants) dont 8 dans le
bâtiment central (1 109 m²
RDC + 623 m² SS)

LE PROJET DE
RENOUVELLEMENT URBAIN

Avenue Père Charles de Foucauld
Place du commerce

Grand
Laperrine

Maquette 3D 2004

LE PROJET DE
RENOUVELLEMENT URBAIN
- Restructuration du
centre commercial

Villa Balata

Place du commerce

Villa Giverny

- Nouvel axe NS avec
Avenue Laperrine
connectée aux
communes sud de la
ville, nouvelle entrée
de ville et son
prolongement au nord
- 304 llogements
t
démolis et 354
logements dont 184
sociaux reconstruits le
l
long
de
d cett axe
- pôle santé, ZAE
Fresnel

Maquette 3D PRU
horizon 2013

LE PROJET DE
RENOUVELLEMENT URBAIN

Photomontage issu de l’étude d’urbanisme
2005 V&P Cité / Gestin - Rousseau

Les villas Balata et Giverny
construites par Caen Habitat

94 logements sociaux, centre
médicosocial du CG14 et 1 700m²
de locaux commerciaux (y
compris réserves)

Le projet d’aménagement de la place

Le projet
d’ é
d’aménagement
de
d la
l
place

le montage
g opérationnel
p
et financier
- Un centre commercial qui demeure propriété complète du bailleur social
Caen Habitat
- Un transfert des 5 commerces sous la responsabilité du bailleur avec un
rôle de conseil de la Ville de Caen et de la CCI
- Une estimation sommaire des frais de transfert en 2005 (5 ans avant le
transfert effectif) par la CCI après rencontre des commerçants sans
engagement écrit et sans discussion sur le local commercial futur
(positionnement, surface, configuration, aménagement, conditions
financières)
- Un financement du déficit d’exploitation (initialement: 2,6 M€) par l’ANRU
(50%), le Conseil Régional de Basse Normandie, le FISAC, la ville de Caen
- Une démolition par l’Etablissement Public Foncier de Normandie par le
biais du fond friche avec un financement Ville – Conseil Régional – EPFN

Les points forts
- La réussite au final du projet: tous les locaux commerciaux sont loués
- L’arrivée d’une nouvelle superette sous l’enseigne Carrefour avec 14 salariés
salariés, d’un
nouveau coiffeur, d’une auto-école, toilettage canin, lavage de tapis…
- Des commerces qui fonctionnent bien (tabac, coiffeur, auto-école) et une image du
cœur de quartier métamorphosée
- Un interlocuteur unique, Caen Habitat, garant pour les commerçants de plus de
sécurité et d’écoute.
- Une association de commerçants qui renaît et se mobilise dans les manifestations
du quartier (noël, inauguration de la place…)
- Des efforts consentis par Caen Habitat pour aider les commerçants à surmonter les
difficultés financières de mars 2009 à juin 2011, des loyers progressifs pour les
nouveaux locaux…
- Un accompagnement de la Ville et de la CCI auprès des commerçants afin de
négocier avec les établissements bancaires des délais de paiement.
- L’implication et la détermination du bailleur

Les difficultés
- Un changement de gouvernance politique et technique en 2008
- Un planning très serré (construction – démolition – aménagement) pour livrer le
centre commercial autour d’une nouvelle place pour l’été 2011.
- Le manque de formalisation d’un accord initial avec chaque commerçant ou d’outils
juridiques (DUP): négociation permanente
permanente, chantage,
chantage position de force des
commerçants
- Un projet de transfert dans de nouveaux locaux élaboré avec l’enseigne ED,
locomotive du centre commercial
commercial, qui se rétracte en cours d’opération
d opération pour une
éviction.
- Des commerçants qui ont souffert du fait des travaux et du départ de ED de mars
2010 à juin 2011 sans que cet impact soit suffisamment anticipé,
anticipé accompagné voir
dédommagé.
- Des commerces fragiles et des négociations difficiles: bar, tabac, kebab.
- Un déficit amplifié (4,2 M€, +60%) suite aux négociations de loyers, aux travaux ou
transferts supplémentaires
- Des compétences manquantes chez le bailleur pour ce type d’opération complexe

LA RESTRUCTURATION
DU CENTRE COMMERCIAL
DE LA GUERINIERE

Place de la Liberté

Etude V&P Cités, G Sabarros 2005

Etude Faisabilité AFL – DND architectes et urbanistes
2007

PLACE DE LA
LIBERTE
plan programme à
terme:
- Maintien ouverture
place vers l’ouest et
le nord
- Démolition –
reconstruction
façades nord et sud
de la place avec
nouveaux
commerces et 80
logements

-Construction 2
bâtiments à l’est
d la
de
l place
l
(activités + 70
logements)
O
t
sud
d
- Ouverture
et renforcement
lien Nord (rue de
la Guérinière)

- Mise en valeur
château d’eau
Diagram architectes urbanistes pour
Normandie Aménagement _ JUIN 2010

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

Les trois barres hautes forment la silhouette
urbaine. Elles sont fines et élancées.
Les bâtiments bas sont tenus offrent des
typologies plus individualisées. Les façades sud
développent ouverture et balcon. Les façades Nord
développent des façades épaisses isolantes.

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

Les linéaires bâtis sont choisis pour
laisser passer de vues notamment sur le
Château d’eau.. Chaque pignon s’appuie
sur un alignement avec un bâtiment
existant..

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

Hypothèse d’une forme urbaine de
barres découpées créant des
volumétries variées jouant avec la
lumière

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

Les barres découpées par retrait

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

COMMERCES LIBERTE _ état existant
Opération tiroir

Le déplacement des
commerces s’effectue
sans cessation
d’activité (hors
(
déménagement) et
dans des positions
définitives. L’opération
tiroir peut s’effecteur
sans création de
nouvelles surfaces
préalables grâce à
l’occupation des
surfaces actuellement
lib
libres
de
d l’opération
l’ é ti
THEMIS.

