LES ASPECTS COMPTABLES DE LA PROMOTION IMMOBILIERE EN ALGERIE

LES ASPECTS COMPTABLES DE LA
PROMOTION IMMOBILIERE EN ALGERIE
Par M. Abdelaziz HATTAB
Expert-comptable diplômé et commissaire aux comptes

Introduction
Ce document constitue une synthèse de présentation d'un séminaire organisé à Blida en
date du 04 mai 2019 sous l'égide de l'Organisation Nationale des Comptables Agréés.
Traiter des aspects comptables d'une activité particulière, en l'occurrence la promotion
immobilière, nécessite au préalable un bref rappel des textes régissant l'activité immobilière
en Algérie et la mise en évidence du contexte et de l'environnement socio- économique
entourant cette activité au regard des textes, règles et pratiques professionnelles d'une part,
des spécificités et problématiques majeures du secteur du BTP d'autre part.
En effet, sous l'angle de la pédagogie inversée, les aspects comptables ne peuvent ni ne
doivent se limiter ou se confiner à de simples transcriptions de schémas d’écritures
comptables, dès lors que ces aspects sont indissociables de la nature, la forme ou la
typologie des contrats, de l'importance accordée aux actes de gestion, de l'étendue et la
diversité des activités et de la chaine des opérateurs agissants tant en amont qu'en aval du
processus de réalisation et de maturité d'un projet de construction.
Aussi, faut-il le rappeler, il importe de maitriser parfaitement les concepts et principes
fondamentaux du Système Comptable Financier tout en tenant compte des spécificités
sectorielles, lesquelles demeurent exacerbées par des problématiques professionnelles
parfois complexes, afin d'en mesurer l’importance et l’étendue de la thématique.
Le choix des solutions envisagées et les méthodes de traitement proposées relèvent de la
normalisation comptable algérienne et de la règlementation en vigueur, pour lesquelles,
différents cas pratiques sont proposés à titre d’illustration chiffrée (Cf. annexe).
Une solution comptable nécessite, dans tous les cas, une approche transversale impliquant
diverses sources et provoquant, le plus souvent et de façon rémanente, une grande part de
jugement.
Nous terminerons notre exposé par une approche comparative entre le SCF, dans sa version
actuelle, et la norme IFRS 15 en ce qui concerne les conditionnalités de comptabilisation des
produits et de la reconnaissance du Chiffre d’affaires.
Les aspects comptables de la promotion immobilière en Algérie - M. Abdelaziz HATTAB

Page 1

Les textes de référence
L’activité de promotion immobilière est régie par une batterie de textes formant une
règlementation stricte encadrée notamment par les textes ci-après :
1. La loi 11-04 et les décrets pris pour son application
2. Le Décret exécutif n°18-06 et l'arrêté du 30/01/2018 (relatif au L.P.A)
3. Le code civil et le code de procédures civiles
4. Le code de commerce
5. Le code pénal et le code de procédure pénale
6. Les codes relatifs à la commune et à la Wilaya
7. Le SCF et tous les textes subséquents pris pour son application (dits : Loi comptable)
8. Les Codes fiscaux (CIDTA, CTCA, enregistrement …)
9. Les notes et circulaires sectorielles.

Champ d’application du secteur immobilier
Le secteur immobilier se caractérise par une multitude d’intervenants constitués
principalement par la chaine des opérateurs ci-après :
-

Les bureaux d’études (d'architecture et d'ingénierie)
Les entreprises d’aménagement et de lotissement
Les entreprises de réalisation et leur réseau de sous-traitants et/ou de cotraitants
La promotion immobilière proprement dite.

La présente communication ne porte que sur les règles comptables relatives à la promotion
immobilière (les aspects fiscaux étant présentés par un autre intervenant).
Aperçu sur les différentes formes d’activités
1 - Lotisseur
Le lotisseur est la personne qui procède à des travaux de VRD, d’aménagement ou de
viabilisation de terrains à bâtir (par pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification,
construction de chaussées, bordures, trottoirs, etc.).
Constitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage d’une propriété
foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage
d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie du
lot. Ces lots constituent des réserves foncières.

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Page 2

2 - L’entreprise de travaux immobiliers
Sont considérées comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes physiques ou
morales qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires,
mettent en œuvre des matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation ou
à la transformation d'immeubles.
Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à
titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont
fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage. Les contrats peuvent être
conclus "à forfait" (Tout corps d'état : TCE) ou "en régie" (travaux à façon).

3 – Le promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est défini comme étant toute personne agréée, inscrite au Tableau
National des Promoteurs Immobiliers (TNPI), obligatoirement adhérente au Fonds de
Garantie (FGCMPI) et disposant d’un Registre de Commerce (code 109218) qui, sans avoir la
qualité d'entrepreneur de travaux immobiliers, procède par maitrise d’ouvrage directe ou
fait procéder au moyen d’un mandat de maitrise d’ouvrage déléguée à l'édification d'un ou
de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location.
Un promoteur immobilier doit être propriétaire de son terrain ; la construction sur sol
d'autrui n'est pas réglementée en Algérie.
Pour l’édifier il ne peut le faire lui-même mais doit faire appel à un entrepreneur de travaux
pour réaliser la construction (art. 16 de la loi 11-04).
Contrairement à l'ancienne réglementation, le promoteur immobilier ne peut désormais
faire lui-même son ouvrage mais doit impérativement le "faire-faire".
La Promotion Immobilière n’est autre qu’un Contrat de management de projet de
construction d'ensembles immobiliers par appel à la sous-traitance de marché.
Toutefois, le promoteur immobilier peut mettre à la disposition du réalisateur (entreprise de
travaux) des moyens (matériaux et matériels) en déduisant ces coûts du montant global du
marché, sous forme d'avances en nature, soit dans le contrat initial soit au moyen d'avenant.
De ce point de vue, les travaux immobiliers diffèrent de la promotion immobilière
proprement dite.

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Spécificités et problématiques majeures
Ces spécificités et problématiques portent essentiellement sur :
- Un recours à des capitaux importants (on ne s'improvise pas promoteur immobilier).
- La durée de réalisation du programme (cycle de production long).
- La nature et l’étendue des contrats nécessitant des analyses en substance.
- La gestion des contrats à long terme (assurant le lien entre coût engagé et valeur créée).
- Une structure de coûts complexe, obérée par des charges financières pesantes.
- Des difficultés à cerner la sous-activité éventuelle qui ne peut être déterminée que par la
Comptabilité Analytique selon la méthode de l’Imputation Rationnelle.
- Un déphasage entre matérialité de l’opération et financement (rythme inversé).
- Les conditions de reconnaissance du chiffre d’affaires.
- Une multitude d’aléas, source de coûts cachés ou de surcoûts.
- Une nomenclature de comptes spécifiques.
- Des informations sectorielles adaptées en cas de GIE/Groupe.
- Une fiscalité particulière.

Ces éléments peuvent se schématiser comme suit :
Chapeau

Aléas

Le prix d'un ouvrage tel que schématiquement
visualisé ci-contre, s'interprète comme suit :
La Structure représente le coût des facteurs :
Matériels, matériaux et frais directs.
Le chapeau représente les autres frais indirects,
les taxes et la marge.
La cheminée symbolise les aléas (surcoûts).

(Structure)
Déboursé sec = coût de production

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Page 4

Typologie des contrats de ventes
On distingue :
 La vente (totale ou partielle) après achèvement des constructions, effectuée par un
promoteur ayant assuré le financement intégral du projet. L’achat et la revente
d’immeubles rentre dans cette catégorie de promoteur.
 La vente sur plan (VSP) d’un immeuble à construire ou en cours de construction
moyennant paiement fractionné au rythme d’avancement des travaux et dont le
contrat emporte et consacre le transfert au souscripteur du droit de propriété avant
achèvement.
 Le contrat de réservation moyennant une avance versée par le réservataire non plus
au promoteur mais directement à la Caisse Nationale du Logement (CNL), sur la base
d'un cahier des charges souscrit à un prix administré, et dont le réservataire ne
deviendra propriétaire qu’à la livraison matérielle, notification de l'acte juridique et
remise des clefs après paiement du reliquat.
La vente sur plan et le contrat de réservation constituent des ventes en l'état futur
d'achèvement (VEFA).