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

COMMERCES LIBERTE _ phase 1
Phase 1 .
Déplacement
Dé
l
td
des
commerces de la
moitié de la barre Sud
vers opération Thémis
Hors autoécole

Formation de deux
cellules de commerces
dans le local bar.
bar Le
restaurant trouve une
terrasse
A déplacer des
positions
iti
commerciales :
antenne mairie et
infirmiers ( tour 17?)

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

COMMERCES LIBERTE _ phase 2
Phase 2.
Construction
C
t
ti
d
de
nouveaux commerces
= épaisseur augmentée
à 15m
=6 cellules de 120m² en
rez de rue
Déplacement des
commerces Ouest
barre sud vers les
nouveaux locaux
Déplacement du tabac
sur la dernière cellule
Thé i libre
Thémis
lib
Formation de deux
cellules de commerces
dans le local bar
A déplacer des
positions
commerciales :
antenne mairie et
infirmiers ( tour 17?)

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

COMMERCES LIBERTE _ phase 3
Phase 3.
Construction
C
t
ti
d 6
de
cellules de nouveaux
commerces dont une
supérette agrandie à
500m² p
pour une offre
évoluée à 8à8 voire un
Carrefour city

Déplacement des
commerces barre Nord
vers nouvelle barre
Sud
Sit ti
Situation
locomotive
l
ti
pour la superette
Primeur sur nouvelle
percée

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

COMMERCES LIBERTE _ phase 4
Phase 3.
Construction de 8
cellules de nouveaux
commerces barre Nord
Repositionnement du
bar en tête du linéaire
Localisation possible
de la poste pour
libération du château
Surfaces libres pour
nouveaux commerces
Le déplacement des
commerces s’effectue
sans cessation
d’activité (hors
déménagement) et
dans des positions
définitives. L’opération
tiroir peut s’effecteur
sans création de
nouvelles surfaces
préalables grâce à
l’occupation des
surfaces actuellement
libres de l’opération
THEMIS
THEMIS.

Diagram architectes urbanistes pour Normandie Aménagement _ JUIN 2010

le montage opérationnel
et financier
- 3 maîtres d’ouvrage:
- La démolition du centre commercial par Caen Habitat intégrant:
- le relogement des locataires des logements (16 logements)
- la
l négociation
é
i ti
ett le
l versementt des
d indemnités
i d
ité de
d transfert
t
f t ou d’éviction
d’é i ti
aux commerçants
- les travaux de sécurisation et de démolition en deux phases
- L’aménagement et la viabilisation par la ville
- L’investissement et le portage pensant 15 ans des nouveaux locaux
par la SEM de Caen la Mer Normandie Aménagement
g
(ou
( société
commerciaux p
immobilière en cours de réflexion)
- Pour l’ensemble des négociations avec les commerçants, la mise en place d’un
groupement
g
p
de commande Caen Habitat – SEM p
pour missionner un cabinet
spécialisé, interlocuteur unique pour les commerces aussi bien pour le transfert que
pour les futurs locaux, avec une phase diagnostic avec chaque commerçant puis une
phase négociation aboutissant à la signature d’un protocole d’accord.

le montage
g opérationnel
p
et
financier
- Financement de la démolition par l’ANRU, y compris les frais de transfert ou
d’éviction des commerçants, excepté le dédommagement de Caen Habitat pour la
perte des commerces indemnisé par la ville sur la base de la valeur des murs et les
pertes de loyers pendant 15 ans
ans.
- Financement classique de l’aménagement (ANRU, région, ville)
par une subvention d’équilibre
q
du
- Financement des nouveaux locaux commerciaux p
bilan d’exploitation à 15 ans des commerces (ANRU, ville)

- Au total
total, un investissement public de 9,3
9 3 M€ avec un financement ANRU sollicité
(33%), Ville de Caen (24%), SEM (23%), recettes foncières (11%) et région (9%)

- Une opération blanche pour Caen Habitat

Les points forts
- Prise en compte de l’expérience de la Grâce de Dieu
- Ambition
A bi i
forte
f
partagée
é par les
l maîtres
î
d’ouvrage
d’
pour le
l quartier,
i
potentiel de développement important (850 logements neufs programmés
d’ici 2015).
- Opération tiroir en deux temps: pas de relogement provisoire, ni double
déménagement.
- Projet bâti avec Normandie Aménagement,
Aménagement expérimenté sur ce type
d’opération.
- Un protocole d’accord sera signé avec chaque commerçant avant
démarrage des travaux sur les conditions du transfert et les modalités
d’accueil dans les futurs locaux.
- opération blanche pour Caen Habitat: effort important ANRU et Ville
- relation ville – Caen Habitat plus structurée. Projet partenarial solide.

Les difficultés
- Les commerçants
ç
ne sont p
pas demandeurs,, voir opposés
pp
au projet:
p j
le
centre commercial vit bien. Le projet initial (surélévation au dessus des
commerces) conservait les bâtiments actuels.
- Interférence politique et commerciale
commerciale, enjeu politique
- Inquiétudes des commerçants sur un changement de statut du propriétaire
(bailleur social – SEM).
- Quelques commerces récemment déjà relogés (auto-école, cabinet
infirmier) suite à une première opération de démolition – reconstruction à
ll’Ouest
Ouest de la place, et deux commerces importants (pharmacie, tabactabac
presse) récemment entièrement rénovés
- Une intervention uniquement sur le sud dans un premier temps.