Les méthodes de traitement comptable


Il est important de signaler que de la compréhension de l’objet social, de la typologie
des contrats et de la nature des transactions, dépendra le mode de comptabilisation
des opérations.



Les opérations de promotion immobilière relèvent dans leur quasi-totalité des
contrats à long terme eu égard aux délais de réalisation des programmes s’étalant
sur plus de 12 mois. Les CLT sont des opérations qui s’inscrivent dans le cadre de
projets uniques ayant fait l’objet d’une négociation spécifique.



Le SCF consacre en ses points 133-1 à 133-4 les principes d’évaluation et
d’enregistrement comptables.



Au regard de ces particularités, la comptabilité doit être organisée « par opération ou
par contrat », en déterminant les coûts de production directement affectables à un
programme unique.



Le SCF prévoit deux (2) méthodes de traitement des Contrats à Long Terme (CLT).

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Page 5

1. La méthode à l’avancement :


C’est la méthode de référence (obligatoire) qui consiste à comptabiliser le chiffre
d’affaires (Produit) et le résultat au fur et à mesure de l’avancement ou de la
réalisation des contrats. Dans ce cas, l’entité doit être en mesure d’estimer de façon
fiable le résultat à terminaison sur la base d’un pourcentage tenant compte du degré
d’avancement.



Ce pourcentage peut être déterminé comme suit :

a) – Coûts des travaux exécutés / Coût total prévisionnel du contrat.
Dans ce cas de figure, on parle de mesure d’avancement par les coûts.
b) – Sur la base de mesures physiques ou techniques (au métré).
c) – Sur la base des encaissements (cette méthode n'est pas fiable en raison des décalages
entre rythme de production et encaissements et vice versa).
Remarque :
•

Il est précisé que la capacité à estimer de façon fiable le résultat à terminaison (par
lissage de marge) est basée sur les trois (3) critères ci-après :

•

la possibilité d'identifier clairement le montant total des produits du contrat ;

•

la possibilité d'identifier clairement le montant total des coûts imputables au contrat ;

•

l'existence d'outils de gestion, de comptabilité analytique et de contrôle interne
permettant de valider le degré ou pourcentage d'avancement et de réviser
périodiquement, au fur et à mesure de l'avancement, les estimations de charges, de
produits et de résultat.

Ceci n'est possible que si et seulement si, il est préalablement établi un budget prévisionnel
et pluriannuel révisable périodiquement sur la base d'un descriptif estimatif et quantitatif,
tenant compte de la configuration du projet et de l'ensemble de ses éléments.
Il n'est pas nécessaire de disposer d'une comptabilité analytique autonome. Des estimations
"extra-comptables" par fiches de coûts ou une comptabilité intégrée au moyen d'une
codification spécifique par opération, peut aisément faciliter les affectations et imputations
sans ambiguïté.
Le risque majeur réside dans les contrats conclus à prix fermes et non révisables où seuls les
intrants sont variables alors que le prix de vente demeure fixe, sans possibilité d'avenant
pour révision des prix. C'est à ce niveau où le résultat à terminaison doit être estimé de
façon fiable et décisive !

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Page 6

2. La méthode à l’achèvement :


C’est une méthode autorisée, dont le recours relève de l’exception, et qui consiste à
ne comptabiliser le chiffre d'affaires (Produit) et le résultat qu'au terme de
l'opération.



Cette dérogation est admise au cas où le système d’information et de traitement de
l’entité ou la nature du contrat ne permettent pas d’appliquer la méthode à
l’avancement. Il en est de même si le résultat final du contrat ne peut être estimé de
façon fiable.



Ainsi, par mesure de simplification, les travaux en cours dont le recouvrement des
produits est probable seront constatés, à la clôture de l’exercice, à hauteur des coûts
engagés.



Que l'entité applique la méthode à l'achèvement ou la méthode à l'avancement, la
perte globale probable est provisionnée, sous déduction des pertes éventuellement
déjà constatées.

La révision du SCF dans le cadre de la convergence vers la norme IFRS 15
Les changements attendus du SCF dans le cadre de la convergence vers la norme IFRS 15
doivent nécessairement prendre en considération les évolutions majeures découlant de la
révision des normes IAS 11 (Contrats de construction) et IAS 18 (Produits des activités
ordinaires).


En mai 2014, l’IASB a publié la norme IFRS 15 sur la reconnaissance du chiffre
d’affaires. Cette norme appliquée depuis le 1er Janvier 2018, remplaçant les normes
IAS 11 et 18 ainsi que toutes les interprétations liées, s’appuie sur la notion de
transfert du contrôle, et non plus des risques et avantages, pour reconnaitre le
chiffre d’affaires tel que précisé au point 111-2 du SCF.



Elle impose de découper les contrats en obligations de prestations distinctes, qui
pourront avoir leur propre marge et leur propre rythme de reconnaissance du chiffre
d’affaires.



Ainsi, avec la révision du SCF, il faudrait s’attendre à une remise en cause de la
méthode à l’avancement dont l’impact constituera un changement d’estimation.

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Conditions de comptabilisation des produits
Selon le SCF (111-2)
1. l'entité a transféré à l'acheteur les risques et avantages importants inhérents à la
propriété des biens ;
2. l'entité ne continue ni à être impliquée dans la gestion, telle qu'elle incombe
normalement au propriétaire, ni dans le contrôle effectif des biens cédés ;
3. le montant des produits des activités ordinaires peut être évalué de façon fiable ;
4. il est probable que des avantages économiques associés à la transaction iront à l'entité ;
5. les coûts encourus ou à encourir concernant la transaction peuvent être évalués de façon
fiable.
Selon IFRS 15
1. Identification du contrat avec le client ;
2. Identification des obligations de performances ou de prestations distinctes du contrat ;
3. Détermination du prix de la transaction ;
4. Allocation du prix de la transaction aux différentes obligations de performance ;
5. Comptabilisation des produits lorsqu’une obligation de prestation est satisfaite.

Reconnaissance du chiffre d’affaires
Selon le SCF
1. Des modèles séparés :
- De ventes de biens
- Prestations de services
- Contrats de construction
2. Principes généraux peu explicites
3. Transfert des risques et avantages
4. Lissage de marge
Selon IFRS 15
1. Un modèle unique pour tous les types de transactions
2. Des règles plus prescriptives et détaillées mais nécessitant beaucoup de jugements.
3. Transfert de contrôle
4. Abolition du lissage de marge.
Fait à Constantine, le 13 Mai 2019
M. Abdelaziz HATTAB
Expert-comptable, commissaire aux comptes

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Page 8

Document annexe
SYNTHESE DES MODALITES DE COMPTABILISATION DES CONTRATS
A LONG TERME SELON LA METHODE A L'AVANCEMENT
Cas où le Résultat à terminaison est
déterminable de façon fiable

Si le Résultat est
Bénéficiaire

Résultat à
l'avancement
= résultat à
terminaison x le
% d'avancement

Cas où le Résultat à terminaison n'est pas
déterminable de façon fiable

En cas de
Bénéfice
probable
(non fiable)

En cas de
perte
estimable de
façon
raisonnable

En cas de perte
non estimable
de façon
raisonnable
(non fiable)

Aucun profit
dégagé : les
produits
seront limités
au montant
des charges
engagées.

Provision à
hauteur de la
perte la plus
probable ou à
défaut de la
plus faible en
valeur

Dans ce cas
exceptionnel,
aucune provision
n'est à constater
sauf à indiquer
une mention en
annexe de
l'existence et de
la nature de
l'incertitude

(toute proportion gardée)

Si le Résultat
correspond à une
Perte

Constitution
d'une provision
pour perte à
terminaison
Sous déduction
de la perte déjà
constatée

Utilisation de la méthode à l'achèvement

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CAS PRATIQUES A TITRE D'ILLUSTRATION CHIFFREE
CAS n° 1 : Contrat à l'avancement Bénéficiaire
La SPI Blidéenne (Sarl au capital de 20 MDA, entièrement libéré) vous communique les
données ci-après portant sur un projet de construction de 50 logements promotionnels,
budgétisé comme suit :
Prix de vente estimé : 600 MDA (soit 50 x 12 MDA)
Couts prévisionnels à engager : 520 MDA
- Terrain d'assiette : 110 MDA
- Production : 400 MDA
- Administratifs et commerciaux : 10 MDA
Résultat prévisionnel (bénéfice) : 80 MDA
Durée de réalisation : 20 mois
Date de début d'exécution : le 1er Mars 2018
Date de livraison : 1er Novembre 2019.
Ces informations sont jugées fiables selon une étude technico-économique et financière.
Les valeurs sont en HT et la TVA est à 9%.
La structure de financement est de 50% en fonds propres et 50% par crédits bancaires,
souscrits par le promoteur. La SPI retient l'option des coûts d'emprunts et ne perçoit
aucune avance des souscripteurs.
Les coûts engagés et exécutés en 2018 s'élèvent à :
- Terrain d'assiette : 110 MDA
- Charges de Production : 240 MDA
- Administratifs et commerciaux : 6 MDA.
En 2019, les coûts réellement engagés, compte tenu de la très forte hausse des prix des
matériaux répercutés par les sous-traitants au moyen d'avenants sont évalués comme
suit :
- Production : 190 MDA
- Administratifs et commerciaux : 5 MDA.
On suppose que la SPI, eu égard à la crise et à la forte concurrence, ne peut augmenter
ses prix de vente au risque de mévente.
Abstraction faite des opérations de dépenses réalisées en amont, les écritures
comptables se présentent schématiquement comme suit :

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Page 10

 Au cours de l'exercice 2018 :
N° Comptes
D
C
3802
512

N° Comptes
D
C
302
3802

N° Comptes
D
C
6012
302

N° Comptes
D
C
6xx
6xx
512
164

Désignation et libellé

Débit

Achat de Terrain de construction
Banque
Total

Désignation et libellé

110

Débit

Crédit
110
110
186

Débit

Terrain de construction consommé
Réserve foncière : Terrain de construction
Total

Désignation et libellé

110
110

110

Réserve foncière : Terrain de construction
Achat de Terrain de construction
Total

Désignation et libellé

Crédit

Crédit
110
110
110

110

Débit

Charges de production (*)
Charges administratives et commerciales
Banque
Emprunt bancaire
Total

Crédit
240
6

246

123
123
246

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

 A la clôture de l'exercice 2018
On détermine le pourcentage d'avancement selon la méthode de mesure par les coûts.
Somme des coûts engagés : 110 + 240 + 6 = 356 MDA
Coût total prévu : 520 MDA
Taux d'avancement théorique : 356 : 520 = 68,46%
Remarque importante : Ce taux n'est qu'indicatif car en comptabilité de gestion, seules
les charges de production (imputables) doivent être prises en compte à l'exclusion des
éléments hors coût productif. Il en est ainsi de la consommation graduelle du terrain. Par
mesure de simplification, nous retenons ce taux comme référence de calcul.

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Imputation du chiffre d'affaires à constater : 600 x 68,46% = 410 MDA (par défaut).
N° Comptes
D
C
418
7012
4458

Désignation et libellé

Débit

Clients : Factures à établir (*)
Vente d'ensemble immobilier
TVA à régulariser
Total

Crédit

446,9
410
36,9
446,9

446,9

(*) – Si le client est connu ou identifié. A défaut on utilise le compte "417 : Créances sur travaux"
par le crédit du compte 7012 pour le montant HT.

Ainsi, le Résultat (bénéfice) au 31/12/2018 apparait pour : 410 – 356 = 54 MDA
Ce résultat comparé au résultat global initialement prévu est de : 54/80 = 67,50%
On peut conclure que le taux théorique d'avancement déterminé en supra est FIABLE.

 Enregistrement comptable au cours de l'exercice 2019
1°) – Extourne des produits constatés en 2018
N° Comptes
D
C
7012
4458
418

Désignation et libellé

Débit

Vente d'ensemble immobilier
TVA à régulariser
Clients : Factures à établir
Total

Crédit
410
36,9

446,9

446,9
446,9

2°) – Constatation des coûts et engagements exécutés courant 2019
N° Comptes
D
C
6xx
6xx
512
164

Désignation et libellé

Débit

Charges de production (*)
Charges administratives et commerciales
Banque
Emprunt bancaire
Total

Crédit
190
5

195

98
97
195

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

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Page 12

Au 31/10/2019, à la veille de la date de la livraison juridique et matérielle, soit le
01/11/2019, correspondant à la remise des actes et des clefs de façon solennelle, le
résultat final se dégage à hauteur de :





Coûts réels engagés en 2018 : 356 MDA
Coûts réels engagés en 2019 : 195 MDA
Total des coûts engagés : 551 MDA
Résultat (bénéficiaire) définitif : 49 MDA (soit un manque à gagner de 38,75%).

Le surcoût s'élève à 1 – (551 / 520) = 6%
Ce taux recouvre le coût de la sous-activité, les aléas ainsi que les facteurs de
dysfonctionnement.
3°) – Constatation du chiffre d'affaires 2019
N° Comptes
D
C
411
7012
4457

Désignation et libellé
Clients

Débit

Crédit
654

Vente d'ensemble immobilier
TVA collectée
Total

654

600
54
654

Le résultat de l'exercice 2019 est donc un DEFICIT de : 49 – 54 = (– 5)
Soit : 600 – (410 + 195) = (– 5)
En conclusion, nonobstant cette illustration à caractère théorique et pédagogique, il en
résulte la nécessité :





d'une meilleure maitrise des coûts,
d'une gestion rationnelle des projets,
des estimations constamment revues et corrigées
et ce, afin d'assurer un suivi régulier et harmonieux des évaluations et
présentations des communications et états financiers périodiques.

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Page 13

CAS n° 2 : Contrat à l'avancement Déficitaire (Perte estimée de façon raisonnable)
avec retournement de situation.
En reprenant les données du cas n°1 et en supposant que les prévisions soient revues et
corrigées comme suit (après engagement ferme et non révisable) :
Prix de vente estimé : 600 MDA (soit 50 x 12 MDA)
Couts prévisionnels à engager : 610 MDA
- Terrain d'assiette : 120 MDA
- Production : 480 MDA
- Administratifs et commerciaux : 10 MDA
Résultat prévisionnel (déficit) : – 10 MDA
Le contrat conditionne les versements nécessaires à l'avancement de la construction sur
la base des échéances suivantes :



1ère Année : 400 MDA
2ème Année : 200 MDA

La structure des coûts réellement engagés et exécutés s'établie comme suit :
Coûts engagés en 2018
Rubrique
Montant
Terrain d'assiette
Charges de production
Autres charges
Total exécuté

120
255
5

Coûts engagés en 2019
Rubrique
Montant
Charges de production
Autres charges

380

205
5

Total exécuté

210

A) – Enregistrement comptable en 2018
A.1 – Constatation des avances perçues
N° Comptes
D
C
512
419

Désignation et libellé
Banque

Débit

Crédit
400

Avances commerciales
Total

400

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400
400

Page 14

A.2 – Constatation des charges engagées
N° Comptes
D
C
6012
6xx
6xx
512

Désignation et libellé

Débit

Terrain de construction consommé
Charges de production (*)
Charges administratives et commerciales
Banque
Total

Crédit
120
255
5
380
380

380

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

A.3 – Constatation de la Perte à terminaison
N° Comptes
D
C
685
1582

Désignation et libellé

Débit

DAP – PDV (Actifs courants)
Provisions pour charges : contrats déficitaires
Total

Crédit
10
10
10

10

A.4 – Calcul du pourcentage d'avancement
Le pourcentage d'avancement selon la mesure par les coûts est de :
Somme des coûts engagés : 120 + 255 + 5 = 380 MDA
Coût total prévu : 610 MDA
Taux d'avancement théorique : 380 : 610 = 62,30%
A.5 – Constatation du Chiffre d'affaires
N° Comptes
D
C
418
7012
4458

Désignation et libellé
Clients : Factures à établir
Vente d'ensemble immobilier
TVA à régulariser
Total

Débit

Crédit

407,44

407,44

373,80
33,64
407,44

Le déficit comptable est de : 373,80 – (380 + 10) = 16,2 MDA
Alors que le déficit réel n'est que de : 373,80 – 380 = 6,2 MDA
C'est le déficit comptable qui sera déclaré (en 2018) en vertu du principe de prudence.

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Page 15

B) – Enregistrement comptable en 2019
B.1 – Constatation des avances perçues
N° Comptes
D
C
512
419

Désignation et libellé

Débit

Banque

Crédit
200

Avances commerciales
Total

200
200

200

B.2 – Constatation des charges engagées
N° Comptes
D
C
6xx
6xx
512

Désignation et libellé

Débit

Charges de production (*)
Charges administratives et commerciales
Banque
Total

Crédit
205
5
210
210

210

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

B.3 – Reprise de la provision pour Perte à terminaison
N° Comptes
D
C
158
785

Désignation et libellé

Débit

Provisions pour charges
Reprise sur A.P et PDV (Actifs courants)
Total

Crédit
10
10
10

10

B.4 – Extourne des produits constatés en 2018
N° Comptes
D
C
7012
4458
418

Désignation et libellé
Vente d'ensemble immobilier
TVA à régulariser
Clients : Factures à établir
Total

Débit

Crédit

373,80
33,64
407,44

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407,44
407,44

Page 16

B.5 – Constatation du Chiffre d'affaires 2019
N° Comptes
D
C
411
7012
4457

Désignation et libellé

Débit

Clients

Crédit
654

Vente d'ensemble immobilier
TVA collectée
Total

600
54
654

654

B.6 – Imputation des avances perçues
N° Comptes
D
C
419
411

Désignation et libellé

Débit

Avances commerciales
Clients

Crédit
600

Total

600
600

600

B.7 – Liquidation de la TVA et de la TAP
N° Comptes
D
C
4457
6421
4456
512

Désignation et libellé

Débit

TVA collectée
TAP sur les débits (*)
TVA Avancée (récupérable)
Banque
Total

Crédit
54
xxx
xxx
xxx
600

600

(*) – En fait, la TAP doit être constatée sur le chiffre d'affaires à l'avancement comme charge à payer.

Le résultat de l'exercice 2019 s'est finalement soldé par un BENEFICE de 26,20 MDA
détaillé comme suit :
Chiffre d'affaires (HT) : 600
Extourne C.A constaté en 2018 : (373,80)
Reprise sur perte à terminaison : 10
Charges engagées en 2019 : (210)
Résultat comptable de l'exercice 2019 = 610 – 583,80 = 26,20 MDA
Résultat final de l'opération : 26,20 – 16,20 = + 10 MDA.

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CAS n° 3 : Contrat dont l'estimation est jugée totalement non fiable (nécessitant
l'application de la méthode à l'achèvement)
Dans ce cas, ni le chiffre d'affaires ni le résultat ne peuvent être estimé de façon fiable.
En vertu du point 133-3 du SCF, il sera appliqué par mesure de simplification, la
méthode à l'achèvement en prenant soin de démontrer les difficultés d'approche et la
ferme intention d'y remédier.
En reprenant les données du cas n°2, les principales écritures de charges et de produits,
à la clôture de chaque exercice, s'enregistrent comme suit :

En 2018 :
1°) – En cours d'exercice
N° Comptes
D
C
6012
6xx
6xx
512

Désignation et libellé

Débit

Terrain de construction consommé
Charges de production (*)
Charges administratives et commerciales
Banque
Total

Crédit
120
255
5
380
380

380

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

2°) – A la clôture de l'exercice
N° Comptes
D
C
331
72

Désignation et libellé
Produits en cours
Production stockée
Total

Débit

Crédit
380
380

380
380

Le résultat est NUL.

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Page 18

En 2019 :
1°) – En cours d'exercice
N° Comptes
D
C
6xx
6xx
512

Désignation et libellé

Débit

Charges de production (*)
Charges administratives et commerciales
Banque
Total

Crédit
205
5
210
210

210

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

2°) – Déstockage des Encours de production
N° Comptes
D
C
72
331

Désignation et libellé

Débit

Produits stockés
Produits en cours

Crédit
380

Total

380
380

380

3°) – Constatation du Chiffre d'affaires en 2019
N° Comptes
D
C
411
7012
4457

Désignation et libellé

Débit

Clients

Crédit
654

Vente d'ensemble immobilier
TVA collectée
Total

654

600
54
654

Le résultat final est un BENEFICE = 600 – (210 + 380) = + 10 MDA.

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